Согласование перепланировки в Московской области

В Московской области действуют собственные нормативные акты о согласовании и узаконивании перепланировок. Основной документ — Распоряжение Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области N 33РВ-668 от 27.06.2025. Эта статья — часть нашего большого материала про переустройство нежилого помещения, где мы подробно разбираем все этапы согласований. Уполномоченными ведомствами выступают местные администрации 72 районов и городов Подмосковья. Документы можно подать не только лично, но и через единый электронный сервис. Константин М, кадастровый инженер, кадастровый инженер, разъясняет все нюансы согласования в Подмосковье в этой статье.

Особенности согласования и узаконивания перепланировки в Московской области

На федеральном уровне утверждены только общие правила выполнения и согласования перепланировок (ЖК РФ). Они касаются только помещений в жилфонде и не относятся к нежилым зданиям. Всю конкретику мы находим в нормативных актах региона, где расположена ваша недвижимость. Вот как регулируют такие вопросы власти Московской области:

• общие правила по ЖК РФ применяются, как и по всей территории страны, но только в отношении помещений в многоквартирных домах;
• выдача разрешений и приемка работ в помещениях МКД ведется на основании Распоряжения Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области N 33РВ-668 от 27.06.2025 (этот документ пришел на смену ранее действовавшему Распоряжению N 27РВ-278);
• процедура разбита на два этапа — получение разрешения до начала перепланировки или приемка уже выполненных работ (это условно называют узакониванием);
• после завершения административных процедур все документы направят в Управление Росреестра с уведомлением заявителя.

Для помещений в МКД много предписаний, ограничений и запретов по перепланировкам. Их можно найти в Распоряжении N 33РВ-668. Для помещений в нежилых зданиях нормативной базы нет. Работы там выполняют на основании проекта, но без получения разрешений. В принципе, такая схема характерна и для других регионов.

Новые возможности узаконивания с 2025 года

В соответствии с разделом IX нового Порядка согласования (Распоряжение N 33РВ-668) теперь в Московской области, как и в Москве, узаконить выполненную перепланировку без полученного предварительно разрешения можно по техническому заключению о допустимости и безопасности произведенных работ, если они не нарушили никакие строительные, правовые или санитарные нормы.

Согласование и узаконивание относятся к государственным услугам. Поэтому уже несколько лет в Подмосковье работает электронный сервис. Там можно подать документы для получения разрешения или приемки работ, отслеживать статус обращения. Но сохраняется и возможность согласования по личному обращению.

Если вам предстоит узаконить изменение планировки, а объект находится на территории Подмосковья, обращайтесь к нам. Компания «Смарт Вэй» предлагает услуги для собственников помещений не только в Москве, но и в соседнем регионе. Мы подготовим все необходимые документы и поможем согласовать их без проблем.

Проверьте данные об объекте в Росреестре

Перед началом любых работ по перепланировке важно убедиться, что сведения о вашем объекте актуальны в Едином государственном реестре недвижимости. Красные линии на плане, расхождения в площади, отсутствие поэтажной графики — все это приводит к приостановкам и отказам. Используйте наш бесплатный сервис для проверки:

Полная версия сервиса с расширенными возможностями доступна на странице проверки объекта в Росреестре.

Влияет ли на узаконивание перепланировки месторасположение дома или нежилого здания?
Разъясняет Константин М, кадастровый инженер компании «Смарт Вэй». Это влияет на ведомство, которое будет выдавать разрешение и акт приемки. В Московской области полномочия распределены между администрациями районов и округов. Но если обращаться через электронный сервис, то услугу окажут в порядке «единого окна». Для этого вам достаточно указать в форме запроса или выбрать в выпадающем списке свое муниципальное образование. Особых сложностей в этом не будет.

Куда обращаться для узаконивания

В структуру Московской области входит 72 территориальные единицы (районы, города областного подчинения и ЗАТО). Там есть местные администрации, которые и согласовывают перепланировку в помещениях МКД. Об этом сказано в Распоряжении N 33РВ-668. Каждое ведомство обязано вести личный прием по указанным вопросам.

Чтобы упростить задачу для рядовых собственников, власти Подмосковья предлагают воспользоваться электронной услугой. Соответствующий сервис расположен на региональном портале госуслуг. Там вы можете найти:

• форму запроса (заявления) на согласование или узаконивание;
• ответы на самые распространенные вопросы по перепланировкам (они относятся и к нежилым помещениям);
• сервисы и боты для обращения к консультантам.

Еще ведомство периодически проводит вебинары на тему подачи документов и прохождения согласований. На них ведется предварительная запись (бесплатно).

Чтобы пользоваться сервисами на портале региональных госуслуг, нужно пройти идентификацию. Для этого используйте подтвержденную учетную запись с федерального сайта «Госуслуг» (ЕСИА). Далее, в личном кабинете вы будете видеть статус своего обращения, а также ответы из уполномоченных ведомств. Если выдать доверенность на специалиста ООО «Смарт Вэй», он пройдет все согласования в ваших интересах.

Регламент согласования и узаконивания — правила и сроки

Посмотрим, как описывает процесс согласований и узаконивания Распоряжение N 33РВ-668 (ранее это регулировалось Распоряжением N 27РВ-278, которое утратило силу). Алгоритм действий таков (при условии, что у вас на руках уже есть все обязательные документы):

• заполнение запроса на портале госуслуг, прикрепление документов на перепланировку;
• регистрация и проверка документов в течение 8 дней (этот срок намного меньше, чем во многих других регионах, в том числе в Москве);
• направление заявителю уведомления о положительном решении (согласование проекта), либо о приостановке или отказе.

Это первый этап, который предусматривает согласование до начала работ. Проверка ведется только на основании документов, без выезда на место.

Серьезнее будет объем мероприятий после завершения работ. Согласно Распоряжению N 33РВ-668 процедура проходит так:

• вы обязаны заполнить журнал производства работ, а по мере необходимости еще и акты скрытых работ;
• вам необходимо прикрепить указанные документы к запросу на узаконивание (услуга называется «получение акта приемочной комиссии»);
• комиссия при администрации района, города или ЗАТО не только проверит документы, но и проведет осмотр помещения с выездом на место;
• продолжительность второго этапа составляет 8 дней;
• при положительном решении заявителя уведомят (письменно или электронно), а в Росреестр направят акт приемочной комиссии и технический план.

Если работы проводились с предварительным согласованием, то комиссия проверит их соответствие проекту. При этом журнал и акты все равно должны быть на руках.

Если вы не проходили согласование, то придется узаконивать работы. В этом случае проверяют не соответствие проекту, а только содержание журналов и актов, результат и последствия перепланировки для помещения. В Распоряжении N 33РВ-668 указаны причины, по которым ведомства выносят отказ. Помимо формальных оснований, есть и такие:

• отсутствие обязательных документов (те же акты, журнал производства работ);
• несоответствие проектным решениям и работам;
• проведение работ, которые запрещены Распоряжением N 33РВ-668;
• нарушение интересов собственников других помещений в МКД (например, повреждение или разрушение общедомового имущества, коммуникаций).

Проверки по этим фактам входят в компетенцию приемочной комиссии. Если будет вынесен отказ, то с виновного лица взыщут штраф. Для граждан размер административного штрафа по ст. 7.21 КоАП РФ составляет от 2 000 до 2 500 рублей, для организаций — от 40 000 до 50 000 рублей. Также заявителю выдадут предписание о необходимости устранить нарушения. На это дается срок от 2 до 3 месяцев.

Может ли приемочная комиссия «заочно» принять работы, если я не могу присутствовать при обследовании?
Разъясняет Константин М, кадастровый инженер компании «Смарт Вэй», которая провела более 700 судебных дел в сфере недвижимости. О дате и времени выезда представителей комиссии вас обязательно уведомят. В Распоряжении N 33РВ-668 прямо указано, что при отсутствии собственника или его уполномоченного лица и невозможности попасть в помещение будет вынесен отказ. Поэтому о «заочном» оформлении акта речи не идет.

Как узаконить перепланировку в Московской области: пошаговая инструкция

1. Закажите выписку из ЕГРН — проверьте актуальность сведений о помещении, наличие поэтажной графики и отсутствие красных линий.
2. Получите технический паспорт БТИ — обратитесь в учреждение БТИ соответствующего города или района за техпаспортом с поэтажным планом.
3. Закажите проект перепланировки — обратитесь в проектную организацию, состоящую в СРО.
4. Подайте запрос через портал госуслуг МО — заполните форму на uslugi.mosreg.ru, прикрепите все документы.
5. Дождитесь решения — срок проверки составляет 8 рабочих дней.
6. Выполните работы и ведите журнал — фиксируйте все этапы, оформляйте акты скрытых работ при необходимости.
7. Закажите технический план и подайте на приемку — после завершения работ кадастровый инженер подготовит техплан для регистрации изменений в ЕГРН.

Внесение изменений в ЕГРН

Вне зависимости от региона, после согласований и узаконивания перепланировки вам еще нужно обновить информацию в ЕГРН. Этот процесс сейчас организован так:

• до обращения за актом вы сначала заказываете технический план (документ оформит кадастровый инженер ООО «Смарт Вэй»);
• техплан, вместе с другими документами, прикрепляете к запросу в приемочную комиссию;
• при положительном решении акт и техплан будет направлен администрацией района или города МО в Управление Росреестра;
• после обновления данных о помещении вы получите электронную выписку из ЕГРН.

Госпошлины за кадастровый учет и регистрацию прав (с 2025 года)

С 1 января 2025 года произошли существенные изменения в размерах госпошлин за кадастровый учет и регистрацию прав на недвижимость. Кадастровый учет перестал быть бесплатным. Актуальные размеры госпошлин:

Кадастровый учет в связи с изменением сведений об объекте (в том числе после перепланировки): для физических лиц — 1 000 рублей, для юридических лиц — 2 000 рублей.

Одновременный кадастровый учет и регистрация прав: для физических лиц — 6 000 рублей (при кадастровой стоимости до 20 млн рублей), для юридических лиц — 66 000 рублей (при кадастровой стоимости до 22 млн рублей).

При узаконивании работ в помещениях нежилого здания порядок действий отличается. Вам не нужно получать акт через комиссии местных администраций Подмосковья. Поэтому после перепланировки сразу заказывайте техплан, обращайтесь в МФЦ и оформляйте запрос на проведение кадастрового учета. Итог будет таким же — получение выписки из ЕГРН.

Список полезных документов

Какие документы обязательно нужны для узаконивания перепланировки в Московской области

В отличие от Москвы и ряда других регионов, для перепланировки в Подмосковье вам не нужно заказывать техническое заключение для получения разрешения. Однако согласно новому Порядку N 33РВ-668, для узаконивания уже выполненной перепланировки техническое заключение о допустимости и безопасности работ теперь является обязательным документом. Полный список документов по Распоряжению N 33РВ-668 таков:

• выписка из ЕГРН на помещение;
• документы, подтверждающие полномочия заявителя (для организации — лист записи из ЕГРЮЛ, копия устава, приказ на директора или доверенность на представителя);
• проект перепланировки;
• технический паспорт БТИ с поэтажным планом;
• согласие всех собственников помещения;
• протокол собрания с положительным решением собственников помещений МКД (если проводятся работы с задействованием несущих конструкций или иного общедомового имущества).

Технический план вы получаете уже после окончания перепланировки. Документ покажет, как выглядит помещение с учетом всех изменений. Технический план оформляется кадастровым инженером в электронном виде и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП).

Кто оформляет документы на перепланировку

На этот случай тоже есть разъяснения в нормативных актах. Собственники помещений в Московской области обращаются за документами:

• в проектную организацию, состоящую в СРО, для получения проекта перепланировки;
• в учреждение БТИ соответствующего города или района для запроса техпаспорта с поэтажным планом;
• к кадастровому инженеру за получением технического плана.

Хотите получить все необходимые документы в одном месте? Тогда вам точно подойдет услуга согласования перепланировки «под ключ» от компании «Смарт Вэй». Проект и техплан оформят наши штатные специалисты. Все остальное мы запросим и получим от вашего имени на основании доверенности. Подробности можно уточнить у наших консультантов на странице услуги согласования перепланировки.

Что можно и нельзя делать при перепланировке в Московской области для помещений в МКД

В СМИ и телерепортажах вы наверняка часто видели сюжеты о перепланировках, при которых собственнику крушат «все, везде и сразу». На самом деле, перечень доступных работ и решений четко регламентирован. Такие нормы есть и в Распоряжении N 33РВ-668. В списке разрешенных изменений планировки 8 позиций, из которых нежилым помещениям имеют отношение следующие:

• демонтаж и перенос перегородок/стен;
• устройство и перенос проемов под двери/входы;
• укрупнение и разукрупнение помещений (в основном относится к квартирам);
• устройство санузлов;
• перераспределение площади между комнатами одного помещения;
• переоборудование или устройство тамбуров;
• возведение антресоли (при условии, что ее размер не превышает 40% от площади помещения, и если в нем достаточно высоты).

Ограничения по демонтажу подоконного блока

Обратите внимание на важное изменение в новой редакции Порядка согласования (с 27.06.2025). Согласно пункту 17б раздела IV Распоряжения N 33РВ-668, существенно ограничена возможность согласования устройства лоджий (балконов) на первых этажах, а также демонтажа оконного проема и подоконного блока между жилым помещением и лоджией (балконом).

В принципе, под указанные позиции можно подвести все решения, которые важны собственникам нежилых помещений. В отдельном порядке нужно согласовывать устройство входа (входной группы) и оконных проемов на наружной стене. В отдельный блок выделены работы, связанные с затрагиванием общего имущества МКД. Примером выделю как раз работы с проемами на фасаде, в несущих стенах, а при определенных условиях, и в перекрытиях.

Ограничений и запретов для перепланировки в Московской области намного больше, что связано с обеспечением безопасности для жильцов МКД. Несколько примеров, которые имеют прямое отношение к нежилым помещениям:

• запрещено устройство заглубленных фундаментов и помещений под балконами/лоджиями;
• нельзя ухудшать условия проживания людей и эксплуатации дома (в частности, запрещено заделывать вентиляцию, уменьшать сечение каналов и коробов);
• запрещено нарушать показатели прочности и устойчивости несущих конструкций, допускать их повреждение или разрушение;
• нельзя увеличивать нагрузки сверх допустимых по проекту (это подтверждают расчетами по несущей способности, по деформации).

Мы всегда учитываем требования нормативных актов, тем более что они регулярно обновляются. Поэтому проект, разработанный компанией «Смарт Вэй», точно пройдет согласование без замечаний.

На что обращают внимание при приемке работ

Учитывая положения ЖК РФ и Распоряжения N 33РВ-668, администрации и приемочные комиссии в Московской области обращают внимание:

• на наличие и правильность оформления всех обязательных документов;
• на соответствие проектных решений Распоряжению N 33РВ-668;
• на соблюдение норм санитарной, пожарной и строительной безопасности;
• на правильность и обоснованность расчетов по нагрузкам, решений по усилениям конструкций;
• на наличие допусков у компании, разработавшей проект перепланировки.

Чтобы убедиться в квалификации наших специалистов, посмотрите примеры кейсов по проектам и согласованиям перепланировки. Примерную стоимость основных работ компании «Смарт Вэй» указали в таблице.

Заключение — коротко о главном

• Согласовать и узаконить перепланировку в помещениях МКД Московской области нужно через местные администрации, приемочные комиссии.
• Запрос с документами можно подать через единый электронный сервис на региональном портале госуслуг.
• Основным документом для согласования станет проект, а для узаконивания — журнал производства работ, акты скрытых работ и техническое заключение о допустимости и безопасности работ.
• Пройти согласование и узаконивание по Распоряжению N 33РВ-668 помогут специалисты компании «Смарт Вэй».

Часто задаваемые вопросы