Согласование перепланировки в МКД под магазин

Магазин вполне можно открыть на первом этаже МКД. Но для этого нужно соблюсти множество требования по санитарной, пожарной и иной безопасности, заручиться согласием жильцов дома. Чтобы привести все в соответствие с нормативными актами, в большинстве случаев придется проводить перепланировку. Как минимум, это требуется для устройства нового входа, выполнения санитарно-гигиенических и пожарных нормативов. В статье расскажу о нюансах, которые нужно учесть при перепланировке в МКД под магазин, о правилах оформления и согласования документов.

Как можно открыть магазин в помещениях многоквартирного дома

Сразу скажем, что законодательство не запрещает открывать объекты торговли в многоквартирных домах. Прямые или косвенные нормы об этом мы можем найти в ЖК РФ, СП 54.13330.2022 (Здания жилые многоквартирные), в других руководящих документах. Идеальный вариант, если помещение под магазин было спланировано и обустроено при возведении МКД. Но и в этом случае может потребоваться изменение планировки, исходя из вида деятельности арендатора или нового собственника.

В существующих домах для открытия объекта торговли нужно иметь нежилое помещение на первом или подземном этаже. Квартиру под магазин использовать нельзя. Владелец жилого помещения может перевести его в нежилое, если это возможно с точки зрения федерального и регионального законодательства. Это важное, но далеко не единственное правило. Кроме этого, для открытия магазина необходимо:

• выполнить требования по пожарной безопасности;
• обеспечить соответствие по санитарно-гигиенической и эпидемиологической безопасности;
• получить лицензии или другие разрешения (для отдельных видов деятельности в сфере торговли);
• согласовать вопрос с открытием объекта торговли с собственниками помещений МКД.

Изменение планировки может не потребоваться, если в помещении под магазин раньше уже работал магазин. Но и здесь могут быть нюансы. Требования к торговым точкам напрямую зависят от профиля их деятельности. К примеру, отличаются правила для магазинов, продающим продукты и промышленные товары. Многими видами товаров вообще нельзя торговать в многоквартирных домах.

Компания «Смарт Вэй» неоднократно разрабатывала проекты перепланировки для открытия разных коммерческих точек в МКД, в том числе магазинов. Также мы поможем получить все обязательные разрешения, а их может быть немало. Итогом будет внесение данных о новой планировке в ЕГРН. После завершения перепланировки можно будет обращаться в уполномоченные органы с уведомлением об открытии объекта торговли и/или для получения разрешений.

Можно ли сделать перепланировку и открыть магазин с товарами ручной работы прямо в квартире?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Основное назначение квартиры – проживание граждан. Закон разрешает вести там некоторые виды деятельности в качестве ИП или самозанятого. К примеру, при определенных условиях в квартире можно сделать офис, если это не будет нарушать интересы жильцов. Официальное открытие торговой точки в жилом помещении запрещено. Если торговать нелегально, то очень быстро вас привлекут к административной ответственности.

Список полезных документов

Технические, пожарные и гигиенические нормы для перепланировки нежилого помещения в МКД под магазин

Если помещение изначально является нежилым, и соответствует всем основным требованиям для открытия магазина, перепланировка может и не потребоваться. Но во многих ситуациях приходится действовать иначе. Вот несколько характерных примеров, когда только изменение планировки позволит соблюсти обязательные нормы:

• устройство нового входа, так как у нежилого помещения он должен быть с улицы (как правило, речь идет о полноценной входной группе);
• устройство эвакуационного выхода (основного или дополнительного, в зависимости от площади торговой точке, расчетного количества персонала и посетителей);
• устройство проема под прием или отгрузку товаров, если это требуется из-за специфики работы магазина (в СП 54.13330.2022 указано, что данные работы нельзя проводить со стороны двора дома, т.е. нужно делать проем на наружном фасаде или с торца здания);
• изменение схемы водоснабжения и водоотведения, соблюдение требований по вентиляции и т.д. (тут тоже все зависит от вида торговой деятельности).

Вполне могут быть и другие обязательные требования. Примером назову открытие магазина, где будет продаваться спиртное. Для хранения алкогольной продукции нужно выделить отдельное помещение (комнату). Соответственно, если его нет, то можно сделать перепланировку с возведением перегородок, дверного проема.

Еще изменение планировки может быть важно для эффективного использования площадей магазина. Вот примеры, с которыми мы сталкивались при проектировании и согласовании перепланировки в МКД под объекты торговли:

• возведение антресоли с лестницей, если это позволяет высота помещения на первом этаже дома (как вариант, туда можно вынести зону для развлечения детей, комнаты отдыха персонала или офис руководителя);
• возведение, демонтаж или перенос внутренних перегородок;
• объединение или раздел помещений, что тоже относится к перепланировке;
• изменение схемы инженерных коммуникаций и систем обеспечения жизнедеятельности.

Без согласования можно выполнить отделочные работы, установить панели с высокими характеристиками по защите от шума, изменить схему освещения. Но все эти решения можно указать и в проекте перепланировки.

Ограничения и запреты

Многими видами товаров изначально нельзя торговать в помещениях МКД. Под запретом магазины по продаже продукции, которая представляет высокую опасность для людей (например, горюче-смазочные материалы, химические реактивы, сжиженные газы и т.д.). Нельзя продавать синтетические товары, хотя это ограничение можно обойти, если открыть магазин в пристройке МКД с глухим участком стены и с высоким пределом огнестойкости. Если в законе установлен прямой запрет, то обойти его перепланировкой не получится.

Вот еще несколько серьезных ограничений, которые придется учитывать при открытии магазина в жилом доме:

• нельзя открывать специализированные рыбные магазины (но рыбу можно включать в общий ассортимент продовольственных товаров);
• запрещено размещать отдельные склады (но в самом магазине могут быть помещения под временное хранение товаров);
• системы вентиляции, водоснабжения и водоотведения в магазине должна быть отделена от инженерных коммуникаций, которыми пользуются жильцы.

Большое количество ограничений есть по санитарно-гигиеническим и пожарным требованиям. Их тоже необходимо учесть при согласовании перепланировки под магазин в МКД.

Является ли проект перепланировки помещения в МКД разрешением на открытие магазина?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Проект, как и еще ряд документов, нужен для согласования перепланировки. Но он не является разрешением на открытие торговой точки. Но стоит сказать, что если проигнорировать нормы закона и не согласовать изменение планировки, то в будущем возникнут проблемы с проверками надзорных органов, в том числе в сфере торговли. Поэтому перепланировка будет только первыми шагами в общем процессе открытия магазина в МКД.

Рассказываем, как согласовать перепланировку в МКД для открытия магазина

Достаточно просто идет процесс согласования перепланировки, если помещение изначально является нежилым и ранее использовалось под магазин. Сложнее будет ситуация, если нужно перевести квартиру в нежилое помещение, сделать новый вход и иные более-менее глобальные изменения в планировке. Разрешение может потребоваться:

• от Мосжилинспекции (в любом случае, так как это уполномоченный орган по согласованию перепланировок в МКД);
• от Москомархитектуры (для изменения фасадных решений, в том числе с образованием или заделыванием проемов на наружной стене);
• от собственников помещений дома (в большинстве случаев).

Еще специальное разрешение, а точнее экспертное заключение, придется получать в ФБУЗ Центр гигиены и эпидемиологии. Это ведомство проверяет соответствие проектных решений и действующих санитарных норм. Для магазинов в МКД это очень важное согласование. Заключение необходимо получить до обращения в МЖИ за разрешением на перепланировку.

Обязательные документы на перепланировку

Допустим, что вы хотите открыть магазин в помещении МКД, которые изначально является нежилым. Для изменения планировки вам будут нужны следующие документы:

• письменное согласие всех владельцев помещения (если из несколько);
• выписка из ЕГРН;
• проект перепланировки/переустройства;
• техническое заключение о допустимости и безопасности работ (документ можно получить через ГБУ «Экспертный центр» или авторов проекта дома);
• техническо-учетные документы из БТИ (техпаспорт, поэтажный план);
• протокол собрания собственников помещений в МКД;
• письменное разрешение от жильцов квартир, расположенных сверху помещения под будущий магазин.

Чтобы выбрать проектные решения, мы уточняем у заказчика профиль деятельности торговой точки, иные важные данные. Обязательно проводим осмотр и обследование на месте – чтобы оценить состояние конструкций и коммуникаций, подготовить эскиз будущей планировки для предварительного согласования с клиентом.

Предлагаю посмотреть один из примеров наших работ. Там речь шла о переводе жилого помещения в нежилое для открытия кафе. Но процесс изменения планировки под торговую точку будет примерно таким же. Отличаются лишь санитарно-гигиенические нормы и требования по пожарной безопасности.

Особенности согласований

До обращения в уполномоченные органы собственник помещения сначала должен урегулировать вопросы с открытием магазина на уровне жильцов дома. Об этом я подробнее расскажу в следующем разделе статьи. Что касается получения разрешений на изменение планировки, то их будут выдавать так:

• с документами нужно обращаться в Мосжилинспекцию (запрос подаем через сервис на портале mos.ru);
• если перепланировка предусматривает устройство входов, входных групп или иные изменения фасадных решений, МЖИ сама направить документы на проверку в Москомархитектуру;
• на основании разрешения МЖИ можно приступить к строительным работам;
• после завершения перепланировки еще нужно выполнить ряд действий – получение техплана, обращение в МЖИ за актом приемки и т.д.

Особенности согласования описаны в Постановлении № 508-ПП. Там же есть и перечень работ, которые можно и нельзя подвести под перепланировку. Для соблюдения санитарных, пожарных и иных норм мы руководствуемся нормативными актами федерального и регионального уровня, сводами правил (СП) и стандартами.

Нужно ли получать разрешение от собственников других помещений дома

Вам всегда придется получать согласие собственников помещений в МКД, если перепланировка связана с задействованием общедомового имущества. Как вариант, это может быть прорубание проемов под окна и вход на наружной стене, изменение схемы водоснабжения и вентиляции и т.д. Также специальное разрешение нужно получить от жильцов смежных квартир (обычно сверху):

• при переводе жилого помещения в нежилое;
• при открытии в помещении первого этажа магазина, кафе или иных точек общепита, торговли.

Не нужно указанное разрешение, если при проектировании дома помещения первого этажа изначально были оборудованы под торговлю. В новой застройке такие решения указывают в проекте по умолчанию.

Согласовать вопрос с открытием магазина не очень просто. Жильцов дома нужно убедить в важности и полезности нового объекта торговли. Наверняка придется предлагать решения по благоустройству территории около магазина. В противном случае вы рискуете получить отказ, и выполненная перепланировка не завершится намеченными целями.

Действия после завершения перепланировки

Когда строительные работы будут завершены, магазин открывать рано. Сначала нужно пройти завершающие этапы перепланировки. Сюда входит:

• получение технического плана (закажите этот документ у кадастрового инженера ООО «Смарт Вэй»);
• обращение в МЖИ за оформлением акта приемочной комиссии;
• проведение учета изменений в планировке помещения через Росреестр (документы туда направит чиновник Мосжилинспекции).

И только после выполнения этих действий вы непосредственно приступите к открытию магазина. В перечень ваших действий может входить и получение специальных разрешений на торговлю.

Где еще нужно получать разрешение на объект торговли

Это зависит от видов основной и вспомогательной деятельности магазина. Вот несколько примеров:

• об открытии объекта торговли нужно обязательно уведомить Роспотребнадзор (далее ведомство вправе организовать проверку с выездом на место или по документам);
• открытие магазина необходимо согласовать через Департамент торговли и услуг Москвы;
• уведомление об открытии торговой точки необходимо отправить в м МЧС (орган пожнадзора);
• если магазин будет продавать алкоголь, нужно пройти лицензирование (эта процедура включает проверку характеристик и планировки помещения).

Еще могут потребоваться согласования по подключению торговой точки к электричеству, воде и т.д. Обращаться нужно в ресурсоснабжающие и эксплуатационные службы.

Посмотрите страницу с примерами наших работ. Вы наверняка найдете там кейс со схожими задачами и вариантами их решений. Примерную стоимость на некоторые работы компании «Смарт Вэй» я указал ниже.

Подведем итоги

• Для открытия магазина в МКД зачастую нужна перепланировка. В перечень решений может входить устройство нового входа, демонтаж или снос перегородок, иные работы.
• Саму перепланировку нужно согласовать через Мосжилинспекцию. Но это не будет являться разрешением на открытие торговой точки, так как его выдают другие уполномоченные ведомства.
• Чтобы соблюсти все требования для открытия магазина в МКД и успешно пройти согласование перепланировки, воспользуйтесь услугами ООО «Смарт Вэй».