Согласование перепланировки в МКД для открытия магазина

Магазин вполне можно открыть на первом этаже МКД. Но для этого придется соблюсти множество требований по санитарной, пожарной и иной безопасности, заручиться согласием жильцов дома. Эта статья — часть нашего большого материала про переустройство нежилого помещения. Здесь подробно разберем нюансы именно для торговых точек в многоквартирниках.

Чтобы привести все в соответствие с нормативными актами, в большинстве случаев придется проводить перепланировку. Как минимум — для устройства нового входа, выполнения санитарно-гигиенических и пожарных нормативов. По нашей практике, согласование перепланировки под магазин в МКД занимает от 2 до 4 месяцев при отсутствии осложняющих факторов. Как отмечает Константин М, инженер-эксперт, кадастровый инженер с аттестатом 78-16-1134 и член реестра проектировщиков НОПРИЗ: «Главная сложность не в самом согласовании, а в получении согласия жильцов. Если затрагивается фасад — а для магазина это почти всегда так — без протокола общего собрания собственников МЖИ просто не примет документы».

Как можно открыть магазин в помещениях многоквартирного дома

Законодательство не запрещает открывать объекты торговли в многоквартирных домах. Прямые или косвенные нормы об этом содержатся в ЖК РФ (статьи 22-24 о переводе помещений), СП 54.13330.2022 (Здания жилые многоквартирные), Федеральном законе N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», других руководящих документах. Идеальный вариант — если помещение под магазин было спланировано и обустроено при возведении МКД. Но и в этом случае может потребоваться изменение планировки, исходя из вида деятельности арендатора или нового собственника.

В существующих домах для открытия объекта торговли нужно иметь нежилое помещение на первом или подземном этаже. Квартиру под магазин использовать нельзя. Владелец жилого помещения может перевести его в нежилое, если это возможно с точки зрения федерального и регионального законодательства. Это важное, но далеко не единственное правило. Кроме этого, для открытия магазина необходимо:

• выполнить требования по пожарной безопасности (особенно актуально для продуктовых магазинов площадью более 400 кв.м);
• обеспечить соответствие по санитарно-гигиенической и эпидемиологической безопасности — заключение СЭС обязательно;
• получить лицензии или другие разрешения (для отдельных видов деятельности в сфере торговли, например, при продаже алкоголя);
• согласовать вопрос с открытием объекта торговли с собственниками помещений МКД.

Изменение планировки может не потребоваться, если в помещении под магазин раньше уже работал магазин. Но и здесь бывают нюансы. Требования к торговым точкам напрямую зависят от профиля их деятельности. К примеру, отличаются правила для магазинов, продающих продукты и промышленные товары. Многими видами товаров вообще нельзя торговать в многоквартирных домах.

Компания «Смарт Вэй» неоднократно разрабатывала проекты перепланировки для открытия разных коммерческих точек в МКД, в том числе магазинов. Также мы помогаем получить все обязательные разрешения — а их может быть немало. Итогом станет внесение данных о новой планировке в ЕГРН. После завершения перепланировки можно будет обращаться в уполномоченные органы с уведомлением об открытии объекта торговли и/или для получения разрешений.

Можно ли сделать перепланировку и открыть магазин с товарами ручной работы прямо в квартире?

«Основное назначение квартиры — проживание граждан. Закон разрешает вести там некоторые виды деятельности в качестве ИП или самозанятого. К примеру, при определенных условиях в квартире можно сделать офис, если это не будет нарушать интересы жильцов. Официальное открытие торговой точки в жилом помещении запрещено. Если торговать нелегально, то очень быстро привлекут к административной ответственности — штраф по ст. 7.21 КоАП РФ составляет от 2 000 до 2 500 рублей для граждан, и это только начало проблем.»
— Константин М, начальник технического отдела Смарт Вэй

Проверьте данные объекта в Росреестре

Перед началом работ над проектом перепланировки рекомендуем проверить актуальные сведения об объекте в ЕГРН. Это бесплатно и занимает пару минут — узнаете кадастровый номер, площадь, наличие обременений. Полная версия сервиса доступна на нашем сайте.

Список полезных документов

Технические, пожарные и гигиенические нормы для перепланировки нежилого помещения в МКД под магазин

Если помещение изначально является нежилым, и соответствует всем основным требованиям для открытия магазина, перепланировка может и не потребоваться. Но во многих ситуациях приходится действовать иначе. Вот несколько характерных примеров, когда только изменение планировки позволит соблюсти обязательные нормы:

• устройство нового входа, так как у нежилого помещения он должен быть с улицы (как правило, речь идет о полноценной входной группе);
• устройство эвакуационного выхода (основного или дополнительного, в зависимости от площади торговой точки, расчетного количества персонала и посетителей);
• устройство проема под прием или отгрузку товаров, если это требуется из-за специфики работы магазина (в СП 54.13330.2022 указано, что данные работы нельзя проводить со стороны двора дома, т.е. нужно делать проем на наружном фасаде или с торца здания);
• изменение схемы водоснабжения и водоотведения, соблюдение требований по вентиляции и т.д. (тут тоже все зависит от вида торговой деятельности).

Вполне могут быть и другие обязательные требования. Например, при открытии магазина, где будет продаваться спиртное. Для хранения алкогольной продукции нужно выделить отдельное помещение (комнату). Соответственно, если его нет, то можно сделать перепланировку с возведением перегородок, дверного проема.

Еще изменение планировки может быть важно для эффективного использования площадей магазина. Вот примеры, с которыми мы сталкивались при проектировании и согласовании перепланировки в МКД под объекты торговли:

• возведение антресоли с лестницей, если это позволяет высота помещения на первом этаже дома (как вариант, туда можно вынести зону для развлечения детей, комнаты отдыха персонала или офис руководителя);
• возведение, демонтаж или перенос внутренних перегородок;
• объединение или раздел помещений, что тоже относится к перепланировке;
• изменение схемы инженерных коммуникаций и систем обеспечения жизнедеятельности.

Без согласования можно выполнить отделочные работы, установить панели с высокими характеристиками по защите от шума, изменить схему освещения. Но все эти решения можно указать и в проекте перепланировки.

Ограничения и запреты

Многими видами товаров изначально нельзя торговать в помещениях МКД. Под запретом магазины по продаже продукции, которая представляет высокую опасность для людей (например, горюче-смазочные материалы, химические реактивы, сжиженные газы и т.д.). Нельзя продавать синтетические товары, хотя это ограничение можно обойти, если открыть магазин в пристройке МКД с глухим участком стены и с высоким пределом огнестойкости. Если в законе установлен прямой запрет, то обойти его перепланировкой не получится.

Вот еще несколько серьезных ограничений, которые придется учитывать при открытии магазина в жилом доме:

• нельзя открывать специализированные рыбные магазины (но рыбу можно включать в общий ассортимент продовольственных товаров);
• запрещено размещать отдельные склады (но в самом магазине могут быть помещения под временное хранение товаров);
• системы вентиляции, водоснабжения и водоотведения в магазине должны быть отделены от инженерных коммуникаций, которыми пользуются жильцы.

Большое количество ограничений есть по санитарно-гигиеническим и пожарным требованиям. Актуальные санитарные требования к перепланировке установлены СанПиН 2.1.3684-21 (с изменениями от 25.06.2025). Согласно пункту 139, если рядом с жилым домом расположен магазин, разгрузочный пункт не должен размещаться со стороны входов в подъезды. Эти нормы также необходимо учесть при согласовании перепланировки под магазин в МКД.

Является ли проект перепланировки помещения в МКД разрешением на открытие магазина?

«Проект, как и еще ряд документов, нужен для согласования перепланировки. Но он не является разрешением на открытие торговой точки. Однако стоит сказать, что если проигнорировать нормы закона и не согласовать изменение планировки, то в будущем возникнут проблемы с проверками надзорных органов, в том числе в сфере торговли. Штрафы за незаконную перепланировку для юридических лиц достигают 300 000 рублей. Поэтому перепланировка будет только первыми шагами в общем процессе открытия магазина в МКД.»
— Константин М, инженер-проектировщик Смарт Вэй

Рассказываем, как согласовать перепланировку в МКД для открытия магазина

Достаточно просто идет процесс согласования перепланировки, если помещение изначально является нежилым и ранее использовалось под магазин. Сложнее будет ситуация, если нужно перевести квартиру в нежилое помещение, сделать новый вход и иные более-менее глобальные изменения в планировке. Разрешение может потребоваться:

• от Мосжилинспекции (в любом случае, так как это уполномоченный орган по согласованию перепланировок в МКД);
• от Москомархитектуры (для изменения фасадных решений, в том числе с образованием или заделыванием проемов на наружной стене);
• от собственников помещений дома (в большинстве случаев).

Еще специальное разрешение, а точнее экспертное заключение, придется получать в ФБУЗ Центр гигиены и эпидемиологии. Это ведомство проверяет соответствие проектных решений и действующих санитарных норм. Для магазинов в МКД это очень важное согласование. Заключение необходимо получить до обращения в МЖИ за разрешением на перепланировку.

Обязательные документы на перепланировку

Допустим, вы хотите открыть магазин в помещении МКД, которое изначально является нежилым. Для изменения планировки вам понадобятся следующие документы:

• письменное согласие всех владельцев помещения (если их несколько);
• выписка из ЕГРН;
• проект перепланировки/переустройства;
• техническое заключение о допустимости и безопасности работ (документ можно получить через ГБУ «Экспертный центр» или авторов проекта дома);
• технико-учетные документы из БТИ (техпаспорт, поэтажный план);
• протокол собрания собственников помещений в МКД;
• письменное разрешение от жильцов квартир, расположенных сверху помещения под будущий магазин.

Чтобы выбрать проектные решения, мы уточняем у заказчика профиль деятельности торговой точки, иные важные данные. Обязательно проводим осмотр и обследование на месте — чтобы оценить состояние конструкций и коммуникаций, подготовить эскиз будущей планировки для предварительного согласования с клиентом.

Предлагаю посмотреть один из примеров наших работ. Там речь шла о переводе жилого помещения в нежилое для открытия кафе. Но процесс изменения планировки под торговую точку будет примерно таким же. Отличаются лишь санитарно-гигиенические нормы и требования по пожарной безопасности.

Особенности согласований

До обращения в уполномоченные органы собственник помещения сначала должен урегулировать вопросы с открытием магазина на уровне жильцов дома. Об этом подробнее расскажу в следующем разделе статьи. Что касается получения разрешений на изменение планировки, то их выдают так:

• с документами нужно обращаться в Мосжилинспекцию (запрос подаем через сервис на портале mos.ru);
• если перепланировка предусматривает устройство входов, входных групп или иные изменения фасадных решений, МЖИ сама направит документы на проверку в Москомархитектуру;
• на основании разрешения МЖИ можно приступить к строительным работам;
• после завершения перепланировки еще нужно выполнить ряд действий — получение техплана, обращение в МЖИ за актом приемки и т.д.

Особенности согласования описаны в Постановлении N 508-ПП (редакция от 18.04.2025). С 23 апреля 2025 года вступили в силу изменения, упрощающие ряд процедур: часть работ теперь можно согласовать по эскизу без предварительного разрешения. Там же есть и перечень работ, которые можно и нельзя подвести под перепланировку. Для соблюдения санитарных, пожарных и иных норм мы руководствуемся нормативными актами федерального и регионального уровня, сводами правил (СП) и стандартами.

Нужно ли получать разрешение от собственников других помещений дома

Вам всегда придется получать согласие собственников помещений в МКД, если перепланировка связана с задействованием общедомового имущества. Как вариант, это может быть прорубание проемов под окна и вход на наружной стене, изменение схемы водоснабжения и вентиляции и т.д. Также специальное разрешение нужно получить от жильцов смежных квартир (обычно сверху):

• при переводе жилого помещения в нежилое;
• при открытии в помещении первого этажа магазина, кафе или иных точек общепита, торговли.

Не нужно указанное разрешение, если при проектировании дома помещения первого этажа изначально были оборудованы под торговлю. В новой застройке такие решения указывают в проекте по умолчанию.

Согласовать вопрос с открытием магазина не очень просто. Жильцов дома нужно убедить в важности и полезности нового объекта торговли. Наверняка придется предлагать решения по благоустройству территории около магазина. В противном случае вы рискуете получить отказ, и выполненная перепланировка не завершится намеченными целями.

Действия после завершения перепланировки

Когда строительные работы завершены, магазин открывать рано. Сначала нужно пройти завершающие этапы перепланировки. Сюда входит:

• получение технического плана (закажите этот документ у кадастрового инженера ООО «Смарт Вэй»);
• обращение в МЖИ за оформлением акта приемочной комиссии;
• проведение кадастрового учета перепланировки через Росреестр (документы туда направит чиновник Мосжилинспекции).

И только после выполнения этих действий вы непосредственно приступите к открытию магазина. В перечень ваших действий может входить и получение специальных разрешений на торговлю.

Пошаговая инструкция: как согласовать перепланировку под магазин в МКД

1. Проверьте статус помещения — получите выписку из ЕГРН, убедитесь что оно нежилое или готовьтесь к переводу из жилого.
2. Закажите техпаспорт БТИ — без него МЖИ не примет документы. Срок получения 10-15 рабочих дней.
3. Проведите общее собрание собственников — если затрагиваете фасад или общедомовое имущество. Нужно 2/3 голосов.
4. Получите заключение СЭС — ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии» подтвердит возможность использования под магазин.
5. Закажите проект перепланировки — у организации с допуском СРО. Мы готовим за 5-10 рабочих дней.
6. Подайте документы в МЖИ — через mos.ru. Срок рассмотрения до 45 дней.
7. Выполните работы по проекту — строго без отступлений, иначе откажут в приемке.
8. Получите акт приемки и зарегистрируйте изменения — техплан в Росреестр для обновления ЕГРН.

Госпошлины за кадастровый учет и регистрацию (с 01.01.2025)

С 1 января 2025 года введены госпошлины за постановку объекта на кадастровый учет. Для физических лиц: 2 000 рублей при создании объекта, 1 000 рублей при изменении сведений. Для юридических лиц: 22 000 рублей при создании, 2 000 рублей при изменении. При одновременном кадастровом учете и регистрации прав: 6 000 рублей для физлиц (при кадастровой стоимости до 20 млн руб.) или 66 000 рублей для юрлиц (при КС до 22 млн руб.). При подаче через Госуслуги физическим лицам предоставляется скидка 30%.

Где еще нужно получать разрешение на объект торговли

Это зависит от видов основной и вспомогательной деятельности магазина. Вот несколько примеров:

• об открытии объекта торговли нужно обязательно уведомить Роспотребнадзор (далее ведомство вправе организовать проверку с выездом на место или по документам);
• открытие магазина необходимо согласовать через Департамент торговли и услуг Москвы;
• уведомление об открытии торговой точки необходимо отправить в МЧС (орган пожнадзора);
• если магазин будет продавать алкоголь, нужно пройти лицензирование (эта процедура включает проверку характеристик и планировки помещения).

Еще могут потребоваться согласования по подключению торговой точки к электричеству, воде и т.д. Обращаться нужно в ресурсоснабжающие и эксплуатационные службы.

Посмотрите страницу с примерами наших работ. Вы наверняка найдете там кейс со схожими задачами и вариантами их решений. Актуальную стоимость согласования перепланировки указываю ниже (цены на 2026 год).

Подведем итоги

• Для открытия магазина в МКД зачастую нужна перепланировка. В перечень решений может входить устройство нового входа, демонтаж или снос перегородок, иные работы.
• Саму перепланировку нужно согласовать через Мосжилинспекцию. Но это не будет являться разрешением на открытие торговой точки, так как его выдают другие уполномоченные ведомства.
• Сроки согласования — от 2 до 4 месяцев. Стоимость комплекса услуг «под ключ» — от 400 000 рублей в зависимости от сложности объекта.
• Чтобы соблюсти все требования для открытия магазина в МКД и успешно пройти согласование перепланировки, воспользуйтесь услугами ООО «Смарт Вэй».

Часто задаваемые вопросы