Согласование перепланировки в МКД для кафе или ресторана

Кафе или ресторан вполне можно открыть в подвале, на первом или цокольном этаже многоквартирного дома. Да, вам придется соблюсти множество требований по пожарной безопасности, по санитарно-гигиеническим нормам, но все это решаемо. Во многих случаях не обойтись без перепланировки, которую предстоит согласовать через Мосжилинспекцию. В этой статье я расскажу о решениях по изменению планировки, которые прямо относятся к работе ресторанов и кафе. Для примера покажу документы, которые компания «Смарт Вэй» разрабатывала для согласований.

Основные требования для открытия ресторана или кафе в МКД

Рестораны и кафе – это основные виды заведений общественного питания. Деятельность в них связана с обслуживанием постоянного потока посетителей, с приготовлением и подачей продуктов питания, алкогольных и безалкогольных напитков. Для открытия точек общепита нужно соблюсти требования:

• по пожарной безопасности (соответствие по характеристикам отделочных материалов, наличие систем противопожарной безопасности, эвакуационный выход и т.д.);
• по санитарным, эпидемиологическим и гигиеническим нормам (по местам приготовления пищи, по надлежащей вентиляции, по звукоизоляции и т.д.);
• по техническим и планировочным решениям (наличие отдельного входа, выделение помещения под использование мангалов и грилей, и т.д.);
• по транспортной и пешеходной инфраструктуре (парковочные места, подъезд транспорта с продуктами и т.д.).

Заведение общепита может открыть собственник или арендатор помещения. В идеале (но достаточно редко), объект будет сразу готов для приема посетителей. Чаше всего в помещении нужно сделать перепланировку или переустройство, либо, как минимум, косметический ремонт, отделку. Многое зависит от перечня услуг, которые будет предлагать ресторан или кафе. К примеру, отдельный вход и помещение можно сделать для выдачи товаров курьерам, если заведение предлагает доставку.

Перепланировка будет нужна не только для соблюдения обязательных требований к открытию кафе (ресторана). Меняя планировку помещений, собственник или арендатор сможет:

• оптимизировать пространство точки общепита, эксплуатировать его максимально эффективно;
• повысить уровень комфортности для посетителей, что положительно скажется на обороте;
• расширить полезную площадь комнат, залов обслуживания и других помещений.

Перепланировку вполне может сделать собственник помещений, который сам не намерен открывать кафе или ресторан. После завершения строительных работ он сдаст площади в аренду и будет получать стабильный доход. Но чаще всего арендатор тоже заинтересован в том, как будут выглядеть помещения под его цели. Заручившись согласием собственника, он сможет сам приступить к изменению планировке, чтобы затем сразу открыть точку общепита.

Можно ли открыть кафе при магазине в помещениях многоквартирного дома?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Как и заведения общепита, магазины тоже можно размещать на первых этажах МКД. В них могут быть и кухни с приготовлением блюд, места для обслуживания посетителей. Для открытия такого объекта нужно соблюсти больше требований по санитарным и пожарным нормам. Но процесс согласования перепланировки будет одинаков.

Нужно ли разрешение от жильцов дома

Появление нового ресторана или кафе не всегда могут оценить жильцы дома. Есть риск антисанитарии, проведения шумных вечеринок и застолий, и вполне могут возникнуть и другие проблемные ситуации. Поэтому для перепланировки с открытием точек общепита может потребоваться:

• согласие общего собрания собственников помещений в МКД (на все работы, затрагивающие общедомовое имущество, в том числе наружные стены);
• разрешение от жильцов квартир, примыкающих к нежилому помещению ресторана или кафе.

При получении данных разрешений очень часто возникают сложности. Вам могут отказать даже без объяснения причин или по вполне весомым основаниям. Но согласование может и не потребоваться, если помещения на первом этаже изначально были отведены под общепит или торговлю. Это можно увидеть в проектной документации на дом.

Если в согласованиях отказывают, стоит искать компромисс. Так как точки общепита обычно открывают на длительный срок, можно выделить деньги под благоустройство, отделку фасада или внутренних помещений дома. Жильцы это наверняка оценят. Также за отдельную плату можно предусмотреть размещение рекламы вашего заведения.

Список полезных документов

Зачем нужна перепланировка для открытия ресторана или кафе

В общих словах, перепланировка для открытия кафе или ресторана будет нужна:

• если помещение ранее использовалось под иные цели, и не подходит для оказания услуг общественного питания;
• если точка общепита будет открыта в квартире, которую собственник переводит в нежилое помещение;
• если за счет планировочных решений владелец кафе (ресторана) хочет преобразить облик заведения (как вариант, в едином стиле бренда);
• если нужно выполнить работы, чтобы обязательные нормативные требования.

На данный момент в МКД можно открывать заведение общепита с численностью посадочных мест до 50. Это вполне приличная цифра. Ограничения по площади ресторанов и кафе нужно уточнять в нормативных актах региона (например, не более 700 кв. м. для одного заведения).

Перечень обязательных требования для работы точки общепита в доме весьма внушительный. Выделим самые очевидные и важные из них:

• наличие отдельного входа, эвакуационного выхода;
• наличие систем противопожарной безопасности (сигнализация, система оповещения и управления эвакуацией, и т.д.);
• наличие собственной системы водоснабжения, водоотведения и вентиляции (они не должны влиять на работоспособность общих коммуникаций дома);
• наличие парковочных мест, средств для перемещения маломобильных граждан, лиц с ограниченными возможностями;
• наличие мест под контейнеры, складирование мусора (они не должны мешать жильцам, нарушать санитарные нормы);
• наличие проемов и мест для разгрузки и отгрузки товаров (их нельзя размещать со стороны двора дома).

В самом кафе или рестораны будут отдельные помещения под хранение продуктов и готовых блюд, под кухню. Для приема посетителей нужны залы или отдельные кабины, санузлы, гардероб. Во многих заведениях общепита есть детские уголки, отдельные помещения под танцпол или иные цели. Все это можно решить перепланировкой, которую нужно согласовать до открытия ресторана или кафе.

Примеры решений по перепланировке для заведений общественного питания

Учитывая изложенные выше требования, в состав планировочных решений для точки общепита может входить:

• устройство новых входов или полноценных входных групп, изменение их габаритов;
• ликвидация, устройство или изменение габаритов, типа оконных проемов;
• демонтаж или возведение внутренних перегородок;
• расширение или заужение проемов во внутренних стенах;
• работы с сантехническим оборудованием и инженерными коммуникациями.

На фото в этой статье вы можете увидеть, как выглядит помещение кафе после завершения перепланировки. Тут появились новые перегородки внутри (разграничивают пространство между залами для клиентов), удобный и широкий вход в общих цветах сетевого бренда. Все что касается дизайна кафе или ресторана, то это можно изменить и без перепланировки. Например, до открытия заведения привлекают дизайнеров и художников, которые создадут уникальный, неповторимый и привлекательный облик.

В последнее время для заведений общепита часто проектируем решения по возведению антресоли. Она представляет собой площадку на возвышении, где можно разместить:

• уютные места и кабинки для посетителей (по сути, еще один полноценный зал);
• детские уголки, зоны активностей и т.д.;
• места для отдыха персонала кафе (ресторана) и хранения инвентаря, офис администратора и т.д.

Под антресолью тоже будет полезное пространство. Но главной проблемой является наличие или отсутствие достаточной высоты. В домах старой застройки ее точно не хватит, чтобы сделать антресоль. А вот в новой застройке достаточно часть встречаются высокие нежилые помещения на первых этажах. Еще одно требование – размер антресольной площадки не должен превышать 40% от площади помещения.

Обязательным требования является наличие полноценной вытяжки. Ее характеристики и решения по выводу наружу должны соответствовать санитарным нормам. Также придется учитывать и требования к внешнему виду фасадов. Оборудование вытяжки не должно загораживать окна квартир и вид с балконов. Также отдельные помещения и зоны проектируем для кухонь с открытым огнем. Для них выбираем соответствующие решения по пожарной безопасности, вентиляции и дымоудаления.

Как понять, что можно и нельзя сделать при перепланировке в МКД для открытия ресторана?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Что касается строительных работ и решений по перепланировке, то они должны соответствовать Постановлению № 508-ПП. Санитарные нормы мы берем из СанПиН, сводов правил и стандартов. Требования по пожарной безопасности должны отвечать Законам № 123-ФЗ и № 384-ФЗ, нормативным актам МЧС. С этими задачами успешно справятся проектировщики компании «Смарт Вэй».

Рассказываем о правилах согласования перепланировки в МКД для кафе и ресторана

Процесс согласования перепланировок в нежилых помещениях МКД будет одинаков для любых видов деятельности (кафе, магазин и т.д.). Регламент действия описан в Постановлении № 508-ПП. Сначала расскажу, какие документы будут нужны для обращения в уполномоченные органы и производства работ:

• выписка из ЕГРН;
• регистрационные документы юр. лица или ИП (гражданин в статусе физического лица не может открыть заведение общепита);
• проект перепланировки, который вы можете заказать у нас;
• техническое заключение о допустимости и безопасности работ в помещении МКД (за документом обращаемся к автору проекта дома или в ГБУ «Экспертный центр»);
• заключение ФГУЗ Центр гигиены и эпидемиологии (проверяет соответствие по санитарным нормам, исходя из вида деятельности в помещении).

Также в любом случае заявителю будут нужны документы из БТИ – технический паспорт, выкопировка с поэтажного плана.

Не буду подробно останавливаться на правилах разработки проекта и получения техзаключения на перепланировку. Об этом, как и о других нюансах, вы можете прочитать в нашем предыдущем материале. Также все возникшие вопросы вы можете оставить в форме обратной связи или задать нашим консультантам.

Кто выдает разрешение

Основное разрешение для начала строительных работ в помещении МКД выдает Мосжилинспекция. Запрос с документами вы, либо наш представитель с доверенностью, подаете через онлайн-сервис. Услуга по согласованию бесплатна, длится до 20 или 30 дней. Еще МЖИ сама направит документы на проверку в Москомархитектуру, если проект предусматривает изменение фасадных решений (новый вход и т.д.).

Если сделать перепланировку без разрешения, то уполномоченные ведомства не позволят открыть кафе (ресторан), либо закроют заведение в первые дни работы. Еще соблюдение всех правил согласования и производства работ будет важно для получения лицензии на отпуск спиртного (если такие услуги предлагает точка общепита).

Что делать после завершения перепланировки

Завершив строительные работы, рано приступать к открытию кафе и приему клиентов. Сначала нужно выполнить еще ряд формальностей, предусмотренных ЖК РФ и Постановлением № 508-ПП. Речь идет о следующих действиях:

• получение технического плана, где будет показана новая планировка помещения (обращайтесь за документом в компанию «Смарт Вэй»);
• обращение с техпланом в МЖИ, где будет оформлен акт приемочной комиссии;
• прохождение кадастрового учета с обновлением данных в ЕГРН (по факту, документы в Росреестр направит сама Мосжилинспекция).

На этом все, после получения выписки из ЕГРН перепланировка будет считаться официально завершенной. Далее можно приступать к подготовке к открытию, получать лицензию на алкоголь (если требуется), согласовывать и направлять уведомления в Роспотребнадзор, иные ведомства. Уполномоченные органы в сфере общепита обязательно проверят, на каком основании была сделана перепланировка.

Мы поможем не только оформить документы на перепланировку под кафе или ресторан в МКД, но и согласовать их через Мосжилинспекцию. Примеры наших кейсов вы можете посмотреть по ссылке. Примерную стоимость некоторых работ компании «Смарт Вэй» я указал ниже.

Подведем итоги

• Перепланировка в МКД для кафе или ресторана нужна, чтобы возвести или снести внутренние перегородки, сделать новый вход или изменить размеры проемов. Еще одним эффективным решением может стать возведение антресоли, если для этого достаточно высоты.
• Разрешение на перепланировку вы будете получать через Мосжилинспекцию. В этом же ведомство обращаетесь за оформлением акта приемки, когда на руках уже будет технический план.
• За разработкой документов на перепланировку в МКД при открытии ресторана или кафе обращайтесь в компанию «Смарт Вэй».