Согласование перепланировки в гостинице

Для гостиниц, как мест временного проживания граждан, введено достаточно много требований. Часть из них напрямую имею отношение к планировке, техническим характеристикам и оснащению помещений. Сделать перепланировку можно для открытия новой гостиницы, либо для изменения условий обслуживания в действующем объекте. При выборе проектных решений мы следуем не только пожеланиям заказчика, но и своду правил 257.13330.2020, ряду других руководящих документов. В статье я расскажу, как специалисты компании «Смарт Вэй» оформляют все необходимое для перепланировки в гостинице, где идет согласование работ.

Что нужно учитывать при организации планировки в гостиницах

Требования к гостиницам и другим аналогичным объектам постоянно ужесточают. Речь идет о введении дополнительных правил оказания услуг, повышении уровня безопасности для клиентов и персонала. Очень важным решением стало введение классификации гостиниц с присвоением категорий (звезд). От этого зависит:

• какие услуги может и обязана предлагать гостиница;
• что должно быть в основных и вспомогательных помещениях, на фасаде гостинице и на прилегающей территории;
• сколько номеров может открыть гостиница определенной категории.

Основную часть фонда любой гостиницы занимают номера для клиентов. Обычно это одна комната (с коридором или без), вспомогательным помещением под санузел, душевую/ванну. Есть варианты с блочными номерами, где есть места общего пользования. Также гостиницы предлагают размещение в апартаментах, которые, по сути, можно рассматривать как аналог квартир – две и более комнаты, место для приготовления пищи и т.д.

Самый большой массив требований к планировке и характеристикам гостиничного фонда мы можем найти в СП 257.13330.2020. Этот свод правил используем при проектировании зданий, в которых будут работать гостиницы, а также при подготовке документов на реконструкцию или перепланировку. Согласно СП 257.13330.2020, указанные объекты можно размещать:

• в отдельно стоящих нежилых зданиях (в том числе в составе многофункциональных комплексов);
• в части помещений нежилого здания (при условии, что в остальной части не ведется опасная для людей деятельность);
• на первых и цокольных этажах, во встроенно-пристроенных помещениях МКД (в подвальном этаже можно размещать вспомогательные помещения, но не номера для клиентов).

В этой статье мы сделаем акцент на перепланировке, которая положительно скажется на результатах работы гостиницы, повысит качество услуг и привлекательность в глазах клиентов. Отдельного внимания заслуживает соблюдение требований пожарной, санитарной и иной безопасности. И, конечно, обязательно рассмотрим возможные схемы согласования перепланировки. В основном, они зависят от характера работ и местоположения гостиницы.

Можно ли открыть гостиницу в жилых помещениях многоквартирного дома?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Гостиницы предлагают номера только для временного пребывания людей. По функциональному назначению такие помещения всегда являются нежилыми. Соответственно, квартирный фонд под гостиницу нельзя использовать. Сдача квартир в аренду не относится к гостиничному делу, так как не предполагает оказания комплекса услуг клиентам. Владельцем гостиницы может быть только организация или предприниматель, но не физическое лицо.

Как на согласование перепланировки влияет местоположение гостиницы

Действительно, порядок согласований при перепланировках существенно зависит ото того, где проводятся работы. Выше я указал, где может размещаться гостиница, номера для клиентов. Учитывая это, изменить планировку в гостиничном фонде Москвы можно:

• без специального разрешения – в помещениях нежилого здания, если не затрагиваются фасадные решения;
• после согласования в Москомархитектуре – для нежилых зданий, если изменится внешнее архитектурное решение, а работы подпадают под Постановление № 94-ПП (там есть соответствующий перечень улиц столицы);
• после согласования в Мосжилинспекции – для гостиничного фонда, размещенного в помещениях МКД.

Даже если разрешение не требуется, владельцу гостиницы не обойтись без проекта и технического заключения. Мы поможем в оформлении этих документов на самых выгодных условиях. Также, наши специалисты представят ваши интересы при прохождении обязательных процедур (до и после завершения строительных работ).

Я не рассматриваю такое вариант изменения характеристик здания и помещений, как реконструкция. Ее можно провести в гостинице, но только при выводе объекта из эксплуатации, на основании разрешения от надзорного органа. Реконструкция поможет увеличить площадь, этажность и/или высоту здания, а это даст возможность открыть новые номера, предлагать дополнительные услуги людям. Об особенностях согласования указанных работ предлагают посмотреть в наших предыдущих материалах.

Список полезных документов

Рассказываем о правилах и вариантах согласования перепланировки в гостиничном фонде

Каждая перепланировка должна преследовать какую-либо цель. Любые строительные работы стоят денег, а, значит, собственнику необходимо убедиться в их целесообразности. Владелец гостиницы может изменить планировку помещений:

• чтобы перераспределить площадь между основными и вспомогательными помещениями, создать новые номера;
• чтобы организовать места для оказания дополнительных услуг (например, можно открыть кафе или ресторан не только для клиентов, но и для всех желающих);
• чтобы претендовать на более высокую категорию в классификации гостиниц или подтвердить текущую «звездность»;
• чтобы выполнить обязательные требования по безопасности (например, в преддверии проверки МЧС или при устранении предписаний).

Вполне возможно, что целью перепланировки станет повышение уровня комфорта в существующих номерах. Примером назовем увеличение площади помещения за счет коридора. В сфере пожарной безопасности путем перепланировки можно изменить габариты или сделать новый эвакуационный выход. Ниже мы покажем, как получить максимальную выгоду от изменения планировки и какие решения подойдут для этого.

Требование к составу и назначению помещений, технические характеристики

Посмотрим на планировочные и конструктивные решения для гостиничного фонда, которые описаны в СП 257.13330.2020:

• нужно обязательно делать отдельно служебный вход и вход для клиентов – для гостиниц с количеством номеров от 50, а при наличии 4-5 звезд с количеством номеров от 15;
• номера и общественные помещения для клиентов должны быть изолированы от шума и других воздействий от загрузочных, хозяйственных зон;
• у каждой гостиницы обязательно должна быть жилая группа помещений;
• с учетом классификации гостиниц, там должны быть и общественные места, служебные и дополнительные помещения для обслуживания;
• высота номеров должна соответствовать аналогичным показателям для жилых помещений (по СП 118.13330);
• номера должны быть отделены от зоны дополнительного обслуживания (это тоже достигается изменением планировки);
• в каждом номере должны быть оконные проемы для естественного освещения.

И это далеко не полный перечень требований для гостиниц любой категории. Мы должны этого учесть при изменении планировки, иначе при проверках надзорных органов точно возникнут проблемы.

Если вы планируете открыть новую гостиницу на первом этаже МКД или в нежилом здании с разными видами деятельности, за счет перепланировки нужно:

• сделать отдельный вход или полноценную входную группу;
• образовать помещения по номера (за счет раздела, объединения и т.д.);
• устроить зоны обслуживания (их перечень зависит от «звездности» гостиницы);
• создать оконные проемы в номерах, если их не было изначально;
• выполнить требования пожарной безопасности (как минимум, системы сигнализации, оповещения и эвакуации).

Учитывая опыт работы, мы всегда разъясним клиенту что можно и нельзя сделать при перепланировке в гостинице. Это зависит и от требований нормативных актов. В частности, для помещений в нежилых зданиях все решения должны соответствовать Постановлению № 432-ПП. Для помещений в МКД аналогичные нормы указаны в Постановлении № 508-ПП. Эти руководящие документы нельзя не учитывать при разработке проекта и производстве работ.

Есть ли ограничения по минимальной площади номеров в гостиницах и где это посмотреть?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Предписания по характеристикам и техническому оснащению номеров можно найти в Постановлении Правительства РФ № 1860. К примеру, минимальная площадь однокомнатного номера для вышей категории должна составлять от 25 кв. м. (допускается уменьшение до 5%). Если брать самые простые одноместные номера в низших категориях, то их площадь может составлять от 9 кв. м. (без учета санузла). Для многоместных номеров площадь может исчисляться исходя из количества заявленных мест.

Какие проектные решения эффективны для гостиниц

Сначала стоит посмотреть, чего хочет сам собственник гостиницы. При анализе это задания мы можем предложить и другие решения, которые впишутся в концепцию и категорию его объекта. Вот несколько распространенных примеров, которые положительно скажутся на работе гостиниц и отелей:

• раздел и объединение помещений (можно сделать несколько номеров меньшей площади, но в пределах нормы, или, напротив, большие апартаменты для премиальных клиентов);
• образование помещений из свободного пространства этажа (как варианта, на первом этаже могут появиться кафе и рестораны, места для оказания дополнительных услуг);
• возведение антресоли при большой высоте помещения (крайне эффективное решение для первого этажа, где на возвышение можно вынести дополнительные помещения и зоны);
• устройство проемов под окна и входную группу (это может соблюдение обязательных требований или добровольное решение для повышения комфорта).

Чтобы согласовать с заказчиком предстоящий вид номеров и вспомогательных помещений гостиницы, подготовим упрощенный эскиз. Для этого важно изучить существующие документы на объект и инженерные коммуникации, оценить состояние конструкций на месте. Все это входит в состав нашей работы при проектировании под перепланировку.

Обязательные документы

Независимо от того, где находится гостиница, для производства работ нужен проект. Его оформят по вашему заданию специалисты компании «Смарт Вэй». Также обязательным документом станет техническое заключение. Полномочия на его оформление есть у нашей компании, если работы проводятся в нежилом здании. Для гостиниц, размещенных в МКД, документ заказываем через организации, которая разрабатывала проект дома, а при отсутствии сведений о ней – в ГБУ «Экспертный центр». Подробнее об этих нюансах читайте в нашем материале.

Состав дополнительных документов может отличаться. Скорее всего, не обойтись без документов технического учета из БТИ (поэтажный план, техпаспорт). В проекте делаем разделы под изменения фасадов и колористики, если такие решения нужны владельцу гостиницы. Выписка из ЕГРН тоже нужна, ведь она подтвердит право собственности на помещения или здание. По остальным документам мы разъясним все на начальном этапе сотрудничества.

Этапы и особенности согласования

О ведомствах, в которые нужно обращаться для согласования перепланировки, я коротко упомянул выше. Дополнительные особенности этих процедур таковы:

• все документы с запросом на согласования (если требуется) сейчас подают только в электронном виде;
• порядок и сроки проверки в МЖИ регламентированы Постановлением № 508-ПП, а для изменения фасадов – Постановлением № 94-ПП;
• если меняем планировку гостиницы в МКД, а проект предусматривает еще и фасадные работы, то Мосжилинспекция сама направит документы на согласование в Москомархитектуру;
• если работы проводились на основании разрешения, то после из завершения обращаемся за актом приемки, а после изменения фасадов по Постановлению № 94-ПП – за заключением Москомархитектуры.

Ведомства, которые контролируют гостиничное дело, в согласованиях не участвуют. Но после перепланировку туда нужно обращаться для присвоения, подтверждения или повышения категории объекта.

Что обязательно нужно сделать после завершения перепланировки в гостинице

Любая планировка меняет характеристики помещений в здании. Даже если вы успешно прошли согласования и имели все необходимые документы, придется еще обращаться в Росреестр. Цель – обновление данных в ЕГРН. Для регистратора Росреестра нужен технический план. Этот документ подготовит кадастровый инженер компании «Смарт Вэй» (после проведения обмеров).

Бывает и так, что владелец гостиницы изменил планировку без обязательных документов и согласований. Это можно узаконить, получив техплан и техническое заключение. В этом материале мы подробно описали процедуру узаконивания.

В дополнение, вы можете ознакомиться с кейсами компании «Смарт Вэй», связанными с перепланировками разных объектов. Примерные цены на некоторые наши работы смотрите ниже.

Заключение – коротко о главном

• Планировка и техническое оснащение гостиниц должно соответствовать Постановлению № 1860 и СП 257.13330.2020. Мы учитываем эти моменты при разработке проекта и прохождении согласований.
• Два основных документа для перепланировки в гостиницах – проект, техническое заключение.
• Разрешение на перепланировку требуется, если гостиницах расположена в помещениях МКД, либо она сопровождается изменением фасадных решений (на основании Постановления № 94-ПП).