Согласование перепланировки торгового центра

Если вы хотите сделать перепланировки в торговом центре или в отдельных его помещениях, мы поможем пройти согласование. Во многих случаях это вообще не потребуется, так как работы проводятся в нежилом здании. Но бывают и исключения, если перепланировка связана с изменением фасадных решений. В этой статье расскажу о возможных вариантах изменения планировки, которые будут выгодны собственнику и арендаторам, о требованиях к документам. Также покажу примеры работы, выполненных специалистами компании «Смарт Вэй».

Что нужно знать о перепланировках в торговых центрах

Помещения под торговлю вполне могут быть и на первом этаже многоквартирного дома. Но торговые центры изначально являются нежилыми объектами. Этот факт будет важен для проведения и согласования перепланировки. Вот самое важное из общих правил, которые действуют в Москве:

• для изменения планировки в нежилых зданиях столицы вам не нужно разрешение, т.е. для начала работ достаточно получить и утвердить проект;
• в определенных случаях будет нужно разрешение на изменение внешнего архитектурного решения (эти работы могут подпадать под понятие перепланировки проводим на фасадах);
• в перечень обязательных действий после окончания перепланировки входит прохождение кадастрового учета.

В результате перепланировки торговый центр никуда не денется. Его основные параметры (высота, объем, этажность и т.д.) тоже останутся неизменными.

Вполне возможно, что владелец ТЦ или ТРК захочет увеличить здание, сделать пристройку или возвести новый этаж. Это уже будет не перепланировка, а полноценная реконструкция. Для ее проведения нужно временно прекратить деятельность и вывести объект из эксплуатации, получить разрешение через органы стройнадзора. В этой статьи мы говорим только про изменение планировки, что намного проще согласовать. Все документы на такие работы оформят проектировщики и кадастровые инженеры компании «Смарт Вэй».

Можно ли из производственного здания сделать торговый центр, и как согласовать такие работы?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». В данном случае изменится целевое (функциональное) назначение объекта, но при этом он останется нежилым зданием. Поэтому, если работы будут являться перепланировкой, вам не придется получать на них разрешение. Скорее всего, потребуется изменить внешний облик фасада, ведь для ТЦ это очень важно в плане привлекательности для посетителей. Данные изменения, скорее всего, нужно будет согласовывать в уполномоченных органах.

Какие решения по изменению планировки важны владельцам торговых центров

Наша компания неоднократно оформляла документы на перепланировку в торговых центрах. Перечень решений, которые может выбрать собственник, очень большой. Вот несколько распространенных примеров:

• изменение планировки в границах отдельных помещений – можно переставить, возвести или убрать перегородки, сделать их в разных геометрических формах и т.д.;
• образование или ликвидация помещений – в результате у вас появятся новые площади для сдачи в аренду или, наоборот, свободное пространство для посетителей;
• выделение части помещений под сдачу в аренду – для этого может и не потребоваться перепланировка, если есть достаточно места на этаже или в границах большого помещения;
• возведение антресолей с лестницей – позволяет вынести полезную площадь на высоту, что не только увеличивает эффективность использования помещения, но и создает привлекательный дизайн.

Еще при перепланировках ведутся работы на оконных и дверных проемах. К примеру, вы можете полностью переделать входную группу, чтобы сделать ее более удобной для посетителей, и безопасной на случай пожаров.

Если проводятся только отделочные работы или косметический ремонт, то это не является перепланировкой. Заказывать на них проект или нет – ваше дело. Но в документах на перепланировку мы тоже можем описать особенности отделки и облицовки. Еще специалисты компании «Смарт Вэй» могут подготовить дизайн-проект, чтобы изменить облик вашего торгового центра.

Иногда приходится вынужденно делать перепланировку. Примером назову необходимость соблюсти требования по пожарной безопасности. Нарушением может являться отсутствие эвакуационного выхода, недостаточная ширина проемов на выходах для эвакуации и т.д. Устранить эти недостатки можно строительными работами, т.е. перепланировкой.

Образование новых помещений

Собственник торгового центра обычно сдает значительную часть площадей в аренду. Для этого нужно образовать помещения, отгородить их от общего объема этажа какими-либо конструкциями (стены, остекление и т.д.). Первоначальная планировка, предусмотренная проектом на строительство здания, может стать неактуальной очень быстро. Но вы можете ее изменить:

• путем объединения двух и более помещений в одно большое (например, если вы заключили договор с крупным сетевым арендатором);
• путем образования помещений из свободного объема этажа (как итог, в ТЦ появятся новые магазины, а вы получите больше денег от аренды);
• путем раздела помещения на два и более новых (то же самое – новые арендаторы приносят дополнительную прибыль).

В принципе, такие изменения планировки можно проводить постоянно, ведь рынок в сфере торговли очень динамичный, зависит от разных тенденций. Появление или ликвидация помещений обязывает вас поставить их на учет. Это итоговый этап любой перепланировки. Показывать характеристики и границы новых помещений будет в техническом плане. После завершения учета Управление Росреестра присвоит объектам кадастровые номера.

Выделение части помещений для аренды

Это еще одно решение для повышения прибыль от торгового центра. Почт ив каждом ТЦ мы можем увидеть «островки» под кофейни, продажу игрушек и другой полезной мелочи, ремонта техники и т.д. Это части помещений, которые можно создать даже без перепланировки. Описать границы указанных частей нужно в техническом плане. На практике это не требуется, если арендатор заключил договор на срок менее года. Его не нужно регистрировать в Росреестре. Следовательно, характеристики части помещения достаточно указать в договоре, на схемах-приложениях к нему.

Перепланировка для образования временных частей под аренду может потребоваться, если нужно освободить и подготовить свободное пространство на этаже ТЦ. К примеру, на основании проекта вы уберете какие-либо стены и перегородки. Особых требований к площади части помещения нет. Многим арендаторам достаточно 1 кв. м., чтобы разместить там вендинговый аппарат или установить прилавок для работы с клиентами.

Нужно ли выводить торговый центр их эксплуатации на время перепланировки?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Обычно перепланировка затрагивает только какое-либо помещение или часть здания. Там нужно обеспечить безопасность для людей. Для этого зачастую достаточно разместить временные ограничения, информационные стенды и таблички. Чтобы другие арендаторы в здании продолжали работать, место проведения перепланировки закрывают специальными защитными пленками, брезентом и т.д. Соответственно, вывод из эксплуатации в данном случае не нужен.

Список полезных документов

Рассказываю, как и где согласовать перепланировку в ТЦ

Сама перепланировка представляет собой комплекс строительных работ. Их будет выполнять подрядная организация, с которой вы заключите договор. Что касается процесса согласований, то здесь действуют такие правила:

• в обязательном порядке нужно получить проект и техническое заключение (документы оформят специалисты ООО «Смарт Вэй»);
• решения по изменению планировки должны соответствовать Постановлению Правительства Москвы № 432-ПП (распространяется на нежилые здания в столице);
• готовый проект утверждает сам заказчик, а проходить с ним согласование не нужно (это предусмотрено только для помещений в МКД);
• при разработке проекта мы учитываем требования СП 464.1325800.2019, ряда других сводов правил и стандартов.

До разработки проекта мы уточняем, что именно хочет увидеть собственник торгового центра по итогам перепланировки, зачем это нужно. Там мы не только устраним спорные вопросы на будущее, но и сможет предложить наиболее эффективные и менее затратные решения.

Чтобы получить данные о фактическом состоянии конструкций в ТЦ, наши инженеры и техники выезжают на место, проводят визуальный осмотр и обследования. Обязательно изучаем документы на здание и помещения. К примеру, заказчик может представить нам проектную документацию на строительство, материалы о предыдущих перепланировках. Всегда смотрим документы из БТИ, если в торговом центре проводилась инвентаризация.

Несмотря на достаточно большую свободу выбора, при разработке проекта мы обязаны учитывать и ограничения на некоторые виды работ. Их проверяем по Постановлению № 432-ПП. Некоторые решения вообще запрещены, а отдельные работы можно выполнить только при определенных условиях. К примеру, возведение стен и перегородок не должно создавать сверхнормативную нагрузку на несущие конструкции. По мере необходимости, это придется подтверждать расчетами.

Какие документы будут нужны собственнику торгового центра

Проект для перепланировки нужен всегда, даже если она проводится в нежилом здании. Там мы указываем:

• все строительные работы, которые будут выполнены для изменения планировки;
• решения по перепланировке, соответствующие Постановлению № 432-ПП;
• планы помещений и этажей до и после перепланировки;
• мероприятия по обеспечению безопасности;
• специальные требования к выполнению отдельных видов работ;
• расчеты нагрузок для соответствующих решений.

Вполне возможно, что изменение планировки будет связано с работами на инженерных коммуникациях и сантехническом оборудовании. Это называется переустройством, и данные решения мы можем описать в едином проекте.

Разрабатывать проектную документацию может организация, состоящая в СРО. Если вам нужен проект, отвечающий всем обязательным требованиям, обращайтесь в компанию «Смарт Вэй». У нас большой опыт оформления и согласования документов на перепланировку.

Еще одним документом для проведения работ станет техническое заключение (ТЗК). Так как перепланировку проводим в нежилом здании, техзаключение вправе изготавливать проектная компания. Главное, что будет указано в документе – безопасность и допустимость строительных работ. Примеры из ранее оформленных проектов и технических заключений на перепланировку вы можете увидеть в этой статье.

Почему не нужно разрешение на перепланировку в ТЦ

Торговые центры, как и иные виды нежилых зданий, не используют для проживания людей. Поэтому требований по мерам безопасности к ним значительно меньше. Также законодательство не предусматривает согласование перепланировок в нежилых объектах. По сути, за безопасность и соответствие всех решений будет отвечать проектная организация, оформлявшая документы. Ничего страшного в этом нет, ведь все проектировщики и инженеры должны иметь профильное образование и соответствующую квалификацию.

Несмотря на указанное выше, вам может потребовать разрешение на перепланировку в торговом центре, если:

• проектом предусмотрено изменение внешнего архитектурного решения (например, вы решили образовать несколько новых проемов под окна на внешней стене ТЦ);
• если торговый центр расположен на одной из улиц, указанных в Постановлении № 94-ПП (по сути, это весь центр столицы).

При двух указанных условиях вы обязаны пройти согласование через Москомархитектуру. Подробнее об этой процедуре и ее нюансах читайте в нашем предыдущем материале.

Что нужно сделать после завершения перепланировки в ТЦ

Изменив планировку в торговом центре, вам нужно еще пройти кадастровый учет. Цель – обновить информацию в ЕГРН. Порядок действий будет таков:

• после завершения работ оформите акт приемки с подрядной организацией;
• обратитесь к кадастровому инженеру компании «Смарт Вэй», чтобы получить технический план (подробнее об этом этапе читайте в нашей статье);
• представьте техплан в МФЦ, подпишите заявление о проведении кадастрового учета.

МФЦ направит ваши документы регистраторам Росреестра. Они перенесут данные о конфигурации и характеристиках помещений ТЦ в ЕГРН. Как итог, вы получите выписку из реестра.

У нас на сайте есть подробное описание нескольких кейсов, связанных с перепланировками в торговых центрах и других видах нежилых зданий. Примерную стоимость работ и услуг от компании «Смарт Вэй» я указал ниже.

Подведем итоги

• Согласование перепланировки в торговом центре не требуется, так как это нежилое здание. Исключением является только изменение фасадных решений на объектах, включенных в список по Постановлению № 94-ПП.
• Для начала строительных работ вам нужны проект и техническое заключение. Оба документа вы сможете получить, обратившись в компанию «Смарт Вэй».
• Завершив перепланировку в ТЦ, обратитесь к нам за техническим планом. С этим документом вы пройдете заключительный этап согласований – кадастровый учет с обновлением данных в ЕГРН.