Согласование перепланировки по 432 ПП Москвы в 2025 году

Постановление № 432-ПП – это один из нормативных актов, которые важны для проведения перепланировок в Москве. Там не описан порядок согласования. Но именно по 432-ПП можно уточнить списки допустимых работ и изменений в помещениях, а также запреты и ограничения. На основе этих данных будет осуществляться разработка проекта и оформление техзаключения. Если проектные решения не отвечают требованиям Постановления № 432-ПП в редакции от 24.10.2024 года, перепланировку не согласуют, и она будет считаться незаконной.

Мы предлагаем услуги по разработке проекта на перепланировк нежилых помещений по Постановлению № 432-ПП. Также наши специалисты помогут пройти все согласования, разработают технический план для обновления сведений в ЕГРН.

Заказать все услуги можно по телефонам компании «Смарт Вэй» 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), либо через электронную почту info@smway.ru.

Читайте, как применяется 432-ПП Москвы при согласовании перепланировки, как постановление влияет на выбор проектных решений, где получать разрешения на строительные работы.

Что такое 432-ПП простыми словами

В Москве есть несколько нормативных актов, которые прямо или косвенно относятся к производству перепланировки. Одним из них является Постановление № 432-ПП. Документ был утвержден еще в 2012 году, но впоследствии неоднократно дополнялся и изменялся. Последний блок поправок был принят в августе 2024 года.

Каждый нормативный акт регулирует какую-либо сферу деятельности. В этой части нормы Постановления № 432-ПП распространяются:

• на работы в отдельных видах объектов, что можно сделать без разрешения на строительство;
• на требования к документам для выполнения работ, их содержанию;
• на строительные работы, которыми можно изменить планировку помещения или здания в целом, сделать переустройство.

Регулирование таких вопросов входит в полномочия органа власти субъекта РФ. Все, что не подпадает под региональное законодательство, нужно смотреть в федеральных нормативных актах. К примеру, в ГрК РФ мы найдем положения о проектировании и выполнении работ при строительстве, реконструкции.

Естественно, 432-ПП действует строго на территории столицы. Даже в соседнем регионе (Московская область) если свои нормативные акты для перепланировок. При этом сам процесс согласования может практически не отличаться, разве что в части уполномоченных органов.

Не будет преувеличением сказать, что подготовка документов для перепланировок по 432-ПП является одним из основных направлений деятельности ООО «Смарт Вэй». Мы оказываем услуги собственникам и арендаторам нежилых помещений и зданий, помогает проходить согласования и кадастровый учет. Добиться положительного результата невозможно без точного соблюдения нормативных актов. В примерах документов, оформленных нашей компанией для перепланировок нежилых зданий, всегда есть упоминание о Постановлении № 432-ПП.

Где найти последнюю редакцию Постановления № 432-ПП на 2024 год?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Все нормативные акты для согласования строительных работ (в актуальной редакции) вы можете найти на сайте mos.ru. У каждого столичного ведомства там есть своя страница. Также в интернете есть платные и бесплатные информационно-справочные системы. Текст 432-ПП в последней редакции мы прикрепили к этой статье.

Что регулирует Постановление Правительства Москвы № 432-ПП

Нормативные акты нужно правильно применять. Мы руководствуемся Постановлением № 432-ПП в следующих случаях:

• при обсуждении с клиентами вопросов, связанных с перепланировкой в нежилом здании (к примеру, по 432-ПП можно оценить, допустимы ли работы, которые хочет выполнить заказчик);
• при разработке проектов и технических заключений (это основные документы для перепланировки);
• для согласования и узаконивания работ в помещениях нежилого здания;
• для подготовки технических планов после завершения перепланировки.

В 432-ПП нет административного регламента по согласованию работ, связанных с изменением планировки. Но это и не нужно, ведь цель принятия данного нормативного акта совершенно иная – показать, что можно сделать на объекте без разрешения на строительство.

Забегая вперед, скажу, что разрешение на перепланировку в помещениях нежилого здания не требуется. И в этом ключевое отличие он аналогичных работ в МКД, когда нам нужно обращаться в Мосжилинспекцию. И для этого руководствуемся еще одним важным руководящим документом – Постановлением № 508-ПП. Подробнее о столичной нормативной базе в отношении перепланировок разберемся ниже.

Дополнительные нормативные акты для согласования перепланировки

Порядок согласования зависит не только от того, где будут проводиться строительные работы, но и от их характера, последствий для объекта. Поэтому кроме 432-ПП мы еще руководствуемся:

• Постановлением № 508-ПП – содержит регламент согласования, перечни работ, требования к документам для перепланировок в помещениях МКД;
• Постановлением № 94-ПП – относится к согласованиям, проектным решениям и работам по изменению фасадов (но не для всех зданий, а только по определенным улицам в столице).

Вполне возможно, что указанные нормативные акты будут применяться в связке с 432-ПП. К примеру, перепланировка внутри помещения очень часто проводится с изменением формы проемов (окна, двери), их образованием или ликвидацией. И это повлияет на алгоритм ваших действий при согласовании.

Уже в первых пунктах Постановления № 432-ПП сказано, что для производства работ нужен не только проект, но и техническое заключение. Также они применяются при согласованиях по Постановлениям № 508-ПП и № 94-ПП. Отличия есть в оформлении указанных документов. Для нежилого здания техзаключение и проект можно получить через проектную организацию (она должна быть членом в СРО). А вот для работ в помещения МКД все иначе. Проект делает проектная организация. Техническое заключение вы будете получать в ГБУ «Экспертный центр» или через автора проекта дома (если он нем есть сведения).

В тексте 432-ПП ничего не сказано про оформление технического плана, хотя это обязательно после любой перепланировки. Тем не менее, при разработке техплана мы тоже учитываем положения нормативных актов, где есть перечни разрешенных и запрещенных работ. Без этого могут возникнуть сложности с проверкой технического плана регистратором Управления Росреестра. Подробнее о причинах возможной приостановки и отказа вы можете узнать из нашего предыдущего материала.

Какой нормативный акт нужно применять для согласования нового цвета фасадов в нежилом здании?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Такие работы меняют колористические решения фасада. Их согласовываем на основании Постановления № 114-ПП. Вполне возможно, что будет применяться и 432-ПП. Примером можно назвать создание новой входной группы, при котором часть стены с улицы будет окрашена в новый цвет. Все указанные решения описываем в проектной документации.

Что такое согласование перепланировки по 432 ПП Москвы

Согласование перепланировки – это процесс получения разрешения на строительные работы в помещении, здании. Алгоритм действий заявителя и порядок оказания услуги со стороны государственных ведомств описывается в нормативных актах. В Постановлении № 432-ПП таких норм нет. Документ применяется для следующих целей:

• для выбора проектных решений и работ, которые разрешено делать при перепланировках;
• для определения запретов и ограничений, которые власти столицы установили для перепланировки;
• для выбора процедуры согласования (если работы или решения не указаны в 432-ПП, для них нужно получать разрешение на строительство/реконструкцию).

Постановление № 432-ПП применяется только на территории столицы. Это акт регионального уровня. В других субъектах РФ есть свои нормативные документы для проведения и согласования перепланировок. Также есть несколько руководящих актов федеральной системы законодательства, которые будут применяться при выдаче разрешений. Например, общие предписания к перепланировкам в помещениях МКД содержатся в Жилищном кодексе РФ.

Комментарий эксперта. Согласование предусматривает проверку документов заявителя. Для перепланировки это будет проект, а во многих случаях еще и техническое заключение. Решения и работы, указанные в этих документах, должны соответствовать Постановлению № 432-ПП. Также нормативный акт применяется для проверки допустимости и безопасности работ, выполненных без проекта и разрешения. Эта процедура называется узакониванием, может осуществляться в судебном или административном порядке.

Какие еще нормативные акты применяются при согласованиях

Точный алгоритм согласования строительных работ зависит не только от перечня изменений и проектных решений, но и от вида объекта. Поэтому кроме положений 432-ПП будут важны и следующие нормативные акты:

• ЖК РФ (для помещений МКД);
• Закон № 218-ФЗ в редакции от 08.08.2024 года (учет изменений после перепланировки);
• ГрК Москвы в редакции от 13.11.2024 года (общие требования к безопасности работ);
• Постановление № 508-ПП в редакции от 26.12.2022 года (для помещений МКД);
• Приказ № П/0082 от 15.02.2022 года (требования к содержанию техплана, который нужно получить после завершения работ).

Для обоснования проектных решений важны и своды правил (СП), стандарты ГОСТ. Они выбираются проектировщиками исходя из функционального назначения здания, вида предстоящих работ.

Все эти нюансы будут учтены, если вы закажете проектную документацию и согласование перепланировки в ООО «Смарт Вэй». Наши контакты: 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), адрес электронной почты info@smway.ru.

Какие сведения в Постановлении № 432-ПП важны для согласования перепланировки

Проектировщики используют положения 432-ПП, чтобы выбрать решения по изменению планировки, обосновать конкретные виды работ в помещении. Структурно указанный нормативный акт включает следующие разделы:

• ситуации, при которых не требуется получения разрешения на строительство новых объектов, на реконструкцию существующих зданий;
• описание типов и характеристик объектов благоустройства, возведение (изменение) которых допускается без разрешения на строительство;
• перечни работ по изменению характеристик объектов, которые можно выполнить без разрешения на строительство (отдельно для МКД и нежилых зданий).

Подразумевается, что все виды работ, прямо не указанных в 432-ПП, можно выполнить только в рамках строительства или реконструкции. Для них согласование значительно сложнее и дольше, чем при перепланировках.

Проверить соответствие решений и работ Постановлению № 432-ПП могут уполномоченные органы власти Москвы. При перепланировке в помещениях МКД данные полномочия реализует жилинспекция (МЖИ). Но если работы будут проводиться в помещениях нежилого здания, то на них не требуется предварительное разрешение от какого-либо ведомства. Поэтому ответственность за соответствие работ Постановлению № 432-ПП фактически возлагаются на проектировщиков.

Комментарий эксперта. Независимо от типа здания, разрешение всегда нужно получать на изменения фасадных решений, Данное согласование осуществляется по линии Москомархитектуры (МКА). Подробнее о проведении фасадных работ и получению разрешений на них вы можете узнать из наших предыдущих материалов. В положениях 432-ПП также есть несколько норм об изменениях фасадов.

Допустимые работы по 432-ПП

Нет смысла описывать все виды работ, которые по Постановлению № 432-ПП подпадают под перепланировку. Перечислим самые распространенные решения, которые разрешены для помещений в нежилом здании:

• перенос, устройство и замена инженерных систем, их элементов;
• работы на лифтовом оборудовании (кроме несущих конструкций);
• обустройство наружного фасадного утепления;
• замена элементов кровли с целью их улучшения;
• усиление конструкции оснований и фундаментов;
• полная или частичная разборка, перенос или возведение ненесущих стен и перегородок, лестниц и иных элементов планировки;
• частичная замена конструкций перекрытий;
• работы на различных проемах (обустройство, заделывание, изменение габаритов и т.д.);
• изменение или создание входных групп (это комплекс лестниц, крылец, пандусов и т.д.);
• изменение или создание тамбуров;
• возведение навесов или козырьков, витрин, лоджий и террас;
• ряд иных решений, меняющих планировку и характеристики помещений нежилого здания.

Многие из перечисленных видов работ разрешено выполнить только при соблюдении определенных ограничений (подробнее об этом ниже).

Можно отметить, что в 432-ПП до сих пор есть ряд пробелов, которые могут сказаться на порядке согласования перепланировки и кадастровом учете в Росреестре. Примером можно назвать возведение антресолей (площадки на возвышении) в границах помещения. Данный вид решений не меняет основные параметры здания (этажность, общий объем и т.д.). Они не подпадают под понятие реконструкции, хотя Росреестр зачастую необоснованно относит их именно к этому виду работ.

Комментарий эксперта. В одном проекте может быть указано несколько видов работ и решений, меняющих планировку объекта. Также там можно указать о переустройстве, которое заключается в замене или переносе элементов инженерных систем, санитарно-технического и иного оборудования. На такие работы также распространяется Постановление № 432-ПП.

Юристы ООО «Смарт Вэй» успешно оспаривают незаконные приостановки и отказы ведомства, доказывают, что возведение антресоли относится к перепланировке. Сроки и стоимость всех услуг можно уточнить по телефонам 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), либо через электронную почту info@smway.ru.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Какие работы запрещены при перепланировке

Независимо от положений 432-ПП, запрещено производство работ, которые могут:

• противоречить общим требованиям строительной, пожарной и иной безопасности;
• повредить или уничтожить несущие конструкции, другие важные элементы здания, помещения и инженерных систем;
• привести к ухудшению прочности и устойчивости строения;
• причинить ущерб людям, имуществу и окружающей среде.

Эти правила необходимо соблюдать при любых видах работ, учитывать при разработке проектных решений.

Если работы не указаны в перечнях Постановления № 432-ПП, их нельзя выполнить как перепланировку. Но даже для решений, которые указаны в нормативном акте, есть ряд ограничений. В частности, запрещено:

• увеличивать допустимые нагрузки и воздействия на несущие конструкции, элементы инженерных систем, фундаменты и основания;
• увеличивать высоту конька кровли или ее уклон при соответствующих видах работ;
• нарушать прочностные и деформационные свойства конструкций;
• ослаблять несущие элементы при любых видах работ;
• понижать отметку пола и производить выемку грунта;
• возводить фундамент под входными группами, превышать ограничение по их общей площади (до 15 или 40 кв. м., исходя из ситуации);
• делать надстройку стен при обустройстве навесов.

Фактически, прямые или косвенные ограничения указаны в 432-ПП для каждого вида работ. Соблюсти их обязаны проектировщики, специалисты подрядной организации.

Особенности согласования перепланировок в Москве по 432-ПП

Разъяснения по актуальным вопросам согласования перепланировок в Москве вы всегда можете найти на нашем сайте. Отметим самые важные моменты, учитывающие положения 432-ПП:

• в любом случае собственнику необходимо заказать проектную документацию (типовые проекты для помещений МКД можно взять у МЖИ, но они подходят только к единичным случаям);
• для подтверждения безопасности и допустимости работ в большинстве ситуаций нужно получить техзаключение (подробнее об этом документе читайте по ссылке);
• разрешение на изменение планировки помещений МКД выдает жилинспекция;
• аналогичные работы в помещениях нежилого здания можно проводить без разрешения от МЖИ или иного ведомства (кроме случаев изменения фасадных решений);
• точный состав документации определяется по Постановлению № 508-ПП, может включать еще и учетно-технические документы от БТИ.

Учитывая изложенное, перепланировка в помещениях нежилого здания допускается без предварительного разрешения. Безопасность решений (работ) и их соответствие законодательству обеспечат проектировщики.

Вариант с узакониванием не предусматривает оформление проектной документации (так как работы уже завершены). Но собственнику придется заказывать техзаключение, где будет подтверждена безопасности перепланировки, ее соответствие нормативным актам Москвы.

В большинстве случаев указанный документ можно получить в ООО «Смарт Вэй». Звоните, по всем возникшим вопросам мы проконсультируем бесплатно — 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (Санкт-Петербург).

Почему в 432-ПП не описан порядок кадастрового учета после перепланировки

Региональные власти могут сами определять порядок согласования перепланировки. Но они не вправе менять требования федерального законодательства, в том числе для обновления кадастра после завершения работ. Эти правила описаны в Законе № 218-ФЗ, заключаются в следующем:

• завершив перепланировку, необходимо заказать оформление техплана через аттестованного кадастрового инженера;
• кадастровые работы после перепланировки заключаются в обмерах и обследованиях объекта, сборе информации о новой конфигурации, местоположении помещения на этаже;
• на основе собранных данных инженер заполнит техплан по форме Приказа № П/0082;
• готовый документ инженер сам направит в Росреестр по каналам электронной связи, либо выдаст его заказчику на цифровом носителе;
• в процессе учета специалисты Росреестра обновят ЕГРН, выдадут выписку заявителю.

На порядок и сроки кадастрового учета Постановление № 432-ПП не распространяется. Уведомлять МЖИ или иные столичные органы после обновления ЕГРН не нужно.

Комментарий эксперта. Как и проектную документацию, технический план можно заказать в ООО «Смарт Вэй». Это удобнее, проще и быстрее, чем обращаться в разные организации. Большой опыт проведения кадастровых работ нашими инженерами гарантирует, что вы пройдете кадастровый учет без приостановок и отказов. В исключительных случаях наши юристы помогут оспорить отказное решение через суд.

Обязательные документы для перепланировки по 432-ПП

Для перепланировки в помещениях МКД Постановление № 508 четко описывает состав документов, требования к их содержанию. В 432-ПП ничего подобного нет. Но мы руководствуемся общими правилами производства строительных работ, сводами правил. Для изменения планировки в помещении нежилого фонда нам нужны следующие документы:

• проект – содержит обоснование всех решений и работ, графические материалы;
• техническое заключение – подтверждает безопасность и допустимость перепланировки, а также выводы о соответствии нагрузкам на несущие конструкции.

На практике, для разработки проекта мы еще используем документы из БТИ – поэтажные планы, технические паспорта. Помимо прочего, там будут видны и красные линии, если ранее собственник не подтвердил наличие разрешений на перепланировку.

Кейсы ООО «Смарт Вэй»

Кейс 1. При разработке проекта на перепланировку офисных помещений в ООО «Смарт Вэй» были выбраны решения и работы, соответствующие Постановлению № 4321-ПП (возведение 2 перегородок, расширение дверных проемов). Оформление проектной документации заняло 3 дня.

Все решения, указанные в документах, были обоснованы проектировщиками ООО «Смарт Вэй». Дополнительно заказчик получил технический план после завершения работ. С учетом обследований и обмеров оформление документа заняло 2 дня.

Кейс 2. Оформляя проект на перепланировку производственных помещений, были выбраны решения по возведению антресоли. Хотя данный вид работ напрямую не прописан в 432-ПП, юристы ООО «Смарт Вэй» доказали их законность в судебном порядке.

Залогом успешного оспаривания решения Росреестра о приостановке стало техническое заключение. Этот документ проектировщики ООО «Смарт Вэй» оформили за 2 дня. Также для обращения в Росреестр был подготовлен техплан.

Заключение

• По Постановлению № 432-ПП осуществляется не согласование перепланировки в Москве, а выбор проектных решений и строительных работ.
• В положениях 432-ПП есть перечни работ, которые можно выполнить в помещениях МКД и нежилых зданий без получения разрешения на строительство. Но нужно учитывать и ограничения на отдельные виды работ.
• Для проведения перепланировки в нежилом здании по 432-ПП достаточно оформить проект, а в ряде ситуаций еще и техзаключение. Разрешение требуется только на изменения фасадных решений.

Примерные расценки на услуги и работы, связанные с перепланировками, мы указали в таблице ниже.

FAQ

Список источников

• Федеральный закон № 384-ФЗ в редакции от 25.12.2023 года (скачать);
• СП 118.13330.2022 Общественные здания и сооружения (скачать);
• СП 54.13330.2020 Здания жилые многоквартирные (скачать);
• СП 59.13330.2022 Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 508-ПП в редакции от 26.12.2022 года (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 432-ПП в редакции от 24.10.2024 года (скачать);
• Приказ Росреестра от 15.02.2022 года № П/0082 (скачать).