Согласование перепланировки по 432 ПП Москвы в 2024 году

Постановление № 432-ПП – это один из нормативных актов, которые важны для проведения перепланировок в Москве. Там не описан порядок согласования. Но именно по 432-ПП можно уточнить списки допустимых работ и изменений в помещениях, а также запреты и ограничения. На основе этих данных будет осуществляться разработка проекта и оформление техзаключения. Если проектные решения не отвечают требованиям Постановления № 432-ПП, перепланировку не согласуют, и она будет считаться незаконной.

Читайте, как применяется 432-ПП Москвы при согласовании перепланировки, как постановление влияет на выбор проектных решений, где получать разрешения на строительные работы.

Что такое согласование перепланировки по 432 ПП Москвы

Согласование перепланировки – это процесс получения разрешения на строительные работы в помещении, здании. Алгоритм действий заявителя и порядок оказания услуги со стороны государственных ведомств описывается в нормативных актах. В Постановлении № 432-ПП таких норм нет. Документ применяется для следующих целей:

• для выбора проектных решений и работ, которые разрешено делать при перепланировках;
• для определения запретов и ограничений, которые власти столицы установили для перепланировки;
• для выбора процедуры согласования (если работы или решения не указаны в 432-ПП, для них нужно получать разрешение на строительство/реконструкцию).

Постановление № 432-ПП применяется только на территории столицы. Это акт регионального уровня. В других субъектах РФ есть свои нормативные документы для проведения и согласования перепланировок. Также есть несколько руководящих актов федеральной системы законодательства, которые будут применяться при выдаче разрешений. Например, общие предписания к перепланировкам в помещениях МКД содержатся в Жилищном кодексе РФ.

Комментарий эксперта. Согласование предусматривает проверку документов заявителя. Для перепланировки это будет проект, а во многих случаях еще и техническое заключение. Решения и работы, указанные в этих документах, должны соответствовать Постановлению № 432-ПП. Также нормативный акт применяется для проверки допустимости и безопасности работ, выполненных без проекта и разрешения. Эта процедура называется узакониванием, может осуществляться в судебном или административном порядке.

Какие еще нормативные акты применяются при согласованиях

Точный алгоритм согласования строительных работ зависит не только от перечня изменений и проектных решений, но и от вида объекта. Поэтому кроме положений 432-ПП будут важны и следующие нормативные акты:

• ЖК РФ (для помещений МКД);
• Закон № 218-ФЗ (учет изменений после перепланировки);
• ГрК Москвы (общие требования к безопасности работ);
• Постановление № 508-ПП (для помещений МКД);
• Приказ № П/0082 (требования к содержанию техплана, который нужно получить после завершения работ).

Для обоснования проектных решений важны и своды правил (СП), стандарты ГОСТ. Они выбираются проектировщиками исходя из функционального назначения здания, вида предстоящих работ. Все эти нюансы будут учтены, если вы закажите проектную документацию и согласование перепланировки в ООО «Смарт Вэй».

Какие сведения в Постановлении № 432-ПП важны для согласования перепланировки

Проектировщики используют положения 432-ПП, чтобы выбрать решения по изменению планировки, обосновать конкретные виды работ в помещении. Структурно указанный нормативный акт включает следующие разделы:

• ситуации, при которых не требуется получения разрешения на строительство новых объектов, на реконструкцию существующих зданий;
• описание типов и характеристик объектов благоустройства, возведение (изменение) которых допускается без разрешения на строительство;
• перечни работ по изменению характеристик объектов, которые можно выполнить без разрешения на строительство (отдельно для МКД и нежилых зданий).

Подразумевается, что все виды работ, прямо не указанных в 432-ПП, можно выполнить только в рамках строительства или реконструкции. Для них согласование значительно сложнее и дольше, чем при перепланировках.

Проверить соответствие решений и работ Постановлению № 432-ПП могут уполномоченные органы власти Москвы. При перепланировке в помещениях МКД данные полномочия реализует жилинспекция (МЖИ). Но если работы будут проводиться в помещениях нежилого здания, то на них не требуется предварительное разрешение от какого-либо ведомства. Поэтому ответственность за соответствие работ Постановлению № 432-ПП фактически возлагаются на проектировщиков.

Комментарий эксперта. Независимо от типа здания, разрешение всегда нужно получать на изменения фасадных решений, Данное согласование осуществляется по линии Москомархитектуры (МКА). Подробнее о проведении фасадных работ и получению разрешений на них вы можете узнать из наших предыдущих материалов. В положениях 432-ПП также есть несколько норм об изменениях фасадов.

Допустимые работы по 432-ПП

Нет смысла описывать все виды работ, которые по Постановлению № 432-ПП подпадают под перепланировку. Перечислим самые распространенные решения, которые разрешены для помещений в нежилом здании:

• перенос, устройство и замена инженерных систем, их элементов;
• работы на лифтовом оборудовании (кроме несущих конструкций);
• обустройство наружного фасадного утепления;
• замена элементов кровли с целью их улучшения;
• усиление конструкции оснований и фундаментов;
• полная или частичная разборка, перенос или возведение ненесущих стен и перегородок, лестниц и иных элементов планировки;
• частичная замена конструкций перекрытий;
• работы на различных проемах (обустройство, заделывание, изменение габаритов и т.д.);
• изменение или создание входных групп (это комплекс лестниц, крылец, пандусов и т.д.);
• изменение или создание тамбуров;
• возведение навесов или козырьков, витрин, лоджий и террас;
• ряд иных решений, меняющих планировку и характеристики помещений нежилого здания.

Многие из перечисленных видов работ разрешено выполнить только при соблюдении определенных ограничений (подробнее об этом ниже).

Можно отметить, что в 432-ПП до сих пор есть ряд пробелов, которые могут сказаться на порядке согласования перепланировки и кадастровом учете в Росреестре. Примером можно назвать возведение антресолей (площадки на возвышении) в границах помещения. Данный вид решений не меняет основные параметры здания (этажность, общий объем и т.д.). Они не подпадают под понятие реконструкции, хотя Росреестр зачастую необоснованно относит их именно к этому виду работ. Юристы ООО «Смарт Вэй» успешно оспаривают незаконные приостановки и отказы ведомства, доказывают, что возведение антресоли относится к перепланировке.

Комментарий эксперта. В одном проекте может быть указано несколько видов работ и решений, меняющих планировку объекта. Также там можно указать о переустройстве, которое заключается в замене или переносе элементов инженерных систем, санитарно-технического и иного оборудования. На такие работы также распространяется Постановление № 432-ПП.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Какие работы запрещены при перепланировке

Независимо от положений 432-ПП, запрещено производство работ, которые могут:

• противоречить общим требованиям строительной, пожарной и иной безопасности;
• повредить или уничтожить несущие конструкции, другие важные элементы здания, помещения и инженерных систем;
• привести к ухудшению прочности и устойчивости строения;
• причинить ущерб людям, имуществу и окружающей среде.

Эти правила необходимо соблюдать при любых видах работ, учитывать при разработке проектных решений.

Если работы не указаны в перечнях Постановления № 432-ПП, их нельзя выполнить как перепланировку. Но даже для решений, которые указаны в нормативном акте, есть ряд ограничений. В частности, запрещено:

• увеличивать допустимые нагрузки и воздействия на несущие конструкции, элементы инженерных систем, фундаменты и основания;
• увеличивать высоту конька кровли или ее уклон при соответствующих видах работ;
• нарушать прочностные и деформационные свойства конструкций;
• ослаблять несущие элементы при любых видах работ;
• понижать отметку пола и производить выемку грунта;
• возводить фундамент под входными группами, превышать ограничение по их общей площади (до 15 или 40 кв. м., исходя из ситуации);
• делать надстройку стен при обустройстве навесов.

Фактически, прямые или косвенные ограничения указаны в 432-ПП для каждого вида работ. Соблюсти их обязаны проектировщики, специалисты подрядной организации.

Особенности согласования перепланировок в Москве по 432-ПП

Разъяснения по актуальным вопросам согласования перепланировок в Москве вы всегда можете найти на нашем сайте. Отметим самые важные моменты, учитывающие положения 432-ПП:

• в любом случае собственнику необходимо заказать проектную документацию (типовые проекты для помещений МКД можно взять у МЖИ, но они подходят только к единичным случаям);
• для подтверждения безопасности и допустимости работ в большинстве ситуаций нужно получить техзаключение (подробнее об этом документе читайте по ссылке);
• разрешение на изменение планировки помещений МКД выдает жилинспекция;
• аналогичные работы в помещениях нежилого здания можно проводить без разрешения от МЖИ или иного ведомства (кроме случаев изменения фасадных решений);
• точный состав документации определяется по Постановлению № 508-ПП, может включать еще и учетно-технические документы от БТИ.

Учитывая изложенное, перепланировка в помещениях нежилого здания допускается без предварительного разрешения. Безопасность решений (работ) и их соответствие законодательству обеспечат проектировщики.

Вариант с узакониванием не предусматривает оформление проектной документации (так как работы уже завершены). Но собственнику придется заказывать техзаключение, где будет подтверждена безопасности перепланировки, ее соответствие нормативным актам Москвы. В большинстве случаев указанный документ можно получить в ООО «Смарт Вэй».

Почему в 432-ПП не описан порядок кадастрового учета после перепланировки

Региональные власти могут сами определять порядок согласования перепланировки. Но они не вправе менять требования федерального законодательства, в том числе для обновления кадастра после завершения работ. Эти правила описаны в Законе № 218-ФЗ, заключаются в следующем:

• завершив перепланировку, необходимо заказать оформление техплана через аттестованного кадастрового инженера;
• кадастровые работы после перепланировки заключаются в обмерах и обследованиях объекта, сборе информации о новой конфигурации, местоположении помещения на этаже;
• на основе собранных данных инженер заполнит техплан по форме Приказа № П/0082;
• готовый документ инженер сам направит в Росреестр по каналам электронной связи, либо выдаст его заказчику на цифровом носителе;
• в процессе учета специалисты Росреестра обновят ЕГРН, выдадут выписку заявителю.

На порядок и сроки кадастрового учета Постановление № 432-ПП не распространяется. Уведомлять МЖИ или иные столичные органы после обновления ЕГРН не нужно.

Комментарий эксперта. Как и проектную документацию, технический план можно заказать в ООО «Смарт Вэй». Это удобнее, проще и быстрее, чем обращаться в разные организации. Большой опыт проведения кадастровых работ нашими инженерами гарантирует, что вы пройдете кадастровый учет без приостановок и отказов. В исключительных случаях наши юристы помогут оспорить отказное решение через суд.

Кейсы ООО «Смарт Вэй»

Кейс 1. При разработке проекта на перепланировку офисных помещений в ООО «Смарт Вэй» были выбраны решения и работы, соответствующие Постановлению № 4321-ПП (возведение 2 перегородок, расширение дверных проемов). Оформление проектной документации заняло 3 дня.

Все решения, указанные в документах, были обоснованы проектировщиками ООО «Смарт Вэй». Дополнительно заказчик получил технический план после завершения работ. С учетом обследований и обмеров оформление документа заняло 2 дня.

Кейс 2. Оформляя проект на перепланировку производственных помещений, были выбраны решения по возведению антресоли. Хотя данный вид работ напрямую не прописан в 432-ПП, юристы ООО «Смарт Вэй» доказали их законность в судебном порядке.

Залогом успешного оспаривания решения Росреестра о приостановке стало техническое заключение. Этот документ проектировщики ООО «Смарт Вэй» оформили за 2 дня. Также для обращения в Росреестр был подготовлен техплан.

Заключение

• По Постановлению № 432-ПП осуществляется не согласование перепланировки в Москве, а выбор проектных решений и строительных работ.
• В положениях 432-ПП есть перечни работ, которые можно выполнить в помещениях МКД и нежилых зданий без получения разрешения на строительство. Но нужно учитывать и ограничения на отдельные виды работ.
• Для проведения перепланировки в нежилом здании по 432-ПП достаточно оформить проект, а в ряде ситуаций еще и техзаключение. Разрешение требуется только на изменения фасадных решений.

Примерные расценки на услуги и работы, связанные с перепланировками, мы указали в таблице ниже.

FAQ

Список источников

• Федеральный закон № 384-ФЗ (скачать);
• СП 118.13330.2012 Общественные здания и сооружения (скачать);
• СП 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные (скачать);
• СП 59.13330.2016 Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 508-ПП (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 432-ПП (скачать);
• Приказ Росреестра № П/0082 (скачать).