Согласование перепланировки и красных линий БТИ

Красные линии на поэтажных планах БТИ рисуют не для красоты. Так техники, проводившие обмеры, показывают о наличии элементов планировки, на которые собственник не предоставит разрешительных документов. Таким образом, речь идет о несогласованной перепланировке, а в худшем случае – о незаконной реконструкции. Убрать красные линии нужно обязательно, иначе возникнут проблемы с согласованием проекта, обновлением сведений в ЕГРН, да и в других ситуациях. Я расскажу, при каких обстоятельствах на поэтажных планах появляются красные линии, что может сделать для получения новых документов БТИ без них.

Что такое красные линии БТИ и как они возникают

Официальное понятие «красные линии» есть только в отношении кадастровых работ и межевания участков. Примером можно назвать дороги и другие места общего пользования, которые могут располагаться на земле. В части обмеров недвижимости и оформления документов это только условное обозначение. Но стоит понимать, что красный цвет не зря считается признаком опасности. Это вполне характерно для поэтажных планов БТИ. Если на них отражены красные линии, то значит с планировкой объекта не все в порядке. Таким способом техники БТИ могут показать:

• что в пределах помещения или этажа появились конструкции и элементы, на возведение которых у собственника нет никаких разрешительных документов;
• что несогласованные изменения сделаны на оконных и дверных проемах, которые тоже отражают на поэтажных планах, но в виде штриховки, а не линий (например, заделывание окна или, в обратной ситуации, появление нового проема);
• что площадь объекта, определенная в ходе обмера, не соответствует ранее снятому значению.

Нужно понимать, что БТИ не занимается согласованиями, не выдает разрешения на перепланировку или реконструкцию. Эти учреждения лишь фиксируют характеристики и контуры объектов в документах – техпаспорт, поэтажные планы, ведомости помещений и инвентарное дело в целом. И если по итогам обмеров в документы внесены красные линии, то БТИ не может выписать штраф за несогласованную перепланировку.

Поэтажные планы с красным могут храниться в БТИ бесконечно долго. Что еще хуже, эти сведения могут быть видны и по выписке из ЕГРН. Учреждения БТИ передавали свои материалы в ГКН (Государственный кадастр недвижимости) на момент его образования. Далее, после объединения баз ГКН и ЕГРП, сведения были перенесены в ЕГРН. Соответственно, поэтажный план был оформлен до 2013 года и его передали в Росреестр, то в выписке ЕГРН мы тоже может увидеть красные линии. А это уже создаст серьезные проблемы при каждом последующем кадастровом учете, в том числе после новой перепланировки.

Еще расскажу об особенностях столичного законодательства. Сейчас в Москве ведется единый регистр недвижимости. Помимо прочего, сведения туда попадают из документов БТИ. Это упрощает действия собственников помещений в МКД при согласованиях. Если техпаспорт и поэтажный план включены в регистр недвижимости Москвы, то предоставлять их в жилинспекцию не нужно. Но представьте себе проблемы, которые возникнут из-за красных линиях на документах. МЖИ увидит их при проверке проекта и технического заключения. Поэтому очень важно не только вовремя проверить наличие красных линий, но и устранить их. Ниже расскажу, как это можно сделать на практике.

Можно ли обжаловать красные линии в поэтажном плане БТИ?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Если есть основания для отрисовки красных линий, то предъявлять претензии к техникам БТИ не имеет смысла. Они лишь отражают фактические расстояния и планировку помещения. Показывать несогласованные элементы им придется в любом случае, если только собственник не предоставит документы с разрешениями и согласованиями. А таких случаев было очень много, особенно в 90-х годах.

Красные линии как признак несогласованной перепланировки

Каждая красная линия – это какая-либо конструкция или элемент планировки. Вот несколько примеров, которые можно увидеть на поэтажных планах БТИ:

• перегородка или стена, которая появилась в помещении;
• оконный или дверной проем, который полностью или частично заделан (красным техник БТИ покажет, какая часть стены заделана);
• антресоль с лестницей, которая расположена в границах помещений;
• новое сантехническое оборудование, если на этом месте раньше ничего не было.

Появление конструкций, отрисованных красным цветом, еще не означает, что есть угроза безопасности или снижение несущей способности. Они лишь подтверждают, что работы на объекте выполнены без разрешения, ну или если собственник попросту не представил подтверждающий документ. Поэтому нужно разбираться, соответствует ли изменение планировки нормативным актам. Для Москвы мы проверяем это соответствие по Постановлению № 508-ПП (помещения в МКД) или Постановлению № 432-ПП (перепланировка в нежилом здании).

Комментирует Константин, кадастровый инженер компании «Смарт Вэй»:

«Бывает и так, что отсутствие красных линий на поэтажном плане БТИ не гарантирует, что в помещении не было несогласованных перепланировок. Нельзя показать красным отсутствующую конструкцию – к примеру, разобранную стену или перегородку. Поэтому важно сравнивать сведения из разных источников (БТИ, Росреестр и т.д.) и фактическое состояние объекта. Для этого мы выезжаем на место, проверяем, что могло измениться с момента образования помещения».

Худший вариант – красные линии как реконструкция

Если красный цвет показывает нам несогласованную перепланировку, то проблему можно решить (пусть не всегда легко и быстро). Намного серьезнее будет ситуация, если характер изменений свидетельствует о незаконной реконструкции. Все они, прямо или косвенно, связаны с работами на несущих конструкциях. Вот несколько примеров:

• демонтаж несущей стены или ее части внутри помещения;
• изменения конструкции и характеристик лестниц на лестничных клетках здания;
• прорубание проема в перекрытии между этажами.

Не стоит объяснять, чем могут обернуться такие работы, даже если они проведены в нежилом здании. Согласовать изменения, попадающие под реконструкцию, практически невозможно. Лучшим вариантом станет возвращение исходного состояния объекта, так как скрыть работы и показать их как перепланировку не получится. Но и это не гарантирует, что собственника не привлекут к ответственности. А штрафы за незаконную реконструкцию очень большие (сотни тысяч рублей для организаций).

Список полезных документов

Как согласовать перепланировку, если в документах БТИ есть красные линии

Перейдем к вопросу, как убрать красные линии на поэтажных планах БТИ (и, соответственно, из ЕГРН, если туда попали аналогичные сведения). Для этого можно действовать так:

• подготовить документы на узаконивание ранее выполненной перепланировки, после чего обратиться в БТИ для проведения нового обмера;
• оформить документы на текущую перепланировку и показать там предыдущие несогласованные изменения, после чего техник БТИ оформит новый поэтажный план.

Если красным показана площадь помещения, то нужно обосновать причину, по которой она изменилась. Чаще всего это не является ошибкой, так как, возможно, собственник мог разобрать какие-либо перегородки. Для этого кадастровый инженер проводит свои обмеры, показывает в техплане о наличии ошибки и надлежащие показатели площади. Вы можете посмотреть статью, где мы описывали порядок исправления ошибок в отношении площади нежилого здания.

Уточнение причин появления красных линий

Причина, по которой БТИ показало красные линии на поэтажном плане, повлияют на подготовку документов для узаконивания и согласования перепланировки. Для этого мы действуем так:

• запрашиваем архивные документы из инвентарного дела БТИ, изучаем их;
• работаем с документами, которые предоставил собственник (например, у него может сохраниться проект перепланировки, на которую не было получено разрешение);
• проводим свои обмеры, чтобы получить данные о фактической планировке помещения, характеристиках конструкций.

Новый поэтажный план без красных линий техник БТИ оформит после выезда, обмеров. Но в процессе их устранения может потребоваться обращение и в другие инстанции. Узаконивание перепланировки в помещениях МКД проходит через жилинспекцию, а при отказе приходится подавать административный иск в суд. Новые сведения в ЕГРН будут внесены Росреестром, куда мы подаем технический план.

Отдельно стоит сказать о красных линиях, которые показывают несогласованные изменения на фасадах (к примеру, закладка или заужение оконных и дверных проемов). Разрешение на такие работы выдает Москомархитектура. Поэтому сначала мы обращаемся с документами в это ведомство. Лист с отметкой МКА прикладываем к остальным материалам для БТИ.

Кто оплачивает повторные обмеры и выход на объект техника БТИ?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Все работы специалистов БТИ оплачивает собственник. Исключением является устранение ошибок, которые техник допустил из-за нарушения правил обмеров и оформления документов (но доказать это достаточно сложно). С нашей стороны важно, чтобы собственник не оплачивал несколько выходом с обмерными работами. Поэтому мы обращаемся в БТИ только после подготовки полного комплекта документов и прохождения согласований, если это требуется.

Проект перепланировки и техническое заключение

Устранение красных линий может проводиться по отдельной процедуре или в рамках согласования новой перепланировки. Это повлияет на состав документов, которые мы подготовим собственник:

• для узаконивания «старой» перепланировки – оформляем техническое заключение, где будет подтверждена безопасность и допустимость выполненных работ;
• для узаконивания «старых» изменений и согласования новой перепланировки – оформляется проект и техническое заключение.

В документах мы доказываем, что изменения, отрисованные красным, не являются реконструкцией. Также делаем обоснование, что выполненные работы не влияют на несущую способность конструкций или на них сделаны усиления. После подготовки новых поэтажных планов наши документы (проект и техзаключение) БТИ приобщит к инвентарному делу.

Если убираем красные линии на поэтажном плане помещения МКД, то не обойтись без обращения в Мосжилинспекцию. Когда этого ведомство выдаст разрешение, можно заказывать повторные обмеры в БТИ. Также важно личное взаимодействие с техниками, которые будут выполнять обмерные работы. К примеру, если у специалиста возникнут вопросы из-за незначительных расхождений в проекте и фактической планировке, мы устраним их путем переоформления документов. Еще один выезд в такой случае не потребуется.

Повторный выезд техника БТИ и обмеры

Чтобы подготовить новые документы на объект (уже без красного цвета), техник БТИ выезжает для обмеров. Не буду подробно останавливаться на процессе выполнения этих работ, так как неоднократно описывал их в других статьях на нашем сайте. Кроме непосредственно самих обмеров, специалист БТИ проверяет по проекту и техзаключению, устранено ли несоответствие в планировке и характеристиках.

Новые поэтажные планы мы получим после завершения работ. Одновременно техник БТИ может подготовить ведомости (экспликации) помещений, где видны показатели по площадям помещений, здания в целом. Готовые документы могут потребоваться для оформления технического плана. Этот документ кадастровый инженер компании «Смарт Вэй» изготавливает после своих обмеров и после завершения перепланировки.

Стоит помнить, что вносить изменения в техпаспорт и другие документы БТИ нужно после каждой перепланировки. Но здесь речь идет уже не об устранении красных линий (ведь их больше нет), а об обновлении данных о характеристиках и планировке помещения. В состав наших услуг по сопровождению согласований входит обращение в БТИ, Росреестр и другие уполномоченные органы.

Почему в ЕГРН тоже могут быть красные линии

Кратко об этом я уже сказал в начале статьи. На момент формирования Государственного кадастра недвижимости Росреестр просто переносил сведения из документов БТИ. Поэтому если там были красные линии, то их воспроизводили и выписке из ЕГРН. Чтобы привести все в соответствие, мы проводим обмеры и оформляем технический план. Если требуется устранение красных линий в инвентарном деле БТИ, то действуем по правилам, указанным выше.

Отмечу, что Росреестр поменяет графику только в выписке ЕГРН на помещение. Для зданий в состав сведений выписки входят поэтажные планы, но далее они не будут обновляться в выписках после перепланировок. Но они будут храниться в архиве Росреестра, т.е. фактически информация будет обработана, а кадастровый учет проведен. О причинах, из-за которых графика на здание не меняется, мы рассказывали в другом материале.

Если вам нужно убрать красные линии из документов БТИ, обращайтесь к нам. Примерные цены на некоторые работы и услуги смотрите ниже.

Подведем итоги

• Красными линиями БТИ показывает на поэтажном плане изменения планировки, на которые у собственника нет разрешительных документов. Чаще всего это свидетельствует о несогласованной перепланировке, но бывают и случаи с незаконной реконструкцией.
• Чтобы убрать красные линии, мы оформляем документы для узаконивания и/или согласования перепланировки. В проекте и тех. заключении нужно подтвердить допустимость и безопасность работ.
• Новые поэтажные планы будут оформлены техником БТИ после проведения обмера на объекте. Также зачастую приходится убирать красные линии из графики в выписке ЕГРН. Для этого нам нужно оформить технический план и представить его в Росреестр.