Согласование перепланировки гостиницы в нежилом здании

Для гостиниц, как мест временного проживания граждан, введено достаточно много требований. Часть из них напрямую имеют отношение к планировке, техническим характеристикам и оснащению помещений. Перепланировку проводят для открытия новой гостиницы, либо для изменения условий обслуживания в действующем объекте. Эта статья — часть нашего большого материала про согласование перепланировки в нежилом здании, где мы разбираем все аспекты изменения конфигурации коммерческой недвижимости. Здесь подробно разберем процедуру для гостиничного фонда — от проектных решений до регистрации в Росреестре.

При выборе проектных решений мы следуем не только пожеланиям заказчика, но и своду правил СП 257.1325800.2020, ряду других руководящих документов. Как отмечает Константин М, кадастровый инженер, кадастровый инженер, гостиничные объекты — одни из самых сложных в проектировании, потому что нужно одновременно учитывать строительные нормы, пожарную безопасность и требования к классификации. Ниже расскажу, как специалисты компании «Смарт Вэй» оформляют все необходимое для перепланировки в гостинице и где идет согласование работ.

Что нужно учитывать при организации планировки в гостиницах

Требования к гостиницам и другим аналогичным объектам постоянно ужесточают. Речь идет о введении дополнительных правил оказания услуг, повышении уровня безопасности для клиентов и персонала. Одним из ключевых решений стало введение обязательной классификации средств размещения с присвоением категорий (звезд). С 1 января 2025 года действует Постановление Правительства РФ N 1951, которое заменило прежнее Положение N 1860 и распространяется не только на гостиницы, но и на кемпинги, санатории, базы отдыха. От присвоенной категории зависит:

• какие услуги может и обязана предлагать гостиница;
• что должно быть в основных и вспомогательных помещениях, на фасаде гостиницы и на прилегающей территории;
• сколько номеров может открыть гостиница определенной категории.

С 1 марта 2026 года вступает в силу Постановление Правительства РФ N 1912 от 27.11.2025, устанавливающее обновленные Правила предоставления гостиничных услуг. Документ регулирует порядок заключения договоров, условия предоставления услуг и ответственность исполнителя. Кроме того, с 1 сентября 2025 года все гостиницы обязаны быть включены в Единый реестр классифицированных средств размещения (Постановление N 1952 от 27.12.2024). Без этого бронирование через агрегаторы невозможно, а за оказание услуг без классификации или без указания номера из реестра в рекламе предусмотрены штрафы по ст. 14.39 КоАП РФ (Федеральный закон N 203-ФЗ от 07.07.2025). Все эти требования необходимо учитывать при планировании перепланировки, чтобы по итогам работ объект соответствовал действующим нормам.

Основную часть фонда любой гостиницы занимают номера для клиентов. Обычно это одна комната (с коридором или без), вспомогательное помещение под санузел, душевую или ванну. Есть варианты с блочными номерами, где предусмотрены места общего пользования. Также гостиницы предлагают размещение в апартаментах, которые по сути можно рассматривать как аналог квартир — две и более комнаты, место для приготовления пищи и т.д.

Самый большой массив требований к планировке и характеристикам гостиничного фонда содержится в СП 257.1325800.2020 (с учетом Изменения N 1 от 29.01.2024). Этот свод правил мы используем при проектировании зданий, в которых будут работать гостиницы, а также при подготовке документов на реконструкцию или перепланировку. Согласно СП 257.1325800.2020, гостиницы можно размещать:

• в отдельно стоящих нежилых зданиях (в том числе в составе многофункциональных комплексов);
• в части помещений нежилого здания (при условии, что в остальной части не ведется опасная для людей деятельность);
• на первых и цокольных этажах, во встроенно-пристроенных помещениях МКД (в подвальном этаже можно размещать вспомогательные помещения, но не номера для клиентов).

В этой статье мы сделаем акцент на перепланировке, которая положительно скажется на результатах работы гостиницы, повысит качество услуг и привлекательность в глазах клиентов. Отдельного внимания заслуживает соблюдение требований пожарной, санитарной и иной безопасности. И обязательно рассмотрим возможные схемы согласования перепланировки. В основном, они зависят от характера работ и местоположения гостиницы.

Можно ли открыть гостиницу в жилых помещениях многоквартирного дома?
Разъясняет Константин М, кадастровый инженер, кадастровый инженер. Гостиницы предлагают номера только для временного пребывания людей. По функциональному назначению такие помещения всегда нежилые. Соответственно, квартирный фонд под гостиницу использовать нельзя. Сдача квартир в аренду не относится к гостиничному делу, так как не предполагает оказания комплекса услуг клиентам. Владельцем гостиницы может быть только организация или предприниматель, но не физическое лицо.

Как на согласование перепланировки влияет местоположение гостиницы

Порядок согласований при перепланировках существенно зависит от того, где проводятся работы. Выше указал, где может размещаться гостиница и номера для клиентов. Учитывая это, изменить планировку в гостиничном фонде Москвы можно:

• без специального разрешения — в помещениях нежилого здания, если не затрагиваются фасадные решения (при этом после письма Управления Росреестра от 30.01.2025 регистраторы стали чаще квалифицировать работы в отдельно стоящих нежилых зданиях как реконструкцию, что приводит к приостановкам при внесении изменений в ЕГРН);
• после согласования в Москомархитектуре — для нежилых зданий, если изменится внешнее архитектурное решение, а работы подпадают под Постановление N 94-ПП (там есть соответствующий перечень улиц столицы);
• после согласования в Мосжилинспекции — для гостиничного фонда, размещенного в помещениях МКД.

Даже если разрешение не требуется, владельцу гостиницы не обойтись без проекта и технического заключения. Мы помогаем в оформлении этих документов — актуальные цены на согласование перепланировки можно посмотреть на отдельной странице. Также наши специалисты представят ваши интересы при прохождении обязательных процедур (до и после завершения строительных работ).

Я не рассматриваю здесь такой вариант изменения характеристик здания и помещений, как реконструкция. Её можно провести в гостинице, но только при выводе объекта из эксплуатации, на основании разрешения от надзорного органа. Реконструкция поможет увеличить площадь, этажность и/или высоту здания, а это даст возможность открыть новые номера, предлагать дополнительные услуги. Об особенностях согласования этих работ предлагаю посмотреть в наших предыдущих материалах.

Рассказываем о правилах и вариантах согласования перепланировки в гостиничном фонде

Каждая перепланировка должна преследовать какую-либо цель. Любые строительные работы стоят денег, а значит, собственнику необходимо убедиться в их целесообразности. Владелец гостиницы может изменить планировку помещений:

• чтобы перераспределить площадь между основными и вспомогательными помещениями, создать новые номера;
• чтобы организовать места для оказания дополнительных услуг (к примеру, можно открыть кафе или ресторан не только для клиентов, но и для всех желающих);
• чтобы претендовать на более высокую категорию в классификации средств размещения или подтвердить текущую «звездность» в соответствии с Постановлением N 1951;
• чтобы выполнить обязательные требования по безопасности (к примеру, в преддверии проверки МЧС или при устранении предписаний).

Вполне возможно, что целью перепланировки станет повышение уровня комфорта в существующих номерах. Увеличение площади помещения за счет коридора — хороший пример. В сфере пожарной безопасности путем перепланировки можно изменить габариты или сделать новый эвакуационный выход. Ниже покажем, как получить выгоду от изменения планировки и какие решения подойдут для этого.

Требование к составу и назначению помещений, технические характеристики

Посмотрим на планировочные и конструктивные решения для гостиничного фонда — включая перепланировку и переустройство нежилого помещения — которые описаны в СП 257.1325800.2020:

• нужно обязательно делать отдельно служебный вход и вход для клиентов — для гостиниц с количеством номеров от 50, а при наличии 4-5 звезд с количеством номеров от 15;
• номера и общественные помещения для клиентов должны быть изолированы от шума и других воздействий от загрузочных, хозяйственных зон;
• у каждой гостиницы обязательно должна быть жилая группа помещений;
• с учетом классификации средств размещения, там должны быть и общественные места, служебные и дополнительные помещения для обслуживания;
• высота номеров должна соответствовать аналогичным показателям для жилых помещений (по СП 118.13330);
• номера должны быть отделены от зоны дополнительного обслуживания (это тоже достигается изменением планировки);
• в каждом номере должны быть оконные проемы для естественного освещения.

И это далеко не полный перечень требований для гостиниц любой категории. Мы должны все это учесть при изменении планировки, иначе при проверках надзорных органов точно возникнут проблемы.

Если вы планируете открыть новую гостиницу на первом этаже МКД или в нежилом здании с разными видами деятельности, за счет перепланировки нужно:

• сделать отдельный вход или входную группу;
• образовать помещения под номера (за счет раздела, объединения и т.д.);
• устроить зоны обслуживания (их перечень зависит от «звездности» гостиницы);
• создать оконные проемы в номерах, если их не было изначально;
• выполнить требования пожарной безопасности (как минимум, системы сигнализации, оповещения и эвакуации).

Учитывая опыт работы, мы всегда разъясняем клиенту, что можно и нельзя сделать при перепланировке в гостинице. Это зависит и от требований нормативных актов. В частности, для помещений в нежилых зданиях все решения должны соответствовать Постановлению N 432-ПП в редакции от 24.10.2024. Для помещений в МКД аналогичные нормы указаны в Постановлении N 508-ПП в актуальной редакции от 18.04.2025 (ППМ N 841-ПП), которая содержит обновленные требования к проектной документации и экспертному заключению. Эти руководящие документы нельзя не учитывать при разработке проекта и производстве работ.

Есть ли ограничения по минимальной площади номеров в гостиницах и где это посмотреть?
Разъясняет Константин М, кадастровый инженер, кадастровый инженер. Предписания по характеристикам и техническому оснащению номеров содержатся в Постановлении Правительства РФ N 1951 от 27.12.2024 (Положение о классификации средств размещения, заменившее прежнее Положение N 1860). К примеру, минимальная площадь однокомнатного номера для высшей категории должна составлять от 25 кв. м (допускается уменьшение до 5%). Если брать простые одноместные номера в низших категориях, то их площадь может составлять от 9 кв. м (без учета санузла). Для многоместных номеров площадь исчисляется исходя из количества заявленных мест.

Какие проектные решения эффективны для гостиниц

Сначала стоит посмотреть, чего хочет сам собственник гостиницы. При анализе задания мы можем предложить и другие решения, которые впишутся в концепцию и категорию его объекта. Вот несколько распространенных примеров, которые положительно скажутся на работе гостиниц и отелей:

• раздел и объединение помещений (можно сделать несколько номеров меньшей площади, но в пределах нормы, или, напротив, большие апартаменты для премиальных клиентов);
• образование помещений из свободного пространства этажа (к примеру, на первом этаже могут появиться кафе и рестораны, места для оказания дополнительных услуг);
• возведение антресоли при большой высоте помещения (эффективное решение для первого этажа, где на возвышение можно вынести дополнительные помещения и зоны — площадь антресоли по нормам не должна превышать 40% от площади основного помещения);
• устройство проемов под окна и входную группу (это может быть соблюдение обязательных требований или добровольное решение для повышения комфорта).

Чтобы согласовать с заказчиком предстоящий вид номеров и вспомогательных помещений гостиницы, мы подготовим упрощенный эскиз. Для этого нужно изучить существующие документы на объект и инженерные коммуникации, оценить состояние конструкций на месте. Все это входит в состав нашей работы при проектировании под перепланировку.

Обязательные документы

Независимо от того, где находится гостиница, для производства работ нужен проект. Его оформят по вашему заданию специалисты компании «Смарт Вэй». Также обязательным документом станет техническое заключение. Полномочия на его оформление есть у нашей компании, если работы проводятся в нежилом здании. Для гостиниц, размещенных в МКД, документ заказываем через организацию, которая разрабатывала проект дома, а при отсутствии сведений о ней — в ГБУ «Экспертный центр». Подробнее об этих нюансах читайте в нашем материале.

Состав дополнительных документов может отличаться. Скорее всего, не обойтись без документов технического учета из БТИ (поэтажный план, техпаспорт). В проекте делаем разделы под изменения фасадов и колористики, если такие решения нужны владельцу гостиницы. Выписка из ЕГРН тоже нужна, ведь она подтвердит право собственности на помещения или здание. По остальным документам мы разъясним все на начальном этапе сотрудничества.

Этапы и особенности согласования

О ведомствах, в которые нужно обращаться для согласования перепланировки, я коротко упомянул выше. Дополнительные особенности этих процедур таковы:

• все документы с запросом на согласование (если требуется) сейчас подают только в электронном виде через портал mos.ru, проектная документация подписывается УКЭП (усиленной квалифицированной электронной подписью);
• порядок и сроки проверки в МЖИ регламентированы Постановлением N 508-ПП в редакции от 18.04.2025, а для изменения фасадов — Постановлением N 94-ПП;
• если меняем планировку гостиницы в МКД, а проект предусматривает еще и фасадные работы, то Мосжилинспекция сама направит документы на согласование в Москомархитектуру;
• если работы проводились на основании разрешения, то после их завершения обращаемся за актом приемки, а после изменения фасадов по Постановлению N 94-ПП — за заключением Москомархитектуры.

Ведомства, которые контролируют гостиничное дело, в согласованиях не участвуют. Но после перепланировки туда нужно обращаться для присвоения, подтверждения или повышения категории объекта.

Как согласовать перепланировку гостиницы: пошаговая инструкция

Мы собрали основные шаги, которые нужно пройти владельцу гостиницы при оформлении перепланировки. Порядок действий зависит от местоположения объекта (нежилое здание или МКД), но общая логика такова:

• Соберите исходные документы. Выписка из ЕГРН, поэтажный план и техпаспорт из БТИ (для МКД), правоустанавливающие документы на помещение или здание.
• Закажите обследование объекта и проект перепланировки. Инженер выезжает на объект, проводит обмеры, оценивает состояние конструкций. На основании этих данных готовим проект и техническое заключение.
• Подайте документы на согласование (если требуется). Для МКД — в Мосжилинспекцию через портал mos.ru. Для нежилых зданий без фасадных работ согласование не требуется.
• Проведите строительные работы. Строго по утвержденному проекту, с соблюдением требований пожарной безопасности и СП 257.1325800.2020.
• Получите акт приемки (для МКД). После завершения работ комиссия проверяет соответствие результата проекту.
• Закажите технический план. Кадастровый инженер проводит обмеры по факту выполненных работ и готовит техплан по форме Приказа Росреестра N П/0082 для подачи в Росреестр.
• Подайте документы в Росреестр. Обновление данных в ЕГРН — финальный этап. Без него перепланировка юридически не завершена.

Что обязательно нужно сделать после завершения перепланировки в гостинице

Любая перепланировка меняет характеристики помещений в здании. Даже если вы успешно прошли согласования и имели все необходимые документы, придется еще обращаться в Росреестр. Цель — обновление данных в ЕГРН в соответствии с Федеральным законом N 218-ФЗ о государственной регистрации недвижимости. Для регистратора Росреестра нужен технический план, подготовленный по форме Приказа Росреестра N П/0082. Обратите внимание: с 2025 года за кадастровый учет взимается госпошлина (для юридических лиц — 44 000 руб. за создание объекта, 2 000 руб. за изменение сведений; для физических лиц — 4 000 руб. и 1 000 руб. соответственно). Этот документ подготовит кадастровый инженер компании «Смарт Вэй» (после проведения обмеров).

Бывает и так, что владелец гостиницы изменил планировку без документов и согласований. Это можно узаконить, получив техплан и техническое заключение. В этом материале мы подробно описали процедуру узаконивания.

Проверить учет объекта в ЕГРН

Перед подачей документов на кадастровый учет после перепланировки рекомендуем проверить текущие сведения об объекте в Росреестре. Убедитесь, что у здания есть координаты, что помещение стоит на учете, что нет обременений, которые могут помешать регистрации изменений. Без актуальных данных в ЕГРН кадастровый инженер не сможет подготовить корректный техплан.

Для быстрой проверки воспользуйтесь нашим бесплатным сервисом — он покажет основные сведения из ЕГРН по кадастровому номеру. Полная версия сервиса доступна на странице проверки объектов в Росреестре.

В дополнение, вы можете ознакомиться с кейсами компании «Смарт Вэй», связанными с перепланировками разных объектов. Примерные цены на некоторые наши работы смотрите ниже.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Заключение — коротко о главном

• Планировка и техническое оснащение гостиниц должно соответствовать Постановлению N 1951 от 27.12.2024 (заменившему N 1860) и СП 257.1325800.2020. Мы учитываем эти моменты при разработке проекта и прохождении согласований.
• Два основных документа для перепланировки в гостиницах — проект, техническое заключение.
• Разрешение на перепланировку требуется, если гостиница расположена в помещениях МКД, либо перепланировка сопровождается изменением фасадных решений (на основании Постановления N 94-ПП).
• После завершения работ обязательно обновите сведения в ЕГРН через подачу технического плана в Росреестр.

Специалисты «Смарт Вэй» сопровождают перепланировку гостиниц на всех этапах — от обследования и проектирования до регистрации изменений в Росреестре. Оставьте заявку на сайте или позвоните для бесплатной консультации.

Список использованной литературы

• Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (скачать);
• Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (скачать);
• Федеральный закон от 07.07.2025 N 203-ФЗ (штрафы по ст. 14.39 КоАП РФ);
• Постановление Правительства РФ от 27.12.2024 N 1951 «Об утверждении Положения о классификации средств размещения»;
• Постановление Правительства РФ от 27.11.2025 N 1912 «Об утверждении Правил предоставления гостиничных услуг»;
• Постановление Правительства РФ от 27.12.2024 N 1952 «О Едином реестре классифицированных средств размещения»;
• Постановление Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирных домах» (скачать);
• Постановление Правительства Москвы от 27.08.2012 N 432-ПП «О перечне случаев, при которых получение разрешения на строительство не требуется» (скачать);
• Постановление Правительства Москвы от 11.03.2014 N 94-ПП «Об изменении внешнего архитектурного облика зданий» (скачать);
• Приказ Росреестра от 15.03.2022 N П/0082 «Об утверждении формы и состава сведений технического плана» (скачать);
• СП 257.1325800.2020 «Здания гостиниц. Правила проектирования»;
• СП 118.13330 «Общественные здания и сооружения» (скачать).

Часто задаваемые вопросы