Согласование отдельного входа

Отдельный вход «свяжет» ваше помещение с территорией, прилегающей к зданию. Через проем в стене люди будут попадать внутрь и выходить наружу. Также входы делают для погрузки и разгрузки товаров, как элемент системы эвакуации. Появление нового проема во внутренних и наружных стенах здания меняет исходную планировку. Такие работы всегда выполняем на основании проекта и технического заключения. Согласование отдельного входа тоже предусмотрено законом, но отличается для помещений в МКД и нежилом здании. В этой статье я подробно расскажу обо всех нюансах согласования. Помощь в подготовке документов вы получите в компании «Смарт Вэй».

Отдельный вход в нежилое помещение – обязательно или добровольно

Не стоит пояснять, что вход должен быть у любого жилого или нежилого помещения. Без него не попасть внутрь, а использование коробки, со всех сторон огражденных глухими стенками, будет попросту невозможно. Понятие «отдельный вход» мы применяем относительно нежилых помещений (к примеру, объект под какую-либо коммерческую деятельность). В этом вопросе нужно учитывать следующее:

• в нежилом здании входа в помещения могут быть из внутреннего пространства (коридор, холл и т.д.) или с прилегающей территории – устройство отдельного входа является сугубо добровольным делом, решается на уровне собственников и арендаторов;
• в жилом здании у нежилых помещений должен быть отдельный вход с прилегающей территории – это обязательное требование, которое защищает интересы жильцов.

В большинстве случаев входы делают на уровне первого этажа. Так проще всего возвести конструкции, установить ступени или полноценную лестницу для прохода. В отдельных случаях сделать вход/выход можно для помещения на втором, и даже третьем этаже (в основном, в нежилых зданиях). Проектные решения будут сложнее, а масштаб строительных работ намного серьезнее.

В упрощенном виде, вход представляет собой проем в стене (прямоугольник, квадрат, арка или более сложная форма). Также он может включать такие элементы:

• лестницы, марши и ступени;
• тамбур (условно, это небольшое пространство для выравнивания температуры воздуха внутри и снаружи);
• дверной блок и двери;
• средства обеспечения доступа для маломобильных категорий граждан;
• площадка непосредственно перед входом;
• навесы и козырьки, ограждающие конструкции.

Если в помещении нет входа, но он нужен, придется делать проем заново или, как вариант, на месте существующего окна. В этой статье мы расскажем о работах, которые проводятся на наружной несущей стене. Уточнить, какие проектные решения подойдут для вашего объекта и станут максимально эффективными, можно у экспертов компании «Смарт Вэй».

Сколько отдельных входов может быть у помещения в нежилом здании?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». В большинстве случаев достаточно одного входа, хотя собственник может принять и иное решение. Также стоит понимать, что устройство каждого нового проема влечет существенные затраты (оплата работы подрядчика, заказа конструкция и т.д.). Такие расходы далеко не всегда оправданы с экономической точки зрения. Если «ограничителем» может быть состояние несущей стены, требования нормативных актов, композиция и архитектура фасада.

Примеры, когда не обойтись без согласования отдельного входа

В целом, все причины, связанные с устройством отдельного входа, связаны с ведением или оптимизацией коммерческой деятельности. Приведем несколько примеров из практики компании «Смарт Вэй»:

• вход с улицы наверняка будет нужен более-менее серьезной организации (магазин, клиника, ресторан и т.д.);
• без отдельного входа с прилегающей территории не обойтись гостинице или отелю (во многих случаях нужна полноценная входная группа, либо отдельные служебные и основные входы);
• вход можно сделать в помещение, где открыты точки разных арендаторов (по сути, эти мини торговые центры, который часто можно встретить даже на первых этажах МКД).

Собственники нежилых зданий могут образовать новые помещения путем раздела или объединения, выделения за счет свободного пространства этажа. В этих случаях делаем новый вход или обходимся существующими. Например, при разделе можно оставить действующий вход, но для второго помещения придется сделать новый. В общем, нужно смотреть по ситуации – как эффективно организовать пространство, чтобы не мешать работе разных объектов, оптимизировать проход людей.

Входная группа – это более сложный вид отдельного входа. Ее можно создать, если ожидается большой потом людей, либо перепад высоты между проемом и уровнем земли очень приличный. Для некоторых объектов и видов деятельности устройство входных групп является обязательным (пример, указанный выше – гостиница с высокой «звездностью»).

Список полезных документов

Инструкция для согласования отдельного входа в помещения МКД

Если вы читаете эту статью, что уже решили делать отдельный вход или рассматриваете этот как вариант на ближайшее будущее. Наши специалисты точно помогут с оформлением документов и прохождением согласований (если требуется). Новый вход может потребоваться при реконструкции здания – в основном, если вы делаете пристройку. О согласованиях такого вида строительных работ можно узнать из наших материалов на сайте. Здесь же поговорим о создании отдельного входа через перепланировку. Все можно свести к следующему:

• вам точно не обойтись без ряда документов (проект, техническое заключение);
• вход появится в результате строительных работ (их вы заказываете в подрядной организации, включенной в СРО);
• согласование точно нужно, если вход делаем в помещениях МКД (для нежилых зданий – если работы подпадают под Постановление № 94-ПП);
• так как появление входа изменит характеристики и планировку объекта, придется обновить данные в ЕГРН (нужен технический план, который оформит кадастровый инженер ООО «Смарт Вэй»).

Так как устройство отдельного входа в помещениях МКД сложнее, остановимся подробнее именно на данном варианте. Согласование работ будет идти по Постановлению № 508-ПП. Там разрешены работы с образованием входов и входных групп, на проемах в наружных стенах. Но есть и существенные ограничения, которые повлияют на выбор проектных решений.

Можно ли оставить существующий вход с лестничной клетки подъезда, если мы планируем работать в нежилом помещении МКД?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Чтобы не мешать жильцам, мы должны исключить доступ в коммерческое помещение из подъезда. В принципе, капитально заделывать проем изнутри подъезда не обязательно. При переводе квартиры в помещение нежилого назначения тоже будет нужен отдельный вход с прилегающей территории. Это требование можно найти в нескольких нормативных актах и сводах правил.

Почему не обойтись без согласования вопроса с жильцами дома

Владельцы помещений в МКД участвуют в решении всех вопросов, имеющих отношение к общедомовому имуществу. В нашем случае к нему относятся и несущие стены. Чтобы сделать проем под отдельный вход, нужно заручиться согласием собственников. Получаем его так:

• готовим документы на предстоящую планировку;
• организуем проведением общего собрания (чаще всего заочно, но есть и иные варианты);
• разъясняем жильцам суть предстоящих работ, подтверждаем их безопасность;
• оформляем протокол собрания, если решение одобрено.

Бывает и так, что жильцы наотрез отказываются согласовать вопрос с перепланировкой, устройством нового проема. В данной ситуации не останется выбора – придется искать компромисс, уговаривать собственников изменить решение, показывать преимущества появления нового коммерческого объекта, подтверждать безопасность работ. Это не самая легкая процедура, но мы поможем получить положительное решение.

Список документов для согласования

Для производства работ с устройством отдельного входа вам точно не обойтись без документов. Согласно Постановлению № 508-ПП, в их основной перечень входит:

• выписка из ЕГРН на помещение, где проводятся работы;
• протокол собрания с положительным решением;
• проект на предстоящую перепланировку;
• техническое заключение (получаем через организацию, которая являлась автором проекта дома, а при ее отсутствии – в ГБУ «Экспертный центр»);
• документы технического учета из МосгорБТИ – техпаспорт, поэтажный план (если эти материалы отсутствуют в едином регистре недвижимости Москвы);
• документы на собственника помещения (для организаций – копия устава, выписка из ЕГРЮЛ и т.д.).

Если вы оформите доверенность на представительство, наши специалисты сами запросят и получат все необходимые документы. Проект мы можем изготовить своими силами, так как компания «Смарт Вэй» состоит в профильной СРО.

О содержании проекта можно узнать из нашего материала. Там будет раздел на изменение внешнего архитектурного решения, так как вы делаете или меняете проем в наружной стене. В техзаключении эксперты укажут вывод, что работы безопасны и допустимы с точки зрения Постановления № 508-ПП. Получив все обязательные документы, можно приступать к согласованию. Прежде чем рассказать об этой процедуре, посмотрим на возможные варианты проектных решений.

Варианты проектных решений для устройства отдельного входа

При устройстве отдельного входа мы можем менять и планировку внутри помещения. Останавливаться на этом не будем, а посмотрим именно решения по теме нашей статьи. При проектировании мы можем описать:

• как сделать вход на месте существующего оконного проема – удаление части стены снизу, но вполне возможно и расширение по всем сторонам;
• где и как сделать полностью новый проем – здесь особенно важно соблюдать требования по безопасности, тщательно просчитать нагрузки и усиления;
• как сделать входную группы на месте оконного или дверного проема, либо «с нуля» – тут будет комплекс решений, но входную группу можно установить только без фундамента и без образования нового помещения.

В нашей практике неоднократно встречаться все перечисленные варианты. Мы знаем, на что обращают внимание при согласованиях, как обосновать безопасность работ. Вид будущего входа или входной группы мы покажем сначала на предварительном эскизе, а затем и в графике проекта.

Есть ли ограничения по размеру отдельной входной группы для помещений в МКД?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Об этом указано в Постановлении № 508-ПП. Общее правило – площадь входной группы (со всеми конструкциями) не должна превышать 15 кв. м. В некоторых случаях норма составляет до 40 кв. м. (например, для объектов, где будет вести социальной обслуживание людей). Также нельзя делать входную группу, которая будет нарушать требования по ширине тротуара, ограничивать видимость из окон смежных помещений.

Схема согласования и узаконивания перепланировки с отдельным входом

Так как вам предстоит изменить не только планировку внутри помещения, но фасад дома, схема согласования будет такой:

• документы с запросом подаем в Мосжилинспекцию (через сервис портала mos.ru);
• ведомство направляет документы в Москомархитектуру, чтобы получить решение о возможности изменения фасада;
• общий срок проверки составляет до 20 дней, а при положительном решении вы получите уведомление в личный кабинет.

Это действия собственника до начала строительных работ. После их завершения вы обращаетесь в нашу компанию за техническим планом (обязательное требование). После получения этого документа подаете его в МЖИ. Приемочная комиссия проведет проверки и оформит акт. Он подтвердит, что все работы выполнены строго по проекту.

Учет изменений в планировке помещения

И без этой процедуры вам не обойтись при перепланировке с устройством отдельного входа. Впрочем, с апреля 2024 года собственнику не нужно самому обращаться в Управление Росреестра. Вместо этого, после выдачи акта приемки, Мосжилинспекция сама отправит документы на обновление сведений в ЕГРН. Вам уведомят об этом электронно. После завершения учета регистратор направит выписку из ЕГРН.

Как сделать отдельный вход в помещение нежилого здания

Здесь все зависит от правильности оформления проекта и технического заключения. Во многих случаях этого будет достаточно, чтобы провести работы и сделать отдельный вход. Разрешение госорганов, по умолчанию, не требуется. Исключение – нужно пройти согласование по линии Москомархитектуры, но только если это требуется по Постановлению № 94-ПП. Понять это несложно, так как в нормативном акте есть перечень улиц Москвы. Если здание находится именно там, то обращаемся за разрешением на изменение фасадов.

Кейсы компании «Смарт Вэй» по согласованию фасадных работ можно посмотреть по ссылке. Примерную стоимость отдельных работ указали в таблице ниже.

Заключение – коротко о главном

• Отдельный вход нужен для нежилых помещений в МКД. Для помещений в нежилом здании такое решение остается на усмотрение собственников и арендаторов.
• В большинстве случаев отдельный вход мы можем сделать и согласовать по правилам перепланировки. Разрешение на работы в МКД всегда получаем через Мосжилинспекцию.
• Вход можно сделать на месте существующего проема или заново. Также альтернативным решением может стать полноценная входная группа.