Согласование новых окон в нежилом здании – рассказываем, как правильно сделать

Окна есть в каждом здании. Их место положение и габариты будут описаны в проекте на строительство. В процессе эксплуатации нежилого объекта вполне можно сделать новые оконные проемы. Поскольку это изменит внешнее архитектурное решение, собственнику нужно заказать проект. Согласование указанных работ предусмотрено только для зданий, включенных в перечень Постановления № 94-ПП. Для них разрешение выдает Москомархитектура. В этой статье расскажу о требованиях к характеристикам окон, о правилах их согласования. Для примера возьмем документы, подготовленные специалистами «Смарт Вэй».

При каких условиях можно согласовать новые окна в нежилом здании

Окна – это архитектурный элемент, который позволяет освещать помещение естественным источником света, само по себе окно не светит. С учетом конфигурации здания, они могут выходить на улицу или во внутренний двор. Новые окна в здании можно сделать путем прорубания проема в наружной стене. Так как она является несущей конструкцией, необходимо убедиться, что показатели прочности и устойчивости объекта не ухудшаться. Также весь важное знание имеет внешний облик здания после создания окон. Он должен соответствовать архитектурным и художественным требованиям населенного пункта, общим градостроительным регламентом.

Цели создания новых окон могут быть разными. К примеру, собственник может сделать перепланировку в здании и разделить помещения на новые (для них нужно обеспечить естественное освещение). Еще один вариант – устройство окна на месте входа, если он больше не нужен. Независимо от цели проведения работ, нужно:

• заказать проектную документацию (в большинстве случаев можно обойтись перепланировкой с фасадными работами);
• получить разрешение на изменение фасадного решения (если требуется по нормативным актам);
• внести новые данные в ЕГРН, так как изменилась планировка помещений и здания в целом.

Окна могут появиться и при реконструкции здания. Примером назову возведение нового этажа или пристройки, куда нужно обеспечить проникновение света. Но реконструкция представляет собой масштабные работы, которые меняют параметры всего здания (объем, площади, высота, этажность и т.д.). В большинстве случаев это не требуется, и новые окна можно согласовать через перепланировку. Но решающим фактором будет соблюдение требований к архитектурному облику.

Можно ли изменить цветовые решения фасада, с учетом появления новых окон в нежилом здании?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Изменение колористики – это отдельное направление для согласований, хотя оно тоже проходит через Москомархитектуру. Но в одном проекте нельзя одновременно указать решения по перепланировке (создание окна) и по цветовым схемам. Требования для указанных видов работ описаны в разных нормативных актах, поэтому необходимо оформлять отдельные проекты.

Нормативные акты и как их применять для согласования

Вопросы о проведении строительных работ в нежилом здании регулирует нормативная база регионов. Так как создание окон чаще всего подпадает под перепланировку, то мы применяем (для Москвы):

• Постановление № 432-ПП – общие перечни по работам для нежилого фонда, где указано и о создании, ликвидации или изменении габаритов окон;
• Постановление № 94-ПП (распространяется только на здание по определенным районам и улицам Москвы) – порядок согласования, перечни допустимых и запрещенных работ на фасадах, требования к документам.

Еще есть общие требования, которые нужно выполнить после окончания перепланировки. Собственник заказывает и получает технический план (оформляется по Приказу Росреестра № П/0082) и проходит учет изменений после перепланировки (по Федеральному закону № 218-ФЗ).

Естественно, при разработке проекта мы учитываем положения из стандартов и сводов правил. Их перечень зависит от типа и функционального назначения здания, характеристик строительных материалов и конструкций. Подробнее о проектировании по фасадным решениям можно узнать в нашем предыдущем материале.

Список полезных документов

Технические требования к созданию новых оконных проемов

Итак, посмотрим про положения нормативных актов Москвы в части работы на окнах нежилых зданий. В п. 3.12 Постановления № 432-ПП сказано следующее:

• допускается создание новых проемов под окна во внешних ограждающих конструкциях (к ним относятся стены, крыши, цоколи и т.д.);
• не подпадает под требования нормативного акта устройство окон при создании мансарды в чердаке;
• сделать новые окна можно только при условии, что не будут ослаблены несущие элементы здания.

Самый распространенный пример создания окна – прорубание отверстия (проема) в стене. Ее часть будет убрана и это скажется на несущей способности. И здесь важно сделать расчеты и убедиться, что несущие нагрузки останутся в пределах допустимых величин, а прочности и надежности конструкций ничего не угрожает. Чтобы компенсировать риски, в проекте можно указать различные виды усилений.

Теперь оценим, что указано в Постановлении № 94-ПП. Прежде всего обращу внимание на перечень улиц и районов Москвы. Если здание расположено именно там, то для создания новых окон нужно руководствоваться Постановлением № 94-ПП. Если нет, то проект разрабатываем на основе Постановления № 432-ПП.

В целом, общее правило о создании окон выглядит одинаково в обоих нормативных актах. Но в Постановлении № 94-ПП есть дополнительные пояснения:

• к внешним ограждающим конструкциям там отнесены только стены;
• создание окон или изменение габаритов проема может сопровождаться устройством панорамного остекления или ограждения безопасности с внешней стороны.

Отдельно прописаны нормы о возведении витрин на основе оконных проемов. Их вынос не может превышать расстояния в 1 м. относительно внешней стен здания.

Не требует согласование замена типа заполнения окна, если его форма и габариты останутся прежними. Данные работы относятся к текущему ремонту. Также вместе с оконным проемом можно установить различные элементы – небольшие козырьки, навесы и т.д. Для таких работ в Постановлении № 94-ПП также есть соответствующие нормы.

Как регулируются работы по заделыванию и ликвидации оконных проемов в нежилом здании?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». В данном случае тоже идет речь о перепланировке с изменением внешнего архитектурного решения. Соответственно, для разработки проекта и согласования применяет Постановления № 432-ПП и № 94-ПП (для отдельных видов зданий из перечня). При заделывании окна может измениться и цветовая схема фасада, т.е. придется согласовывать колористику.

Какие запреты и ограничения нужно соблюсти собственнику

О недопустимости ослабления несущей способности стены при создании окон я уже сказал выше. Но в нормативных актах есть и несколько других ограничений:

• запрещено удалять или повреждать архитектурные элементы и детали фасадов (декора), поверхностей с ценной архитектурной отделкой и т.д.;
• нельзя нарушать визуальное восприятие и композиционное единство на фасаде;
• запрещено менять остекление на стеклоблоки;
• цвет остекления должен соответствовать колористическим решениям;
• новые проемы должны быть в одной плоскости с существующими окнами.

Еще раз скажу, что указанные ограничения и запреты действуют только для зданий, расположенных на улицах из перечня Постановления № 94-ПП. В основном, это объекты в центре столицы.

Не распространяются нормы Постановления № 94-ПП на объекты культурного наследия. Все работы в таких зданиях, в том числе с образованием новых окон или изменением колористики, вы можете провести только на основании специального разрешения. Его выдает Департамент культурного наследия Москвы. Не получится согласовать окна в здании, которое возведено самовольно и без разрешения на строительство. Об этом также сказано в тексте нормативного акта.

Требования к колористическим решениям

В отношении колористики здания и ее изменения мы применяем Постановление Правительства Москвы № 114-ПП. Разрешение на это, как и на новые окна, получаем через Москомархитектуру. Ведомство предлагает подать индивидуальный проект или воспользоваться типовым проектом колористических решений.

В Постановлении № 114-ПП описаны требования к внешнему облику, колористике и архитектуре фасадных решений. Проектирование ведем на основании колористического паспорта (его можно запросить в МКА через онлайн-сервис). Для получения положительного решения по проекту придется еще разработать еще и колористический паспорт. Он регистрируется Москомархитектурой на основании электронного обращения.

Документы для производства работ и их согласования

Работы с созданием новых окон в нежилом здании вы можете выполнить на основании двух документов – проект и техническое заключение. В проекте будут указано:

• где появится новое окно, его форма и габариты;
• какие работы нужно выполнить для создания новых окон (прорубание отверстия, размещение узлов и элементов усилений, и т.д.);
• какие требования безопасности нужно соблюсти при производстве подрядных работ;
• какие материалы будут использоваться для отделки оконного проема и прилегающей части фасада, тип заполнения и т.д.

Еще мы включаем в проект графические материалы – план помещения/этажа до и после перепланировки, план демонтажных и монтажных работ.

Кроме проекта нужно оформить еще и техзаключение (ТЗК), так как проводятся работы на несущей стене. Документ можно получить в компании «Смарт Вэй», поскольку речь идет о перепланировке и фасадных работах в нежилом здании. В ТЗК будет указано, что заявленные работы являются безопасными и допустимыми, и подпадают под понятие перепланировки, а не реконструкции.

Для разработки проекта и техзаключения мы изучаем документы технического учет из БТИ, сведения из ЕГРН, проект на строительство (если он есть). Обязательно проводим обследования и обмеры, особенно в местах проведения работ, на несущих конструкциях. Только так можно обеспечить безопасность работ и избежать нарушений.

Как быстро вы оформляете проект и техническое заключение на перепланировку с образованием новых окон?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». В каждом случае мы определяем сроки индивидуально. Это зависит от объема работы и перечня предстоящих изменений в планировке, типа и характеристик объекта, его удаленности и месторасположения. Еще в договоре можно сразу указать пункт об оформлении технического плана. Он будет нужен после завершения работ, чтобы внести изменения в ЕГРН.

Куда обращаться для получения разрешения и как оно выдается

Если нежилое здание не подпадает под Постановление № 94-ПП, а колористика фасада не изменится, то согласовывать проект не нужно. Документ утверждает представитель проектной организации и заказчик, после чего можно приступать к работам. Соответственно, после их завершения оформляется акт с подрядчиком, а собственник останется лишь получить техплан и обратиться с ним в МФЦ (оттуда документы направят в Росреестр).

Если новые окна будут созданы в здании, которое входит в перечень Постановления № 94-ПП, действуем так:

• подаем электронное обращение в МКА (проект и техзаключение прикладываем в виде файлов);
• специалисты ведомства изучают документы, выезжают на место для обследования (с внесением их результатов в заключение);
• нам выдают решение о согласовании изменения внешнего архитектурного решения;
• после перепланировки с образованием новых окон снова обращается в МКА, чтобы получить заключение на выполненные работы.

Если нет нарушений и отступлений от проекта, то особых проблем с получением заключения не возникнет. Но если выполнить фасадные работы без разрешения (когда оно требовалось по Постановлению № 94-ПП), то узаконить их будет крайне сложно. Скорее всего, придется обращаться в суд.

Действия после завершения работ

Несколько слов о завершающем этапе действий собственника. Когда работы будут завершены, и вы получите заключение МКА, нужно заказать у кадастрового инженера «Смарт Вэй» технический план. Там будет описана новая планировка с отображением появившихся оконных проемов. Для подготовки документа мы проводим обмеры на месте.

Техплан подаем в МФЦ, где будет сформировано заявление о проведении кадастрового учета. Далее регистратор Росреестр получит документы и внесен изменения в ЕГРН. После этих действий вам выдадут выписку, что подтвердит завершение перепланировки с образованием новых окон в нежилом здании.

В дополнение советую ознакомиться нашими кейсами по разработке проектов, технических заключение и техпланов по перепланировкам. Примерные цены на работу смотрите в таблице ниже.

Подведем итоги

• Для создания новых окон в нежилом здании можно провести перепланировку. Согласование и производство таких работ осуществляется по Постановлениям № 432-ПП и № 94-ПП. Для изменения колористики, если требуется, следуем Постановлению № 114-ПП.
• Основными документами на изменение фасадных решений будут проект и техническое заключение. Оформят их специалисты компании «Смарт Вэй».
• Разрешение от МКА на фасадные работы с образованием новых окон требуется, если они проводятся в здании по перечню Постановления № 94-ПП. В остальных случаях собственник может приступать к работам после получения проекта.
• После окончания работ заказываем технический план, обращаемся в Росреестр для обновления данных в ЕГРН.