Лестницы нужны, чтобы подниматься вверх и спускаться вниз – для входа в здание, перемещения между этажами или в границах помещения. Чтобы возвести новую лестницу, нужно подготовить проект на строительные работы и пройти согласования. Алгоритм действий зависит от вида работ. Во многих случаях мы можем обойтись перепланировкой. Но если речь идет об изменении основных несущих конструкций, в том числе лестничных клеток, то придется проводить реконструкцию. В этой статье я покажу на примерах, как согласовать лестницу в нежилом здании через перепланировку. Все документы оформляли специалисты компании «Смарт Вэй».
- Варианты создания лестниц и как это влияет на согласования
- Внутренние лестницы
- Входные группы с лестницами
- Лестничные клетки
- Список полезных документов
- Как согласовать лестницу в нежилом здании через перепланировку
- Устройство входной группы с лестницей
- Обязательные согласования
- Действия собственника после перепланировки с возведением лестниц
- Почему могут возникать проблемы с регистраторами Росреестра
- Подведем итоги
Варианты создания лестниц и как это влияет на согласования
В просто понимании, лестница является конструкцией из опор, марша, ступенек и каких-либо ограждений. Назначением обычных лестниц является подъем и спуск людей, перемещение грузов. Указанная конструкция может быть представлена:
- как отдельная лестница для подъема и спуска между высотами внутри помещения (например, чтобы облегчить разгрузку товара через проем в наружной стене);
- как средство подъема на антресоль (это элемент планировки помещений – площадка на возвышении);
- как элемент входной группы в помещения или места общего пользования здания (также там могут быть пандус, крыльцо, навес и т.д.);
- как элемент лестничной клетки (по сути, представляет собой помещение с несколькими уровнями лестниц, огражденное стенами со всех сторон);
- как конструкция специального назначения (примером назову пожарные лестницы для спасательных работ, эвакуации и объекта).
В каждом случае лестница должна отвечать требованиям по прочности и надежности. Для этого проектировщики рассчитывают нагрузки, выбирают надлежащие материалы для производства конструкции, описывают решения по монтажу и креплениям.
В существующем здании лестницы можно возвести и согласовать в рамках реконструкции или перепланировки. Отличия очень важны для собственника. Если есть возможность, лучше обойтись перепланировкой. Это быстрее и проще в плане подготовки документов. Во многих случаях для возведения лестницы в помещениях нежилого здания вообще не нужно разрешение. О том, как разграничиваются такие вопросы, поговорим ниже.
Нужно ли согласовывать демонтаж лестницы внутри помещения?
Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Для демонтажа лестниц применяются такие же правила, что и для ее возведения. Эти работы могут подпадать под перепланировку или реконструкции, что повлияет на порядок согласования. Мы, как проектировщики, сразу можем оценить, с чем предстоит иметь дело.
Внутренние лестницы
Чаще всего внутри помещений нет лестниц (особенно если уровень пола везде одинаков). Но их можно возвести через согласование перепланировки:
- как элемент антресоли – таким способом, за счет возведения антресоли, собственник увеличивает полезное пространство помещения;
- как конструкцию для перемещения между разными высотами внутри помещения – лестницу можно возвести у стены с проемом, чтобы облегчить подъем и спуск.
В перечисленных случаях лестница не меняет исходные габариты здания (высоту, объем, этажность и т.д.). Поэтому ее возведение или демонтаж рассматривается как изменение планировки (конфигурации). Такие работы нельзя выполнить без проекта, но процесс согласования будет относительно простым.
Входные группы с лестницами
В данном случае все будет сложнее. Входные группы с лестницами мы создаем, чтобы обеспечить вход в помещение с улицы (тротуар, прилегающая территория и т.д.). Большинство конструкций входной группы размещаются вне помещения, т.е. на фасаде, на земле рядом со зданием. И для проведения таких работ нужно будет согласовать изменение внешнего архитектурного решения. Тем не менее, несмотря на столь внушительное определение, это будет та же перепланировка.
Для создания входных групп есть достаточно много дополнительных ограничений и требований. Вот один пример. Как указано в п. 2.13 Постановления № 432-ПП, без разрешения на реконструкцию можно возвести входную группу без фундамента и общей площадь до 10 кв. м. Если сделать фундамент или превысить норматив по площади, то пройти согласование через перепланировку не получится. Подробнее о важности о правильном выборе работ и решение из Постановления № 432-ПП я расскажу в следующих параграфах.
Лестничные клетки
Лестничные клетки предназначены для перемещения между этажами здания (как вариант, вместо лифта). Эти конструкции относятся или крепятся к несущим. И любое изменение лестничных клеток, даже самое незначительное, будет считаться реконструкций. Даже если собственник попытается «скрыть» эти работы в проекте перепланировки, регистратор Росреестра никогда не пропустит документы при проведении кадастрового учета.
Также к реконструкции будут относиться и другие способы возведения лестниц, связанные с изменением несущих конструкций:
- устройство новой лестницы для перемещения между существующими этажами (как вариант, прорубание проема в перекрытии);
- возведение лестницы для подъема на новый этаж (надстройка);
- устройство лестниц и переходов для соединения здания с новой пристройкой.
Разрешение на указанные работы можно получить через Мосгосстройнадзор. Но для этого сначала проводятся инженерные изыскания с обследованием здания, участка, конструкций. Далее оформляется проект, который проходит экспертизу. В общих словах, это крайне сложная, долгая и затратная процедура.
Нужно ли получать согласования на новую пожарную лестницу?
Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Пожарная лестница тоже является конструкцией или элементом планировки здания. Поэтому ее согласование осуществляется по общим правилам, т.е. через перепланировку или реконструкцию. Но есть и специальные требования. Для ввода в эксплуатацию нужно обязательно провести испытания с оформлением акта. Далее соответствие по нормам пожарной безопасности проверит МЧС (в ходе плановой надзорной проверки). Компания «Смарт Вэй» предлагает услуги по проектированию, испытаниям и согласованиям пожарных лестниц разного типа.
Список полезных документов
№ п/п | Документ | Ссылка |
1 | Образец заявления в ДГИ | Скачать |
2 | Образец технического заключения | Скачать |
3 | Образец технического плана | Скачать |
4 | Образец технического паспорта | Скачать |
5 | Образец заявления о проведении кадастрового учета | Скачать |
6 | Образец акта межведомственной комиссии | Скачать |
7 | Проект перепланировки | Скачать |
8 | Образец заявления о переводе жилого помещения в нежилое | Скачать |
Как согласовать лестницу в нежилом здании через перепланировку
Итак, расскажу на примерах, как согласовать лестницу через перепланировку. В 2024 году мы подготовили для собственника нежилого здания в Москве:
- проект перепланировки и переустройства;
- техническое заключение (подтверждает допустимость и безопасность работ, отнесение их к перепланировке, а не к реконструкции);
- проект устройства несущего металлического каркаса для антресоли (с расчетами нагрузок);
- технический план после перепланировки.
Посмотрим на поэтажный план здания. Перепланировка проводится в помещении первого этажа. До начала работ его площадь (по данным из ЕГРН) составляла 1160.3 кв. м.
Проектные решения предусматривали изменение планировки помещения, в том числе:
- возведение антресоли, в состав которой входила и лестница;
- устройство новой входной группы, где тоже есть лестница.
Также по итогам демонтажно-монтажных работ были образованы новые комнаты, появились оконные и дверные блоки. Проект предусматривал и закладку существующих оконных проемов, что также является перепланировкой.
На поэтажном плане видно лестничную клетку для подъема на второй этаж. Работы там не проводились, а следовательно, они не подпадали под реконструкцию. Для выбора проектных решений мы опирались на Постановление № 432-ПП. Там перечислены работы в нежилых зданиях Москвы, на которые не нужно получать разрешение на строительство. Приведу примеры из разных пунктов нормативного акта, которые связаны с возведением лестниц. Там разрешено:
- устройство внутренних лестниц без установки оборудования травалаторов, эскалаторов и лифтом (без образования проемов, вырубки ниш и т.д.);
- создание тамбуров, дверных поемов и входных групп с лестницами, крыльцом и т.д. на первые, подвальные или цокольные этажи – без фундамента и с ограничением по площади до 10 кв. м.;
- возведение антресолей, если их габариты не превышают 40% от площади помещения (в противном случае это будет этаж).
Итак, наши проектные решения полностью соответствовали Постановлению № 432-ПП. Об этом мы указали в содержании документов, оформленных по договору с собственником.
Для подготовки проекта мы провели обследования и обмеры в помещении. Подробнее об этих работах можно узнать из нашего предыдущего материала. Еще было важно рассчитать нагрузки на элементы антресоли и входной группы, определиться с характеристиками материалов, описать нюансы установки ми крепления конструкций. Все это было включено в содержание текстовой и графической части проекта.
Устройство входной группы с лестницей
Особого внимания заслуживают проектные решения для создания входной группы. Она была образована на месте существующего оконного проема с прорубанием части стены. В состав входной группы входила не только лестница, но и опоры, ограждения с перилами, пандус для маломобильных граждан. Сама лестница состояла из нескольких ступеней (их размеры были выбраны в соответствие с СП 118.13330.2022, как для общественного здания).
Решения по входной группе подпадали под Постановление № 432-ПП. Но в данном случае меняются фасадные решения. Поэтому важно учитывать еще и Постановление № 94-ПП. В нем указан перечень объектов на территории Москвы, где изменение внешних архитектурных решений нужно согласовать через МКА (Москомархитектура). Здание в нашем примере в указанный список не входило. Поэтому получать отдельное разрешение на создание входной группы с лестницей не потребовалось.
Обязательные согласования
Возможно, это покажется странным, но в большинстве случаев вам не придется проходить согласование для перепланировки в нежилом здании. Об исключении из правила про фасадные решения я пояснил выше. Собственник получает проект, подписанный представителем проектной компании (она должна быть членом СРО, что подтверждается выпиской из реестра). После утверждения документа владелец здания заключает договор с подрядчиком, и можно приступать к работам.
Отсутствие согласований не должно вводить в заблуждение. Проектная организация отвечает за правильность и безопасность выбранных решений, мероприятий по организации работ. Ни один проектировщик никогда не включит проект положения, которые противоречат нормативной базе, не отвечают фактическому состоянию конструкций и показателям допустимой нагрузки.
Можем ли мы сделать лестницу в нежилом помещении на первом этаже МКД?
Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Как и в нежимо здании, в помещениях МКД вполне можно возвести антресоль или входную группы с лестницами. Но вот порядок согласований будет принципиально иной. Проект с техзаключением нужно представить на проверку в Мосжилинспекцию. Если работы связаны с задействованием общедомового имущества (несущие конструкции, фасад), то придется получить разрешение от собственников помещений в МКД. Ну а неизменным останется согласование с МКА, если вы будете возводить входную группу. Но документы в Москомархитектуру передает жилинспекция.
Действия собственника после перепланировки с возведением лестниц
Выполнение всех работ, предусмотренных проектом, еще не означает завершение перепланировки. Для этого нужно:
- оформить акт с подрядной организацией (при завершении работ на фасадах нужно обращаться в МКА);
- обратиться к кадастровому инженеру компании «Смарт Вэй» и получить технический план (документ описывает новую планировку помещения);
- подать документы в МФЦ, откуда их направят в Росреестр для кадастрового учета.
Оформление техплана и учет через Росреестр – это обязательные действия и при реконструкции. Но вместо оформления акта с подрядчиком сначала придется получить разрешение на ввод в эксплуатацию. Отметим, что в этом случае техплан перелается в орган госстройнадзора, после чего его направят напрямую в Росреестр вместе с разрешением.
Почему могут возникать проблемы с регистраторами Росреестра
У регистраторов Росреестра могут возникнуть претензии к документам по многим причинам, в том числе из-за недостаточно четкого нормативного регулирования. Зачастую позиция по одному вопросу отличается даже между разными региональными управлениями ведомства. Причинами приостановки может быть:
- расхождения по вопросу отнесения работ к реконструкции или перепланировке;
- недостаточно подробное описание и обоснование выполненных работ в представленных документах;
- отсутствие правоприменительной практики, что очень часто встречается в сфере кадастра.
Случаи с приостановками кадастрового учета встречают очень часто. Нашей задачей является максимально точное и подробное описание в техническом плане, других документах. Также приходится взаимодействовать с регистраторами, а нередко и обращаться в суд.
В заключение, предлагаю посмотреть еще один кейс, связанный с возведением антресоли с лестницей. Примерные цены на наши работы я указал в таблице.
Изготовление акта обследования | От 20 000 рублей |
Изготовление заключения кадастрового инженера, в том числе для суда | От 25 000 рублей |
Изготовление технического плана после перепланировки | От 25 000 рублей |
Регистрация изменений в ЕГРН | От 10 000 рублей |
Подведем итоги
- В зависимости от назначения, конструкции и места расположения лестницы ее можно согласовать через реконструкцию или перепланировку. Порядок согласования этих двух видов работ существенно отличается.
- Под перепланировку попадает возведение лестниц внутри помещения, либо в составе входной группы. Для производства таких работ нужен проект с техническим заключением.
- Если возводится лестница в помещениях нежилого здания, то перепланировку согласовывать не нужно. Исключением станет только создание входной группы, так как на изменение фасадных решений может потребоваться разрешение от Москомархитектуры.