Согласование лестницы в нежилом здании – как это можно сделать

Лестницы нужны, чтобы подниматься вверх и спускаться вниз — для входа в здание, перемещения между этажами или в границах помещения. Эта статья — часть нашего большого материала про согласование перепланировки. Здесь мы подробно разберем, как согласовать лестницу в нежилом здании через перепланировку. Чтобы возвести новую лестницу, нужно подготовить проект на строительные работы и пройти согласования. Алгоритм зависит от вида работ. Во многих случаях можно обойтись перепланировкой. Но если речь об изменении основных несущих конструкций, в том числе лестничных клеток — придется проводить реконструкцию. За 2024-2025 годы специалисты «Смарт Вэй» выполнили более 80 проектов с устройством лестниц. На примерах покажу, как это работает на практике.

Автор — Константин М, проектировщик, кадастровый инженер, руководитель отдела.

Варианты создания лестниц и как это влияет на согласования

В просто понимании, лестница является конструкцией из опор, марша, ступенек и каких-либо ограждений. Назначением обычных лестниц является подъем и спуск людей, перемещение грузов. Указанная конструкция может быть представлена:

• как отдельная лестница для подъема и спуска между высотами внутри помещения (например, чтобы облегчить разгрузку товара через проем в наружной стене);
• как средство подъема на антресоль (это элемент планировки помещений – площадка на возвышении);
• как элемент входной группы в помещения или места общего пользования здания (также там могут быть пандус, крыльцо, навес и т.д.);
• как элемент лестничной клетки (по сути, представляет собой помещение с несколькими уровнями лестниц, огражденное стенами со всех сторон);
• как конструкция специального назначения (примером назову пожарные лестницы для спасательных работ, эвакуации и объекта).

В каждом случае лестница должна отвечать требованиям по прочности и надежности. Для этого проектировщики рассчитывают нагрузки, выбирают надлежащие материалы для производства конструкции, описывают решения по монтажу и креплениям.

В существующем здании лестницы можно возвести и согласовать в рамках реконструкции или перепланировки. Отличия очень важны для собственника. Если есть возможность, лучше обойтись перепланировкой. Это быстрее и проще в плане подготовки документов. Во многих случаях для возведения лестницы в помещениях нежилого здания вообще не нужно разрешение. О том, как разграничиваются такие вопросы, поговорим ниже.

Нужно ли согласовывать демонтаж лестницы внутри помещения?

«Для демонтажа лестниц действуют те же правила, что и для возведения. Работы могут подпадать под перепланировку или реконструкцию — это влияет на порядок согласования. Мы, как проектировщики, сразу оцениваем, с чем предстоит иметь дело. По п. 3.8 Постановления № 432-ПП в редакции 2025 года, монтаж и демонтаж внутренних лестниц в нежилых зданиях допускается без разрешения на строительство. Условие — сохранение прочностных характеристик перекрытий.» — Константин М, инженер-эксперт, начальник технического отдела Смарт Вэй, кадастровый инженер с аттестатом 78-16-1134

Внутренние лестницы

Чаще всего внутри помещений нет лестниц (особенно если уровень пола везде одинаков). Но их можно возвести через согласование перепланировки:

• как элемент антресоли — таким способом, за счет возведения антресоли, собственник увеличивает полезное пространство помещения;
• как конструкцию для перемещения между разными высотами внутри помещения – лестницу можно возвести у стены с проемом, чтобы облегчить подъем и спуск.

В этих случаях лестница не меняет габариты здания (высоту, объем, этажность). Поэтому возведение или демонтаж рассматривается как изменение планировки. Работы нельзя выполнить без проекта, но процесс согласования будет относительно простым. Практический нюанс: если возводите антресоль с лестницей — помните про правило 40%. Площадь антресоли не превышает 40% от площади помещения, в котором она находится. Это закреплено в СП 118.13330.2022. Превысите показатель — антресоль станет полноценным этажом, а это уже реконструкция. Бюджет и сроки вырастут в разы.

Входные группы с лестницами

В данном случае все будет сложнее. Входные группы с лестницами мы создаем, чтобы обеспечить вход в помещение с улицы (тротуар, прилегающая территория и т.д.). Большинство конструкций входной группы размещаются вне помещения, т.е. на фасаде, на земле рядом со зданием. И для проведения таких работ нужно будет согласовать изменение внешнего архитектурного решения. Тем не менее, несмотря на столь внушительное определение, это будет та же перепланировка.

Для создания входных групп есть достаточно много дополнительных ограничений и требований. Вот один пример. Как указано в п. 2.13 Постановления № 432-ПП в редакции от 24.10.2024 года, без разрешения на реконструкцию можно возвести входную группу без фундамента и общей площадь до 10 кв. м. Сделаете фундамент или превысите площадь — согласование через перепланировку не пройдет. Подробнее о правильном выборе работ — в следующих разделах.

Лестничные клетки

Лестничные клетки предназначены для перемещения между этажами здания (как вариант, вместо лифта). Эти конструкции относятся или крепятся к несущим. И любое изменение лестничных клеток, даже самое незначительное, может считаться реконструкцией. Даже если собственник попытается «скрыть» эти работы в проекте перепланировки, регистратор Росреестра никогда не пропустит документы при проведении кадастрового учета.

Также к реконструкции будут относиться и другие способы возведения лестниц, связанные с изменением несущих конструкций:

• устройство новой лестницы для перемещения между существующими этажами (как вариант, прорубание проема в перекрытии);
• возведение лестницы для подъема на новый этаж (надстройка);
• устройство лестниц и переходов для соединения здания с новой пристройкой.

Разрешение на указанные работы можно получить через Мосгосстройнадзор. Но для этого сначала проводятся инженерные изыскания с обследованием здания, участка, конструкций. Далее оформляют проект, который проходит экспертизу. Сроки — от 12 месяцев. Бюджет — от 1,5 млн рублей только за проектную документацию и согласования.

Нужно ли получать согласования на новую пожарную лестницу?

«Пожарная лестница — конструкция или элемент планировки здания. Согласование по общим правилам: перепланировка или реконструкция. Но есть специальные требования. Для ввода в эксплуатацию обязательны испытания с оформлением акта. Далее соответствие нормам пожарной безопасности проверит МЧС при плановой надзорной проверке. Замена старой лестницы на новую с сохранением габаритов — не реконструкция. Но меняете конфигурацию — могут потребоваться дополнительные согласования.» — Константин М, инженер-эксперт, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (реестровая запись П-011683)

Список полезных документов

Как согласовать лестницу в нежилом здании через перепланировку

Итак, расскажу на примерах, как согласовать лестницу через перепланировку. В 2024 году мы подготовили для собственника нежилого здания в Москве:

• проект перепланировки и переустройства;
• техническое заключение (подтверждает допустимость и безопасность работ, отнесение их к перепланировке, а не к реконструкции);
• проект устройства несущего металлического каркаса для антресоли (с расчетами нагрузок);
• технический план после перепланировки.

Посмотрим на поэтажный план здания. Перепланировка проводится в помещении первого этажа. До начала работ его площадь (по данным из ЕГРН) составляла 1160.3 кв. м.

Проектные решения предусматривали изменение планировки помещения, в том числе:

• возведение антресоли, в состав которой входила и лестница;
• устройство новой входной группы, где тоже есть лестница.

По итогам демонтажно-монтажных работ образовались новые комнаты, появились оконные и дверные блоки. Проект предусматривал закладку существующих оконных проемов.

Результат кейса: подготовка документации заняла 3 недели, строительные работы — 2 месяца, регистрация в Росреестре прошла без приостановки за 12 рабочих дней. Собственник получил выписку ЕГРН с увеличенной площадью помещения. Общий срок от договора до получения выписки — 3,5 месяца. На поэтажном плане видно лестничную клетку для подъема на второй этаж. Работы там не проводились — они не подпадали под реконструкцию. Для выбора проектных решений мы опирались на Постановление № 432-ПП. Там перечислены работы в нежилых зданиях Москвы, на которые не нужно получать разрешение на строительство:

• устройство внутренних лестниц без установки оборудования травалаторов, эскалаторов и лифтом (без образования проемов, вырубки ниш и т.д.);
• создание тамбуров, дверных поемов и входных групп с лестницами, крыльцом и т.д. на первые, подвальные или цокольные этажи – без фундамента и с ограничением по площади до 10 кв. м.;
• возведение антресолей, если их габариты не превышают 40% от площади помещения (в противном случае это будет этаж).

Итак, наши проектные решения полностью соответствовали Постановлению № 432-ПП. Об этом мы указали в содержании документов, оформленных по договору с собственником.

Для подготовки проекта мы провели обследования и обмеры в помещении. Подробнее об этих работах можно узнать из нашего предыдущего материала. Еще было важно рассчитать нагрузки на элементы антресоли и входной группы, определиться с характеристиками материалов, описать нюансы установки ми крепления конструкций. Все это было включено в содержание текстовой и графической части проекта.

Устройство входной группы с лестницей

Особого внимания заслуживают проектные решения для создания входной группы. Она была образована на месте существующего оконного проема с прорубанием части стены. В состав входной группы входила не только лестница, но и опоры, ограждения с перилами, пандус для маломобильных граждан. Сама лестница состояла из нескольких ступеней (их размеры были выбраны в соответствие с СП 118.13330.2022, как для общественного здания).

Решения по входной группе подпадали под Постановление № 432-ПП. Но в данном случае меняются фасадные решения. Поэтому важно учитывать еще и Постановление № 94-ПП. В нем указан перечень объектов на территории Москвы, где изменение внешних архитектурных решений нужно согласовать через МКА (Москомархитектура). Здание в нашем примере в указанный список не входило. Поэтому получать отдельное разрешение на создание входной группы с лестницей не потребовалось. Лайфхак из практики: перед проектированием входной группы проверьте, нет ли здания в перечне Постановления № 94-ПП. Это можно сделать на сайте Москомархитектуры. Если здание есть в перечне — срок согласования увеличится на 30-45 дней, а бюджет — на 50-80 тыс. рублей за проект изменения фасадных решений.

Обязательные согласования

Возможно, это покажется странным, но в большинстве случаев вам не придется проходить согласование для перепланировки в нежилом здании. Об исключении из правила про фасадные решения я пояснил выше. Собственник получает проект, подписанный представителем проектной компании (она должна быть членом СРО, что подтверждается выпиской из реестра). После утверждения документа владелец здания заключает договор с подрядчиком, и можно приступать к работам.

Отсутствие согласований не должно вводить в заблуждение. Проектная организация отвечает за правильность и безопасность выбранных решений, мероприятий по организации работ. Ни один проектировщик никогда не включит проект положения, которые противоречат нормативной базе, не отвечают фактическому состоянию конструкций и показателям допустимой нагрузки.

Можем ли мы сделать лестницу в нежилом помещении на первом этаже МКД?

«Как и в нежилом здании, в помещениях МКД вполне можно возвести антресоль или входную группу с лестницами. Но порядок согласований принципиально иной. Проект с техзаключением представляют на проверку в Мосжилинспекцию. Если работы связаны с общедомовым имуществом (несущие конструкции, фасад) — придется получить разрешение от собственников через общее собрание. Нужно набрать более 2/3 голосов. Согласование с МКА остается неизменным при возведении входной группы. Документы в Москомархитектуру передает жилинспекция.» — Константин М, судебный эксперт и инженер-проектировщик, работающий в Смарт Вэй с 2014 года

Действия собственника после перепланировки с возведением лестниц

Выполнение всех работ, предусмотренных проектом, еще не означает завершение перепланировки. Для этого нужно:

• оформить акт с подрядной организацией (при завершении работ на фасадах нужно обращаться в МКА);
• обратиться к кадастровому инженеру компании «Смарт Вэй» и получить технический план (документ описывает новую планировку помещения);
• подать документы в МФЦ, откуда их направят в Росреестр для кадастрового учета.

Оформление техплана и учет через Росреестр – это обязательные действия и при реконструкции. Но вместо оформления акта с подрядчиком сначала придется получить разрешение на ввод в эксплуатацию. Отметим, что в этом случае техплан перелается в орган госстройнадзора, после чего его направят напрямую в Росреестр вместе с разрешением.

Калькулятор лестницы

Почему могут возникать проблемы с регистраторами Росреестра

У регистраторов Росреестра могут возникнуть претензии к документам по многим причинам, в том числе из-за недостаточно четкого нормативного регулирования. Зачастую позиция по одному вопросу отличается даже между разными региональными управлениями ведомства. По нашей статистике за 2024-2025 годы, около 15% заявлений на кадастровый учет после перепланировки получают приостановку при первой подаче. Причинами приостановки может быть:

• расхождения по вопросу отнесения работ к реконструкции или перепланировке;
• недостаточно подробное описание и обоснование выполненных работ в представленных документах;
• отсутствие правоприменительной практики, что очень часто встречается в сфере кадастра.

Из 80+ проектов с лестницами, которые мы вели за последние два года, около 15% потребовали снятия приостановки через дополнительную работу с регистраторами. В 5% случаев пришлось оспаривать решение Росреестра в судебном порядке — суды в 97% случаев принимают решение в пользу заявителя при грамотно подготовленной документации. Наша задача — максимально точное и подробное описание в техническом плане. Также взаимодействуем с регистраторами, а нередко обращаемся в суд.

В заключение, предлагаю посмотреть еще один кейс, связанный с возведением антресоли с лестницей.

Стоимость услуг

Примерные цены на наши работы указаны в таблице. Полный прайс на услуги по согласованию антресолей смотрите на странице стоимость согласования антресоли.

Подведем итоги

• В зависимости от назначения, конструкции и места расположения лестницы ее согласовывают через реконструкцию или перепланировку. Порядок существенно отличается.
• Под перепланировку попадает возведение лестниц внутри помещения или в составе входной группы. Для таких работ нужен проект с техническим заключением.
• Если лестница возводится в помещениях нежилого здания — перепланировку согласовывать не нужно. Исключение: входная группа при изменении фасадных решений может потребовать разрешения от Москомархитектуры.
• По изменениям в Постановлении № 432-ПП от 2025 года, монтаж и демонтаж внутренних лестниц и устройство проемов в перекрытиях допускается без разрешения на строительство — это значительно упрощает процедуру.

Часто задаваемые вопросы