Согласование изменений перекрытия в нежилом здании – можно ли обойтись без реконструкции

Перекрытие относится к основным несущим конструкциям. От его состояния и характеристик напрямую зависит прочность здания в целом. Поэтому к любым работам на перекрытиях предъявляют максимально строгие требования по безопасности. Их изменения практически всегда относят к реконструкции. А это означает, что для проведения работ нужно получить разрешение от органов госстройнадзора, вывести объект из эксплуатации и освободить его от людей. В статье я расскажу, когда целесообразно проводить изменения перекрытий и почему лучше из избегать, как проходит согласование.

Мы предлагаем услуги по разработке проекта на реконструкцию, рабочей, исполнительной и иной документации. Также наши специалисты помогут пройти экспертизу и получить разрешения в надзорных органах, поставить объект на кадастровый учет.

Заказать все услуги можно по телефонам компании «Смарт Вэй» 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), либо через электронную почту info@smway.ru.

Что представляет собой перекрытие в сфере строительства

В том или ином виде, перекрытия есть в любом здании. Даже у одноэтажного объекта они будут являться, условно, полом и потолком. Естественно, в «чистом» виде перекрытие наверно не будет видно. Собственник и арендаторы проводят отделочные работы, которые закрывают указанную конструкцию напольными покрытиями, краской и штукатуркой, другими материалами и элементами.

Как строительный элемент, перекрытие является горизонтальной несущей конструкцией. Также она разделяет строение по высоте на этаже, т.е. имеет еще и ограждающие характеристики. Изначально решения по виду, назначению составу материалов для перекрытий будут указаны в проекте на строительство. Без их возведения здание попросту не сможет существовать.

Так как перекрытия обеспечивают прочность зданий, их характеристики должны отвечать 5 основным требованиям безопасности:

• несущая способность, т.е. возможность выдерживать определенные нагрузки в ходе эксплуатации;
• сейсмостойкость, т.е. устойчивость в условиях землетрясения (в пределах допустимого риска);
• огнестойкость, т.е. устойчивость к последствиям пожаров, высоких температур, взрывов и т.д.;
• теплоизоляция, т.е. способность уменьшать показатели теплопередачи;
• звукоизоляция, т.е. возможность снижать уровень шума между разными этажами и помещениями здания.

Перечисленные требования могут отличаться для разных типов зданий. К примеру, в зонах с повышенным риском сейсмической активности допустимый риски по сейсмостойкости будет существенно выше. Это скажется на выборе типа перекрытия, его характеристик и способов крепления с другими конструкциями.

Можно ли проводить косметический ремонт на перекрытиях нежилого здания?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Косметический ремонт никак не влияет на характеристики и прочность конструкций. Такие работы могут включать только отделку, изменение дизайна и т.д. Это допускается без согласований в уполномоченных органах. Более того, косметический ремонт можно выполнить даже без проекта и предварительных обследований.

Варианты классификации перекрытий

Возможно вам будет интересно узнать, какие вообще бывают перекрытия в нежилом здании. Для них предусмотрена классификация по следующим направлениям:

• по назначению – междуэтажные, цокольные и чердачные;
• по форме – плоские (чаще всего) или сводчатые;
• по составу материалов, из которых сделано перекрытие – железобетонные, деревянные, кирпичные, каменные, металлические, комбинированные.

Соответственно, перекрытие может быть междуэтажным плоским и железобетонным (это самый распространенный вариант).

Интересно, что сводчатые перекрытия делятся еще на шатровые, арочные и перекрытия-оболочки. По сути, конструкция будет выпуклой, что может существенно изменить внутренний дизайн и облик здания, помещений. Так как я ранее не сильно интересовался характеристиками несущих конструкций, то с удивлением узнал о кирпичных перекрытиях. Но в отличие от стен, где кладкой кирпича занимаются специалисты подрядчика, кирпичное перекрытие изготавливают в заводских условиях. Впрочем, сейчас они встречаются очень редко и, в основном, на объектах старой застройки или в зданиях по индивидуальным проектам.

Что значит изменение перекрытий в нежилом здании

Теперь вернемся к теме статьи. В нормативной базе не такого понятия, как изменение перекрытия. На практике, оно может заключаться в следующем:

• в замене перекрытия на другое (например, по причине повреждений, из-за большого износа);
• в замене части отдельных элементов перекрытия, если это возможно с учетом особенностей конструкции;
• в изменении формы перекрытия (например, обустройства отверстия/проема для лестницы между этажами).

В каждом случае нужно следовать главному правилу, указанному в Градостроительном кодексе РФ в редакции от 08.08.2024 года – работы и изменения не должны ухудшать показатели несущей конструкции. Улучшения не только возможны, но и, как говорится, приветствуются. Во главе угла всегда будет прочность, надежность и устойчивость здания. Проектная организация никогда не выберет решения, которые снизят и ухудшат указанные показатели.

Можно ли вообще убрать перекрытие в нежилом здании?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Этажность здания обычно меняется путем надстройки нового или разборки конструкций существующего этажа. И это всегда будет относиться к реконструкции, ведь меняются основные параметры объекта. Теоретически, иногда можно объединить этажи путем разбора перекрытий. Но в этом случае нужно обеспечить прочности и надежность оставшихся конструкций, ведь схема нагрузок существенно изменится. Скорее всего, это будет нецелесообразно по финансам и трудозатратам.

Почему изменение перекрытий относится к реконструкции

Посмотрим, что сказано в ст. 1 ГрК РФ. Там перечислены работы на несущих конструкциях, которые подпадают под определение реконструкции. Во-первых, сюда относится замена или восстановление несущей конструкции. Исключением являются только указанные работы, если замене или восстановлению подлежат отдельные элементы перекрытия на аналогичные или с лучшими показателями.

Изменение перекрытия вполне возможно при иных вариантах реконструкции. К примеру, это может быть появление нового этажа (надстройка) с увеличением высоты здания:

• для перекрытия между верхним этажом и кровлей (чердаком) могут потребоваться дополнительные усиления, либо замена на конструкцию с более высокими показателями прочности;
• в указанном перекрытии можно сделать проем (отверстие), чтобы обустроить элементы прохода наверх – лестница, лестничная клетка и т.д.

Не имеет значения, какое назначение и состав материалов у перекрытия. Его изменение практически всегда будет реконструкций. Случаи с заменой или восстановлением отдельных элементов встречаются, но зачастую сопровождаются другими работами с изменением параметров здания. Следовательно, это тоже относится к реконструкции.

Список полезных документов

Как проходит согласование изменений перекрытия

Сейчас я объясню, почему для собственника нежилого здания лучше подбирать решения по перепланировке, а не по реконструкции. Если можно обойтись без изменений перекрытия, лучше действовать именно так. Реконструкция сложнее сразу по ряду причин:

• по требованиям к выводу здания из эксплуатации (для перепланировок это не требуется);
• по нормам строительной безопасности и организации работ;
• по документам, которые нужно оформлять до, в процессе и после завершения работ;
• по порядку получения разрешений.

На перепланировку в помещениях нежилого здания разрешение не нужно (не берем во внимание случай с изменением фасадных решений, если объект включен в перечень Постановления № 94-ПП от 02.02.2022 года). Чтобы упростить все действия, у собственника может возникнуть соблазн «спрятать» работы по изменению перекрытия перепланировкой. Ничего хорошего из этого не выйдет. Прежде всего, нужно учитывать высокий риск обрушения или повреждения конструкций, а это вполне может привести к гибели и травмам людей, другим последствиям. Также изменение перекрытия через перепланировку никогда не пропустит регистратор Росреестра. У него появится обоснованный вопрос – где документы и разрешение на реконструкцию, на ввод в эксплуатацию. Поскольку собственник не сможет представить их, то получит приостановку, а затем и отказ в проведении кадастрового учета.

Перепланировка и реконструкция схожи только в одном – после окончания работ на объекте нужно оформить технический план, передать его в Росреестр для обновления ЕГРН. Хотя это заявительная процедура, регистратор всегда проверяет, в чем заключается и по каким основаниям изменились характеристики здания или помещения. Помимо этого, реконструкция без разрешения повлечет еще и крупный штраф, а собственника могут заставить вернуть объект и конструкции в первоначальное состояние.

Обязательные документы для согласования

Получить разрешение на реконструкцию – весьма непростая задача. Прежде чем обращаться за ним, нужно:

• оформить решение собственника о проведении реконструкции, вывода объекта из эксплуатации и временном прекращении деятельности;
• заказать инженерные изыскания (включают обследования в здании, на участке, на подземных коммуникациях и т.д.);
• заказать проектную документацию (такие работы выполняет компания «Смарт Вэй»);
• пройти экспертизу и получить положительное заключение (требуется не во всех, но в большинстве случаев, зависит от вида и параметров объекта).

Также будут нужны и дополнительные документы – градостроительный и ситуационный план, схема организации земельного участка и т.д.

Если проект на перепланировку вполне можно оформить за 3-5 дней, то аналогичные работы для реконструкции займут больше времени. К примеру, изыскания могут включать экспертизу по состоянию конструкций, сложные расчеты нагрузок и другие действия.

Еще реконструкция включает комплект действий по выводу объекта из эксплуатации. В зависимости и ситуации, сюда может входить:

• прекращение основной деятельности во всем здании;
• принятие мер, чтобы исключить нахождение людей на объекте и участке (кроме представителей и рабочих подрядной организации);
• установка ограждающих конструкций и предупреждающих знаков, охрана зоны проведения работ и т.д.;
• выполнение требований к размещению и работе специальной техники (например, краны, экскаваторы и т.д.);
• отключение от инженерных коммуникаций (для целей подрядчика можно организовать временное подключение).

Мероприятия по всем указанным вопросам будут описаны в проекте. Что касается самого перекрытия, то нужно исключить его обрушение или повреждение в ходе работ. А для этого необходимо точно знать состояние конструкции, ее физический и моральный износ, степень повреждений и дефектов (если они выявлены при изысканиях на объекте). Также проводится расчет нагрузок, ведь они могут существенно увеличиться при изменениях характеристик несущих конструкций. Обоснование всех решений является первоочередной задачей проектировщика. Проверять их соответствие нормативной базе будет экспертная организация и орган госстройнадзора.

Обращение в органы государственного строительного надзора

Все размещения на реконструкцию выдают органы стройнадзора. В Москве такие полномочия есть у Комитета государственного строительного надзора (Мосгосстройнадзор). Как видно на сайте ведомства, собственникам доступны услуги:

• направление документов на проверку;
• получение разрешения на строительство (реконструкцию) объекта;
• направление извещений о начале, приостановке и завершении строительных работ;
• получение разрешения на ввод в эксплуатацию.

Все перечисленные услуги будут нужны при реконструкции с изменением перекрытия. Взаимодействие с Мосгосстройнадзором ведется через онлайн-сервисы на портале mos.ru. По ссылке можно найти перечень нормативных актов, которые применяются при согласованиях. Разрешение выдается в срок до 5 дней. При наличии положительной заключения экспертизы отказ вряд ли вынесут.

В процессе реконструкции ведомство будет вести камеральный и выездной надзор. Инспекторы проверят, нет ли отступлений от проекта, не нарушены ли нормы безопасности. Если выявлены нарушения, подрядчик получит предписание об их устранении. В самых серьезных ситуациях работы на объекте могут приостановить. Также в Мосгосстройнадзор нужно направлять журналы работ (заполняет подрядчик).

Действия после завершения работ

После реконструкции собственник обращается за разрешением на ввод в эксплуатацию. Мосгосстройнадзор обязательно проверит, выполнены ли все требования по проекту, нормативным актам. Действуем так:

• по договору с собственником кадастровый инженер компании «Смарт Вэй» проведет обмеры, оформит технический план (там мы не только опишем выполненные работы, но и укажем новые параметры здания, его планировки);
• с техпланом обращаемся в Мосгосстройнадзор за получением разрешения на ввод в эксплуатацию;
• документы будут направлены в Росреестр для проведения кадастрового учета в связи с изменением параметров объекта;
• на основании полученных документов регистратор Росреестра внесет данные в ЕГРН, выдаст заявителю выписку.

Только после обновления ЕГРН реконструкция с изменением перекрытия будет считаться завершенной.

Стоит сказать про штраф, который грозит на незаконную реконструкцию. Для юридических лиц он составляет от 500 000 до 1 000 000 рублей (ст. 9.5 КоАП РФ). Соответственно, рисковать такими суммами не стоит. Если работы на перекрытиях относятся к реконструкции, то проходим все законные этапы согласования. В обратной ситуации, лучше вообще не трогать несущие конструкции.

Если вы выбираете компанию для оформления документов, советую посмотреть кейсы ООО «Смарт Вэй» по реконструкции. Помимо прочего, проектные решения предусматривали и изменения несущих конструкций. Примерные цены на наши работы сморите ниже.

Подведем итоги

• Изменение перекрытия может заключаться в замене его элементов, в обустройстве или заделывании проема. Такие работы всегда подпадают под определение реконструкции.
• Чтобы согласовать работы по изменению перекрытия в нежилом здании, нужно сначала провести изыскания на объекте и участке. Далее оформляется проект, который передаем в экспертную организацию для дачи заключения.
• Разрешение на реконструкцию и на ввод здания в эксплуатацию получаем по линии госстройнадзора. Далее получаем технический план и обращаемся в Росреестр для обновления ЕГРН.

Чтобы узнать подробнее о наших услугах, обращайтесь к экспертам компании “Смарт Вэй”. Звоните, по всем возникшим вопросам мы проконсультируем бесплатно – 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (Санкт-Петербург).