Согласование антресоли в нежилом помещении или квартире в 2026 году

Антресоль — это площадка, расположенная выше основного уровня пола в жилом или нежилом помещении. Чтобы возвести антресоль, нужно заказать проект и согласовать перепланировку. На размеры антресольных площадок и места их размещения в квартире или нежилом помещении предусмотрены законодательные ограничения. Площадь антресоли не может превышать 40% от площади помещения, в котором она расположена. Если площадь превышает 40%, согласовывать придется уже отдельный этаж.

Эта статья — часть нашего большого материала про согласование антресоли в жилом и нежилом помещении. Здесь мы подробно разберем процедуру согласования, документы, сроки и стоимость работ в 2026 году. Как отмечает Мария Ж., юрист-эксперт, руководитель юридического направления компании Смарт Вэй с 20-летним стажем согласований, — антресоль в 2026 году остается одним из востребованных проектных решений для увеличения полезной площади. В нашей практике более 100 согласованных антресолей, и ниже разбираем весь процесс на основе реального опыта.

Читайте в статье, что подпадает под понятие антресоль, где и как ее можно возвести или снести, по каким документам нужно выполнять работы и проходить согласования антресоли. Актуальные цены на услуги по согласованию перепланировки опубликованы на странице наших услуг.

Что такое антресоль — юридическим и простым языком

Необходимость в возведении антресоли связана с увеличением полезной площади основного или вспомогательного помещения. Такой вариант изменения конфигурации помещений активно используют при разработке дизайн-проектов, так как он позволяет расширить или оптимизировать жилое и офисное пространство. По СП 118.13330.2022, антресоль — площадка в объеме двусветного помещения, площадью менее 40% площади помещения, в котором она расположена. Антресоль не считается этажом. При обустройстве антресолей нужно учитывать следующие правила:

• площадь антресоли не может превышать 40% от площади помещения (если этот размер превышен, согласовывать придется антресольный этаж);
• в границах помещения разрешено обустраивать только одну антресольную площадку;
• запрещено строить антресоли для размещения на них кухонь, санузлов, ванн и душевых кабин;
• нельзя выносить и использовать на антресолях сантехническое оборудование, газовые или электрические плиты.

Монтаж антресоли выполняют на основании проекта, заказать который может собственник помещения. Если объектом владеют сразу несколько лиц, каждый из них должен дать согласие на проведение строительных работ.

Так как возведение антресоли влечет изменение конфигурации помещения, для проведения строительных работ нужно получить согласование проекта. После завершения работ собственник должен пройти кадастровый учет и зафиксировать новые характеристики помещения в реестре ЕГРН.

Высота помещения (определение высоты этажа)

Для того чтобы сделать антресоль, нужно понять высоту помещения. Высота производственных помещений определяется по СП 118.13330.2022:

3.5 высота здания: Вертикальный размер, измеряемый от проектной отметки земли до верхней отметки самого высокого конструктивного элемента здания (парапет кровли; карниз, конек кровли, верх фронтона; купол; шпиль; башня).

Обязательно ли оформлять проект на возведение антресоли и согласовывать его через муниципальные органы? Однозначно да. Если нарушить это правило, собственника могут привлечь к ответственности за несогласованную перепланировку (подробнее про штрафы за незаконную перепланировку). Хотя административный штраф за такой проступок невелик, по требованию собственника жилфонда нарушителя могут обязать восстановить исходное состояние объекта. Такие последствия могут возникать, даже если вы приобрели квартиру с неузаконенной перепланировкой.

По нашей практике, бывают ситуации, когда собственник возводит антресоль с отклонениями от проекта — например, меняет толщину перекрытия с 20 на 27 сантиметров. Результат — отказ инспектора в приемке работ и необходимость все переделывать за свой счет. Проектная документация — не формальность, а инструкция по выполнению работ.

«При заказе проекта перепланировки для возведения антресоли нужно обращаться в экспертную организацию, состоящую в СРО. Мы в Смарт Вэй оказываем полный комплект услуг по согласованию и узакониванию антресоли в квартире или нежилом помещении — от подготовки документов до представления интересов в муниципальных и надзорных органах.»
— Мария Ж., юрист-эксперт, руководитель юридического направления Смарт Вэй

Согласование антресоли в многоквартирном доме

Любое изменение конфигурации жилых помещений должно сопровождаться изготовлением проекта и согласованием его в муниципальных ведомствах. Базовые нормы о перепланировке содержатся в ст. 25-29 ЖК РФ (в редакции 608-ФЗ от 19.12.2023). Так как возведение антресоли относится к перепланировке, собственнику предстоит выполнить следующие действия:

• выбрать экспертную организацию, состоящую в СРО, заключить договор на изготовление проекта;
• получить проект, предусматривающий описание помещения, требования к выполнению работ, схемы размещения антресоли после завершения перепланировки;
• получить техническое заключение о состоянии несущих конструкций МКД (этот документ можно заказать сразу при обращении к проектировщику);
• получить заключение Роспотребнадзора и СЭС;
• представить проект и техническое заключение в уполномоченный муниципальный орган для согласования (в Москве такими полномочиями обладает МосЖилИнспекция);
• выполнить работы по обустройству антресоли в строгом соответствии с проектом;
• после завершения работ заказать технический план помещения через кадастрового инженера (в этом документе отражают фактическое состояние помещения после перепланировки), подать его в МЖИ для оформления акта приемочной комиссии;
• дождаться, пока пройдет процедура кадастрового учета через Росреестр (туда документы направит Мосжилинспекция);
• получить выписку ЕГРН с обновленными характеристиками квартиры.

Без получения проекта и его согласования перепланировка считается незаконной. О том, чем отличается узаконивание от согласования, мы рассказали в отдельном материале. При выявлении таких фактов собственника могут обязать разобрать антресоль и вернуть исходное состояние квартиры. Также за незаконную перепланировку грозит административная ответственность.

Для подготовки проекта на возведение антресоли эксперт проведет обмеры и обследования в помещении, запросит кадастровую, техническую и правоустанавливающую документацию. В содержании проекта указывают виды разрешенных работ, требования к безопасности их проведения, меры по усилению несущих конструкций, иные сведения. Также в проект включают графические материалы — схемы, планы, экспликации. Положениями проекта руководствуется подрядчик при выполнении работ, а также приемочная комиссия.

Согласование проекта в муниципальных ведомствах проходит по следующим правилам:

• подать документы на согласование может сам собственник либо его представитель по доверенности;
• срок рассмотрения документов и принятия решения не может превышать 20 дней;
• процедура согласования безвозмездная, вне зависимости от содержания проекта.

Орган, уполномоченный на согласование проекта перепланировки, определяют местные власти. В столице документы нужно подавать в МосЖилИнспекцию, так как действует ПП 508-ПП в редакции ПП 841-ПП от 18.04.2025. С 23 апреля 2025 года введены существенные изменения: проект перепланировки при работах с несущими конструкциями (включая устройство антресоли) должен выполняться организацией-автором проекта дома или проектной организацией, отобранной Мосжилинспекцией. В пакет документов на согласование теперь включают технический план и квитанцию об оплате госпошлины для Росреестра. В большинстве регионов предусмотрена возможность подать документы через учреждения МФЦ или портал Госуслуги.

Выполнять строительные работы можно самостоятельно либо с привлечением подрядной организации. Соблюдайте предписания, указанные в проекте, так как иначе возникнут претензии при приеме работ, оформлении техплана и проведении кадастрового учета.

«Компания Смарт Вэй специализируется на проектировании и согласовании перепланировок, в том числе для возведения антресолей. Все документы оформляем в регламентные сроки, и с помощью наших специалистов устраняем любые претензии уполномоченных органов. Уточнить условия сотрудничества можно по телефонам: Москва 8 (499) 322-05-14, Санкт-Петербург 8 (812) 425-35-90, по почте — Info@smway.ru, в Telegram — Smway.»
— Мария Ж., юрист-эксперт

Пошаговая инструкция: как согласовать антресоль в МКД

1. Закажите проект перепланировки в организации, состоящей в СРО проектировщиков. С 23 апреля 2025 года (ПП 841-ПП) проект при устройстве антресоли должен выполняться организацией-автором проекта дома или проектной организацией, отобранной Мосжилинспекцией. Проектировщик проведет обмеры, составит чертежи и расчеты, включая конструкторское решение с расчетом нагрузок.
2. Получите техническое заключение о состоянии несущих конструкций. В Москве для МКД его выдает автор проекта дома или ГБУ «Экспертный центр».
3. Подайте документы на согласование в уполномоченный орган — МЖИ в Москве (через портал mos.ru), МВК в Санкт-Петербурге. Срок рассмотрения — до 20 рабочих дней.
4. Получите распоряжение на перепланировку с перечнем разрешенных работ и сроком выполнения.
5. Выполните строительные работы строго по согласованному проекту. Любое отклонение — основание для отказа в приемке.
6. Пригласите инспектора для приемки. Он сверит выполненные работы с проектом и подпишет акт о завершенной перепланировке.
7. Получите выписку ЕГРН с обновленными характеристиками помещения после завершения кадастрового учета. С 2025 года за кадастровый учет изменений взимается госпошлина (1 000 руб. для физлиц, 2 000 руб. для юрлиц).

Согласование антресоли в нежилом здании

В нежилом здании согласовать возведение антресоли или антресольного этажа существенно сложнее. Подробнее об этом читайте в статье обследование здания для реконструкции. Тут не получится пройти через вариант перепланировки, так как понятие перепланировки в нежилых зданиях не описывает понятие антресоли. Нюанс в том, что устройство антресоли в перечне работ по изменению объектов капитального строительства или их частей по 432-ПП не присутствует. Для нежилых зданий предусмотрен вариант реконструкции, вот весь путь:

• получение документов на землю — ГПЗУ;
• проведение инженерных изысканий;
• разработка проекта реконструкции, включая все разделы;
• получение разрешения на реконструкцию и на ввод в эксплуатацию.

Не стоит бояться реконструкции, это стандартная процедура. Она дороже, чем перепланировка (стоимость реконструкции в нашей организации начинается от 500 000 рублей), но зато это легальный и единственный способ увеличить площадь помещения за счет антресоли. И для нежилых зданий есть существенный плюс — тут нет ограничения в 40% от площади помещения, какое есть в МКД.

«Внимательно выбирайте экспертов по проектированию. В кейсах компании Смарт Вэй больше 100 согласованных антресолей. Позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации — Москва 8 (499) 322-05-14, Санкт-Петербург 8 (812) 425-35-90, по почте — Info@smway.ru, в Telegram — Smway.»
— Мария Ж., юрист-эксперт

Перепланировка или реконструкция

Разграничение между перепланировкой, капитальным ремонтом и реконструкцией связано с характером выполняемых работ и перечнем изменений в характеристиках объекта. Возведение антресоли происходит за счет внутреннего объема помещения или здания, то есть не изменяет его основные параметры. Поэтому, в большинстве случаев, обустройство антресоли в МКД будет перепланировкой, а не реконструкцией.

Однако возведение антресоли может входить в реконструкцию при следующих обстоятельствах:

• если для монтажа антресоли происходит полная замена или восстановление несущих конструкций здания;
• если антресоль или антресольный этаж возводят на всей площади этажа либо на площади более 40% (например, при реконструкции с возведением пристройки или дополнительного этажа);
• если антресоль создают в нежилом здании.

Согласовать перепланировку значительно проще, так как не нужно получать положительное заключение экспертизы и разрешение на строительство. Общий срок оформления документов и согласования при перепланировке в несколько раз меньше.

С мая 2025 года в 432-ПП внесены изменения, которые завершают логические цепочки для ряда работ. Например, теперь прямо разрешено устройство проемов в перекрытиях с монтажом внутренних лестниц — при условии сохранения прочностных характеристик. Для антресолей в МКД это может быть актуально при организации подхода на антресольную площадку. Одновременно Постановлением 841-ПП от 18.04.2025 в пункт 2.2.12 Приложения 1 к 508-ПП внесена уточненная формулировка: «Устройство антресоли площадью не более 40 процентов площади помещения, в котором она сооружается, или изменение границ, демонтаж существующей антресоли». Это расширило перечень регулируемых работ, включив демонтаж и изменение границ антресолей.

«Одновременно с возведением антресоли, в жилом или нежилом помещении могут проводиться иные строительные работы. Их можно предусмотреть в едином проекте, что позволяет избежать дополнительных расходов и необходимости вновь обращаться на согласование. Объем строительных работ, запланированных при перепланировке, несущественно влияет на стоимость изготовления проекта.»
— Мария Ж., юрист-эксперт

Компания Смарт Вэй также оказывает согласование антресоли более 40% либо всей площади этажа (пристройка этажа). Подробнее можно узнать у наших специалистов по телефонам 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб).

Сроки и стоимости согласования антресоли

Сроки и стоимость изготовления проекта перепланировки и технического заключения определяют условия договора с экспертной организацией. Учитывают сложность и объем работ по проектированию, особенности помещения и возводимой антресоли. Срок рассмотрения документов в муниципальных ведомствах определен законом и не может превышать 20 дней (за каждый орган согласования). Платить госпошлину за само согласование в МЖИ не нужно, однако с 1 января 2025 года при кадастровом учете изменений после перепланировки взимается госпошлина: 1 000 рублей для физических лиц и 2 000 рублей для организаций.

Чтобы отразить антресоль в описании и схемах помещения, нужно заказать технический план через кадастрового инженера. При обращении в нашу компанию срок подготовки техплана не превысит 1-5 дней.

Продолжительность учетных действий в Росреестре составит 5 рабочих дней, а после завершения процедуры заявитель получит обновленную выписку ЕГРН. Чтобы уточнить полную стоимость работ специалистов Смарт Вэй, воспользуйтесь бесплатной консультацией по телефону либо оставьте вопросы в форме обратной связи.

Примеры стоимости согласования антресоли:

Нежилое помещение в многоквартирном доме 70 кв.м., пристройка антресоли 25 кв.м. Стоимость проекта перепланировки и технического заключения — от 400 000 рублей.

Нежилое здание 300 кв.м. в Москве, пристройка антресоли 100 кв.м. — стоимость проектных работ составила 600 000 рублей. Учитывая стоимость 1 кв.м. в здании в центре Москвы — 300 000 рублей, заказчик получил существенную прибыль.

Посчитайте стоимость бесплатно, обратившись к нашим экспертам — Москва 8 (499) 322-05-14, Санкт-Петербург 8 (812) 425-35-90, по почте — Info@smway.ru, в Telegram — Smway.

Согласование антресоли в БТИ

БТИ могут выдавать красные линии в своих поэтажных планах и указывать в документах несогласованные перепланировки. Если в техническом паспорте БТИ место размещения антресоли отмечено красными линиями, устранить их можно следующим способом:

• заказать проект и техническое заключение (для нежилых), представить документы на согласование в госоргане (для жилых);
• подать документы в БТИ;
• оплатить пошлину (всегда индивидуально и зависит от расценок БТИ);
• получить документы без красных линий.

Если вы получили отказ в узаконивании антресоли, обращайтесь в компанию Смарт Вэй. Мы занимаемся согласованиями на любых стадиях, включая уже совершившуюся реконструкцию.

«После возведения антресоли обращаться в БТИ для получения нового технического паспорта на квартиру или нежилое помещение не нужно. Этот документ в настоящее время не выдается, а все характеристики объектов недвижимости отражают в техническом плане. Ранее выданный технический паспорт подавать в Росреестр для кадастрового учета не нужно.»
— Мария Ж., юрист-эксперт

Регистрация антресоли в БТИ

БТИ выдают поэтажные планы с отображением антресоли в черных линиях. Никакой сложности эта процедура не представляет. Для получения планов БТИ нужно:

1. предоставить доверенность или согласие собственника;
2. предоставить письмо о согласии оплатить услуги БТИ;
3. предоставить проект и техническое заключение в оригиналах;
4. предоставить согласование перепланировки в госоргане (для многоквартирных домов);
5. получить планы БТИ без красных линий.

Кадастровый учет антресоли

Заключительным этапом согласования или узаконивания антресоли является кадастровый учет. Эта процедура проходит по следующим правилам:

• в Росреестр или МФЦ нужно подать заявление, акт приемочной комиссии и технический план;
• с 1 января 2025 года за кадастровый учет в связи с изменением сведений об объекте взимается госпошлина: 1 000 рублей для физических лиц и 2 000 рублей для юридических лиц (пп. 22.3 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). В Москве квитанция об оплате госпошлины включается в пакет документов при подаче на согласование;
• после внесения изменений в ЕГРН собственнику выдают новую выписку из госреестра.

Аналогичную процедуру нужно проходить при каждой последующей перепланировке в квартире или нежилом помещении. Проектную документацию представлять в Росреестр или МФЦ не нужно.

«Росреестр откажет в проведении кадастрового учета, если антресоль возведена с отступлением от проекта. Такой факт отражают в заключении кадастрового инженера при оформлении технического плана. Только после устранения замечаний кадастрового инженера можно рассчитывать на успешное прохождение кадастрового учета. Подробнее у наших специалистов — Москва 8 (499) 322-05-14, Санкт-Петербург 8 (812) 425-35-90, по почте — Info@smway.ru, в Telegram — Smway.»
— Мария Ж., юрист-эксперт

Проверка учета помещения в Росреестре

Перед началом согласования антресоли рекомендуем проверить, как ваш объект учтен в Росреестре. Это поможет выявить возможные расхождения между фактическим состоянием помещения и данными ЕГРН еще до подачи документов. Воспользуйтесь нашим бесплатным сервисом:

Сервис бесплатный. Полная версия сервиса проверки объекта в Росреестре доступна на отдельной странице.

Кейсы ООО Смарт Вэй

Кейс 1. Антресоль в апартаментах, которую спроектировали и согласовали специалисты ООО «Смарт Вэй».

Кейс 2. Антресоль, спроектированная нашими специалистами для апартаментов в Москве.

С предварительными расценками нашей компании можно ознакомиться в таблице ниже.

Выводы

• Антресолью считается площадка, возводимая выше основного уровня жилого или нежилого помещения. Площадь антресоли не может превышать 40% от общей площади помещения, а при превышении этого показателя придется согласовывать возведение антресольного этажа. Строительные работы по возведению антресоли относятся к перепланировке. Для согласования в МКД нужно заказать проект и техническое заключение, представить эти документы в согласовывающие инстанции.
• Антресоль в нежилом здании — это реконструкция с выполнением всех разделов проектной документации и получением разрешения на реконструкцию.
• Так как строительство антресоли влечет изменение характеристик помещения, нужно получить технический план и пройти процедуру кадастрового учета. Перепланировка считается завершенной, когда собственник получит в Росреестре или МФЦ новую выписку ЕГРН.
• Если квартира приобретена с несогласованной антресолью, узаконить ее можно на основании проекта и обращения в МосЖилИнспекцию (Москва) или в МежВедомственную Комиссию (Санкт-Петербург).
• Позвонив по одному из наших номеров или отправив запрос на электронную почту, можно узнать стоимость согласования антресоли и перепланировки и сроки выполнения работ. Консультация бесплатная и не обязывает заказывать услугу.

Часто задаваемые вопросы