Согласование антресоли в нежилом помещении многоквартирного дома

Владельцу помещения для создания антресоли в нежилом помещении многоквартирного дома нужно заказать проект и согласовать перепланировку. Антресоль нужна тем, кто планирует создать площадку в помещении — она будет выше основного уровня пола и разделит помещение на два уровня.

Антресоли освобождают место и помогают грамотно использовать вертикальное пространство помещения. Эта статья — часть нашего большого материала про согласование антресоли в жилом и нежилом помещении. Здесь мы подробно разберем, как согласовать антресоль в нежилом помещении МКД и получить разрешение на возведение антресоли в нежилом здании, уточним стоимость проекта и согласования, а также расскажем о сроках.

Материал подготовлен на основе практического опыта компании Смарт Вэй — за 2025-2026 годы мы выполнили десятки проектов антресолей для нежилых помещений в Москве и Санкт-Петербурге.

Что такое антресоль

Антресоль — это площадка, расположенная выше основного уровня пола. Она может находиться в нежилом помещении — отличаться будет по целевому использованию. Определение закреплено в СП 118.13330.2022: антресоль — площадка в объеме двусветного помещения, площадью менее 40% площади помещения, в котором она находится.

Площадь антресоли — согласно законодательным нормам — не должна превышать 40% от площади помещения. Если антресоль занимает больше 40%, то речь идет уже о согласовании отдельного этажа, что будет являться реконструкцией. На практике это означает совершенно другую процедуру — экспертизу проекта, разрешение на строительство, ввод в эксплуатацию.

Присутствует еще ряд особенностей антресольной площадки для нежилых помещений:

• на одно помещение может приходиться несколько антресольных площадок, важно, чтобы они не превышали 40% от площади;
• высота потолков в зале должна составлять минимум 4,5 метра — чтобы обустроить пространство комфортно, как на антресольном этаже, так и под ним;
• антресоли не строятся для санитарных узлов и кухонных зон (если речь идет о заведении общественного питания в нежилом помещении) размещать их на площадке нельзя.

«Чтобы создать антресоль, нужно определить высоту этажа. Она уточняется по СП 118.13330.2022 — это расстояние от верха нижерасположенного перекрытия (или пола по грунту) до низа расположенного над ним перекрытия. При высоте менее 4,5 м комфортное разделение на два уровня технически невозможно — мы сразу предупреждаем об этом на этапе консультации.»
— Константин М, инженер-эксперт, начальник технического отдела Смарт Вэй, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (стаж более 10 лет)

Если не оформлять проект на строительство антресоли и не согласовать его с МЖИ, владельцу помещения грозит административная ответственность за несогласованную перепланировку по ст. 7.21 КоАП РФ: для физических лиц штраф составляет от 2 000 до 2 500 руб., для юридических лиц — от 40 000 до 50 000 руб. В Москве для юрлиц-собственников нежилых помещений в МКД штраф по ст. 9.12 КоАП города Москвы может достигать 300 000-350 000 руб. Штраф — не самое страшное в такой ситуации. Если перепланировка стала угрозой для здания, собственника могут обязать вернуть помещение в исходное состояние. А это потеря всех вложенных в строительство денег.

С помощью подобной перепланировки в интерьере ресторана можно организовать зону для отдыха, фотозону или площадку с дополнительными посадочными местами. В офисе антресоль создает отличную зону отдыха или новые рабочие места для сотрудников.

Монтируют антресольную площадку на основании проекта — перепланировки для нежилого помещения в МКД или нежилого помещения в нежилом здании, а также реконструкции, если речь идет о нежилом здании.

Заказать проект антресоли можно в Смарт Вэй. Подробнее у наших экспертов — Москва +7 (499) 322-05-14, Санкт-Петербург +7 (812) 425-35-90, по почте — Info@smway.ru, в нашем Telegram-канале — Smway.

Зачем нужна антресоль

Чтобы увеличить полезную площадь основного или вспомогательного помещения — проще говоря, создание антресольной площадки позволяет выгодно оптимизировать пространство и увеличить полезную площадь его.

Вариант с созданием антресоли часто используется в создании дизайнерских проектов. Особенно популярен в случае нежилых помещений, использующихся для офисов, ресторанов и ряда других объектов недвижимости. Возьмем для примера помещение площадью 100 кв.м. — антресоль на 40 кв.м. дает собственнику дополнительное пространство без изменения границ аренды или собственности.

Перепланировка или реконструкция при создании антресоли

Существует два разных понятия — это перепланировка и реконструкция. Отличие перепланировки от реконструкции связано с характером работ, которые будут выполняться на объекте. Различия между ними связаны с характером работ, которые будут выполняться на объекте.

Антресоль возводится за счет внутреннего объема нежилого помещения либо здания и не изменяет его основные параметры. Проект антресоли в большей части случаев подразумевает работы по перепланировке.

Однако в ряде случаев работы по созданию антресоли будут являться реконструкцией. Следующие обстоятельства потребуют другого механизма согласования:

1. Полная замена несущих конструкций здания. Когда для монтажа антресоли нужно менять или восстанавливать несущие конструкции здания, эти работы будут реконструкцией, а не перепланировкой.
2. Антресоль занимает больше 40% от площади помещения. Когда антресоль или антресольный этаж возводятся по всей площади этажа или помещения — по СП 118.13330.2022 это уже отдельный этаж, а значит реконструкция.
3. Нежилое здание. Если антресоль создается в нежилом здании, то это реконструкция. Нюанс в том, что Постановление №432-ПП (для нежилых зданий) не содержит прямого указания на антресоль в перечне работ, в отличие от 508-ПП (для МКД).

Согласование перепланировки в Мосжилинспекции для нежилых помещений в МКД — процесс куда более быстрый и простой, чем получение разрешения на строительство в Мосгосстройнадзоре. Для последнего нужна экспертиза проекта, поэтому срок согласования в МЖИ значительно меньше.

Подробнее о разнице перепланировки и реконструкции можно прочитать в этой статье.

«При проектировании антресоли можно совместить работы по ее возведению с другими строительными работами. Закон предусматривает возможность совмещения разных работ в одном проекте. Мы руководствуемся практикой 2026 года и знаем, какие типы работ инспекторы МЖИ пропускают в одном пакете. Это позволяет избежать дополнительных расходов и необходимости обращаться за согласованием повторно.»
— Константин М, инженер-эксперт

Наша компания помогает в согласовании антресолей и антресольных этажей по всей площади, также мы можем подготовить проект, а затем и технический план этажа после монтажа антресоли.

Согласовываем антресольную площадку в нежилом помещении МКД

Изготовление проекта антресоли и его согласование — обязательные этапы перепланировки нежилого помещения в МКД. Возведение антресоли в таком помещении относится к перепланировке на основании Жилищного кодекса РФ (ст. 25-29) и Постановления Правительства Москвы №508-ПП в редакции от 18.04.2025 (ППМ 841-ПП). Поэтому владельцу помещения предстоит несколько этапов:

Этап №1. Заключить договор с проектной организацией. Проекты изготавливают только экспертные организации с допуском СРО — допуск гарантирует то, что работающие проектировщики достаточно опытны и компетентны, чтобы не ошибиться при составлении документации. Нужно заключить договор с такой организацией — Смарт Вэй имеет допуск.

Этап №2. Создать проект. В проекте содержатся текстовые и графические материалы с требованиями по выполнению работ, описанием работ, схемами размещения антресоли после завершения перепланировки и описанием помещения. Обязательные разделы — ПЗ (пояснительная записка), АР (архитектурные решения) и КР (конструктивные решения с расчетом нагрузок на несущие конструкции). Расчет антресоли в проекте поможет при согласовании и строительстве.

Этап №3. Получить техническое заключение. Для перепланировки нужно получить техническое заключение о состоянии несущих конструкций в многоквартирном доме. Этот документ заказывается у проектировщика. В нем содержится информация о безопасности проводимых работ.

Этап №4. Получить заключение от СЭС. Для проведения перепланировки в помещении МКД важно получить заключение от санитарно-эпидемиологической службы о допустимости работ.

Этап №5. Согласовать проект с МЖИ. Для согласования проекта в Мосжилинспекции понадобится предоставить проект, техническое заключение, заключение от СЭС. Документы подаются через портал mos.ru, распоряжение МЖИ выдается в срок до 45 рабочих дней. С 23 апреля 2025 года действует обновленная редакция Постановления 508-ПП (в ред. ППМ 841-ПП от 18.04.2025): для работ по устройству антресоли проект перепланировки должен быть выполнен организацией-автором проекта дома или проектной организацией, отобранной Мосжилинспекцией. Упрощенный порядок согласования (по эскизу) для антресолей не применяется.

Этап №6. Завершить строительные работы. Создание антресоли и прочие строительные работы выполняются в строгом соответствии с проектом. Любое отклонение от проектной документации приведет к отказу в приемке. Из нашей практики: на одном объекте по адресу на Золоторожском собственник возвел антресоль с толщиной перекрытия 27 см вместо проектных 20 см — результат: отказ в приемке и необходимость переделки за свой счет.

Этап №7. Получить акт приемочной комиссии в МЖИ. После завершения строительных работ нужно получить акт завершенной перепланировки от МЖИ — он делает перепланировку законной. Инспектор выезжает на объект и сверяет результат с проектом.

Этап №8. Заказать технический план помещения. После того как перепланировка закончится, нужно создать новый технический план помещения — этим занимается кадастровый инженер, подписывая документ усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП). В этом документе отражается реальное состояние объекта недвижимости после перепланировки. С 23 апреля 2025 года технический план подается в МЖИ одновременно с заявлением на оформление акта о завершенной перепланировке, а инспекция самостоятельно направляет его в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН. Кадастровый учет изменений после перепланировки осуществляется на основании Федерального закона 218-ФЗ.

Этап №9. Получить выписку из ЕГРН. После внесения изменений в реестр на основании технического плана владельцу помещения нужно получить выписку — в ней будут обновленные характеристики помещения, в котором были проведены работы по обустройству антресоли.

Эксперты — для подготовки проекта — проводят обмеры, обследования, изучают правоустанавливающую, техническую и кадастровую документацию. В проекте отражаются все требования к безопасности и необходимые для грамотного возведения антресоли работы.

При строительных работах проектом руководствуется подрядчик, поэтому важно, чтобы он был составлен понятно. Также проектом руководствуется кадастровый инженер при составлении технического плана и комиссия, которая будет подписывать акт от МЖИ.

Как согласовать антресоль в нежилом помещении МКД: пошаговая инструкция

1. Закажите обмеры и обследование помещения — проектировщики с допуском СРО выезжают на объект, фиксируют фактические размеры и состояние конструкций.
2. Получите техническое заключение — документ подтвердит, что несущие конструкции МКД выдержат нагрузку от антресоли.
3. Закажите проект перепланировки — в состав войдут разделы ПЗ, АР, КР с расчетами, при необходимости — ЭО и ПБ.
4. Подайте документы в МЖИ через mos.ru — приложите проект, техзаключение и заключение СЭС. Срок рассмотрения — до 45 рабочих дней, обычно быстрее.
5. Выполните строительные работы строго по проекту — привлекайте подрядчика с допуском СРО и контролируйте соответствие проекту.
6. Получите акт МЖИ о завершенной перепланировке — инспектор выезжает на объект и проверяет соответствие.
7. Закажите техплан и обновите данные в ЕГРН — кадастровый инженер подготовит технический план с УКЭП, после чего документ подается через МЖИ, а инспекция направляет его в Росреестр для внесения изменений.

Специфика согласования проекта антресоли

У согласования проекта перепланировки есть ряд особенностей. Стоит помнить, что:

1. Подача документов осуществляется только собственником помещения. Допускается подача представителем по доверенности — можно оформить доверенность с нашей компанией.
2. Документы, поданные на согласование, рассматриваются в течение 45 рабочих дней. Обычно срок меньше.
3. Само согласование проекта в МЖИ бесплатно. Это никак не зависит от содержания проекта.
4. Орган, который будет согласовывать проект перепланировки помещения в МКД, определяется местными властями. В Москве это Мосжилинспекция согласно Постановлению №508-ПП — требования Мосжилинспекции к согласованию регламентированы этим документом.
5. Для выполнения строительных работ нужно привлечь организацию с допуском СРО. Предписания из проекта нужно соблюдать «от и до» — иначе возникают проблемы с составлением технического плана, кадастровым учетом и при приемке работ.

Существует еще ряд особенностей и нюансов. Эксперты Смарт Вэй объяснят, какие именно детали могут помешать согласованию в индивидуальном случае и расскажут о том, как можно избежать трудностей при согласовании проекта антресоли.

Проверьте кадастровый учет вашего объекта в Росреестре

Перед тем как заказывать проект антресоли, проверьте актуальные сведения о вашем помещении в Росреестре. Это бесплатный сервис — вы узнаете площадь, кадастровый номер, этаж и другие характеристики. Если в реестре уже есть расхождения с фактическим состоянием, это нужно учесть до начала проектирования.

Полная версия сервиса проверки объекта в Росреестре доступна на отдельной странице.

Согласовываем антресольную площадку в нежилом здании

В нежилых зданиях согласование перепланировки и возведение антресоли существенно сложнее, чем в нежилых помещениях МКД. Для нежилых зданий предусмотрена только реконструкция, возвести антресоль через перепланировку не получится. Нюанс в том, что Постановление №432-ПП не содержит антресоль в перечне работ, а Росреестр по Москве относит такие работы к реконструкции. Поэтому для процесса согласования:

• готовим документацию о земельном участке;
• проводим ряд инженерных изысканий;
• создаем проект реконструкции — документы после инженерных изысканий включаются в состав проекта;
• заказываем экспертизу проекта реконструкции;
• получаем разрешение на строительство в Мосгосстройнадзоре в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ;
• после монтажа антресоли или создания антресольного этажа получаем разрешение на ввод в эксплуатацию в Мосгосстройнадзоре.

Реконструкция дороже обычной перепланировки — обследование здания для реконструкции и весь процесс согласования в Смарт Вэй начинается от 500 000 руб. — но это легальный и единственный способ увеличить рабочую площадь за счет возведения антресоли. Тем более, что собственник получает выгоду от такой сделки.

Самое сложное в процедуре согласования реконструкции через Мосгосстройнадзор — получение разрешения на строительство. Оно требует проведения экспертизы проекта — та может быть государственной и негосударственной, но в любом случае это займет время. По нашему опыту — от 3 месяцев.

Допустим, пристройка антресоли в нежилом здании площадью в 300 кв.м. дала собственнику дополнительную рабочую площадь в 100 кв.м., реконструкция обошлась в 600 000 руб. Здание располагалось в центре Москвы, где стоимость 1 квадратного метра колеблется в области 300 000 рублей. Экономия очевидна.

Сколько стоит и как согласовывается антресоль

Чтобы конкретизировать сроки и стоимость изготовления проекта перепланировки вместе с техническим заключением, нужно учесть ряд факторов:

• объем работ по проектированию;
• сложность работ по проектированию;
• особенности здания или помещения;
• особенности самой антресоли.

Сроки рассмотрения документов при согласовании колеблются в пределах 30 рабочих дней в каждом органе согласования. Государственную пошлину за согласование владелец помещения не выплачивает — подробнее о расходах при узаконивании перепланировки. Ориентировочная стоимость услуг Смарт Вэй по согласованию антресоли в МКД в 2026 году: изготовление проекта перепланировки с антресолью — от 220 000 руб., разработка конструкторского решения с расчетом нагрузок — от 250 000 руб., техническое заключение — от 220 000 руб., получение заключения СЭС — от 200 000 руб., согласование антресоли в МЖИ с гарантией — от 220 000 руб., подготовка технического плана — от 90 000 руб., регистрация изменений в БТИ — от 40 000 руб. Актуальные цены на проектирование и согласование перепланировки опубликованы на странице услуг и цен на нашем сайте.

Для отражения антресоли или антресольного этажа в реестре составляется технический план — при обращении в Смарт Вэй кадастровый инженер может подготовить технический план помещения за несколько дней. Технический план нужен для обращения в Росреестр, где пройдет кадастровый учет.

Около 5 рабочих дней уйдет на действия в Росреестре. После завершения процедуры кадастрового учета собственник получает выписку из ЕГРН с новыми данными о помещении.

Кейсы Смарт Вэй

Кейс 1. Подготовка проекта антресоли и помощь в ее согласовании. Размещать антресоль планировалось в нежилом помещении многоквартирного дома в г. Москва.

Задача: собственник нежилого помещения в МКД хотел увеличить полезную площадь для размещения дополнительных рабочих мест. Специалисты компании Смарт Вэй подготовили проект перепланировки с устройством антресоли, выполнили расчет нагрузок на несущие конструкции дома и согласовали проект в МЖИ. Результат: согласование прошло без приостановок от Росреестра в кратчайшие сроки.

Кейс 2.

Изготовление проекта антресоли для офисного помещения, расположенного в многоквартирном доме в Санкт-Петербурге.

Специалисты компании Смарт Вэй подготовили проект антресоли для офисного помещения с учетом всех нюансов и расположения помещения. В Санкт-Петербурге для согласования перепланировки в МКД нужно обращаться в Межведомственную Комиссию, а не в МЖИ — мы учли эту региональную специфику.

Выводы

Площадка, возводимая выше основного уровня в пространстве нежилого помещения и делящая его на два уровня — это антресоль. Она строится с определенными ограничениями. Площадь антресольной площадки не должна превышать 40% от общей площади помещения. Это не распространяется на антресольные этажи и антресоли в нежилых зданиях, однако там тоже присутствуют ограничения.

Работы по устройству антресоли в нежилом помещении МКД относятся к перепланировке. Соответственно, проектная документация и техническое заключение такой перепланировки согласуются в Мосжилинспекции. В Санкт-Петербурге для согласования нужно обращаться в другой орган — Межведомственную Комиссию.

При возведении антресольной площадки в здании речь идет о реконструкции — аналогичная процедура применяется для мансард. Проект и техническое заключение проходят экспертизу и отправляются на изучение в Мосгосстройнадзор, который должен выдать разрешение на строительство. По завершению работ Мосгосстройнадзор выдает разрешение на ввод в эксплуатацию.

Компания Смарт Вэй может помочь с согласованием проекта антресоли в Москве и в Санкт-Петербурге. Также мы создаем проектную документацию, готовим технические заключения, составляем технические планы и помогаем на всех этапах согласования и строительства.

Список использованных источников

• Федеральный закон № 384-ФЗ (скачать);
• Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;
• Жилищный кодекс РФ (ст. 25-29);
• Градостроительный кодекс РФ (ст. 51);
• КоАП РФ (ст. 7.21);
• СП 118.13330.2022 Общественные здания и сооружения (скачать);
• СП 54.13330.2022 Здания жилые многоквартирные (скачать);
• СП 59.13330.2020 Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 508-ПП в ред. от 18.04.2025 (ППМ 841-ПП) (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 432-ПП (скачать);
• Приказ Росреестра № П/0082 (скачать).

Часто задаваемые вопросы