Согласование АГР при реконструкции с изменением облика — обязательный этап, без которого в Москве нельзя оформить разрешение на строительство и ввести реконструированный объект в эксплуатацию. Если вы меняете не только цвет фасада, а габариты здания, его высоту, добавляете надстройку или меняете внешний облик в ходе реконструкции — перекраской и колористическим паспортом тут не обойтись. Разберём, чем АГР отличается от обычного согласования фасада, когда оно требуется при реконструкции, а когда нет, что входит в буклет, сколько занимает согласование в 2026 году и как этот документ связан с регистрацией изменений в ЕГРН. Это часть большого материала про согласование изменения фасада нежилого помещения.
Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.
Что такое АГР и когда реконструкция требует его согласования
Архитектурно-градостроительное решение — это комплект документации и графических материалов, который описывает будущий облик возводимого или реконструируемого здания. В Москве документ называется АГР, в Санкт-Петербурге, Московской области и других регионах — АГО, архитектурно-градостроительный облик. Смысл один: до начала проектирования собственник показывает городу, как объект будет выглядеть после работ, и получает на это свидетельство. Регулирует процедуру постановление Правительства Москвы № 284-ПП от 30.04.2013 (действующая редакция от 09.02.2026).
Ключевой момент, который путают чаще всего. Есть изменение фасада по 94-ПП — это входные группы, новые оконные и дверные проёмы, тамбуры без фундамента, козырьки, то есть работы, которые не требуют разрешения на строительство. И есть реконструкция — когда меняются габариты, объём, высота здания, его положение на участке или несущие конструкции с изменением внешнего облика. Вот вторая история и тянет за собой АГР. Реконструкция почти всегда меняет облик: надстроили этаж, изменили конфигурацию кровли, остеклили по периметру, переделали входную зону с расширением пятна. Раз облик меняется и работы идут под разрешение на строительство — АГР обязателен.
Константин М, инженер-проектировщик:
«АГР не зависит от реконструкции. Мы согласовываем дизайн — там хоть башню сделай вместо сарая двадцатиэтажную, нам всё равно согласуют этот дизайн. Главное, чтобы это было в рамках закона, чтобы земля была в собственности либо в аренде, и чтобы сделано всё было красиво, как архитектура хочет.»
Подробный порядок выдачи свидетельства и состав материалов закреплены в действующей редакции постановления Правительства Москвы № 284-ПП. На практике АГР и проект реконструкции идут параллельно, но это два разных документа. АГР — чисто архитектура и облик, согласуется в Москомархитектуре (сейчас функции переходят в Департамент градостроительной политики). Проект реконструкции — это отдельная процедура по 87-му постановлению с двенадцатью разделами, экспертизой и разрешением на строительство. Одно другое не заменяет. И в Смарт Вэй мы сразу разводим эти задачи для клиента, чтобы он не думал, что одним АГР закроет всю реконструкцию.
Факт: по 284-ПП застройщики, выполняющие реконструкцию объекта капитального строительства, получают свидетельство об утверждении АГР до проведения экспертизы проектной документации. То есть АГР — не финал, а входной этап: проект реконструкции уже учитывает положения утверждённого АГР.
Когда согласование АГР при реконструкции не требуется
В Москве по умолчанию считается, что АГР нужен почти всегда. Но 284-ПП содержит перечень случаев, когда документ не требуется, и заказчики про это спрашивают первым делом. Разберу честно, потому что иногда клиенту правда не нужно платить за буклет.
АГР при реконструкции не требуется, если объект одновременно подходит под условия: площадь до 1500 м², этажность не более двух, и здание не предназначено для проживания. Грубо говоря, склад на 1000 м² или небольшое административное здание под АГР не попадает. Дальше — реконструкция объектов вне границ территорий объектов культурного наследия и их зон охраны (там своя процедура, и Департамент культурного наследия рассматривает материалы в рамках межведомственного согласования, его срок по регламенту не более 5 рабочих дней). Не требуется АГР для реконструкции объектов, не расположенных на магистральных улицах общегородского и районного значения — если небольшое здание стоит внутри района, а не на магистрали, и прочие условия соблюдены, согласование может не понадобиться. И отдельный пункт, прямо про облик: для работ по реконструкции и замене несущих конструкций, не предусматривающих изменения внешнего облика, АГР не нужен. Меняете несущие, но облик остаётся прежним — согласовывать в архитектуре нечего.
Константин М, начальник технического отдела:
«Заказчики часто любят ставить полуторатысячные помещения или небольшие здания, чтобы быстрее их строить и реализовывать. Там и нормы попроще, не только АГР. Но как только появляется магистраль или зона культурного наследия рядом — АГР потребует обязательно, без вариантов.»
Полезно знать: склады и производственные здания формально могут не требовать АГР, но есть оговорка — если объект выходит на главные дороги или магистрали, согласование станет обязательным. Поэтому каждый адрес проверяется отдельно, а не по типу здания.
Проверять, попадает ли ваш объект под исключения, нужно по совокупности условий, а не по одному признаку. У нас в практике Смарт Вэй на этапе квалификации мы смотрим назначение объекта, площадь, этажность, положение относительно магистралей и близость зон охраны ОКН через портал открытых данных Москвы. Один пропущенный фактор — и согласование, которое клиент считал ненужным, оказывается обязательным уже в ходе оформления разрешения на строительство.
Состав буклета АГР для реконструкции с изменением облика
Буклет АГР — это не толстый том. Обычно от 20 до 50 листов, но в них закрыта вся архитектурно-дизайнерская составляющая, которую проверяет Москомархитектура. Состав материалов установлен приложением к 284-ПП, и для реконструкции он включает конкретный набор схем и чертежей.
В комплект входят: схема ситуационного плана на основе масштаба 1:2000; схема планировочной организации земельного участка, совмещённая со схемой транспортной организации, на основе 1:500; схемы развёрток фасадов по основным улицам с фотофиксацией существующего положения и материалами визуализации — перспективы и фотомонтаж будущего объекта; схемы фасадов на основе 1:200 с размещением информационных конструкций и навесного оборудования плюс фрагмент фасада 1:20 с обозначением применяемых отделочных материалов; схемы планов первого и неповторяющегося этажей и подземных уровней; схемы разрезов с указанием высотных отметок; колористическое решение с указанием номера по международным цветовым палитрам либо по Московской цветовой палитре; схема расположения кондиционеров и пояснительная записка.
Самое сложное и трудоёмкое в буклете — 3D-модель здания. Она разрабатывается в специальном программном обеспечении вместе с поэтажными планами, разрезами и дизайном. По сути это 95% всей работы над АГР. С 19 января 2026 года к ранее допустимым форматам моделей (FBX, OBJ, DWG, 3DS, SKP, MAX) добавился обязательный формат IFC. Для реконструкции в развёртках фасадов обязательно показывают облик до и после — фотомонтаж существующего здания и визуализацию того, каким оно станет.
Внимание: с 19 января 2026 года 3D-модель для АГР дополнительно подаётся в формате IFC. Если подрядчик готовит модель только в старых форматах, по новым требованиям материалы вернут на доработку. Требования к моделям обновляются распоряжениями МКА, последнее — № 499 от 10.03.2025 по низкополигональным моделям.
Константин М, инженер-эксперт:
«Модель — это 95% работы всей. Поэтому это самое сложное, что разрабатывается. Когда дело касается огромных зданий, там, конечно, посложнее будет. Простое здание сделать быстро, а вот сложный объект с массой выступов и архитектурных элементов — это уже и сроки в два-три раза, и совсем другая трудоёмкость.»
Кроме самого буклета, в архитектуру предоставляется огромный архив фотофиксации местности — был случай, когда запрашивали 40 фотографий развёртки района вокруг объекта. В буклет вставляют две-три фотографии, остальное идёт приложением. Это логика согласования: город смотрит, как реконструированное здание впишется в сложившуюся застройку по высоте, колористике и архитектуре.
Образцы документов для согласования АГР и реконструкции фасада
Открыть список документов
| Документ | Скачать |
|---|
Порядок и сроки согласования АГР в Москомархитектуре
Процедура согласования АГР при реконструкции в Москве идёт по понятному алгоритму, но почти никогда не проходит с первого раза. Сначала специалист выезжает на объект, делает фотофиксацию района и всего, что находится вокруг. Затем готовится эскиз — по сути набросок будущего дизайна, который согласовывается с заказчиком. После утверждения эскиза разрабатывается полноценный буклет АГР с 3D-моделью. Готовый комплект подаётся в Москомархитектуру (материалы рассматривает Департамент градостроительной политики), и начинается работа с замечаниями.
Архитектура, как и любой госорган, с первого раза почти ничего не согласовывает. По регламенту 284-ПП срок рассмотрения зависит от значимости объекта: для объектов окружного значения — 10 рабочих дней, для объектов городского значения — 20 рабочих дней. По закону услуга по выдаче свидетельства укладывается в 25 рабочих дней. Но по факту мы закладываем согласование в среднем около трёх месяцев и честно говорим заказчику срок от одного до трёх месяцев. На сложных объектах с нестандартными пожеланиями разница в сроках может увеличиваться в два-три раза.
Константин М, начальник технического отдела:
«Архитектура с первого раза ничего не согласовывает. Даже если это просто коробка десять на десять метров, всё равно будут какие-нибудь свои пожелания. Поэтому мы всегда берём, что это в среднем согласование три месяца, но заказчику говорим от одного до трёх месяцев, как по закону.»
Если реконструируемый объект попадает в границы территорий ОКН или зон охраны, материалы АГР дополнительно уходят в Департамент культурного наследия в рамках межведомственного согласования. Его заключение действует 6 месяцев и учитывается при повторном рассмотрении того же объекта, если в материалах не менялись объёмно-пространственные характеристики и архитектурное решение. Это важная деталь: если вы дорабатываете буклет по непринципиальным замечаниям, повторно гонять документы по культурному наследию не придётся.
Разработка самого буклета занимает от одного до трёх месяцев в зависимости от сложности здания. То есть на весь цикл — разработка плюс согласование — закладывайте от двух-трёх месяцев на простом объекте до полугода и больше на сложной реконструкции. В практике Смарт Вэй мы ведём проект до получения свидетельства, корректируя альбом по каждому замечанию архитектуры, и выдаём заказчику отчёты по заседаниям, чтобы он видел, на каком этапе находится согласование.
Самое узкое место в реконструкции с изменением облика — 3D-модель и работа с замечаниями архитектуры. Здесь нет типовых решений: модель в формате IFC, корректный фотомонтаж облика до и после, увязка с ГПЗУ и колористикой района. Ошибка на этом этапе откатывает проект на недели. Мы разрабатываем буклет АГР и ведём согласование до свидетельства, забирая на себя переписку с Москомархитектурой и доработку альбома.
Связь АГР с проектом реконструкции, вводом и ЕГРН
АГР сам по себе не вводит объект в эксплуатацию и не меняет сведения в Росреестре. В регионах вне городов федерального значения порядок согласования облика установлен постановлением Правительства РФ № 857 от 29.05.2023, которое не распространяется на Москву, Санкт-Петербург и Севастополь. Это промежуточный документ, который открывает дорогу к проектной документации и разрешению на строительство. Цепочка при реконструкции с изменением облика выглядит так: утверждённое АГР — проект реконструкции по 87-му постановлению — государственная экспертиза — разрешение на строительство — строительные работы — технический план — разрешение на ввод — постановка на кадастровый учёт в ЕГРН.
Технический план для ввода готовится до подачи заявления в Госстройнадзор. Несколько лет назад порядок изменили на федеральном уровне поправками в Градостроительный кодекс: раньше техплан делали после получения разрешения на ввод, теперь он входит в пакет документов для самого разрешения. Кадастровый инженер выезжает на готовый после реконструкции объект, делает обмеры, координирует здание на участке и фиксирует фактические характеристики. Этот техплан застройщик прикладывает к заявлению в Госстройнадзор. И самое важное — после выдачи разрешения на ввод Госстройнадзор сам, по каналам межведомственного взаимодействия, направляет техплан в Росреестр для постановки на учёт. Клиенту больше не нужно отдельно идти в Росреестр.
Константин М, кадастровый инженер:
«Росреестр крайне редко оспаривает документы, полученные напрямую от другого надзорного органа, такого как Госстройнадзор. Проверку по сути уже выполнил Госстройнадзор, который и несёт ответственность за достоверность сведений. Это снижает риск приостановки и делает процесс предсказуемым.»
Здесь же кроется частая ловушка реконструкции. Проект прошёл экспертизу, на нём печать — менять листы просто так нельзя. А по факту построили иначе: где-то добавили перегородку, где-то изменили площадь. Негласное правило — фактическая площадь не должна отличаться от проектной более чем на 5%, причём расхождение в меньшую сторону Госстройнадзор воспринимает хуже, чем в большую. Если построили меньше заявленного, начинают подозревать некорректные сметы. Если расхождение значительное или появились новые помещения — это уже выход за рамки проекта, и застройщика отправляют проходить экспертизу заново.
Подайте документы на кадастровый учёт в Росреестр онлайн
Что-то пошло не так...
Выберите адрес из списка
Получите выписку из ЕГРН и о кадастровой стоимости
| Вид объекта недвижимости | |
| Кадастровый номер | |
| Местоположение | |
| Кадастровая стоимость по состоянию на 20.07.2026 | |
| Дата утверждения кадастровой стоимости | в Едином государственном реестре недвижимости сведения отсутствуют |
| Дата определения кадастровой стоимости | |
| Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости | |
| Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости | данные отсутствуют |
| Площадь объекта | |
| Особые отметки | данные отсутствуют |
This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.
Внимание: крупное пересечение границ здания и земельного участка — стопроцентный отказ Росреестра. Сравнение координат из техплана со сведениями ЕГРН занимает у регистратора пару минут. Если реконструированное здание вышло за границы участка, придётся либо исправлять реестровую ошибку, либо оформлять прирезок земли.
Как согласовать АГР при реконструкции: пошаговая инструкция
Показать пошаговую инструкцию
- Шаг 1. Проверьте, нужен ли АГР: назначение объекта, площадь и этажность, положение относительно магистралей, близость зон охраны ОКН. Если облик меняется и работы под разрешение на строительство — АГР обязателен.
- Шаг 2. Выезд специалиста на объект: фотофиксация здания и окружающей застройки, обмеры, оценка существующего облика.
- Шаг 3. Разработка эскиза будущего облика и согласование его с собственником.
- Шаг 4. Подготовка буклета АГР: развёртки фасадов, фотомонтаж до и после, колористика, 3D-модель в форматах FBX/OBJ/DWG/3DS/SKP/MAX и IFC.
- Шаг 5. Подача буклета через mos.ru в Москомархитектуру (Департамент градостроительной политики), при необходимости — межведомственное согласование с Департаментом культурного наследия.
- Шаг 6. Отработка замечаний архитектуры и получение свидетельства об утверждении АГР.
- Шаг 7. Разработка проекта реконструкции с учётом АГР, прохождение экспертизы, получение разрешения на строительство.
Сценарии реконструкции с изменением облика: что критично
Что важно в согласовании АГР, зависит от типа объекта и характера работ. Универсальных советов тут мало — одно и то же изменение облика на складе в промзоне и на здании внутри Садового кольца требует разного объёма документации и разных сроков. Ниже разложил типовые сценарии, которые встречаются в работе.
| Сценарий | Что критично | Что вторично |
|---|---|---|
| Реконструкция склада до 1500 м² вне магистралей | Проверка попадания под исключения 284-ПП, статус земли | Сложная колористика и развёртки фасадов |
| Надстройка этажа с изменением высоты здания | АГР с фотомонтажом до и после, проект реконструкции, экспертиза | Цена буклета относительно стоимости стройки |
| Реконструкция здания на магистрали или внутри Садового кольца | Качество 3D-модели, увязка облика с застройкой района | Скорость подачи (сроки всё равно растянутся) |
| Объект рядом с зоной охраны ОКН | Раздел ОСОКН, межведомственное согласование с ДКН | Самостоятельная подача без подрядчика |
Отдельно про статус земли. Для реконструкции с изменением облика принципиально, в собственности участок или в аренде у города. Если потом придётся узаконивать реконструкцию через суд, узаконивание возможно только при земле в собственности — никакие формы аренды не подходят. А вот для самого АГР достаточно, чтобы земля была в собственности либо в аренде. С 2021 года ключевым фактором для суда стала не формальность нарушения договора аренды, а безопасность построенного объекта, что открыло работу с арендными объектами, но это уже сценарий легализации, а не планового согласования.
Лайфхак: заключение Департамента культурного наследия по материалам АГР действует 6 месяцев. Если дорабатываете буклет по архитектурным замечаниям без изменения объёмно-пространственных характеристик, повторно проходить согласование с ДКН не нужно — экономия времени на объектах рядом с ОКН.
Сколько стоит согласование АГР при реконструкции в 2026 году
Стоимость зависит от площади и назначения объекта, района расположения и сложности архитектурного решения. АГР всегда мини-тендер: суммы крупные, и каждый объект считается индивидуально. Ниже — базовые позиции по работам, связанным с реконструкцией фасада и облика.
| Услуга | Стоимость | Сроки |
|---|---|---|
| Проект АГР/АГО | от 500 000 руб. | от 10 дней |
| Согласование АГР/АГО в Архитектуре | от 300 000 руб. | от 30 дней |
| Проект изменения фасадов | от 90 000 руб. | от 5 дней |
| Раздел обеспечения сохранности ОКН (ОСОКН) | от 150 000 руб. | индивидуально |
| Изготовление технического плана | от 90 000 руб. | от 1 дня |
| Регистрация изменений в ЕГРН (с гарантией) | от 300 000 руб. | от 10 дней |
Итоговая сумма складывается из площади здания, участка, предназначения объекта и района. Сама услуга согласования в Москомархитектуре бесплатная — заявление подаётся через mos.ru, но разработка буклета и сопровождение оплачиваются отдельно. Полный прайс по согласованию фасадов и АГР поможет сориентироваться по конкретным позициям точнее.
Мы согласовали большое число проектов реконструкции и изменения фасадов в Москве и регионах — подборка завершённых кейсов показывает типичные объекты, сроки и характер работ, включая надстройки и переоформление облика.
Клиенты оценивают работу по результату — отзывы собственников и застройщиков подтверждают, что сроки и бюджет на таких проектах соблюдаются, а согласование доходит до свидетельства и регистрации.
Сколько стоит ошибка при согласовании реконструкции
Цена неправильного выбора в реконструкции с изменением облика считается не стоимостью буклета, а потерянным временем и риском отказа. Если облик изменили без АГР и разрешения на строительство, объект превращается в самострой. Дальше — либо узаконивание через суд с судебной строительно-технической экспертизой (в Москве её проводит Мосэкспертиза, стоимость от 600 тыс. рублей и ложится на собственника), либо демонтаж и приведение в прежний вид. За незаконные изменения фасада в Москве для юридических лиц предусмотрена ответственность до 500 000 рублей по КоАП Москвы.
Вторая частая ошибка — попытка обойтись одним АГР там, где идёт полноценная реконструкция. АГР закрывает облик, но не заменяет проект реконструкции, экспертизу и разрешение на строительство. Если здание выросло в высоту или изменило объём, рано или поздно администрация это заметит и измерит. Сэкономили на проекте реконструкции — получили объект, который нельзя ввести в эксплуатацию и поставить на учёт с актуальными характеристиками.
Выводы
Согласование АГР при реконструкции с изменением облика — это вход в проект, а не отдельная косметическая процедура. Документ описывает будущий вид здания, согласуется в Москомархитектуре по 284-ПП до проектной документации и экспертизы, а дальше тянет за собой проект реконструкции, разрешение на строительство, ввод и постановку на кадастровый учёт. Главное — не путать изменение фасада по 94-ПП с реконструкцией и не пытаться закрыть одним АГР то, что требует полного проекта и разрешения на строительство.
В компании Смарт Вэй мы ведём такие проекты с 2014 года: от выезда и эскиза до буклета АГР с 3D-моделью, согласования в архитектуре и технического плана для ввода. Если нужна оценка конкретного объекта — попадает ли он под АГР, какие сроки и бюджет — можно оставить заявку, инженер свяжется и разберёт ситуацию по вашему адресу.
Частые вопросы
Чем АГР отличается от колористического паспорта при реконструкции?
Колористический паспорт регламентирует только цвет и отделочные материалы фасада, конструктивные изменения в нём не отражаются. АГР — комплексный документ, который включает и колористику, и проект изменения фасадов с новыми окнами и входами, и изменение этажности. По сути колористический паспорт — малая часть АГР. При реконструкции с изменением облика нужен именно АГР, отдельный колористический паспорт в этом случае не оформляется.
Как называется АГР в Санкт-Петербурге и Московской области?
В Москве документ называется АГР — архитектурно-градостроительное решение, по 284-ПП. В Санкт-Петербурге, Московской области и других регионах аналогичный по смыслу документ называется АГО — архитектурно-градостроительный облик. В регионах вне городов федерального значения порядок согласования АГО установлен постановлением Правительства РФ № 857 от 29.05.2023, которое действует с 01.09.2023 по 01.09.2028 и на Москву, Санкт-Петербург и Севастополь не распространяется.
Нужен ли АГР, если при реконструкции меняются только несущие конструкции?
Если реконструкция и замена несущих конструкций не предусматривают изменения внешнего облика здания, АГР согласовывать не нужно — по 284-ПП это прямое исключение. Но как только облик меняется (фасад, высота, конфигурация), АГР становится обязательным. На практике замена несущих часто сопровождается изменением фасада, поэтому вопрос решается по конкретному проекту.
В каком формате подаётся 3D-модель для АГР в 2026 году?
3D-модель здания разрабатывается в форматах FBX, OBJ, DWG, 3DS, SKP, MAX, а с 19 января 2026 года дополнительно требуется формат IFC. Модель готовится вместе с поэтажными планами, разрезами и дизайном и подаётся отдельно от буклета. Требования к моделям уточняются распоряжениями Москомархитектуры, последнее по низкополигональным моделям — № 499 от 10.03.2025.
Сколько по времени согласовывается АГР при реконструкции?
По регламенту 284-ПП срок зависит от значимости объекта: 10 рабочих дней для объектов окружного значения, 20 рабочих дней для объектов городского значения, выдача свидетельства укладывается в 25 рабочих дней. По факту согласование занимает в среднем около трёх месяцев, потому что архитектура почти никогда не утверждает с первого раза. Разработка буклета — от одного до трёх месяцев. На сложных объектах сроки увеличиваются в два-три раза.
Какой орган согласует АГР в Москве после реорганизации Москомархитектуры?
Согласование АГР относится к компетенции главного архитектора города и обеспечивается Комитетом по архитектуре и градостроительству (Москомархитектурой). Материалы АГР рассматриваются Департаментом градостроительной политики, который ведёт регламент выдачи свидетельства. Часть функций по согласованию фасадов переходит в Департамент градостроительной политики, но действующие нормативные акты на дату подготовки материала продолжают применяться.
Можно ли внести изменения в уже утверждённое АГР?
Да. Внесение изменений в утверждённое АГР проводится через повторное рассмотрение и утверждение: ранее выданное свидетельство аннулируется, выдаётся новое. Корректировка АГР — распространённый запрос, например когда в процессе реконструкции изменились параметры. Частая причина пересогласования — изменение высоты здания из-за перестановки лифтового оборудования или машинных помещений.
Что будет, если изменить облик при реконструкции без АГР?
Объект становится самостроем, его нельзя ввести в эксплуатацию и поставить на учёт с актуальными характеристиками. Узаконивание идёт через суд с судебной строительно-технической экспертизой — в Москве её проводит Мосэкспертиза, стоимость от 600 тыс. рублей ложится на собственника. За незаконные изменения фасада для юридических лиц предусмотрена ответственность до 500 000 рублей по КоАП Москвы. Узаконивание реконструкции через суд возможно только при земле в собственности.
Когда готовится технический план — до или после ввода в эксплуатацию?
Технический план готовится до подачи заявления на разрешение на ввод. После поправок в Градостроительный кодекс он входит в пакет документов для получения разрешения, а не оформляется после него. Кадастровый инженер выезжает на готовый объект, делает обмеры и координирует здание. После выдачи разрешения на ввод Госстройнадзор сам направляет техплан в Росреестр для постановки на кадастровый учёт.
На сколько фактическая площадь может отличаться от проектной при вводе?
Негласное допустимое отличие фактической площади от проектной — не более 5%. При этом расхождение в меньшую сторону Госстройнадзор воспринимает хуже, чем в большую: меньше заявленного вызывает подозрения по сметам. Если расхождение значительное или появились новые помещения и перегородки, не предусмотренные проектом, застройщика отправляют проходить экспертизу заново, потому что это уже выход за рамки проекта.
Нужен ли раздел ОСОКН при реконструкции рядом с памятником?
Если сам объект не является памятником, но расположен в зоне влияния объектов культурного наследия, помимо разделов проектной документации разрабатывается раздел обеспечения сохранности ОКН — ОСОКН. В нём описывают соседние объекты культурного наследия и обосновывают, что изменения фасада не нарушают архитектурный облик окружения. Проверить близость зон охраны можно через портал открытых данных Москвы. Разработка ОСОКН — от 150 000 рублей.
Регистрируются ли колористические решения в ЕГРН?
Нет. Колористические решения в ЕГРН не регистрируются и в БТИ не фиксируются — сведения идут только в Москомархитектуру, которая ведёт реестр колористических паспортов зданий. А вот конструктивные изменения при реконструкции (площадь, этажность, конфигурация) вносятся в ЕГРН на основании технического плана, поскольку АГР для таких изменений является основанием для внесения новых данных об объекте.
Какая пошлина за регистрацию изменений в ЕГРН после реконструкции?
Государственная пошлина за внесение сведений в кадастровый учёт различается для физических и юридических лиц, актуальные размеры указаны в Налоговом кодексе. Ориентировочно для физических лиц это от 4000 рублей, для юридических — от 22 000 рублей. Сама услуга согласования АГР в Москомархитектуре бесплатная, оплачиваются только разработка буклета, сопровождение и регистрационные действия.
Влияет ли статус земли на согласование АГР при реконструкции?
Для самого АГР достаточно, чтобы земля была в собственности либо в аренде. А вот для узаконивания самовольной реконструкции через суд участок обязательно должен быть в собственности — никакие формы аренды не подходят. С 2021 года для суда ключевым стал фактор безопасности построенного объекта, а не формальное нарушение договора аренды, что расширило возможности работы с арендными объектами при легализации.
Реконструкция с изменением облика в Москве — это связка из нескольких процедур: АГР по 284-ПП, проект реконструкции с экспертизой, разрешение на строительство, технический план и постановка на учёт в ЕГРН. Ошибка на любом этапе откатывает весь проект, а изменение облика без АГР превращает объект в самострой с перспективой суда и экспертизы от 600 тыс. рублей.
Смарт Вэй ведёт такие проекты с 2014 года и закрывает всю цепочку: выезд и фотофиксация, эскиз и буклет АГР с 3D-моделью в формате IFC, согласование в Москомархитектуре с отработкой замечаний, проект реконструкции, техплан для ввода и регистрация изменений. Среди клиентов и партнёров — крупные собственники и застройщики в Москве, Санкт-Петербурге и регионах.
