Год выполнения работ: 2023
Адрес объекта: Московская область, г. Красногорск, ул. Большая Воскресенская, д.1
Заказчик работ: юридическое лицо (собственник нежилого помещения)
Исполнитель работ: ООО «Смарт Вэй»
Срок выполнения отдельных работ по заданию заказчика:
обследование объекта – 1 рабочий день
оформление отчета об оценке рыночной стоимости – 5 рабочих дней
судебное сопровождение оспаривания кадастровой стоимости – 1 год
Помимо описания данного кейса, на нашем сайте есть много полезных материалов, связанных с оценкой и оспариванием кадастровой стоимости. Обязательно посмотрите их, если вам нужны такие услуги.
Задание от заказчика
Право на оспаривание кадастровой стоимости если у собственников любых объектов недвижимости. Основанием для этого является завышение результата государственной оценки по сравнению с реальной рыночной ценой. Подтверждать данный факт нужно выпиской из ЕГРН и отчетом оценщика. Сама процедура оспаривания может проходить в административном или судебном порядке.
В 2023 году в компанию «Смарт Вэй» обратилась организация, владеющая большим помещением в торговом центре Красногорска (Московская область). По сути, оно занимало весь этаж, использовалось под сдачу в аренду (кофейни, магазины и т.д.). Место весьма прибыльное, но вот размер налогов, которые платил собственник, превышал все разумные пределы. Причина тому – кадастровая стоимость, определенная государством, а точнее, бюджетным учреждением. Она значительно превышает рыночную, что легко понять даже путем простого сравнения с ситуацией на рынке недвижимости Подмосковья.
Заказчика интересовал только один вопрос – как снизить размер налогов. Для решения этой задачи необходимо:
- определить рыночную стоимость нежилого помещения;
- подготовить отчет о рыночной цене;
- пройти процедуру оспаривания кадастровой стоимости;
- получить официальный документ, которым кадастровую стоимость приравняют к рыночной (решение комиссии или суда).
После этого в ЕГРН появится обновленный показатель кадастровой стоимости. Его можно будет использовать для расчета имущественного налога.
Кадастровая цена была определена по состоянию на 22.08.2019 года (так следует из выписки ЕГРН). На эту же дату предстояло рассчитать и рыночную цену. В штате компании «Смарт Вэй» есть оценщик, который может это сделать. Соответственно, все задачи, поставленные собственником, будут выполнены без обращения в другие организации.
Что нужно сделать для снижения кадастровой стоимости
Помощь в оспаривании кадастровой стоимости – это одно из основных направлений деятельности нашей компании. Для выполнения задачи специалистам ООО «Смарт Вэй» предстояло:
- собрать исходные документы и сведения, которые нужны для оценки и оспаривания;
- провести саму оценку с расчетом и обоснованием рыночной цены нежилого помещения;
- подготовить исковое заявление в суд (по согласованию с заказчиком мы выбрали именно такой вариант оспаривания);
- принять участие в судебных заседаниях, получить решение и исполнительный лист;
- предоставить документы в Росреестр для обновления сведений о кадастровой стоимости;
- получить выписку из ЕГРН и передать ее собственнику.
Сейчас есть возможность выбора схемы оспаривания. Чтобы избежать затягивания дела, лучше сразу обращаться в суд. Мы разъяснили это собственнику и получили одобрение плана действий. С 2027 года порядок изменится. Юридическим лицам придется сначала обращаться в бюджетное учреждение (ГБУ), и только при его отказе в снижении кадастровой стоимости можно будет подать иск.
При заключении договора всегда нужно оговорить срок оказания услуг или выполнения работы. Так как оспаривание кадастровой стоимости проходит через суд, порой очень сложно заранее определить длительность процесса. Увы, переносы заседаний далеко не редкость, а ведь еще нужно учитывать время на возможную подачу жалоб и на вступление решения в силу. Это тоже пояснили заказчику, чтобы избежать лишних вопросов
Почему обратились в компанию «Смарт Вэй»
Собственник нежилого помещения ранее сотрудничал с нашей компанией (заказывал документы на перепланировку). Поэтому он знал, что мы предлагаем и услуги по оспариванию кадастровой стоимости. По звонку мы проконсультировали по общим вопросам в данной сфере, предложили направить документы и подъехать в офис. Далее был заключен договор, и наши специалисты приступили к работе.
Для собственников, которые раньше не были нашими клиентами, стоит знать о преимуществах компании «Смарт Вэй»:
- максимально сжатые сроки оформления всех документов и выполнения работ (естественно, если это зависит только от нас);
- наличие собственного аттестованного оценщика, который проведет оценку и оформит отчет;
- большой опыт работы в сфере оспаривания кадастровой стоимости, что подтверждается реальными кейсами.
Стоимость услуг обычно согласовываем индивидуально. Но она намного меньше переплаты, которая возникла из-за разницы между кадастровой и рыночной цены. Поэтому для собственника все было очевидно и наглядно – он реально начнет экономить на налогах и полностью покроет все затраты на оспаривание.
Что сделали специалисты «Смарт Вэй»
При заключении договора заказчик передал нам выписку из ЕГРН, где указан показатель кадастровой стоимости и дата проведения последней оценки. Также мы получили техпаспорт с поэтажным планом. Из архива были подняты документы на перепланировку, которые ранее оформляли специалисты компании «Смарт Вэй».
Сразу были согласованы дата и время выезда оценщика для осмотра помещения. Без этого нельзя, ведь нужно зафиксировать реальное состояние предмета оценки, уточнить его характеристики, улучшения и т.д. Только так можно подобрать объекты для сравнения. На время осмотра деятельность в торговом центре не приостанавливали. На месте оценщик сделал множество фотографий, которые позже включил в состав приложений к отчету.
В данном кейсе для расчета рыночной цены использовался не только сравнительный, но и затратный, доходный метод. Торговый центр был построен не так давно, и все документы о расходах имелись в распоряжении. Доходный метод предусматривает анализ показателей прибыли, которые можно получить от эксплуатации объекта (в нашем примере это сдача частей помещения в аренду).
Сбор данных для расчета рыночной цены
Чтобы рассчитать и обосновать рыночную цену объекта, оценщик сначала собирал и анализировал сведения:
- о текущей кадастровой стоимости (тут все просто – по выписке из ЕГРН);
- о перечне факторов, которые могут влиять на рыночную цену (их очень много – функциональное назначение, этажность, место расположение, удаленность от жилой застройки, наличие транспортных развязок и парковок, и т.д.);
- о характеристиках и стоимости помещений, схожих по характеристикам с объектом заказчика (учитывались предложения не только о купле-продаже, но и сдаче в аренду).
Выбор ценообразующих факторов осуществляется по рекомендациям, указанным в федеральных стандартах оценки (ФСО). Чем их больше, тем точнее будет выбор объектов для сравнения и объективнее расчет рыночной цены. Пояснения по всем ценообразующим фактором и степень их влияния на расчеты указываем в отчете.
Особое внимание уделяет подбору объектов для сравнения. Для этого наш оценщик работает с открытыми источниками. В основном, это сайты, где размещают предложения о продаже, покупке или аренде коммерческой недвижимости. Так как Красногорск находится в границах развитой агломерации, то проблем с подбором схожих объектов не возникло. Оценщик указал ссылки на объявления, сделал с них скрины и выписки. Это нужно, чтобы у суда не возникло лишних вопросов о порядке определения рыночной цены.
У опытного оценщика процесс подбора объектов для сравнения не занимает много времени. Все задачи автоматизированы, а сайты позволяют настраивать различные фильтры для сужения результатов поиска. Тем не менее, рутинной работы все равно много. В этой статье вы видите примеры из отчета, где указано описание предмета оценки и сравнимых объектов, таблицы с характеристиками и цифрами, обоснования и выводы. Формула расчета тоже не самая простая. Поэтому определением рыночной цены могут заниматься только аттестованные эксперты, с подтвержденной квалификацией и профильным образованием.
Отчет о рыночной стоимости
Для оспаривания кадастровой стоимости мы руководствуемся Федеральным законом № 237-ФЗ. Помимо прочего, там есть перечень документов, которые обязан подать собственник (заявитель). Кроме выписки из ЕГРН сюда входит отчет о рыночной стоимости. Логично, что его оформлением занимается оценщик.
Требования к форме и содержанию отчета указаны в ФСО. Документ был подготовлен в электронном виде, заверен ЭЦП. В нем было следующее:
- подробное описание предмета оценки (нежилого помещения заказчика);
- таблицы с ценообразующими факторами, характеристиками других объектов, ссылками на них с различных открытых сайтов;
- расчеты по рыночной стоимости на основе собранных данных;
- приложения с материалами и сведениями, использованными оценщиком.
На основании отчета юридическая служба компании «Смарт Вэй» подготовила исковое заявление.
Что касается результатов оценки, то она показала рыночную стоимость нежилого помещения 914 653 500.00 рублей. При этом в выписке из ЕГРН кадастровая стоимость была равна 1 186 031 087 рублей. Разница между двумя показателями составила 271 377 586 рублей. Учитывая, что собственники коммерческих помещений в Московской области платят налог по ставке 1% от кадастра, экономия на платежах в бюджет составит около 271 тысячи рублей ежегодно. В других случаях уменьшение может быть больше или меньше, так как зависит от применяемых ставок, льгот.
Оспаривание кадастровой стоимости в судебном порядке
Чтобы оспорить и снизить кадастровую стоимость, юрист компании «Смарт Вэй» подал в суд административное исковое заявление. Так как практика наработана, особых сложностей с этим не возникло. Далее процесс шел так:
- только через месяц было назначено первое заседание (помимо прочего, суд не посчитал необходимым вызов оценщика, но такое иногда бывает);
- Росреестр, как ответчик, предоставил заключение бюджетного учреждения о том, что кадастровая стоимость была рассчитана строго по стандартам;
- заседания неоднократно откладывались, из-за чего процесс затянулся почти на год;
- решением суда кадастровая стоимость была приравнена к рыночной (по отчету);
- Управление Росреестра по Московской области обязали внести изменения в ЕГРН.
Ответчиком заявлено именно Управление Росреестра, поскольку оно уполномочено на ведение и обновление ЕГРН (хотя саму оценку ведомство не проводит). У суда не возникло замечаний по содержанию отчета. Жалоба на решение также не подавалась, и спустя месяц оно вступило в силу. Далее наш юрист обратился в Росреестр, дождался получения выписки и передал ее заказчику.
Налоговый орган узнает об уточненном показателе кадастровой стоимости без дополнительного уведомления (из ЕГРН). Так как владельцем помещения является организация, она сама подает декларацию с расчетом налога. При ее проверке ФНС сверяет заявленные данные с ЕГРН.
Результат работы
Задача, поставленная собственником нежилого помещения перед специалистами «Смарт Вэй», была выполнена с положительным результатом:
- оспаривание кадастровой стоимости в судебном порядке завершилось удовлетворением иска;
- суд снизил кадастровую стоимость с 1 186 031 087 рублей до 914 653 500 рублей;
- после обновления ЕГРН ежегодный размер имущественного налога уменьшился почти на 271 тысячу рублей.
Если вы тоже считаете, что кадастровая стоимость объекта завышена, обращайтесь к экспертам «Смарт Вэй». Мы проверим основания для оспаривания, проведем оценку и поможет успешно пройти все процедуры.
