Смена назначения помещения в 2026 году

Смена назначения помещений — это изменение характеристик объекта и вида его использования. Для собственника важно понимать: относится помещение к жилому или нежилому фонду, каков его правовой статус и форма собственности. Эта процедура тесно связана с общим процессом согласования и легализации реконструкции, о котором мы подробно рассказывали ранее.

Для согласования смены назначения собственник проводит перепланировку и переустройство, приводя характеристики объекта к требуемым нормам. Эти работы необходимо согласовать в установленном порядке — самовольные изменения грозят штрафами и предписанием о возврате в исходное состояние.

Читайте в этом материале, когда требуется смена назначения жилых и нежилых помещений, что должно быть выполнено при обследованиях и проектировании, куда обращаться для согласований.

Что такое смена назначения помещений в проектировании и строительстве

По общей классификации все здания и помещения делятся на жилые и нежилые объекты. Цель использования жилых помещений одна — постоянное проживание граждан. В отдельных случаях, указанных в ЖК РФ, жильё можно использовать для профессиональной деятельности, если это не нарушает интересы других жильцов дома и не связано с опасными или вредными работами. По функциональным характеристикам жилые помещения делятся на основные, вспомогательные, технические, обслуживающие.

Назначение нежилых зданий и помещений определяется по видам деятельности — производственные, торговые, складские, образовательные, медицинские и другие объекты. Под каждый вид назначения действуют определённые требования СП, ГОСТ, других нормативных актов. Особенно это актуально для сферы пожарной безопасности: нормативы существенно различаются для разных видов назначения объектов.

Смена назначения помещений допускается по решению собственника и при соблюдении ограничений, указанных в нормативных актах. Чтобы подтвердить соответствие новому назначению, в помещении проводят ремонтные работы, разрабатывают проект перепланировки и переустройства, проходят согласования. По итогам всех процедур сведения о новом назначении объекта вносятся в ЕГРН.

Проверка учёта объекта в Росреестре

Прежде чем начинать процедуру смены назначения, проверьте актуальные данные об объекте в Росреестре. Это позволит выявить возможные проблемы заранее — несоответствия в документах, обременения, ограничения на регистрационные действия.

Сервис бесплатный.

Отличие смены назначения от смены вида разрешенного использования

Это ключевой момент, который многие путают. Назначение помещения вторично по отношению к виду разрешенного использования (ВРИ) земельного участка, на котором стоит здание. ВРИ относится только к земельному участку — для зданий классификатора ВРИ не существует.

Нельзя назначить помещению использование «магазин», если ВРИ земельного участка — «для индивидуального жилищного строительства». Поэтому очень часто процедура начинается именно со смены ВРИ. С 1 марта 2026 года вступают в силу обновлённые правила определения ВРИ земельных участков — Земельный кодекс дополнен отдельной главой, регулирующей порядок изменения вида использования. Узнайте больше о процедуре смены ВРИ на консультации у наших экспертов.

«Согласно статье 7 Земельного кодекса РФ, любой земельный участок должен использоваться в соответствии с его целевым назначением. А статья 37 Градостроительного кодекса РФ устанавливает, что ВРИ земельных участков определяются градостроительным регламентом в составе Правил землепользования и застройки (ПЗЗ). Именно поэтому сначала нужно привести в порядок документы на землю. Существует позиция Верховного суда: если объект реконструируется в новый вид использования по решению суда, то ВРИ земельного участка может остаться прежним, даже если он не соответствует новому назначению здания».
— Константин М, инженер-эксперт, начальник технического отдела Смарт Вэй

Нормативные акты

Строже всего требования к смене назначения жилых объектов. Основную цель использования (проживание граждан) можно изменить только при переводе помещения в статус нежилых объектов. На такие виды работ нужно получать согласие собственников МКД, а общие правила процедуры указаны в Жилищном кодексе РФ. Также для смены назначения в ходе перепланировки и переустройства применяются следующие нормативные акты:

• Федеральный закон № 608-ФЗ от 19.12.2023 «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ» (вступил в силу с 01.04.2024)
• Постановление Правительства Москвы № 508-ПП в редакции от 18.04.2025 года (ППМ № 841-ПП)
• Постановление Правительства Москвы № 106-ПП в редакции от 06.02.2023 года
• Постановление Правительства Москвы № 432-ПП в редакции от 24.10.2024 года
• СП 54.13330.2022 Здания жилые многоквартирные
• ГОСТ Р 21.1101-2013
• СанПиН 2.1.3684-21 Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений

Для смены назначения нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности Москвы, применяется специальный документ — Закон города Москвы от 03.06.2009 № 17 «О контроле за использованием объектов недвижимости в Москве» в редакции от 08.05.2024 года.

Важным изменением стало принятие Федерального закона № 608-ФЗ от 19.12.2023, который уточнил правила перевода жилых помещений в нежилые и наоборот. С 1 апреля 2024 года перевод помещения считается завершённым только после внесения изменений в ЕГРН, а не с момента получения решения о переводе, как было ранее. Это означает, что использовать помещение по новому назначению можно только после регистрации изменений в Росреестре.

Простым языком

Любое помещение можно использовать только по основному назначению. В жилом помещении нельзя открыть торговую точку или кафе, начать производство. В помещениях, чьим целевым назначением является производство, нельзя оказывать услуги общественного питания. Чтобы изменить назначение, нужно спроектировать и провести комплекс работ по изменению конфигурации и характеристик объекта, его инженерных систем. Для этого проводится перепланировка и переустройство.

Ещё одним распространённым вариантом является изменение характеристик и назначения технического этажа на полноценные офисные площади. Эти работы подпадают под реконструкцию, на проект нужно получать разрешение на строительство. Надзор за проведением реконструкции строже, чем при других видах работ.

Одного желания собственника или арендатора на смену назначения недостаточно. Для законного проведения этой процедуры нужно учитывать ограничения:

• перевод жилого помещения в нежилое невозможен без обустройства отдельного выхода на улицу или на прилегающую территорию, а для этого требуется согласие 2/3 жильцов подъезда и дома
• даже после перевода жилья в нежилое помещение ряд видов деятельности будет под запретом (например, в МКД нельзя вести опасное производство)
• Перевод из нежилого в жилое в МКД — не требует собрания собственников;
• арендатор может сменить назначение помещения только с разрешения собственника или арендодателя (например, если помещение передано в аренду под магазин, нельзя без согласования открыть там медицинский центр)

Ограничения и запреты есть и в части норм пожарной, санитарно-гигиенической и эпидемиологической безопасности. Их должен учесть проектировщик при разработке документации на работы и согласования.

«Многие ограничения по смене назначения можно обойти путём выбора перепланировочных, конструктивных и инженерных решений. Однако в некоторых случаях даже это не поможет. Например, если собственники МКД откажут в переводе квартиры в нежилое помещение, это решение нельзя оспорить. Инициатору смены назначения придётся договариваться, убеждать собственников дома о важности и значимости будущего объекта».
— Константин М, инженер-эксперт

Закажите проект перепланировки и другие документы для смены назначения помещения в Смарт Вэй! Звоните по телефонам 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), либо пишите на электронную почту info@smway.ru.

Когда требуется смена назначения помещений

Решение собственника о необходимости смены назначения помещений может быть связано со следующими причинами:

• для изменения статуса помещения, то есть перевода из жилого в нежилое или обратно
• для изменения назначения технического этажа на офисные помещения
• для перепрофилирования объекта под другой вид деятельности (типичный случай — открытие магазина в помещениях бывшего склада)
• для объединения помещений с разным назначением (например, если в квартире будет расширена площадь жилой комнаты за счёт коридора)
• при изменении вида деятельности по договору аренды (например, если по долгосрочному договору арендатор решил закрыть магазин и открыть ресторан)
• в иных случаях, не противоречащих нормативным актам

Решение о смене назначения объекта может принимать только собственник. Если у помещения несколько собственников, требуется единогласное одобрение предстоящих работ. Для нежилых помещений в аренде решение о смене должен одобрить ДГИ, который выступает арендодателем столичной недвижимости.

«Любые изменения характеристик объекта недвижимости (включая его назначение и планировку) вносятся в ЕГРН на основании технического плана, что установлено статьей 24 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». С 2017 года ГКН и ЕГРП объединили в единый реестр ЕГРН, и теперь технические изменения и права регистрируются одновременно».
— Константин М, кадастровый инженер, аттестат 78-16-1134

Какие проекты и работы нужны для смены назначения помещений

Смена назначения помещений происходит путём согласования проектов перепланировки и переустройства, выполнения работ на объекте. При смене назначения технического этажа проектируется реконструкция. В перечень работ и изменений в характеристиках помещения может входить:

• обустройство или демонтаж отдельного выхода
• разбор, перенос или установка стен, перегородок (в том числе с перераспределением площадей между помещениями)
• расширение, заделывание или прорубание проёмов под окна, двери
• перенос, демонтаж, установка или замена инженерных коммуникаций, сантехнического оборудования

Это далеко не полный список работ, которые можно спроектировать для предстоящей смены назначения помещения. Точный выбор решений зависит от исходных характеристик объекта, целей заказчика и содержания ТЗ, ограничений нормативных актов.

Помощь в выборе эффективных способов смены назначения вам окажут специалисты компании Смарт Вэй. Бесплатную консультацию можно получить по телефонам 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), либо через электронную почту info@smway.ru.

Как согласовать смену назначения: пошаговая инструкция

Для успешного прохождения процедуры рекомендуем следовать этому алгоритму:

1. Проверьте ВРИ земельного участка — убедитесь, что планируемое назначение соответствует виду разрешённого использования земли. При несоответствии сначала решайте вопрос с ВРИ.
2. Закажите выписку из ЕГРН — актуальную, не старше 30 дней. Проверьте наличие обременений и ограничений.
3. Получите техническую документацию — технический паспорт БТИ (для объектов в МКД), поэтажные планы, документацию на инженерные системы.
4. Проведите обследование объекта — визуальное и инструментальное для определения состояния конструкций и возможности проведения работ.
5. Закажите разработку проекта перепланировки — в организации с допуском СРО на проектирование. С 18 апреля 2025 года по ППМ № 841-ПП для согласования перепланировки в Москве дополнительно требуется экспертное заключение, подтверждающее соответствие проекта строительным нормам.
6. Согласуйте проект в уполномоченных органах — МЖИ для помещений в МКД, Госстройнадзор для реконструкции. ЛИБО — через наш способ согласования перевода помещений через суд.
7. Выполните работы и получите акт приёмки — строго по согласованному проекту.

Этапы обследования для проектирования смены назначения помещений

От получения точных исходных данных о состоянии и характеристиках объекта зависит не только выбор планировочных решений, но и сама возможность провести смену назначения. До проектирования проводятся следующие мероприятия:

• изучается техническое задание, где заказчик указывает текущий и нужный вид назначения, определяет основные требования к характеристикам помещения
• изучается техническая, кадастровая и эксплуатационная документация на здание, помещение, инженерные системы
• проводится визуальный осмотр в самом объекте, на его конструкциях и инженерных сетях
• назначается инструментальное обследование для выявления повреждений и дефектов, определения фактического износа конструкций и элементов, уточнения особенностей объекта для будущих работ
• по мере необходимости проводятся специальные обследования (например, с применением тепловизоров, ультразвука или сканеров)
• обследуются несущие конструкции, на которые может оказываться воздействие при проведении работ

На начальном этапе работы проводятся расчёты, делаются обмеры и замеры помещений, собираются исходные данные для проектирования. По итогам обследований составляется техническое заключение о состоянии несущих конструкций, отчёты и акты, дефектные ведомости. Специалисты запросят технический паспорт БТИ на здание, так как после проведения работ в него нужно внести изменения.

Проект реконструкции, перепланировки и переустройства разрабатывается на все виды предстоящих работ. Проектировщик должен указать, каким образом нужно вести работы, как будет выглядеть объект после завершения перепланировки. Строгое соблюдение согласованного проекта гарантирует, что не возникнет проблем при оформлении акта приёмочной комиссии.

«Уже на стадии обследований можно определить, возникнут ли проблемы при согласованиях смены назначения. За более чем 10 лет работы в компании Смарт Вэй мы выработали подход, при котором учитываем все потенциальные проблемы ещё на этапе подготовки технического плана. Это особенно важно, если дело дойдёт до суда — а в Москве приостановки по кадастровому учёту это практически стопроцентный результат первичной подачи».
— Константин М, член реестра НОПРИЗ (запись П-011683)

Куда нужно обращаться для смены назначения помещений

Алгоритм согласований для смены назначения помещений зависит от их статуса и формы собственности. Для жилых и нежилых помещений в МКД процедура пройдёт по следующим этапам:

• получение согласия собственников помещения
• получение согласия владельцев смежных квартир, созыв общего собрания и получение одобрения от 2/3 собственников подъезда и дома (если работы связаны с воздействием на общедомовое имущество)
• разработка проектной документации
• обращение в МосЖилИнспекцию (МЖИ) на согласование перепланировки со сменой назначения
• выполнение работ, обращение в МЖИ для получения акта приёмочной комиссии
• обращение в БТИ для внесения изменений в технический паспорт здания

В процессе согласований нужно получать одобрение от МЧС и СЭС. Они согласуют проект при соблюдении норм пожарной, санитарно-гигиенической и эпидемиологической безопасности.

Для помещений в нежилых зданиях смена назначения проходит иначе. Для объектов в частной собственности проект утверждает сам заказчик. Обращаться за согласованием нужно только в МосКомАрхитектуру, если одновременно проводятся фасадные работы. Если объект находится в муниципальной собственности и сдан в аренду, проект на согласование направляется в ДГИ. При положительном решении будет не только разрешено провести работы и сменить назначение, но и будет оформлено допсоглашение к договору аренды.

Для смены назначения технического этажа на офисные помещения проект реконструкции нужно представить на экспертизу. После этого через Госстройнадзор необходимо получить разрешение на строительство. Когда работы будут выполнены, через этот же орган оформляется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

«При любом варианте смены назначения помещений итоговым этапом будет кадастровый учёт в Росреестре. Для этого нужно заказать технический план у кадастрового инженера. В техплане будут отражены все изменения в конфигурации и характеристиках помещения, которые Росреестр учтёт в ЕГРН. После завершения всех процедур выдаётся выписка ЕГРН, где будут указаны новые характеристики и изменённое назначение объекта. Срок регистрации изменений в ЕГРН составляет 5-12 рабочих дней в зависимости от способа подачи документов. Помощь в получении технического плана и прохождении кадастрового учёта также окажут специалисты компании Смарт Вэй. Звоните прямо сейчас — 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб)».
— Константин М, инженер-эксперт

Госпошлины за регистрацию смены назначения (2026)

Регистрация смены назначения помещения в ЕГРН облагается государственной пошлиной. С 2025 года размер госпошлины зависит от кадастровой стоимости объекта.

Регистрация права собственности: для физических лиц — 4000 рублей при кадастровой стоимости до 20 млн рублей или 0,02% от кадастровой стоимости (не более 500 000 рублей); для юридических лиц — 44 000 рублей при кадастровой стоимости до 22 млн рублей или 0,2% от кадастровой стоимости (не более 1 000 000 рублей).

Одновременный кадастровый учёт и регистрация права: для физических лиц — 6000 рублей; для юридических лиц — 66 000 рублей.

Кадастровый учёт без регистрации права: для физических лиц — 4000 рублей (создание объекта), 1000 рублей (изменение сведений); для юридических лиц — 44 000 рублей (создание объекта), 2000 рублей (изменение сведений).

Снятие объекта с кадастрового учёта осуществляется бесплатно — госпошлина не взимается.

Регистрация договора аренды: для физических лиц — 4000 рублей; для юридических лиц — 44 000 рублей.

При подаче заявления через портал Госуслуг физическим лицам предоставляется скидка 30%.

Как правильно оформить ТЗ на проектирование смены назначения помещений

В техническом задании ставятся задачи и цели проектирования, указываются исходные данные по объекту, описываются виды предстоящих работ. От точности и правильности составления ТЗ зависит качество работы проектировщика, устранение проблем и сложностей при согласованиях. Рекомендуем воспользоваться услугами наших специалистов при составлении ТЗ. С примерной формой технического задания можно ознакомиться ниже.

https://smway.ru/wp-content/uploads/2020/02/ТЗ-на-смену-назначения.doc

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Примеры объединений помещений нашей компании

Предлагаем ознакомиться с примерами работ наших специалистов по смене назначения помещений. Проекты успешно прошли согласования.

Пример 1. После объединения вспомогательных помещений было согласовано размещение офиса крупной компании. Площадь объекта — 450 кв.м, срок согласования — 4 месяца, включая разработку проекта и получение акта МЖИ.

Пример 2. После согласования смены назначения технического этажа были проведены работы по объединению помещений под офис. Проект прошёл через Госстройнадзор, получено разрешение на ввод в эксплуатацию.

Наши кейсе по смене назначения

Кейс как сократить расходы на 100 000 руб. при переводе нежилого помещения в жилое

Подробнее

Кейс как избежать штрафа в 300 000 руб. при переводе помещения в жилое

Подробнее

Кейс как заработать 2 млн. руб. на переводе нежилого помещения в жилое

Подробнее

Кейс как законно перевести жилое помещение в помещение под кафе за 50 дней и сэкономить до 3 000 000 рублей на штрафах

Подробнее

Сроки и стоимость

Заранее определить стоимость и сроки проектирования и согласований смены назначения помещений крайне сложно. Нужно учесть показатели и характеристики помещения и его конструкций, особенности систем и коммуникаций. Расценки и сроки проектирования будут определены на основании технического задания заказчика, результатов обследования, изучения исходной документации.

С актуальными ценами на услуги согласования можно ознакомиться на странице стоимости услуг по согласованию перепланировки.

Компания Смарт Вэй предложит максимально выгодные условия сотрудничества, поможет сэкономить на проектных и строительных работах без потери качества, оформить все необходимые согласования для смены назначения.

Наши специалисты помогут даже в самой сложной ситуации! Просто позвоните по телефонам компании «Смарт Вэй» 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), либо напишите на электронную почту info@smway.ru.

Проблемы и сложности при смене назначения помещений

В отдельных случаях, когда смена назначения помещения не допускается, добиться этого невозможно даже через суд. Однако многие проблемы и сложности можно успешно решить:

• при большом износе и ненадлежащем состоянии конструкций можно выбрать варианты с усилениями, спроектировать полную или частичную замену отдельных элементов
• при возникновении проблем с получением согласия собственников можно провести заочное голосование, лично убедить жильцов в безопасности работ и пользе от нового объекта
• для снижения затрат на проведение перепланировки будут выбраны эффективные решения без потери качества
• при необоснованном отказе в смене назначения можно обжаловать решение через суд с юридической поддержкой — наш юротдел ведёт судебную практику с 2018 года, 90-95% дел выигрышные

В ваших интересах мы добьёмся быстрого согласования смены назначения помещения, подготовим проект и иные документы строго по законодательным нормам.

Преимущества нашей компании

Компания Смарт Вэй специализируется на услугах в сфере строительства и проектирования, поможем согласовать смену назначения помещений в сжатые сроки. Мы предлагаем:

• помощь в разработке и подготовке документации для перепланировки и переустройства
• оказание услуг «под ключ», от стадии обследований до получения выписки ЕГРН с новым назначением объекта
• большой выбор дополнительных услуг в сфере проектирования
• судебное сопровождение при отказах Росреестра — 90-95% выигранных дел
• берем сложные объекты по переводу назначения, к примеру, из склада в гостиницу

Все сложности и проблемы, возникающие при проектировании и согласованиях, помогут устранить наши специалисты. Дополнительным преимуществом для наших клиентов станет экономия времени и денег, так как мы работаем без посредников и навязывания ненужных услуг. С предварительными расценками можно ознакомиться в таблице ниже.

Список использованной литературы

• Федеральный закон № 608-ФЗ от 19.12.2023 «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ»
• Федеральный закон № 384-ФЗ в редакции от 25.12.2023 года (скачать)
• СП 118.13330.2012 Общественные здания и сооружения (скачать)
• СП 54.13330.2022 Здания жилые многоквартирные (скачать)
• СП 59.13330.2022 Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения (скачать)
• Постановление Правительства Москвы № 508-ПП в редакции от 18.04.2025 года (скачать)
• Постановление Правительства Москвы № 432-ПП в редакции от 24.10.2024 года (скачать)
• Приказ Росреестра № П/0082 от 15.02.2022 года (скачать)