Сколько стоит узаконить перепланировку – рассказываю про всю смету

Очевидно, что все расходы по перепланировке и ее согласованию оплачивает собственник. Прежде всего, сюда входит оплата услуг по изготовлению обязательных документов. При узаконивании работ, выполненных без разрешения, нужно заказать технической заключение и техплан. Для согласования по стандартной процедуре необходимо получить проект. Все государственные услуги по узакониванию и учету изменений планировке будут бесплатными. Но если дело дойдет до суда, то истцу необходимо оплатить пошлину. О всей смете и ее составляющих при узаконивании перепланировок я подробно расскажу в этом материале.

Что входит в состав расходов при узаконивании перепланировки

Деньги любят счет, и каждый собственник наверняка захочет сэкономить на расходах по согласованию или узакониванию перепланировки. В общем случае, они могут включать:

• оплату услуг по оформлению и выдаче документов, без которых нельзя узаконить перепланировку;
• оплата услуг юриста или иного представителя, если собственник выбрал такой вариант действий;
• оплата госпошлины за обращение в суд, если по административной процедуре вы получили отказ.

Естественно, придется платить и за сами строительные работы, материалы. Смету по этим направлениям можно рассчитать на основании проекта. Но при узаконивании речь идет о перепланировке без проектной документации и разрешений от гос. органов. Поэтому расчет сметы ведется на уровне заказчик/подрядчик.

Разные правила узаконивания действуют для перепланировок в жилфонде и нежилых зданиях. В первом случае собственнику придется обращаться в Мосжилинспекцию. По помещениям нежилых зданий все немного проще, ведь документы нужно сразу подавать регистратору Управления Росреестра. Но и здесь очень важно доказать, что выполненные работы действительно относятся к перепланировке, а не к реконструкции, не нарушают нормативные акты. Поэтому рекомендуем действовать при поддержке специалистов компании «Смарт Вэй», которые знают все нюансы узаконивания. Полезные материалы об этой процедуре вы можете найти на нашем сайте.

В какой срок нужно успеть узаконить перепланировку, чтобы не получить штраф?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Это очень актуально для перепланировки в помещениях МКД. Как прямо указано в Постановлении № 508-ПП, при обращении за узакониванием чиновник МЖИ обязан составить административный протокол. Таким образом, штрафа не избежать, хотя он не очень большой по сумме. Но в максимально быстром узаконивании заинтересован сам собственник. Пока в ЕГРН не будут обновлены данные о планировке, могут возникнуть проблемы со сделками, при проверках надзорных органов и во многих других случаях.

Сколько нужно платить за административные процедуры и государственные услуги

При любой схеме согласования или узаконивания нам нужно обращаться в государственные органы. По всем административным процедурам не предусмотрена оплата пошлины, т.е. расходов не будет. Бесплатно можно получить услуги:

• по выдаче разрешения и акта приемки по линии Мосжилинспекции (для помещений в МКД);
• по прохождению проверок в Москомархитектуре (если вы изменили фасадные решения);
• по прохождению кадастрового учета в Управлении Росреестра (нужно сделать в любом случае).

Иногда при узаконивании перепланировки нам приходится обжаловать отказы и приостановки со стороны МЖИ, Управления Росреестра. За подачу административного иска в суд всегда нужно платить пошлину. В сентябре 2024 года были существенно увеличены ставки по всем видам госпошлин. Теперь организациям нужно заплатить 20 000 рублей, а собственникам-гражданам 4 000 рублей.

Список полезных документов

Какие документы оплачивает собственник и сколько это стоит

В части документов согласование и узаконивание отличается тем, нужно ли собственнику заказывать проект перепланировки. Подразумевается, что если работы в помещении были выполнены без предварительных разрешений, то нет и проекта. Но бывает и так, что проект есть, а владелец помещения в МКД просто игнорирует нормы закона, и не проходит согласование.

Что касается общего состава документов, которые могут быть нужны для узаконивания, то собственнику предстоит оплатить:

• проект перепланировки;
• техническое заключение о безопасности и допустимости работ;
• технический план на помещение.

Для согласования и узаконивания нужны документы технического учета. Их можно запросить в архиве МосгорБТИ. Стоимость оформления смотрите на сайте этого учреждения (она зависит от срочности выполнения запроса).

Еще для перепланировки в помещении МКД нам нужно получить положительное заключение в ФБУЗ Центр гигиены и эпидемиологии (СЭС). За проведение экспертизы этим ведомством платит собственник. Выдача заключения входит в общий состав услуги и не оплачивается отдельно. Но, по сути, это тоже относится к расходам при согласовании или узаконивании.

Ниже посмотрим, где заказать все необходимые документы для узаконивания и сколько это будет стоить. Сразу скажу, что стоимость оформления будет указана только примерно. Точная цена работ зависит от многих факторов, и эти моменты уточняются на этапе подписания договора. Предварительные цены на работы и услуги компании «Смарт Вэй» вы можете посмотреть по ссылке.

Проект перепланировки

Вам не нужно заказывать проект перепланировки для ее узаконивания, ведь работы фактически уже выполнены и завершены. Но для согласования без этого документа не обойтись. Его может оформить проектная организация, входящая в состав профильной СРО.

Компания «Смарт Вэй» оформляет проекты на все виды строительных работ. Примерная стоимость документа для перепланировки составляет 40 000 рублей. Точная цена будет зависеть:

• от объема и срочности работ по проектированию;
• от вида и характеристик помещения;
• от удаленности и месторасположения объекта, ведь до разработки проекта нужно провести обследование;
• от перечня проектных решений и работ (например, расчет по конструктивным решениям, если предстоит возвести антресоль).

Для анализа этих нюансов мы берем документы собственника, а часть из них может запросить самостоятельно.

Как быстро ваша компания может оформить проект на перепланировку помещения под магазин?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». На сайте мы указываем примерный срок подготовки проекта – от 5 дней. Точнее можно будет сказать после изучения сведений и документов от вас, как заказчика. Еще важно, где будет проводиться перепланировка – в помещении МКД или в нежилом здании. Требования к видам и безопасности работ в указанных объектах предусмотрены разными нормативными актами – Постановлениями Правительства Москвы № 508-ПП и № 432-ПП, соответственно.

Техническое заключение

Без этого документа не обойтись не только при узаконивании, но и при согласовании перепланировки по обычной схеме. Техзаключение (ТЗК) подтвердит, что предстоящие или выполненные работы:

• соответствуют нормативным актам Москвы, допустимы и безопасности;
• не являются реконструкцией, а относятся именно к перепланировке;
• не ухудшат состояние конструкций, отвечают показателям допустимой нагрузки.

Если узакониваем работы в нежилом здании, то ТЗК может изготовить проектная компания. В ООО «Смарт Вэй» подготовка техзаключения обойдется в сумму от 40 000 рублей и займет от 5 дней. Точнее мы скажем после предварительного изучения ситуации.

При узаконивании работ, выполненных в помещении МКД, за документом обычно обращаемся в ГБУ «Экспертный центр» (если известен автор проекта дома – то к нему). На сайте учреждения указаны примерные тарифы за подготовку техзаключения:

• от 25 000 рублей, если документ нужен для согласования предстоящих работ;
• от 30 000 рублей, если ТЗК нужно для узаконивания завершенной перепланировки.

О сроках подготовки документа на сайте ГБУ сообщается не слишком много. Работа будет завершены в течение 30 дней, если иное не предусмотрено договором. По всем вопросам дадут разъяснения консультанты.

Технический план

Этот документ тоже нужен при любой схеме перепланировки. В нем будет показана новая планировка помещения, указан перечень выполненных работ. Если изменились характеристики объекта (площадь, границы), это тоже будет видно в содержании документа. Техплан оформляется так:

• собственник обращается к кадастровому инженеру (советуем выбрать для работы специалиста компании «Смарт Вэй»;
• данные о новой планировке и характеристиках будут собраны в ходе обмеров;
• готовый документ заказчик получит в электронном виде (на диске).

Подробнее о разработке технического плана для перепланировок можно посмотреть в нашем предыдущем материале. Примерная стоимость документа, если заказывать его в компании «Смарт Вэй», составляет от 25 000 рублей. В других фирмах действует такой же порядок цен. Срок оформления – от 3 дней.

Технический план позволит пройти финальный этап согласования или узаконивания. Для помещения в МКД он заключается в следующем:

• техплан и ТЗК подаем в Мосжилинспекцию (через сервис на портале mos.ru);
• приемочная комиссия МЖИ проверит, соответствуют ли выполненные работы нормативным актам;
• если все в порядке, техплан направят в Управление Росреестра, где пройдет кадастровый учет изменение в планировке;
• когда собственник получит выписку из ЕГРН, узаконивание перепланировки будет завершено.

Если мы узакониваем работы в помещении нежилого здания, то обращаться в МЖИ не нужно. Техплан собственник сам подает в Управление Росреестра (через МФЦ). Выписка из ЕГРН будет выдана по тем же правилам. Еще раз повторюсь, что за обращение в Росреестр госпошлину платить не нужно.

При узаконивании через МЖИ почти всегда возникают спорные вопросы. Поэтому нельзя исключать приостановок и отказа, даже если в документах точно подтверждено соответствие нормативным актам. Если не получилось согласовать замечания, а МЖИ вынесла отказ, можно подать административный иск в суд. Основными доказательствами для процесса тоже будут техзаключение и технический план.

Юристы компании «Смарт Вэй» имеют положительную практику оспаривания незаконных решений и бездействия со стороны чиновников Росреестра и Мосжилинспекции. Мы представим ваши интересы на всех стадиях дела и поможем добиться положительного результата.

Расходы на проведение дополнительных работ для устранения нарушений

Нередко отказ в узаконивании вызван нарушениями, допущенными при производстве работ. Если речь идет о несоответствии перечню из Постановления № 508-ПП или других нормативных актов, то снять замечания может помочь проведение дополнительных работ. Примером назову необходимость усиления проема в несущей стене в границах помещения. Если сделать это, в техзаключении будет подтверждена безопасность перепланировки и соответствие строительным нормам, допустимой нагрузки.

Естественно, все строительные работы, в том числе для устранения нарушений, оплачивает собственник объекта. Избежать лишних расходов вполне можно, если приступать к перепланировке только на основании проекта и после получения разрешения в Мосжилинспекции.

Штрафы и возмещение ущерба

В зависимости от характера выполненных работ и статуса помещения, за неузаконенную перепланировку грозит штраф. Для собственников помещений в МКД он составит:

• от 2 000 до 2 500 рублей (физические лица);
• от 40 000 до 50 000 рублей (юридические лица).

Для организаций сумма вполне приличная, и платить штраф мало кто захочет. Но избежать наказания при узаконивании нельзя, так как это прямая норма КоАП РФ. Соответственно, чтобы сэкономить, как минимум, 40 000 рублей, рекомендуем приступать к работам только после получения разрешения в МЖИ.

За несогласованную перепланировку в нежилом здании штрафов не предусмотрено. Но их могут взыскать за различные нарушения правил производства работ. Соответствующее обращение в надзорный орган могут направить любые заинтересованные лица (например, арендатор или собственник смежного помещения). Размеры штрафов определяются по разным нормативным актам Москвы, в том числе по Кодексу об административных правонарушениях.

При худшем раскладе, если работы привели к повреждению и разрушению конструкций (коммуникаций), могут взыскать еще и компенсацию ущерба. Как вариант, собственника заставят вернуть помещение в первоначальный вид (естественно, за свой счет).

Если вы выбираете компания и специалистов для узаконивания перепланировки, посмотрите примеры наших кейсов. О стоимости некоторых работ я указал в таблице ниже.

Подведем итоги

• В состав расходов при узаконивании перепланировки входит оплата оформления технического заключения и техплана. Стоимость работы будет определена после предварительного изучения сведений и документов от заказчика.
• Административные процедуры при узаконивании будут бесплатны для заявителя. Исключением является только обжалование отказного решения в суде, где нужно оплатить госпошлину.
• Чтобы избежать штрафов и лишних расходов, советуем приступать к перепланировке только на основании проекта и разрешения от МЖИ. Все необходимые документы подготовят специалисты ООО «Смарт Вэй».