Сколько стоит узаконить перепланировку — полная смета расходов

Все расходы по перепланировке и её согласованию оплачивает собственник — это очевидно. Но сколько именно придётся заплатить? В нашем большом материала о переустройстве нежилых помещений мы подробно разбирали процедуру, а здесь сосредоточимся на финансовой стороне вопроса. Прежде всего, сюда входит оплата услуг по изготовлению обязательных документов. При узаконивании работ, выполненных без разрешения, нужно заказать техническое заключение и техплан. Для согласования по стандартной процедуре необходимо получить проект. Все государственные услуги по узакониванию и учёту изменений планировки будут бесплатными.. Константин М, кадастровый инженер с 12-летним стажем и начальник технического отдела компании «Смарт Вэй», расскажет обо всей смете и её составляющих при узаконивании перепланировок.

Что входит в состав расходов при узаконивании перепланировки

Деньги любят счёт, и каждый собственник наверняка захочет сэкономить на расходах по согласованию или узакониванию перепланировки. В общем случае, они могут включать:

• оплату услуг по оформлению и выдаче документов, без которых нельзя узаконить перепланировку;
• оплата услуг юриста или иного представителя, если собственник выбрал такой вариант действий;
• оплата госпошлины за обращение в суд, если по административной процедуре вы получили отказ.

Естественно, придётся платить и за сами строительные работы, материалы. Смету по этим направлениям можно рассчитать на основании проекта. Но при узаконивании речь идёт о перепланировке без проектной документации и разрешений от гос. органов. Поэтому расчёт сметы ведётся на уровне заказчик/подрядчик.

Разные правила узаконивания действуют для перепланировок в жилфонде и нежилых зданиях. В первом случае собственнику придётся обращаться в Мосжилинспекцию. По помещениям нежилых зданий всё немного проще — документы нужно сразу подавать регистратору Управления Росреестра. Но и здесь очень важно доказать, что выполненные работы действительно относятся к перепланировке, а не к реконструкции, не нарушают нормативные акты. Поэтому рекомендуем действовать при поддержке специалистов компании «Смарт Вэй», которые знают все нюансы узаконивания. За 12 лет работы мы успешно завершили более 200 проектов по согласованию перепланировок с показателем успешности 94%. Полезные материалы об этой процедуре вы можете найти на нашем сайте.

В какой срок нужно успеть узаконить перепланировку, чтобы не получить штраф?
Разъясняет Константин М, кадастровый инженер, начальник технического отдела «Смарт Вэй». Это особенно актуально для перепланировки в помещениях МКД. Как прямо указано в Постановлении N 508-ПП (в редакции от 18.04.2025 и с изменениями от 28.11.2025), при обращении за узакониванием чиновник МЖИ обязан составить административный протокол. Таким образом, штрафа не избежать — хотя сумма и не критичная. Но в максимально быстром узаконивании заинтересован сам собственник. Пока в ЕГРН не обновлены данные о планировке, могут возникнуть проблемы со сделками, при проверках надзорных органов и во многих других ситуациях. На практике мы сталкивались с кейсами, когда клиенты теряли покупателей из-за «красных линий» в документах БТИ.

Проверьте данные об объекте в Росреестре

Перед началом процедуры узаконивания рекомендуем проверить актуальные сведения о вашем объекте в ЕГРН. Это поможет понять текущее состояние учёта и выявить возможные расхождения. Воспользуйтесь нашим бесплатным сервисом:

Полная версия сервиса проверки объектов в Росреестре доступна на отдельной странице нашего сайта.

Сколько нужно платить за административные процедуры и государственные услуги

При любой схеме согласования или узаконивания нам нужно обращаться в государственные органы. По всем административным процедурам не предусмотрена оплата пошлины, т.е. расходов не будет. Бесплатно можно получить услуги:

• по выдаче разрешения и акта приёмки по линии Мосжилинспекции (для помещений в МКД);
• по прохождению проверок в Москомархитектуре (если вы изменили фасадные решения);
• по прохождению кадастрового учёта в Управлении Росреестра (нужно сделать в любом случае).

Иногда при узаконивании перепланировки нам приходится обжаловать отказы и приостановки со стороны МЖИ, Управления Росреестра. За подачу административного иска в суд всегда нужно платить госпошлину. Согласно пп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК РФ (в редакции от 08.08.2024 N 259-ФЗ), размеры госпошлин за оспаривание решений госорганов составляют: для организаций — 2 000 рублей, для собственников-граждан — 300 рублей. При подаче апелляционной жалобы госпошлина увеличивается: для физических лиц — 3 000 рублей, для организаций — 15 000 рублей.

Список полезных документов

Какие документы оплачивает собственник и сколько это стоит

В части документов согласование и узаконивание отличается тем, нужно ли собственнику заказывать проект перепланировки. Подразумевается, что если работы в помещении были выполнены без предварительных разрешений, то нет и проекта. Но бывает и так, что проект есть, а владелец помещения в МКД просто игнорирует нормы закона, и не проходит согласование.

Что касается общего состава документов, которые могут быть нужны для узаконивания, то собственнику предстоит оплатить:

• проект перепланировки;
• техническое заключение о безопасности и допустимости работ;
• технический план на помещение.

Для согласования и узаконивания нужны документы технического учёта. Их можно запросить в архиве МосгорБТИ. Стоимость оформления смотрите на сайте этого учреждения (она зависит от срочности выполнения запроса).

Ещё для перепланировки в помещении МКД нам нужно получить положительное заключение в ФБУЗ Центр гигиены и эпидемиологии (СЭС). За проведение экспертизы этим ведомством платит собственник. Выдача заключения входит в общий состав услуги и не оплачивается отдельно. Но, по сути, это тоже относится к расходам при согласовании или узаконивании.

Ниже посмотрим, где заказать все необходимые документы для узаконивания и сколько это будет стоить. Сразу скажу — стоимость оформления указана только примерно. Точная цена работ зависит от многих факторов, и эти моменты уточняются на этапе подписания договора. Актуальные цены на работы и услуги компании «Смарт Вэй» вы найдёте на странице услуг по согласованию перепланировки.

Проект перепланировки

Вам не нужно заказывать проект перепланировки для её узаконивания, ведь работы фактически уже выполнены и завершены. Но для согласования без этого документа не обойтись. Его может оформить проектная организация, входящая в состав профильной СРО. С 23 апреля 2025 года часть простых работ можно согласовать по эскизу без предварительного разрешения — это регламентировано п. 19 Приложения 1 к ППМ N 508-ПП.

Компания «Смарт Вэй» оформляет проекты на все виды строительных работ. Примерная стоимость документа для перепланировки составляет от 80 000 рублей. Точная цена зависит:

• от объёма и срочности работ по проектированию;
• от вида и характеристик помещения;
• от удалённости и месторасположения объекта, ведь до разработки проекта нужно провести обследование;
• от перечня проектных решений и работ (например, расчёт по конструктивным решениям, если предстоит возвести антресоль).

Для анализа этих нюансов мы берём документы собственника, а часть из них можем запросить самостоятельно.

Как быстро ваша компания может оформить проект на перепланировку помещения под магазин?
Разъясняет Константин М, кадастровый инженер, начальник технического отдела «Смарт Вэй». На сайте мы указываем примерный срок подготовки проекта — от 5 дней. Точнее можно будет сказать после изучения сведений и документов от вас как заказчика. Ещё важно, где будет проводиться перепланировка — в помещении МКД или в нежилом здании. Требования к видам и безопасности работ в указанных объектах предусмотрены разными нормативными актами — Постановлениями Правительства Москвы N 508-ПП и N 432-ПП соответственно. На практике проект для простой перепланировки (снос/возведение перегородок без затрагивания несущих конструкций) готовим за 5-7 рабочих дней. Сложные проекты с расчётом нагрузок занимают до 15 дней.

Техническое заключение

Без этого документа не обойтись не только при узаконивании, но и при согласовании перепланировки по обычной схеме. Техзаключение (ТЗК) подтвердит, что предстоящие или выполненные работы:

• соответствуют нормативным актам Москвы, допустимы и безопасны;
• не являются реконструкцией, а относятся именно к перепланировке;
• не ухудшат состояние конструкций, отвечают показателям допустимой нагрузки.

Если узакониваем работы в нежилом здании, то ТЗК может изготовить проектная компания с допуском СРО. В ООО «Смарт Вэй» подготовка техзаключения обойдётся в сумму от 90 000 рублей и займёт от 5 дней. Точнее скажем после предварительного изучения ситуации.

При узаконивании работ, выполненных в помещении МКД и затрагивающие несущие конструкции, за документом обычно обращаемся в ГБУ «Экспертный центр» (если известен автор проекта дома — то к нему). С 28 ноября 2025 года (ППМ N 2920-ПП) и проект перепланировки, и техническое заключение должна разрабатывать авторская организация, а при её отсутствии — ГБУ «Экспертный центр». На сайте учреждения указаны примерные тарифы за подготовку техзаключения:

• от 25 000 рублей, если документ нужен для согласования предстоящих работ;
• от 30 000 рублей, если ТЗК нужно для узаконивания завершённой перепланировки.

О сроках подготовки документа на сайте ГБУ сообщается не слишком много. Работа будет завершена в течение 30 дней, если иное не предусмотрено договором. По факту из-за перегрузки и новых полномочий — изготовление документов может занять до 1 года!

Технический план

Этот документ тоже нужен при любой схеме перепланировки. В нём будет показана новая планировка помещения, указан перечень выполненных работ. Если изменились характеристики объекта (площадь, границы), это тоже будет видно в содержании документа. Техплан оформляется так:

• собственник обращается к кадастровому инженеру (советуем выбрать для работы специалиста компании «Смарт Вэй»);
• данные о новой планировке и характеристиках будут собраны в ходе обмеров;
• готовый документ заказчик получит в электронном виде с УКЭП (усиленной квалифицированной электронной подписью) кадастрового инженера.

Подробнее о разработке технического плана для перепланировок можно посмотреть в нашем предыдущем материале. Примерная стоимость документа, если заказывать его в компании «Смарт Вэй», составляет от 75 000 рублей. В других фирмах действует примерно такой же порядок цен. Срок оформления — от 3 дней.

Технический план позволит пройти финальный этап согласования или узаконивания. Для помещения в МКД он заключается в следующем:

• техплан и ТЗК подаём в Мосжилинспекцию через личный кабинет на портале mos.ru;
• приёмочная комиссия МЖИ проверит, соответствуют ли выполненные работы нормативным актам (срок рассмотрения — до 45 рабочих дней);
• если всё в порядке, техплан направят в Управление Росреестра, где пройдёт кадастровый учёт изменений в планировке;
• когда собственник получит выписку из ЕГРН, узаконивание перепланировки будет завершено.

Если мы узакониваем работы в помещении нежилого здания, то обращаться в МЖИ не нужно. Техплан собственник сам подаёт в Управление Росреестра (через МФЦ или в электронном виде). Выписка из ЕГРН будет выдана по тем же правилам. Ещё раз повторю — за обращение в Росреестр госпошлину платить не нужно.

При узаконивании через МЖИ почти всегда возникают спорные вопросы. Поэтому нельзя исключать приостановок и отказа, даже если в документах точно подтверждено соответствие нормативным актам. Если не получилось согласовать замечания, а МЖИ вынесла отказ — можно подать административный иск в суд. Основными доказательствами для процесса тоже будут техзаключение и технический план.

Юристы компании «Смарт Вэй» имеют положительную практику оспаривания незаконных решений и бездействия со стороны чиновников Росреестра и Мосжилинспекции. Мы представим ваши интересы на всех стадиях дела и поможем добиться положительного результата.

Расходы на проведение дополнительных работ для устранения нарушений

Нередко отказ в узаконивании вызван нарушениями, допущенными при производстве работ. Если речь идёт о несоответствии перечню из Постановления N 508-ПП или других нормативных актов, то снять замечания может помочь проведение дополнительных работ. Примером назову необходимость усиления проёма в несущей стене в границах помещения. Если сделать это — в техзаключении будет подтверждена безопасность перепланировки и соответствие строительным нормам, допустимой нагрузке.

Естественно, все строительные работы, в том числе для устранения нарушений, оплачивает собственник объекта. Избежать лишних расходов вполне можно, если приступать к перепланировке только на основании проекта и после получения разрешения в Мосжилинспекции.

Штрафы и возмещение ущерба

В зависимости от характера выполненных работ и статуса помещения, за неузаконенную перепланировку грозит штраф. Согласно ст. 7.21 КоАП РФ (в ред. от 29.12.2025), для собственников помещений в МКД он составит:

• от 2 000 до 2 500 рублей (физические лица);
• от 40 000 до 50 000 рублей (юридические лица).

Для организаций сумма вполне приличная, и платить штраф мало кто захочет. Но избежать наказания при узаконивании нельзя — это прямая норма КоАП РФ. Соответственно, чтобы сэкономить как минимум 40 000 рублей, рекомендуем приступать к работам только после получения разрешения в МЖИ.

За несогласованную перепланировку в нежилом здании штрафов по КоАП РФ не предусмотрено. Но в Москве действует региональный КоАП — ст. 9.12 КоАП г. Москвы предусматривает штрафы для юридических лиц от 300 000 до 350 000 рублей. Также могут взыскать штрафы за различные нарушения правил производства работ. Соответствующее обращение в надзорный орган могут направить любые заинтересованные лица (например, арендатор или собственник смежного помещения).

При худшем раскладе, если работы привели к повреждению и разрушению конструкций (коммуникаций), могут взыскать ещё и компенсацию ущерба. Как вариант — собственника заставят вернуть помещение в первоначальный вид (естественно, за свой счёт).

Стоимость

Если вы выбираете компанию и специалистов для узаконивания перепланировки, посмотрите примеры наших кейсов. О стоимости некоторых работ я указал в таблице ниже.

Подведём итоги

• В состав расходов при узаконивании перепланировки входит оплата оформления технического заключения (от 90 000 руб.) и техплана (от 75 000 руб.). Стоимость работы определяется после предварительного изучения сведений и документов от заказчика.
• Административные процедуры при узаконивании бесплатны для заявителя. Исключение — обжалование отказного решения в суде, где нужно оплатить госпошлину (300 руб. для граждан, 2 000 руб. для организаций при первичном обращении).
• Чтобы избежать штрафов и лишних расходов, советуем приступать к перепланировке только на основании проекта и разрешения от МЖИ. Все необходимые документы подготовят специалисты ООО «Смарт Вэй».