Шаги к узакониванию перепланировки в помещении в МКД

Стандартный порядок согласования перепланировки в помещениях МКД достаточно подробно описан в нормативных актах. Про узаконивание информации намного меньше. Эта процедура рассматривается как исключение из правил, ведь собственник изменил планировку объекта без разрешения. Решение об узаконивании выносится в виде акта приемочной комиссии МЖИ. Чтобы получить его, собственник обязан представить в ведомство техническое заключение (ТЗК). Я расскажу о шагах, которые помогут узаконить выполненную перепланировку и о проблемах, с которыми может столкнуться заявитель.

Когда собственнику в помещении МКД нужно узаконить перепланировку

Слово «узаконить» в бытовом плане относится к семейным отношениям. В части перепланировки это условное название, которое не встречается в нормативных актах. По своей сути узаконивание заключается в получении акта на работы в помещении МКД, проведенные без разрешения. Собственник доказывает, что они соответствуют закону в части безопасности и допустимости. Только при этих условиях Мосжилинспекция оформит акт.

О необходимости узаконить перепланировку можно узнать из нескольких пунктов Постановления Правительства Москвы № 508-ПП. Очевидно, что приступать к этим действиям нужно после полного завершения работ в помещении МКД. Если они еще идут, то комиссия не будет знать, что измениться в планировке по итогу. Также до окончания работ нельзя получить обязательные документы для узаконивания, обратиться в БТИ для внесения изменений в техпаспорт и пройти учет через Росреестр.

Все действия и шаги собственник при узаконивании перепланировки можно разбить на 3 этапа:

• оформление документов, предусмотренных Постановлением № 508-ПП. Жилищным кодексом РФ и Законом № 218-ФЗ;
• проведение приемки выполненных работ, на которые отсутствовало разрешение жилинспекции;
• прохождение кадастрового учета, после которого в ЕГРН появится информация о новых характеристиках помещения.

Пока процедура не завершена, перепланировку будут считать несогласованной. Для собственника это грозит штрафом за нарушение правил производства работ. В худшем варианте можно ожидать предписания о приведении помещения в исходное состояние.

Чем отличается согласование от узаконивания перепланировки, и есть ли разница между этими процедурами?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Ключевое отличие заключается во времени, когда собственник получат разрешение – до или после проведения работ. Для согласования мы подаем проект и техническое заключение, после чего их проверит МЖИ. Если же работы сделаны без разрешения, то проект уже не нужен. Проверку проведут только на основании техзаключения. Хотя акт приемочной комиссии не является разрешением в юридическом смысле, по факту он будет таковым. МЖИ подтвердит, что заявленные работ не противоречат нормативным актам и безопасны для людей, здания.

Почему важно как можно быстрее пройти узаконивание

О том, что в помещении проведены работы и изменилась планировка, могут не узнать жильцы дома и инспекторы МЖИ. Естественно, речь не идет о масштабной перепланировки с шумным сносом внутренних перегородок, изменением габаритов окон или устройством нового входа на наружной стене. В любом случае, работы лучше узаконить как можно быстрее по следующим причинам. Вполне возможно, что при проведении работ были нарушены нормы строительной безопасности. Это может привести к повреждениям конструкций, которые носят накопительный эффект. При оформлении техзаключения эксперты непременно выявят нарушения, и есть их можно исправить, то собственник сможет быстро провести дополнительные работы. Таким образом, угроза дальнейшего ухудшения конструкций дома будет устранена.

Если не пройти узаконивание, то сведения о планировке помещения в ЕГРН будут отличаться от ее фактического состояния. А это уже может стать (и наверняка станет) проблемой при совершении сделок. При продаже объекта могут возникнуть вопросы, почему планировка не соответствует графике из ЕГРН. Также можно столкнуться с предписаниями и отказами надзорных органов – при проведении плановых проверок, прохождении лицензирования и т.д.

Скорее всего, по факту несогласованной перепланировки с собственника взыщут штраф. По крайней мере в Постановлении № 508-ПП прямо сказано, что при обращении за актом будет составлен административный протокол. Но взыскание штрафа станет не столь большой проблемой, как предписание о приведении помещения в исходное состояние. Это вполне возможно, если на этапе подготовки техзаключения будут выявлены запрещенные работы или грубые нарушения норм безопасности.

Список полезных документов

Рассказываем по шагам, как пройти процедуру узаконивания для перепланировки в помещении МКД

Мосжилинспекцию не будут интересовать причины, по которым вы не получили разрешение до начала перепланировки. Даже если собственник заблуждался о необходимости согласования, это ничего не изменит. В принципе, в большинстве случаев можно рассчитывать на положительный результат узаконивания. Мы делаем такой вывод на основании строительных работ, которые обычно проводят владельцы нежилых помещений в МКД. Вполне законно:

• разбирать или устанавливать перегородки в границах помещения (естественно, речь не идет о несущих стенах);
• менять габариты дверных проемов (опять-таки, для работ на несущих стенах нужно рассчитывать нагрузки, делать усиления и т.д.);
• менять схему расположения инженерных сетей и сантехнического оборудования (но только с соблюдением норм безопасности, санитарно-гигиенических правил);
• делать новые входы между комнатами помещения;
• проводить раздел или объединение нежилых помещений (тоже с весьма существенными ограничениями);
• возводить антресоль с лестницей, что дает новые возможности при эксплуатации объекта.

В Постановлении № 508-ПП указан внушительный список работ и решений, которые являются законным вариантом перепланировки в помещениях МКД. Именно этим перечнем будут руководствоваться эксперты при подготовке технического заключения, члены приемочной комиссии МЖИ.

Отметим, что иногда встречаются ситуации, когда планировка помещения неоднократно менялась без разрешения. Все ранее выполненные работы можно узаконить в рамках одной процедуры, если конечно не будут выявлены нарушения нормативных актов. В техническом заключении перечислят все решения, которые отличаются от исходного состояния объекта. Это можно увидеть путем сравнения со сведениями из ЕГРН (прежде всего, графические материалы) и документами из МосгорБТИ.

При каких условиях перепланировку не узаконят: требования Постановления № 508-ПП

Нельзя рассчитывать на узаконивание, если в помещении выполнены работы, прямо запрещенные Постановлением № 508-ПП. Вот несколько примеров:

• демонтаж или уменьшение сечения вентиляции, ликвидация вентиляционных коробов;
• устройство пола с подогревом от сети горячего водоснабжения;
• появление ниш, проемов и отверстий в некоторых несущих конструкциях (стены-пилоны, колонны, стойки и т.д.);
• устройство наружных витрин и тамбуров за пределами стен.

Всего под запретом примерно три десятка решений. Если они присутствуют в помещении, то техзаключение не выдадут, ведь работы считаются недопустимыми.

В отношении безопасности завершенных работ тоже действуют строгие ограничения. Откажут в узаконивании:

• если ухудшились условия эксплуатации дома и проживания людей;
• если был затруднен доступ к инженерным коммуникациям;
• если нарушены показатели прочности и устойчивости конструкций несущего типа, что может привести к их разрушению;
• если увеличена нагрузка на несущие конструкции сверх допустимой;
• если нарушены строительные, санитарно-гигиенические и иные правила безопасности.

При узаконивании обязательно проверяют, не относятся ли завершенные работы к реконструкции. Примером можно назвать возведение антресоли, чей размер превышает 40% от площади помещения, появление пристройки с фундаментом и т.д. Справедливости ради скажем, что столь глобальные изменения в характеристиках помещений встречаются очень редко. Но если работы действительно относятся к реконструкции, то об узаконивании через МЖИ можно забыть.

Правильно ли я понимаю, что для узаконивания мне не нужен проект перепланировки?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Проект оформляется только на предстоящие работы, т.е. он нужен для получения разрешений. При узаконивании вы получаете техническое заключение. Этот документ, во-многом, напоминает проект. Кроме описания решения по изменению планировки и перечня работ, заключение будет содержать вывод об их безопасности и допустимости.

Почему техническое заключение является основным документом для узаконивания и где его получить

В нормативных актах регионов определен перечень документов, которые нужны для согласования перепланировки в жилфонде. В Москве действует Постановление № 508-ПП, где техническое заключение требуется и при узаконивании. Во многих других регионах напрямую вообще нельзя сделать это, и приходится обращаться в суды.

У вас могут возникнуть сложности с выбором организации, где нужно получать ТЗК. У автора проекта дома или через ГБУ «Экспертный центр» (чаще всего) заказываем документ, если работы были проведены с задействованием несущих конструкций. Нормативный акт отдельно выделяет:

• возведение антресоли (всегда создает дополнительную нагрузку на перекрытие и нужно проверить, соответствует ли она допустимой);
• демонтаж частей стеновых панелей дома (несущая способность будет снижена, и нужно подтвердить, что это не приведет к разрушениям, повреждениям);
• любые виды строительных работ по перепланировке в домах с перекрытиями из дерева (логично, ведь этот материал очень сильно подвержен деформациям).

В остальных случаях документ вправе оформить и выдать проектная организация, состоящая в СРО. Если есть возможность, компания «Смарт Вэй» сама оформит ТЗК и направит его в жилинспекцию. Также мы предлагаем услуги по сопровождению узаконивания, чтобы обращаться во все уполномоченные органы от имени заказчика.

Некоторые виды работ в помещения МКД можно выполнить без разрешения. Подробнее об этом читайте в нашем предыдущем материале. Также на сайте есть статьи, где описывается порядок оформления и содержание технического заключения.

Цель получения технического плана при узаконивании

Подготовка ТЗК больше касается правильности выполнения работ при перепланировке, хотя в документе будет описание и новых характеристик, конфигурации помещения. Но официальным документом с указанными сведениями является технический план. Оформить его может кадастровый инженер компании «Смарт Вэй». В техплане мы покажем, как выглядит помещение по итогам строительных работ. Это важно не только для оформления акта приемки и узаконивания, но и для обновления данных в ЕГРН. Впрочем, инспекторам МЖИ тоже нужно проверить, что же изменилось на объекте.

Для подготовки технического плана проводится обмер, визуальный осмотр помещения. Работы занимают не очень много времени, поэтому собственник получит документ уже через 3-5 дней. Отметим, что техплан выдается в электронной форме. Это вполне соответствует способу обращения в жилинспекцию.

Действия собственника

Итак, в процессе узаконивания собственнику предстоит заказать и получить два основных документа – ТЗК и технический план. Их мы подаем в жилинспекцию через онлайн-сервис на портале mos.ru. Процедура бесплатная для нас и длится 10 дней. Если по документам все в порядке, а проверка на месте не показала нарушений, оформляется акт приемочной комиссии. Заявитель получит соответствующее уведомление в личный кабинет.

Из дополнительных действий, которые обязательны при узаконивании, выделим:

• получение заключения на соответствие санитарным нормам (оформляем через ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии»);
• обращение в МосгорБТИ для внесения изменения в техпаспорт, переоформления поэтажного плана;
• получение разрешения у собственников помещений дома, если работы затронули общедомовое имущество (для этого проводится общее собрание с голосованием).

Подав документы в МЖИ, остается ждать завершения процедур по узакониванию. После оформления акта все документы ведомство само направит в Росреестр. Обновление информации в ЕГРН станет завершением перепланировки.

Еще больше информации о порядке узаконивания перепланировок вы можете увидеть в наших кейсах. О примерной стоимости некоторых работ я указал ниже.

Подведем итоги

• В отношении перепланировок в помещении МКД узаконивание подразумевает получение акта на работы, выполненные без разрешения МЖИ. Особенности процедуры описаны в Постановлении № 508-ПП.
• Для обращения в жилинспекцию собственнику нужны 2 основных документа – техническое заключение и техплан. Перечень остальных документов зависит от ситуации.
• Узаконивание завершится положительным результатом, если выполненные работы признаны допустимыми и безопасными. Завершением процедуры станет внесение в ЕГРН новых данных о планировке помещения.