Самовольная постройка и согласование реконструкции в 2024 году

Постройка признается самовольной, если при ее возведении не были получены надлежащие разрешающие документы. Это может быть строительство без проекта или без обязательных разрешительных документов, на чужой земле. Также признание объекта самостроем может быть вызвано несоблюдением градостроительных и строительных норм. При выявлении самовольных построек на земельном участке нарушителю могут выдать уведомление о сносе. Собственник вправе обжаловать решение о сносе в административном порядке или через судебные инстанции, направить иск о признании права собственности на самовольную постройку. Также можно устранить нарушения норм строительной безопасности, спроектировать и узаконить реконструкцию самостроя в судебном или административном порядке.

Читайте, по каким основаниям выносится решение о сносе самовольной постройки, что можно сделать для ее узаконивания, как проходит согласование реконструкции зданий.

Что такое самовольная постройка по закону

Ответ на этот вопрос можно найти в ст. 222 ГК РФ. Там указано, что здание будет считаться самовольно построенным в следующих случаях:

• если строение возведено на земле, принадлежащей иным органам или лицам, которые не предоставили ее под застройку;
• если строение возведено с нарушением вида разрешенного землепользования;
• если застройка осуществлялась без разработки проектной документации, без получения обязательных разрешительных документов;
• если в ходе строительных работ были нарушены градостроительные правила.

При выявлении указанных признаков самостроя собственника могут привлечь к ответственности, обязать выполнить снос объекта. Решения по самовольным постройкам могут принимать региональные и местные власти, иные компетентные ведомства, суды. Также собственник самостроя не сможет поставить объект на учет в кадастре, зарегистрировать права. Это означает, что будут невозможны любые сделки (продажа, сдача в аренду и т.д.). Деятельность в здании, не введенном в эксплуатацию, также повлечет административную или уголовную ответственность (исходя из последствий нарушения).

Разъяснения эксперта. Нарушения строительных правил и градостроительных требований могут быть выявлены в ходе реконструкции или по ее итогам. Например, собственник законно построенного объекта может возвести пристройку или новый этаж без разрешения, либо нарушить требования ГПЗУ и других градостроительных актов. В данном случае будет вынесено решение не о сносе всего объекта (так как он построен законно), а об узаконивании новых параметров, либо об устранении нарушений путем демонтажа пристройки или нового этажа.

Что грозит за самовольную постройку или реконструкцию без разрешения

Если факт самовольной постройки или незаконной реконструкции выявят компетентные органы, у собственника возникнут серьезные проблемы. Он может получить предписание об устранении нарушений или требование о сносе самостроя. Также могут возникнуть основания для привлечения к ответственности по КоАП РФ или УК РФ. Уголовное наказание грозит, если нарушения или самовольное возведение строения привело к причинению вреда людям, имущественному ущербу, негативным последствиям для окружающей среды.

Законодательство о регламенте выявления самовольной постройки и ее сноса

Контроль за возведением и реконструкцией зданий осуществляют органы госстройнадзора. В Москве эти полномочия есть у Комитета государственного строительного надзора (Мосгосстройнадзор). Деятельность по выявлению самостроя регулируется следующими нормативными актами:

• Федеральный закон № 384-ФЗ (скачать);
• СП 118.13330.2012 Общественные здания и сооружения (скачать);
• СП 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные (скачать);
• СП 59.13330.2016 Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 508-ПП (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 432-ПП (скачать);
• Приказ Росреестра № П/0082 (скачать).

По указанным нормативным актам допускается согласование самостроя, если собственник устранил нарушения, прошел административную или судебную процедуру. Если приходится исполнять решение о сносе, то на указанные работы оформляется проектная документация по Постановлению № 87.

Разъяснения эксперта. В каждом регионе есть своя нормативная база о правилах выявления, узаконивания или сноса самовольных строений. Но общий порядок един для всех субъектов РФ, так как описан в ГрК РФ. Поэтому, чтобы узаконить постройку, нужно смотреть положения регионального и федерального законодательства.

Как выявляют самострой

Признание постройки самовольной осуществляется путем комплекса действий. Мосгосстройнадзор выявляет такие факты:

• в ходе собственных проверок;
• по материалам городской и окружных комиссий Москвы по самострою;
• по обращениям организаций и физических лиц, чьи интересы нарушены незаконным строительством;
• по материалам проверок других ведомств (например, прокуратура, жилищная инспекция и т.д.).

По материалам проверки в адрес собственника направляется уведомление о планируемом сносе, либо предписание об устранении нарушений. В предписании описывается, какие требования нужно выполнить, чтобы привести самострой и его параметры в соответствие с законодательством.

Одним из признаков самовольной постройки может быть отсутствие разрешения на строительство

Далее алгоритм действий надзорного ведомства в отношении самостроя будет заключаться в следующем:

• если владелец строения устранил нарушение или подтвердил соответствие градостроительным нормам, Городская комиссия Москвы может признать право на самовольную постройку;
• если нарушения не устранены, либо это изначально невозможно, требование о сносе самовольной постройки оформляется в виде уведомления в соответствующий орган власти, который направляет как исковое заявление в суд;
• по итогам рассмотрения иска о сносе самовольной постройки выносится итоговое решение;
• собственник вправе обжаловать указанные акты, чтобы в итоге добиться признания права собственности на самовольную постройку.

Если нарушитель не исполнит решение органа власти, будет направлен иск. По судебному акту выдается исполнительный лист. Приставы будут исполнять решение о сносе, либо организуют его с привлечением региональных и местных ведомств. Если снос назначен и проведен по исполнительному листу, с собственника взыщут все расходы. Если владелец самостроя добровольно исполняет решение, он заказывает проектную документацию на строительные работы по сносу.

Разъяснения эксперта. Уведомления, предписания, решения и постановления на самовольные постройки размещаются в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности Москвы. Также ведется перечень объектов самостроя, где указаны адреса и кадастровые номера объектов. Эти сведения и документы собственник может проверить самостоятельно. При несогласии с любым из перечисленных актов можно обратиться за разъяснениями, представить соответствующие документы о законности строительства, подать жалобу в административном или судебном порядке.

Последствия для собственника

Исходя из характера нарушений, которые были допущены при возведении самостроя, собственнику грозит:

• уведомление, постановление и/или решение с требованием о сносе;
• предписание о необходимости устранения нарушений, после чего допускается признание собственности на самовольную постройку;
• взыскание расходов на снос, а также ущерба и вреда, наступившего из-за последствий незаконного (самовольного) строительства;
• административные санкции по ст. 9.5 КоАП РФ – штраф, приостановление деятельности на срок до 90 суток.

Сроки сноса самовольной постройки определяются по судебному акту или по решению (постановлению) органа власти. Если вынесено предписание об устранении нарушений, собственнику укажут срок на предоставление документов, на проведение экспертизы самовольной постройки по нормам безопасности. Нарушение указанных сроков может повлечь дополнительную административную ответственность.

Список полезных документов

Как узаконить самовольно возведенную постройку

Если ваше здание признано объектом самовольной постройки, есть несколько вариантов дальнейших действий:

• можно пройти процедуру узаконивания, подтвердить соответствие всем нормам безопасности, градостроительным требованиям и актам;
• можно согласиться с решением, заказать проект на снос и освободить участок от самостроя;
• можно согласовать и выполнить дополнительные строительные работы, чтобы привести объект в соответствие с нормами безопасности (например, для этого может потребоваться согласование реконструкции с изменением основных характеристик здания);
• можно пройти процедуру обжалования судебных и административных актов, подать иск на признание судом самовольной постройки собственностью заявителя.

Выбор варианта действий зависит от перечня и характера нарушений, допущенных при строительстве. Например, в ряде ситуаций самострой изначально нельзя узаконить, так как это противоречит градостроительным актам города, влечет риск для людей, причинения имущественного ущерба.

Административный регламент

Без обращения в судебные инстанции можно обжаловать решение о признании объекта самовольной постройкой, либо узаконить самострой. По таким вопросам можно обращаться:

• в Окружные комиссии Москвы (проводят первичную проверку, направляют материалы в городскую комиссию для разбирательства по существу, но не могут самостоятельно согласовать или узаконить самострой);
• в Городскую комиссию по пресечению самовольного строительства (может отменить ранее вынесенное решение о сносе, снять претензии по нарушениям, дать заключение о возможности признания права собственности, если объект расположен на участке, принадлежащем городу, либо собственность на который не разграничена );
• в Мосгосстройнадзор (это ведомство выдает разрешения на строительство или ввод в эксплуатацию).

Заявление и документы от собственника комиссии рассматривают на открытых заседаниях. Итоговые акты вносятся в информационную систему. Если по результатам административных процедур вынесен отказ, его можно обжаловать в суде.

Иск о признании самовольной постройки

Через суд самовольную постройку можно признать надлежащим объектом недвижимости, чтобы пройти кадастровый учет, зарегистрировать права в Росреестре. Исходя из ситуации, в суд можно обратиться:

• с жалобой на уведомление, предписание и решение о признании объекта самовольной постройкой;
• с жалобой на отказ Городской комиссии по самостроям при Государственной инспекции по недвижимости после прохождения административных процедур;
• с иском на признание судом права собственности на самовольные постройки.

Чтобы узаконить самострой через суд, нужно сначала получить отказ Городской комиссии или Госстройнадзора. Для доказывания нужно представить:

• документ о правах на земельный участок;
• ГПЗУ (там указаны градостроительные требования, ограничения на строительство, допустимые параметры объекта);
• положительное заключение градостроительной или строительной экспертизы (подтверждает соответствие нормам безопасности);
• иные документы и доказательства (например, проектная и исполнительная документация).

По итогам рассмотрения иска самовольную постройку могут признать объектом недвижимости. После этого с решением можно обращаться в Росреестр. Ведомство поставит здание на учет, внесет сведения о нем в ЕГРН, зарегистрирует права. “Смарт Вэй” выполняет все необходимые работы по узакониванию самостроев и изготавливает все необходимые документы.

Устранение нарушений

В предписании или уведомлении на самострой может быть отражено, что нужно устранить нарушения норм безопасности. Для этого может потребоваться:

• получение заключения о соответствии нормам безопасности;
• оформление проектной документации на реконструкцию или строительство, чтобы узаконить самострой, зарегистрировать через суд права на объект в измененных параметрах;
• оформить проектную документацию на новые строительные работы (реконструкция), чтобы изменить параметры объекта под требования ГПЗУ, нормативных и иных актов.

Если заключение подтверждает соответствие нормам безопасности, дополнительные строительные работы не требуются. Но если необходимо изменить параметры объекта, то обязательно оформляется проектная документация. Для согласования реконструкции фасада на самовольные постройки может потребоваться получение АГР (Архитектурно-градостроительное решение).

Разъяснения эксперта. Перечень необходимых документов и разрешений лучше уточнить у специалистов проектной организации. Если вам требуется узаконивание самостроя, получение заключения о соответствии или согласование реконструкции (строительства) рекомендуем обратиться к экспертам ООО «Смарт Вэй». У наших специалистов есть большой опыт согласования и узаконивания самовольных построек, что поможет устранить сложности при прохождении административных или судебных процедур.

Какие документы нужны для признания права на самовольную постройку

Это зависит от варианта действий, который выбран для узаконивания самостроя. Собственнику может потребоваться:

• заявление в Окружную или Городскую комиссию Москвы, в Мосгосстройнадзор;
•  жалоба или иск в суд;
• копии уведомлений, решений, постановлений и предписаний о выявлении самовольной постройки, ее сносе или устранении нарушений;
• проектная, исполнительная и другая документация, по которой велись строительные работы;
• разрешение на строительство, если оно выдавалось на проект, но объект был возведен с нарушениями (например, может потребоваться для согласования проекта реконструкции);
• положительное заключение о соответствии нормам безопасности;
• технический план (нужен для обоснования соответствия по нормам безопасности, для описания характеристик здания и кадастрового учета);
• ГПЗУ (нужен для согласования реконструкции, судебных процедур);
• Правоподтверждающие документы на участок;
• иные документы, исходя из обстоятельств.

Эксперты ООО «Смарт Вэй» определят перечень документов после заключения договора, предварительного анализа вашей ситуации. Оптимальным вариантом является заказ услуг «под ключ» с выдачей доверенности на наших специалистов.

Согласование перепланировки или реконструкции, чтобы избежать сноса самовольной постройки

Чтобы устранить нарушения и избежать сноса, могут потребоваться дополнительные строительные работы. Чаще всего это будет реконструкция, которая позволит изменить основные параметры здания. Несколько примеров:

• в ходе реконструкции можно разобрать пристройку, если она нарушает ограничения и допустимые параметры по ГПЗУ;
• согласование проекта реконструкции здания может предусматривать разбор нового этажа, если высота и этажность нарушает требования градостроительной документации;
• проект может предусматривать возведение новых несущих конструкций, чтобы обеспечить соответствие по строительной безопасности.

Проект реконструкции может включать решения по перепланировке, т.е. по изменению конфигурации помещений, составу и местам размещения инженерных коммуникаций.

Процесс оформления проектной документации для согласования реконструкции в Москве включает следующие этапы:

• заключение договора с проектной организацией, состоящей в СРО;
• получение документов от заказчика, исходных данных на самострой;
• выездное обследование объекта (изучается фактическое состояние объекта, конструкций и инженерных систем);
• выбор вариантов проектных решений для узаконивания самостроя;
• подготовка разделов проектной документации по Постановлению № 87;
• согласование проектной документации на реконструкцию путем прохождения экспертизы, запроса разрешения через Мосгосстройнадзор.

На основании разрешения можно приступать к строительным работам. После их завершения подается заявление в Мосгосстройнадзор о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию. На основании этого документа можно заказывать технический план, проходить учет и регистрацию в Росреестре.

Разъяснения эксперта. Для оформления заключения о соответствии нормам безопасности также изучаются документы на построенное здание, проводится цикл обследований на месте. Если собственник согласен с решением о сносе, на эти строительные работы также нужно заказать проектную документацию. Она оформляется по нормам Постановления № 87.

Наши услуги

Если вы столкнулись с требованием или предписанием по самовольным постройкам, обращайтесь к специалистам ООО «Смарт Вэй». Наши услуги:

• оформление проектной документации для согласования реконструкции нежилого здания, других строительных работ;
• подготовка заключений и иной документации для узаконивания самостроя в административном или судебном порядке;
• оформление проекта на снос здания;
• подготовка технических планов для кадастрового учета и регистрации в Росреестре;
• помощь в обжаловании через суд сноса самовольной постройки, признании права собственности.

Подробнее об услугах можно узнать на бесплатной консультации. Примерные цены смотрите ниже. Также предлагаем ознакомиться с другими материалами по теме узаконивания самостроя.

Кейсы ООО “Смарт Вэй”

Кейс 1. В 2021 году проектировщики ООО “Смарт Вэй” оформлили и помогли согласовать проектную документацию на реконструкцию здания магазин в Московской области. Ранее этот объект был признан самовольной постройкой, так как разрешение на строительство не оформлялось. Подробнее о кейсе смотрите по ссылке.

Кейс 2. В 2022 году проектировщики и инженеры ООО “Смарт Вэй” разработали проектную документацию на реконструкцию самовольно построенного торгового центра. Проект предусматривал изменение исходных параметров здания, успешно прошел согласования. Подробнее о кейсе смотрите на нашем сайте по ссылке.

Заключение

• Самовольная постройка – это объект, построенный без разрешения, либо с нарушением норм строительно-градостроительной безопасности. Самострой не поставить на учет с регистрацией прав без узаконивания.
• Вопросы, связанные с выявлением, узакониванием и сносом самовольных построек в Москве, входят в компетенцию Окружных и Городской комиссий, Мосгосстройнадзора.
• Через суды или в административном порядке можно оспорить решения и предписания на самострой, добиться признания права собственности. Для этого может потребоваться подача исков и жалоб, согласование проекта на реконструкцию, оформление заключения о соответствии нормам безопасности.

ООО «Смарт Вэй» окажет услуги по проектированию, разработке документов для кадастрового учета, узаконивания самостроя или сноса объекта.

Список использованной литературы

• Федеральный закон № 384-ФЗ (скачать);
• СП 118.13330.2012 Общественные здания и сооружения (скачать);
• СП 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные (скачать);
• СП 59.13330.2016 Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 508-ПП (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 432-ПП (скачать);
• Приказ Росреестра № П/0082 (скачать).