Решение о согласовании проекта изменения внешнего архитектурного решения нежилых зданий

Внешнее архитектурное решение зданий – это, простыми словами, фасад. Его облик определяется многими составляющими, и вполне может быть изменен в ходе эксплуатации объекта. Но для этого нужно соблюдать правила, установленные нормативными актами региона. В Москве для указанных целей мы следуем Постановлению № 94-ПП. Оно распространяется не на все здания, а только расположенные на определенных улицах. Решение о согласовании проекта на изменение внешнего архитектурного решения выдает Москомархитектура. В статье я расскажу, как пройти все обязательные проверки и согласовать фасадные работы.

Что это за документ и кто его выдает

Прежде всего стоит определиться с понятиями. О содержании Постановления № 94-ПП, описывающего регламент согласования фасадов, поговорим чуть позже. А вот три важных определения, которые относятся к этой сфере:

• внешнее архитектурное решение зданий – это визуальный облик фасада, который складывается за счет архитектурных, планировочных, декоративных и иных элементов;
• решение о согласовании проекта на изменение внешнего архитектурного решения – это документ, на основании которых собственник здания может начать и выполнить строительные работы на фасадах;
• заключение о выполненных работах – это документ, который подтверждает соответствие нового облика фасадов проекту, нормативным актам.

Первоначальные внешние архитектурные решения будут описаны в проект строительства. Еще на этапе проектирования и изысканий нужно получить свидетельство на архитектурно-градостроительное решение (АГР). А вот уже в ходе эксплуатации вид фасадом можно менять разными способами. Что касается цвета наружных стен (колористика), то его изменение необходимо согласовывать по Постановлению № 114-ПП. Если же меняется само архитектурное решение фасадов, то для производства работ нужно сначала заказать проект и техническое заключение, получить разрешительный документ через Москомархитектуру. Впрочем, все зависит от месторасположения здания.

Без положительного решения МКА лучше не приступать к работам. После их завершения необходимо будет обратиться за заключением. А согласно Постановлению № 94-ПП, шансов на получение этого документа, если ранее не было выдано разрешения по проекту. Еще есть шанс узаконивать такие работы через суд, но это возможно далеко не всегда.

На каких здания вообще запрещено изменение внешнего архитектурного решения?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Полного запрета на такие работы нет. С точки зрения согласования сложнее всего получить разрешение на изменение фасадов для зданий, отнесенных к объектам культурного наследия. В общих случаях отказное решение моно получить из-за аварийного состояния объекта. Еще МКА даже не рассматривает документы, если здание признано самостроем и включено в специальный реестр.

Случаи, когда нужно получать решение о согласовании проекта на изменение внешнего архитектурного решения

Согласно Постановлению № 94-ПП решение не выдается, если вы обращаетесь за заключением на выполненные работы. Но это экстраординарная ситуация и такого лучше избегать. Планируя изменение фасадов, вы можете сделать их без разрешения Москомархитектуры:

• если комплекс работ в здании будет являться реконструкцией (нормы 94-ПП изначально не распространяются на нее);
• если ваши работы не поименованы в Постановлении № 94-ПП (обычно речь о незначительны изменениях, которые никак не скажутся на архитектуре и общем облике фасада);
• если здание расположено на улицах и магистралях, не перечисленных в нормативном акте.

На данный момент действует первоначальная редакция Постановления № 94-ПП от 2022 года. Но в будущем ситуация вполне может измениться, ведь в нормативные акты периодически вносят поправки.  Наши специалисты проверят все обязательные требования на момент проектирования и производства работ.

Список полезных документов

Как оформить проект на изменение внешнего архитектурного решения, чтобы он прошел согласование

Оформление и выдача решения на проект – это государственная услуга. Соответственно, в Постановлении № 94-ПП мы можем найти:

• общий регламент оказания услуги, ее сроки;
• требования к составу документов от заявителя;
• способы обращения за решением;
• основания для приостановки и отказа в рассмотрении документов.

Сразу скажем, что услуга по выдаче решения и заключения в МКА является бесплатной для заявителя. Запрос с приложенными документами мы подаем электронно, через сервис на портале mos.ru. Проверка будет проводиться не только по проекту, но и по техническому заключению. Общие разъяснения от Москомархитектуры можно посмотреть по ссылке.

Получить проект для изменения фасадных решений вы можете в компании «Смарт Вэй». Чтобы подготовить документы, мы учитываем следующее:

где находится здание и распространяется ли на него Постановление № 94-ПП;

• какие решения по изменению фасадов выбрал собственник и соответствуют ли они нормативным актам;
• какие дополнительные работы на объекте будут выполнены вместе с изменением фасадных решений (обычно это сопровождается перепланировкой).

Также важно оценить текущее состояние фасадов и его элементов. Для этого наши инженеры и техники выезжают на место, проводят обследования и обмеры. Также обязательно делаем фотофиксацию наружных стен и их отдельных частей, фрагментов. В проекте мы должны показать, как изменится внешний облик после завершения строительных работ.

Решения по изменению фасадов подбираем с учетом норм Постановления № 94-ПП. Помимо прочего, там разрешены работы:

• с оконными и дверными проемами;
• с входным группами;
• с малыми архитектурными формами;
• с витринами, панорамным остеклением.

Хотя эти работы разрешены, важно обеспечить их соответствие общей архитектуре, композиционному ритму фасада, ряду других требований. Специальные предписания есть по площади входных групп, по максимально допустимому выступу витрин и т.д.

Если говорить о содержании проекта, то там мы укажем данные по следующим направлениям:

• исходное состояние объекта, конструкций и элементов наружных стен (с фотофиксацией);
• подтверждение, что работы не подпадают под реконструкцию;
• описание строительных работ и изменений фасадных решений;
• мероприятия по обеспечению безопасности;
• указания к производству работ;
• описание мер для обеспечения доступности маломобильных групп населения (по мере необходимости, если работы связаны с устройством входа или входной группы);
• графические материалы, раскрывающие особенности работ и предстоящих изменений.

Важным условием для получения разрешения в Москомархитектуре является визуализация. Она представляет собой файл с цифровыми графическими материалами. Без визуализации документы не примут к рассмотрению.

В среднем, срок подготовки проекта в компании «Смарт Вэй» составляет от 5 дней. Точнее можно будет сказать после предварительного изучения ситуации, документов и сведений от заказчика. Готовый документ мы выдаем в электронной форме.

Нужно ли получать решение на проект фасадов, если нам предстоит перевод жилого помещения в нежилое?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». В данном случае вам не обойтись без устройства нового входа с улицы (или входной группы). Это обязательное требования для нежилых помещений в МКД. Так как вход изменит визуальный облик фасада, такие работы нужно согласовать. Но обращаться необходимо не напрямую в МКА, а в Москомархитектуру. Это ведомство направит запрос на выдачу решения по проекту в части изменения фасадов.

Какие еще документы нужно предоставить в Москомархитектуру

Стоит сказать, что по Постановлению № 94-ПП мы должны включить в содержание проекта:

• чертежи фасадных элементов и фотофиксацию существующего положения;
• планы помещений до и после окончания работ;
• план демонтажно-монтажных работ;
• схему, которая покажет размещение здания в городской застройки (на основе картографических материалов);
• схему генплана;
• ведомости по строительным и отделочным материалам, маркам цветов.

Далее, кроме проекта, мы должны разработать и представить техническое заключение (ТЗК). Это еще один из обязательных документов для МКА. Компания «Смарт Вэй» имеет допуск (членство в СРО) для оформления не только проекта, но и техзаключения. Требования к содержанию и составу материалов этого документа мы тоже найдем в 94-ПП. Главный вывод в ТЗК будет свидетельствовать о безопасности и допустимости работ.

Также, согласно п. 2.5.1 нормативного акта, для получения решения в Москомархитектуре мы должны предоставить:

• запрос (формируется электронно);
• документы о заявителе, его представителе;
• выписка из ЕГРН.

В рамках межведомственного взаимодействия МКА запросит и получит документы технического учета (инвентаризации). В целом, мы и сами работаем с ними в ходе проектирования.

Дополнительный запрос направят в Департамент культурного наследия. Если ваше здание есть в соответствующем перечне, то ведомство выдаст свое разрешение или откажет в производстве работ. Если же ответа не последует, то проект по этим решениям будет считаться согласованным.

Дополнительных документов МКА требовать не может. Поэтому крайне важно сразу правильно оформить проект и ТЗК, максимально подробно раскрыть все особенности работ по изменению внешнего архитектурного решения. Если возникают замечания, мы устраним их в ходе взаимодействия с чиновниками МКА.

Регламент выдачи решения об изменении фасадов

Теперь поговорим непосредственно о регламенте согласования, после которого вы получите решение от МКА. Заявителем может быть не только сам собственник объекта, но и его представитель по доверенности. Такие услуги предлагает и компания «Смарт Вэй». На основании доверенности наши специалисты представят ваши интересы во всех уполномоченных структурах, получат готовый результат.

Процедура проверок в Москомархитектуре по 94-ПП включает следующие этапы:

• подача и регистрация запроса в системе (с этого момента начинают течь сроки на проверку);
• подача запросов в другие ведомства (по мере необходимости);
• проверка проекта и других документов от заявителя;
• вынесение решения о возможности изменения фасадов или о приостановке, отказе.

Процедура не предусматривает выезд сотрудников МКА на место для натурного обследования. Решение принимается исключительно на основании документов.

Сроки проверки в Москомархитектуре составляют до 20 дней. Если направляется запрос в Департамент культурного наследия, то процедура длится до 30 дней. Уведомление и само принятое решение направят в личный кабинет mos.ru. Соответствующие сведения будут внесены и в реестр МКА.

Срок действия решения (при положительном исходе проверок) составит до 1 года. Если завершение работ по проекту невозможно в установленный период времени, важно вовремя подать запрос на продление. Если срок разрешения истек и не продлен, то вам откажут в выдаче заключения. На это всегда нужно обращать внимание, чтобы не столкнуться с лишними проблемами.

Заключение на выполненные работы

На основании решения МКА вы выполняете все работы по проекту. Для этого нужно заключить договор с подрядной организацией, включенной в реестр СРО. После окончания работ составляете акт с подрядчиком. Далее нужно подтвердить, что решение Москомархитектуры выполнено. Для этого действуем так (подробнее рассказано по ссылке):

• подаем запрос в МКА на выдачу заключения о выполненных работах;
• ведомство проводит проверку, которая включает и натурное обследование (собственника уведомят о дате и времени, а общий срок этого этапа составляет 7 дней);
• если завершенные работ соответствуют проекту, оформляется положительное заключение;
• документ будет направлен в личный кабинет mos.ru.

В принципе, на этом процесс согласования через МКА считается завершенным. Но если в результате работ изменилась планировка помещения/здания, то нужно еще заняться обновлением данных в ЕГРН. Для этого кадастровый инженер ООО «Смарт Вэй» проведет обмеры и подготовит технический план. Этот документ подаем в МФЦ, откуда его направят регистратору Росреестра. И когда вам выдадут выписку из ЕГРН с обновленными сведениями, весь процесс согласования будет считаться завершенным.

Что касается наших кейсов по изменению фасадов, то вы можете найти их по ссылке. Примерную стоимость некоторых работ компании «Смарт Вэй» указали в таблице ниже.

Подведем итоги

• Решение о согласовании проекта изменения внешнего архитектурного решения выдает Москомархитектура. За документом нужно обращаться, если работы подпадают под Постановление № 94-ПП.
• Проект и техническое заключение для обращения в МКА вы можете получить в компании «Смарт Вэй». Требования к содержанию и составу материалов указанных документов определены в Постановлении № 94-ПП.
• Срок проверки документов и выдачи решения по 94-ПП составляет до 20 или 30 дней. После выполнения работ обращаемся в МКА за заключением.