Решение о разделе земельного участка: образец и реквизиты

Решение о разделе земельного участка — документ, которым собственник фиксирует волю образовать из одного участка два или несколько новых. Обязательного бланка у этого документа нет: он составляется в свободной форме, но должен однозначно определять исходный участок, каждый образуемый участок и правообладателя, к которому эти участки переходят. Если собственников несколько, вместо решения оформляется соглашение о разделе, подписанное всеми. Разберем структуру документа по блокам, перечень согласий, без которых раздел не зарегистрируют, и ошибки в реквизитах, из-за которых приходит приостановка. Сроки регистрации, размеры госпошлин на 2026 год, чек-лист проверки и ответы на частые вопросы — во второй половине статьи.

Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.

Когда достаточно решения собственника, а когда нужен другой документ

Решение подписывает один правообладатель. Как только правообладателей становится двое, документ меняет и название, и юридическую природу: это уже соглашение о разделе, и подписывают его все участники долевой собственности. Регистратор смотрит на состав правообладателей в ЕГРН, а не на название файла, поэтому решение, подписанное одним из двух сособственников, не примут.

При разделе исходный участок прекращает существование, а у собственника возникает право собственности на все образуемые участки (ст. 11.4 Земельного кодекса). Исключения перечислены в той же статье: исходный участок сохраняется в измененных границах, если он находится в государственной или муниципальной собственности, если раздел выполняется для целей 214-ФЗ о долевом строительстве, а также при изъятии для государственных или муниципальных нужд.

Ниже — соответствие ситуации и документа-основания, который прикладывается к заявлению вместе с межевым планом.

Из таблицы следует практический вывод для секретаря, который готовит комплект: сначала запрашивается свежая выписка ЕГРН, и только после нее выбирается форма документа. Выписка показывает и количество правообладателей, и наличие аренды, ипотеки, сервитутов — то есть сразу закрывает вопрос о том, чьи согласия придется собирать.

Что должно быть в тексте решения о разделе

Документ состоит из четырех смысловых блоков: кто решает, чем владеет, что образует, к кому это переходит. Каждый блок проверяется регистратором на совпадение со сведениями ЕГРН и с межевым планом, поэтому реквизиты переписываются оттуда дословно, а не по памяти и не из старого свидетельства.

1. Шапка и данные заявителя. Наименование документа («Решение собственника о разделе земельного участка»), место и дата составления. Для гражданина — фамилия, имя, отчество, дата рождения, паспортные данные, СНИЛС, адрес регистрации. Для организации — полное наименование, ОГРН, ИНН, адрес, должность и Ф. И. О. подписанта, документ, подтверждающий его полномочия.
2. Описание исходного участка. Кадастровый номер, адрес или описание местоположения, площадь по ЕГРН, категория земель, вид разрешенного использования, реквизиты записи о государственной регистрации права (номер и дата) и правоустанавливающего документа.
3. Существо решения. Формулировка о разделе исходного участка с прекращением его существования и об образовании из него конкретного количества участков. По каждому образуемому участку указываются обозначение из межевого плана (:ЗУ1, :ЗУ2 и далее), площадь, категория земель и вид разрешенного использования.
4. Судьба прав и подпись. Указание, что право собственности на все образуемые участки возникает у того же собственника, а при соглашении — какой участок кому переходит. Подпись, расшифровка, для организации — должность и печать, если она используется.

Отдельная строка про межевой план в тексте не обязательна, но полезна: она связывает обозначения :ЗУ1 и :ЗУ2 с конкретным документом и кадастровым инженером. Если обозначения в решении и в межевом плане не совпадают, регистратор не сможет сопоставить документы между собой.

Константин М, кадастровый инженер: «Само решение пишется в свободной, по большей части, форме. Росреестр не требует какого-то конкретного бланка. Главное — показать, чем собственник владеет исходно и на что он хочет разделить. Главное — показать именно сам факт, волеизъявление: хочу так, как собственник, разделить объект на несколько.»

Сверьте сведения ЕГРН об участке перед тем, как вписывать их в решение

Важный нюанс из практики: перед подготовкой основного пакета мы отправляем собственнику схему будущего раздела и просим вернуть ее с подписью и печатью. Схема показывает границы каждого образуемого объекта и его площадь. Без этого шага возникает ситуация, когда документы готовы, а заказчик говорит, что имел в виду другой вариант деления, и переделывать приходится весь комплект: план, приложения, решение.

Что проверить до того, как готовить решение

Раздел упирается не в текст документа, а в требования к образуемым участкам. Они перечислены в ст. 11.9 Земельного кодекса, и нарушение любого из них дает отказ независимо от того, насколько аккуратно составлено решение.

• Предельные размеры. Минимальная и максимальная площадь для участков, на которые распространяются градостроительные регламенты, установлена правилами землепользования и застройки. Если после деления хотя бы один участок оказывается меньше минимума, раздел невозможен.
• Границы муниципальных образований и населенных пунктов. Образуемые участки не должны их пересекать.
• Использование объектов на участке. Не допускается образование участков, если это делает невозможным разрешенное использование расположенных на них зданий и сооружений. Здание должно оказаться в границах одного участка, а не разрезаться новой границей.
• Обременения. Раздел не допускается, если сохраняемые обременения не позволят использовать образуемые участки по разрешенному использованию.
• Конфигурация. Вклинивание, вкрапливание, изломанность границ, чересполосица и невозможность размещения объектов недвижимости не допускаются.
• Территориальные зоны и лесничества. Границы образуемого участка не должны их пересекать.

К этому добавляется доступ. У каждого образуемого участка должен быть проезд или проход с земель общего пользования. Если внутренний участок оказывается отрезанным от улицы, доступ обеспечивается сервитутом, и соглашение о сервитуте готовится параллельно с межевым планом, а не после регистрации.

Образцы решения и сопутствующих форм для раздела

Начинать удобнее с образца решения собственника: остальные формы подключаются по мере того, как выясняется состав правообладателей и обременений.

Согласия и полномочия: без чего решение не сработает

Образование участков допускается при наличии письменного согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов и залогодержателей исходного участка (п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ). Согласие оформляется отдельным документом на бланке организации, которая его выдает, и прикладывается к заявлению. Банк-залогодержатель обычно выдает такое согласие через кредитного менеджера, и срок рассмотрения внутри банка занимает больше времени, чем подготовка самого межевого плана, поэтому запрос отправляется первым.

Второй блок — полномочия подписанта. Для организации проверяется, вправе ли директор подписывать распорядительные документы по недвижимости без одобрения участников или совета директоров: ограничение может стоять прямо в уставе. Для гражданина, состоящего в браке, проверяется режим собственности на участок: приобретенный в браке участок относится к совместной собственности, и нотариальное согласие супруга запрашивается заранее.

В практике Смарт Вэй мы ведем разделы зданий и помещений, и на них видно то же самое распределение времени: техническая часть готовится за дни, а сбор согласий и корпоративных одобрений растягивается на недели. Земельные работы — межевание, измерение участков, раздел и объединение земельных участков — мы не выполняем и клиентам по ним не помогаем, кроме снижения кадастровой стоимости земли.

Константин М, начальник технического отдела: «Сам вариант раздела первично должен быть подан заказчиком, собственником объекта: как он видит раздел. Дальше мы его направим, как можно делить, а как нельзя. Иногда человек представляет раздел не в формате действующего законодательства, и такой раздел провести будет невозможно чисто документально.»

Как подать документы на раздел участка

Кадастровый учет и регистрация прав на все образуемые участки выполняются одновременно, одним заявлением. Для организаций порядок подачи изменился: с 1 марта 2025 года юридические лица подают заявления и документы в Росреестр только в электронной форме, а представитель действует по машиночитаемой доверенности. Бумажная подача через МФЦ для них закрыта.

Как оформить и подать раздел земельного участка: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Закажите выписку ЕГРН на исходный участок. Из нее берутся кадастровый номер, площадь, категория, вид разрешенного использования, состав правообладателей и перечень обременений.
2. Шаг 2. Проверьте предельные размеры по правилам землепользования и застройки и доступ к каждому будущему участку. Если хотя бы один участок не проходит по минимальной площади, вариант деления меняется на этом шаге, а не после отказа.
3. Шаг 3. Соберите письменные согласия арендатора, залогодержателя, супруга и корпоративные одобрения, если они нужны по составу правообладателей и по уставу.
4. Шаг 4. Закажите у кадастрового инженера межевой план на образование участков. Форма и состав сведений межевого плана утверждены приказом Росреестра от 14.12.2021 № П/0592, применяется действующая редакция.
5. Шаг 5. Подготовьте решение или соглашение о разделе так, чтобы обозначения :ЗУ1, :ЗУ2 и площади совпадали с межевым планом посимвольно.
6. Шаг 6. Подайте заявление о кадастровом учете и регистрации прав: организация — в электронном виде, гражданин — в электронном виде или через МФЦ. Оплатите госпошлину за каждый образуемый участок от имени собственника.
7. Шаг 7. Получите выписки ЕГРН на образованные участки и проверьте статус исходного участка: после раздела он переходит в архив, а его кадастровый номер получает статус погашенного.

Сроки и платежи по процедуре собраны в таблице. Размеры пошлины приведены за каждый образуемый участок, а не за пакет целиком.

Пошлины по п. 22 применяются, пока кадастровая стоимость участка не превышает установленный порог: 20 млн руб. для физического лица и 22 млн руб. для организации. Выше порога пошлина считается в процентах от кадастровой стоимости, и для крупных площадок это меняет бюджет процедуры сильнее, чем стоимость самих кадастровых работ.

Ошибки в решении, которые дают приостановку

Регистратор сверяет три источника: сведения ЕГРН, межевой план и решение. Расхождение в любом реквизите между ними становится пунктом приостановки.

• Площадь из старого документа. В решение переписывают площадь из свидетельства или из договора купли-продажи, а в ЕГРН она уточнена после межевания. Цифры не сходятся, комплект уходит на доработку.
• Обозначения не совпадают с межевым планом. В плане :ЗУ1 и :ЗУ2, в решении — «участок № 1» и «участок № 2». Формально сопоставить объекты нечем.
• Не указаны категория земель и вид разрешенного использования образуемых участков. Эти характеристики вносятся в ЕГРН, и их источник — документ-основание.
• Подписал не тот, кто вправе. Решение подписал один из двух сособственников, либо директор при уставном ограничении, либо представитель по доверенности, в которой нет полномочия на распоряжение недвижимостью.
• Нет согласия арендатора или залогодержателя. Обременение видно в выписке, поэтому такой пункт приостановки предсказуем еще до подачи.
• Приложены фотографии вместо скан-образов. Требования к формату приложений к плану нарушены, и содержание документа при этом значения не имеет.

Константин М, судебный эксперт: «Часто клиент говорит: у нас нет сканера в офисе или нет времени, мы сейчас хорошие фотографии сделаем. Мы просто потом впоследствии получим приостановку, в которой будет написано, что скан-образы не предоставлены. Потратим время, пустая подача, результата не будет.»

Во что обходится ошибка в реквизитах

Переделка решения занимает час работы секретаря. Стоит она другого: подача блокируется на срок рассмотрения, затем добавляется цикл устранения замечаний внутри трехмесячного срока, а при повторной подаче пошлина уплачивается заново, поскольку при отказе возвращается половина. Для организации, у которой участок не льготной категории, это 44 000 руб. за каждый образуемый участок. Если раздел делается под сделку, к прямым расходам добавляется сдвиг даты подписания договора: покупатель ждет выписку на конкретный кадастровый номер, которого до регистрации не существует.

Кейс из практики: нежилое помещение 42,2 м2 в отдельно стоящем нежилом здании нужно было разделить на два кадастровых номера под продажу одной из комнат. В выписке ЕГРН не было графической части, поэтому исходные планы брали из технического паспорта БТИ, а вход в одну из комнат вел через помещение чужого собственника. Мы подготовили проект, заложили этот проем и организовали отдельный выход, после чего кадастровый учет прошел и собственник получил две выписки с новыми кадастровыми номерами.

Региональная специфика: по объектам в Москве мы закладываем в график дополнительное время на цикл приостановок и на переписку с регистратором, вплоть до обращения в суд по необоснованным требованиям. В Санкт-Петербурге при выдаче документов после раздела дополнительно выдают уведомление по исходному объекту о том, что он переведен в архив.

Когда раздел не нужен или невозможен

Часть задач, ради которых собственники затевают деление, решается без образования новых участков.

• Нужно передать часть участка в аренду. Часть земельного участка ставится на учет как часть объекта, договор аренды регистрируется без раздела и без появления новых кадастровых номеров.
• Нужен проход или проезд для соседа или сетевой организации. Задача закрывается сервитутом, а не разделом.
• Участок меньше двух минимальных размеров по ПЗЗ. Разделить его нельзя ни при какой формулировке решения: один из образуемых участков не пройдет по площади.
• На участке стоит здание, которое попадает на новую границу. Пока здание не разделено или не снесено, деление участка под ним приведет к невозможности его разрешенного использования.
• Собственники в споре. Соглашение подписать не удается, и единственный работающий вариант — раздел через суд.

Компания Смарт Вэй земельные работы не берет принципиально: межевание, уточнение координат участка, изменение вида разрешенного использования, раздел и объединение участков остаются за профильными кадастровыми инженерами по земле. По земельным участкам мы работаем только с кадастровой стоимостью — готовим отчет об оценке и сопровождаем оспаривание в суде.

Стоимость раздела объектов недвижимости и сопутствующих работ

Итоговая цена складывается из состава работ: нужен ли проект перепланировки, требуется ли техническое заключение, входит ли в договор сопровождение регистрации. Цены ниже приведены по разделу зданий и помещений; кадастровые работы по земельным участкам мы не выполняем.

Разброс внутри каждой позиции определяется площадью объекта, наличием актуальных поэтажных планов и тем, менялась ли планировка без согласования. Полный перечень позиций и условия по срокам приведены на странице согласования раздела зданий и помещений.

Как проходят такие проекты у заказчиков с торговыми и офисными объектами, видно по отзывам о работе Смарт Вэй: там есть и сроки, и состав выполненных работ по конкретным объектам. Прайс-лист одним PDF — скачайте и сверьтесь по каждой услуге.

Выводы

Решение о разделе — короткий документ с жесткой привязкой к двум другим: к выписке ЕГРН и к межевому плану. Форма свободная, но реквизиты исходного участка, обозначения образуемых участков, их площади, категория и вид разрешенного использования переносятся дословно. Порядок подготовки один и тот же: выписка, проверка предельных размеров и доступа, сбор согласий арендатора и залогодержателя, межевой план, решение, подача с одновременным учетом и регистрацией. Организации подают документы только электронно и по машиночитаемой доверенности.

Смарт Вэй ведет разделы зданий и помещений: проект, техническое заключение, технический план и сопровождение регистрации до получения выписок, а по земле работает с кадастровой стоимостью. Если задача касается раздела объекта капитального строительства или оценки участка, ее можно описать через форму заявки.

Частые вопросы