Реконструкция культурного наследия

Реконструкция является самым масштабным видом работ, за исключением, конечно, строительства нового здания. ГрК РФ относит к ней замену или восстановления несущих конструкций, а также изменение исходных параметров объекта. Реконструкция и так очень сложна в плане согласований. Но если эти работы предстоят на объекте культурного наследия, все будет сложнее просто в разы. Менять какие-либо характеристики здания вам вряд ли позволят. Поэтому чаще всего реконструкция культурного наследия проводится с целью восстановления и сохранения объекта, основных конструкций. Все подробности в статье от эксперта компании «Смарт Вэй».

Возможна ли реконструкция на объекте культурного наследия

Все основные правила для проведения и согласования реконструкции мы найдем в Градостроительном кодексе РФ. Этот нормативный акт применяется и в случае, если предстоит реконструировать объект культурного наследия. В частности, там описан порядок инженерных изысканий, проектирования, экспертных исследований и получения разрешения. Но кроме ГрК РФ необходимо соблюдать и специальные требования, установленные для охраны культурного наследия. Тут уже важны нормы Федерального закона № 73-ФЗ, положения регионального законодательства.

Если взять обычное здание, то его реконструкция может заключаться в строительных работах:

• по восстановлению или замене несущих конструкций (перекрытия, стены, кровля, фундамент и т.д.);
• по изменению исходных параметров, в том числе с возведением пристроек и надстроек, демонтажом части здания (может измениться объем, общая площадь, высота и т.д.);
• по восстановлению/замене конструкций и изменению исходных параметров.

В плане согласований реконструкция очень сложна. Она включает инженерные изыскания (по объему сравнимым со строительством), экспертизу проекта и получение разрешения в надзорном органе.

Каждый объект культурного наследия находится под охраной. Поэтому его изменение не допускается, если только это не согласовано с уполномоченным органом. В плане изменений обычно важен предмет охраны, т.е. именно то, что представляет ценность с точки зрения истории, архитектуры, искусства и т.д. Скорее всего, при реконструкции собственнику не разрешат кардинально изменить исходные параметры. Это повлияет на внешний облик здания, даже если соблюсти требования к безопасности и надежности конструкций.

Как правило, реконструкцию культурного наследия проводят в рамках работ по его сохранению. Очевидно, что весьма старые конструкции постепенно ветшают и изнашиваются, даже при соблюдении максимальных мер защиты. Поэтому периодически проводят обследования, выявляют потенциальные угрозы и возникшие повреждения. Далее принимают решение, что и когда нужно заменить (всю несущую конструкцию или ее часть), можно ли ограничиться восстановительными работами. Все это обязательно согласовывают надзорные органы – Департамент культурного наследия (Москва) и КГИОП (СПб).

У нас вы можете проконсультироваться о возможности реконструкции в культурном наследии. Отмечу, что многие собственники не разбираются в разграничении разных видах работ. Это зачастую приводит к проблемам, когда клиент хочет то, что невозможно согласовать в принципе. Совету уточнить, как действовать в вашей ситуации. Для этого звоните экспертам компании «Смарт Вэй» по телефонам 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), либо пишите на электронную почту info@smway.ru.

Что говорит закон

В ГрК РФ нет специальных норм о согласовании реконструкции в культурном наследии. В профильном Законе № 73-ФЗ видим следующее:

• реконструкция напрямую не включена в состав работ, разрешенных на охраняемых объектах;
• так как все объекты культурного наследия подлежат охране, их содержание требует периодического восстановления и замены конструкций, а это уже может относиться к реконструкции;
• независимо от последствий и характера реконструкции, она должна включать работы по сохранению объекта;
• учитывая изложенное, собственнику придется соблюдать не только общие правила по ГрК РФ, но и проходить историко-культурную экспертизу, получать заключение ДКН или КГИОП.

Все это создает дополнительные сложности и резко увеличивает расходы собственника. Та же историко-культурная экспертиза при реконструкции может обойтись в сотни тысяч рублей. И при все при этом нельзя гарантировать, что вы получите положительное заключение на проект.

Отмечу, что собственник (объекта в целом, а не отдельных помещений) несет обязанности по содержанию здания. Поэтому он не может уклониться от ремонта или реконструкции, если этого требует состояние конструкций. Если такой объект приносит не прибыль, а только постоянные расходы, имеет смысл подумать о его продаже. Если же охраняемое здание находится в собственности государства или региона, то все затраты на реконструкцию оплатят из бюджета.

Намного чаще встречаются ситуации, когда строительные работы требуются собственнику помещения в охраняемом здании. Тут тоже не слишком просто согласовать условную перепланировку, но все же требований будет относительно меньше. У нас есть опыт получения разрешений на данные работы, и мы готовы предложить услуги вам. Звоните, чтобы узнать подробнее о предложениях компании «Смарт Вэй».

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Особенности согласования и проведения реконструкции культурного наследия

Под понятие реконструкция могут подпадать не только работы по восстановлению или замене несущих конструкций. Сюда вполне может входить капитальный ремонт по всему объему здания или в отдельных частях (помещениях), реставрация и многое другое. Скорее всего, если требуется заменить часть перекрытия или стены, нужно запланировать работы по восстановлению снятых или поврежденных покрытий. А что, если они включены в предмет охраны (те же изразцы, лепнина, уникальный паркет и т.д.)? Тогда в проекте нужно подробно описать решения, которые помогут защитить и сохранить элементы планировки и интерьера, которые нельзя трогать.

Если говорить о согласовании реконструкции культурного наследия в целом, то она будет включать такие действия:

• выбор проектной организации, у которой есть лицензия (у компании «Смарт Вэй» она есть);
• проведение изысканий на объекте, его конструкциях и инженерных системах, прилегающей территории (с оформлением заключения и иных материалов);
• разработка проекта на реконструкцию по Постановлению Правительства РФ № 87 с отдельным разделом на работы по сохранению объекта культурного наследия;
• прохождение экспертизы проекта по ГрК РФ;
• прохождение историко-культурной экспертизы на основании Постановления Правительства РФ № 530;
• получение заключения в ДКН или КГИОП о допустимости работ;
• подача документов в орган строительного надзора для получения разрешения на строительство (реконструкцию).

Далее предстоит еще найти подрядную организацию с лицензий Минкульта РФ. Только она сможет выполнить работы по согласованному проекту.

Таким образом, успех в согласованиях напрямую зависит от результатов изысканий (это комплект обследований, расчетов) и работы проектировщиков. Необходимость в восстановлении изношенных и поврежденных конструкций обычно не вызывает вопросов у надзорных органов, если это подтверждается результатами обследований. А вот к составу решений, мер и работ по сохранению объекта могут возникнуть замечания. Поэтому в проекте важно максимально точно обосновать, что никаких негативных последствий для самого объекта и предмета охраны не возникнет.

Можно ли сделать небольшую пристройку к объекту культурного наследия?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Если речь идет о наружной стене здания, выходящей на улицу, то разрешение на реконструкцию с пристройкой точно не дадут. Это изменит облик и архитектуру фасада здания, находящегося под охраной. Теоретически, можно согласовать пристройку со двора, если это разрешит Мосгорнаследие или КГИОП. Но все зависит от предмета охраны и от последствий работ для всего здания в целом. В любом случае, приступать к реконструкции до получения разрешений недопустимо.

Состав обязательных документов

Предлагаю посмотреть, какие требования к составу документов указаны в соответствующем сервисе Департамента культурного наследия Москвы. Вместе с заявлением (запросом) нужно предоставить:

• выписку из ЕГРН на само здание и участок;
• проект реконструкции с разделом на работы по сохранению объекта (в состав приложений входят и материалы инженерных изысканий);
• положительное заключение государственной или негосударственной экспертизы;
• положительное заключение историко-культурной экспертизы;
• задание на проектирование (выдает Мосгорнаследие).

До разработки проекта нужно получить задание в ДКН. Там будут предписания, которые обязаны учесть и соблюсти проектировщики. Если заявитель не приложит задание, его возьмут из базы данных Мосгорнаследия. Также есть еще ряд документов, которые предоставляют на усмотрение заявителя. Если их не будет, ведомство само запросит недостающее.

Чтобы избежать отказов им приостановок по формальным причинам (например, из-за отсутствия какого-либо документа), советую выдать доверенность на представителя компании «Смарт Вэй». Он сам подготовит все необходимое и подаст в уполномоченные органы, получит готовый результат. Еще это позволит снять часть замечаний, если они возникнут, в ходе взаимодействия с чиновниками и экспертами. Звоните, чтобы заказать такие услуги 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб).

Кто выдает разрешение

Согласование реконструкции в культурном наследии идет по двум направлениям. По линии Мосгосстройнадзора (в другие регионах название ведомства отличается) вы:

• подаете документы для выдачи разрешения на строительство (общий порядок);
• направляете уведомление до начала и после завершения работ;
• получаете разрешение на ввод в эксплуатацию.

Надзорный орган будет контролировать ход работ, проверять соблюдение общих строительных правил и норм безопасности.

Что касается специальных процедур, предусмотренных для согласования работ в культурном наследии, то вы:

• получаете задание на проектирование в ДКН (электронный запрос);
• заключаете договор на проведение историко-культурной экспертизы (оплата за счет собственника);
• получаете положительное заключение экспертов и подаете его в ДКН;
• получаете заключение о допустимости работ, связанных с сохранением объекта культурного наследия;
• обращаетесь в ДКН за актом и заключением после завершения реконструкции.

В ходе согласований и контроля за работами Мосгорнаследие и Мосгосстройнадзор будут обмениваться информацией.

Что такое работы по сохранению объекта культурного наследия

При проведении любых работ с задействованием предмета охраны собственник обязан предоставить проект с разделом на меры (решения) по сохранению. Их точный перечень не определен нормативными актами и зависит от состояния объекта. По своей инициативе и по требованию ДКН собственник будет:

• проводить все работы методами, которые не повлекут изменения предмета охраны, внешнего облика объекта;
• использовать специальные меры по защите уникальных и значимых элементов архитектуры, планировки, дизайна интерьера и т.д.;
• привлекать к работам только лицензированного подрядчика, у которого в штате есть специалисты с надлежащей квалификацией и опытом.

Если реконструкция проводится только с целью восстановления конструкций, то состав требований будет одним. А если возможно что-то более серьезное, то Мосгорнаследие выдвинет максимально строгие предписания по обеспечению сохранности объекта.

Экспертизы при согласовании реконструкции

Даже при реконструкции в обычном здании не обойтись без государственной или негосударственной экспертизы (за отдельными исключениями). Если работы предстоят в культурном наследии, то еще проводится и специальное экспертное исследование. Его предметом будет не только сам проект, но и в особенности раздел с мерами по сохранности объекта.

Главные минусы историко-культурной экспертизы – стоимость и продолжительность. Хотя эксперты обязаны соблюдать общие правила и сроки по Постановлению № 530, исследование зачастую затягивается. А если собственник получил отрицательное заключение, то с этим особо ничего не поделать. Как вариант, придется дорабатывать проект и заново обращаться к экспертам (плюс дополнительные расходы, время и т.д.).

Другие виды работ, разрешенные на объектах культурного наследия

Справедливости ради, реконструкция культурного наследия встречается реже, чем другие виды работ. Компания «Смарт Вэй» разрабатывает и помогает согласовать проектную документацию:

• на капитальный ремонт, которые не влечет изменений в характеристиках объекта;
• на текущий (отделочный, косметический) ремонт, что также подлежит согласованиям;
• на перепланировку в помещениях охраняемого объекта;
• на специальные виды работ, предусмотренные Законом № 73-ФЗ (реставрация, консервация и т.д.).

Целью работ может быть приспособление помещений в объекте под современные цели. Такие примеры тоже есть в практике компании «Смарт Вэй».

Подведем итог

• Реконструкция культурного наследия возможна, но обычно проводится для восстановления или замены несущих конструкций.
• Изменить исходные параметры объекта при реконструкции культурного наследия можно только в исключительных ситуациях, и если это не повлияет на предмет охраны.
• Согласование реконструкции идет по общим и специальным правилам, т.е. понадобиться разрешение органа стройнадзора и Мосгорнаследия.

Обращайтесь к нам, чтобы успешно пройти согласования реконструкции в культурном наследии. Контакты компании «Смарт Вэй» 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), адрес электронной почты info@smway.ru.