Регистрация перепланировки нежилых помещений в 2023 году

Что такое перепланировка

Когда ведение бизнеса требует от его владельца перепланировки нежилого помещения в порядке, установленном Законом, он может пойти одним из двух путей: провести регистрацию изменений еще до начала работ или узаконить изменения уже после ремонта. Узаконивание ведет к большим проблемам, ведь придется заплатить штраф. Кроме того, оно допустимо лишь в отношении перепланировки, в процессе которой не нарушены технологии по СНиПам.

Любое отклонение от строительных нормативов будет возвращать состояние дел в исходное состояние и вести к переделке ремонта. Поэтому мы рекомендуем вовремя проводить регистрацию перепланировки нежилого помещения.

Перепланировка нежилых помещений включает любые изменения структуры объекта. Это может быть изменение общей площади, оконных и дверных проемов и функционального направления для повышения качества его эксплуатации.

Сложность согласования перепланировки нежилого помещения в Москве — в том, что порядок согласования относительно слабо отрегулирован Законом. Некоторые нормы прописаны только в Жилищном кодексе и действенны в отношении нежилых объектов недвижимости в многоквартирных домах (МКД).

Обычный ремонт не подразумевает согласования в компетентных органах. Можно клеить обои или укладывать плитку. Если планируется перенести перегородку или добавить дверной проем — это перепланировка, требующая согласования в государственных учреждениях в соответствии с ЖК РФ. Это требование касается и переустройства — перенесения инженерных сетей и технического оборудования.

Понятия переустройства и перепланировки даются в главе 4 ЖК РФ.

Перепланировка представляет собой перестройку основных конструкций здания, а вместе с ним — эксплуатируемого оборудования. Кроме перепланировки, возможно переустройство — понятие данного процесса отражено в статьях 25 – 26 ЖК РФ.

В то же время переустройство проводится с ремонтом, направленным на переустановку и демонтаж инженерного и иного оборудования. Под этим термином подразумевается замена, перенос, монтаж оборудования:

• Размещенных в границах нежилого помещения инженерных
  коммуникаций;
• Элементов системы вентилирования;
• Технико-санитарного оборудования и др.

Мнение эксперта. Если помещение причислено к МКД, предварительно потребуется перевести жилое помещение в нежилой фонд.

Для переустройства нежилого объекта недвижимости в МКД нужно будет разработать проект, а также проработать согласование в Мосжилинспекции (МЖИ). Чтобы зафиксировать изменения в нежилом помещении в нежилом здании (офисный, торговый центр и т.д.) также потребуется проект, однако при условии – без обязательности согласования в МЖИ. Оформлять техпаспорт также не обязательно.

Изменение параметров комнат в порядке перепланировки нежилого помещения не потребует регистрации разрешения на строительство, при этом согласование обязательно. Изменения передаются в ЕГРН, с этим требованием владелец недвижимости обращается в службу Росреестра.

Более детальная информация о перепланировке находится здесь.

Список документов для перепланировки нежилого помещения в жилом доме в Москве и МО

В соответствии с № 508-ПП “Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах” для того, чтобы собственнику нежилого помещения, планирующему перепланировку своей площади, находящейся по соседству МКД, получить разрешение на нее, необходимо собрать нижеследующий пакет документов:

• Заявление;
• Паспортные данные заявителя;
• Если от имени владельца нежилого помещения действует юрист, то тогда на него нужна нотариальная доверенность;
• Оригиналы документов о признании собственности, либо копии, заверенные у
  нотариуса;
• Техпаспорт;
• Проект;
• Техническое заключение о возможности перепланировки, выдаваемое БТИ.

Кроме стандартных документов, также могут понадобиться:

• Для нежилого помещения в МКД — положительное решение собрания владельцев квартир;
• Если помещение — собственность города, — разрешение Департамента имущества;
• Если работы ведутся на фасаде — разрешение от Управления архитектуры и градостроительства и т.д.

Регистрация перепланировки нежилого помещения установлена Постановлениями № 508-ПП, № 432-ПП. Также она описана в других источниках права, а именно — в Жилищном и Градостроительном Кодексах РФ.

СНиП 31-02-2001 содержит разъяснения по техническим вопросам. В актах БТИ устанавливаются все нюансы проектирования.

Регламент обращения в государственные органы на сегодня для получения разрешения на перепланировку нежилой площади:

• Обращение в БТИ за разрешением к проведению ремонта;
• Заказ проекта в проверенной компании;
• Обращение в жилищную инспекцию города за получением разрешения с их стороны;
• После получения всех разрешений и готовности проекта нужно обратиться в БТИ, чтобы зафиксировать изменения;
• Итоги зарегистрировать в Росреестре.

Если запланирован ремонт коммерческих площадей, также необходимо узаконивание перепланировки нежилого помещения. В Москве вопросами нежилой недвижимости занимается, главным образом, БТИ. Проект составляется обязательно, а вот если ремонт касается несущих стен, то нужно будет и техническое заключение, которое выдает аккредитованное проектное бюро.

В процессе разработки проекта специалисты связываются с
Роспотребнадзором и там же согласуют готовый проект. Иногда может потребоваться и заключение от ГУ ЧС, но это нужно уточнять; иногда в Московской области его получать не
нужно. Также перепланировка согласуется в обязательном порядке с управляющей компанией.

Сотрудники соответствующего государственного органа после проведения переустройства нежилого помещения формируют комиссию, в компетенции которой — составление акта согласования.

Акт согласования перепланировки с МЖИ

Правовая база

Распланировка и интерьеры в помещениях очень важны. Ведь привлекательность и функциональность офиса, бара, ресторана, магазина в ТК способствуют его привлекательности для клиентов. Также для складских помещений, ведь квалифицированное расположение товаров помогает вместить большее количество товарных единиц и предоставить надежное хранение.

При этом в Законе нет разрешения владельцу объекта недвижимости самостоятельно принимать решения по планировке объекта. Перепланировка нежилого помещения производится на основании законодательной базы:

• ЖК (статьи Жилищного Кодекса Российской Федерации: №25, №26, №27, №28, №29);
• Градостроительный кодекс;
• Строительная нормативная база (СНиП, СанПиН, ГОСТ, тех. регламенты).

Перепланировка разделяется на:

• Работы над фасадом;
• Проведение внутренних работ в здании.

В случае выполнения работ на фасадах потребуется согласование в Комитете по архитектуре и Комитете по охране культурного наследия. При проведении внутренних работ потребуется подготовить проект и провести его согласование в наделенных полномочиями органах.

В случае, если перепланировка уже произведена, потребуется ее узаконить «пост фактум». Это можно сделать, направив обращение в наделенные полномочиями органы — согласование пройдет без проблем, если ремонтные работы не затронули
несущих конструкций и не представляют опасности для целостности постройки.

Когда ни одна из инстанций не дает согласия на реализацию ремонтных работ, можно попробовать узаконить перепланировку в суде.

Если вы вынесли решение провести через суд узаконивание перепланировки нежилого помещения, тогда вам потребуются документы:

• Заявление о подаче иска;
• План объекта недвижимости по данным БТИ;
• Техническое заключение о проведенной перепланировке;
• Согласование с ТСЖ, УК или ЖЭУ.

СНиПы: влияние строительных норм и правил на перепланировку нежилого помещения в Московской области

Для обеспечения безопасности и комфортности пребывания в комнатах, при этом не нарушая права соседей, требуется руководствоваться в период перепланировки нормативными документами, в числе которых СНиПы — своды строительных норм и правил. При этом нужно учитывать, что непосредственно касающихся перепланировки СНиПов нет, однако существует московское Постановление ППМ № 508, в котором описаны в целом особенности ремонта и строительства, реконструкции, переустройства и изменения первоначальной планировки.

Если при формировании проектной документации выявлены нарушения СНиПов, СанПИНов и иных правил, Жилинспекция (или иная инстанция, выявившая эти нарушения) направит ее на доработку в проектный институт, где она была создана. А это значительно продлевает срок перепланировки.

Мнение эксперта. Из-за существования множества ограничивающих документов, самовольная перепланировка — это рискованное мероприятие как для бюджета, так и для собственного здоровья. Это мнение — правильное, поскольку речь идет об внесении изменений в структурные элементы дома. Любые операции, связанные с перепланировкой, обязательно нуждаются в расчетах индивидуальной степени износа, а также учете особенностей дома.

Вот некоторые положения СНиПов, касающиеся ремонта с внесением изменений в планировку:

• Недопустимо, чтобы туалет и ванная соседей сверху располагались над кухней;
• В туалете и ванной должен быть организован невысокий (15-20 см) порожек или же уровень пола в данных помещениях должен быть настолько же (15-20 см) ниже, чем в коридоре;
• Недопустимо, чтобы «мокрые» зоны располагались над кухней и жилыми помещениями владельцев помещений, находящихся под вашим;
• Не допускается расширение санузла над жилой зоной;
• Не допускается замуровывание стояка, вентиляционного канала и прочих коммуникаций наглухо;
• Кухня и жилые комнаты обязательно должны быть освещены естественным светом, для этого обязательно выполняется требование наличия окон в данных помещениях;
• Нельзя переносить кухню в гостиную или иную жилую комнату, если под ней находится жилплощадь соседей снизу и т.д.

В каких случаях необходимо получение разрешения уполномоченных органов

В процессе перепланировки в МКД могут решаться следующие задачи:

• Уменьшение/увеличение количества помещений;
• Перемещение коммуникаций;
• Внесение иных изменений в исходный план.

Закон не обязывает согласовывать изменения в уполномоченных органах. Это справедливо в случаях, когда ремонтные работы проводятся с целью улучшения привлекательности и функциональности здания (без изменений в несущие опоры).

Классические виды работ по перепланировке нежилого помещения:

• прорубание оконных или дверных проемов;
• увеличение либо уменьшение метража комнаты;
• перенос комнат.

Все отмеченные виды работ требуют обращения в уполномоченные органы.

Мнение эксперта. Закон не допускает перепланировку, если вследствие ее проведения будет ограничен доступ к инженерным коммуникациям.

Незаконная перепланировка нежилого помещения влечет ответственность проводящих самовольный ремонт лиц. Проводивший ремонтно-строительные работы гражданин обязан обратиться Росреестр с заявлением. В заявлении должна быть
отмечена необходимость осмотра и составления нового технического и кадастрового плана помещения. Данные об изменениях в помещениях вносятся в ЕГРН и увидеть их можно в выписке.

Какая ответственность грозит за незаконную перепланировку нежилого помещения в Москве?

Если вовремя не получить разрешение на изменения, то собственник получит штраф и требование восстановить первоначальный облик помещения. Избежать санкций можно, создав проект на перепланировку нежилого помещения и согласовав его в государственных органах.

Что грозит за незаконную планировку?

Ответственность за несогласованную и не утвержденную перепланировку отражена в ст. 7. 21 КоАП РФ. Кроме того, проведенные работы должны выполняться в строгом соответствии со СНиПами и СанПинами, а также Сводами Правил (СП).

Если это первый или цокольный этаж жилого дома, то собственника недвижимости наказывают в соответствии со статьей 9.12 КоАП РФ г. Москвы. Согласно ей, размер штрафа для физических лиц составляет 2 500 рублей, юрлиц — 350 000
рублей. Если перепланировка и переустройство затронуло отдельно стоящее нежилое здание, то для юридических лиц штраф аналогичный.

Помимо этого, БТИ потребует восстановить помещение и убрать следы переоборудования. К примеру, — если сделан новый дверной проем в несущей стене, то его потребуется заделать.

Если за 60 дней собственник не выплатит штраф и не вернет помещение в первоначальное состояние — наказание ужесточают; выписывается новый штраф — удвоенный. Если собственник продолжает игнорировать БТИ, то через суд его лишают права на недвижимость.

Сложная перепланировка (которая требует создания проекта в проектной компании, состоящей в СРО), не менее сложна, чем возведение здания «с нуля». Кроме того, она может быть столь же опасна.

Можно ли сделать перепланировку тайно?

Теоретически — да. Однако это не избавляет от ответственности. Обнаружить факт перепланировки могут разные лица. Например, проверяющие из пожарной инспекции или работники управляющей компании, либо кто-то из клиентов составит жалобу в жилищную инспекцию (по статистике, 40% жалоб оставляют недовольные соседи).

Проблемы появятся при продаже нежилой площади. Если покупатель хочет взять кредит для этого — банк проверит объект. Оценщик выявит незаконную планировку и пожалуется в БТИ. Собственник нежилого помещения понесет проблемы в виде потери покупателя. Также придется восстанавливать помещение.

Также возникнут проблемы с оформлением кредита под залог недвижимости. Перед одобрением заявки банк отправляет оценщика и тот выявит перепланировку.

Лучше не создавать дополнительных проблем. Порядок перепланировки нежилого помещения закреплен в Статье 26 ЖК РФ и иных законах. Следует обратиться в БТИ, получить заключение кадастрового инженера. Затем для перепланировки нежилых помещений в МКД потребуется вызвать представителя Роспотребнадзора для подтверждения соответствия помещения санитарным нормативам.

Если это – магазин, офис, ресторан, бар на первом этаже МКД, перепланировка производится аналогично перепланировке в любой квартире. В жилом доме на основе документов разрабатывается проект на перепланировку нежилого помещения — утверждается он в Мосжилинспекции. Дополнительно (в отличие от помещений жилого типа) потребуется получить заключение от Центра гигиены и эпидемиологии.

Сбор документов

Сбор документов в стандартном случае должен начаться с подачи заявления в БТИ. В документе должно быть отмечено – в силу каких причин производится перепланировка. В последующем помещение посетит сотрудник ведомства и проставит отметки в кадастровые документы. Поскольку в Законе не указаны сроки рассмотрения заявления для БТИ, этот этап может занять дополнительное время.

От собственника помещения потребуется оформить проект перепланировки, в виде строительного плана (в цифровом виде).

Затем нужно обратиться в Росреестр за выпиской ЕГРН — этот документ выдается за 7 дней и подтверждает право гражданина на объект недвижимости. Стоимость выдачи бумажного экземпляра – около 700 руб. Также потребуется подготовить заверенные нотариально копии правоустанавливающих документов (договора купли-продажи, акта о приватизации).

Согласование отдельного входа и проектов перепланировки является трудоемкой и сложной задачей. Для ее реализации требуется много времени, знаний, иногда также — крепкие нервы.

В компании «Смарт Вэй» заняты специалисты, компетентные в сфере проведения согласования и проектирования нежилых помещений (кафе, ресторана, продовольственного магазина или офиса и т.д.). Они проведут обмеры, создадут чертежи. Также они выполнят фотофиксацию фасада и внутри помещения,
разработают эскизы для работ в дальнейшем.

В процессе узаконивания потребуется заказать создание проекта перепланировки (стоит обращаться в компанию с действующим допуском СРО), получить техническое заключение и правоустанавливающие документы. Также нужно
получить техпаспорт (если таковой имеется) и заказать технический план помещения. После всех этапов понадобится подать заявление в Росреестр на регистрацию изменений.

Заказать разработку технического плана можно в нашей компании. Специалисты «Смарт Вэй» подготовят техническую документацию и будут представлять ваши интересы, помогут произвести узаконивание перепланировки нежилого помещения.

Мы присутствуем на рынке с 2013 года и за это время сумели наработать уникальный опыт согласования перепланировки нежилых помещений. В компании заняты проектировщики, кадастровые инженеры и специалисты по сопровождению объектов в госорганах. Благодаря этому согласование проводится быстро и с гарантией результата.

Особенности узаконивания

Процесс узаконивания различается в каждом отдельном случае. На него могут повлиять: локация объекта недвижимости (в МКД или отдельном здании), типы проводимых работ и их воздействие на несущие конструкции.

Рекомендуем предварительно получить консультации по согласованию перепланировки нежилого помещения в Москве в компании “Смарт Вэй”. Так вы сможете вынести грамотное, эффективное решение с учетом сложностей в дальнейшем.

Выводы

Для установления возможности планируемой (либо уже  проведенной) перепланировки требуется техническое заключение. На владельца недвижимости, проводящего перепланировку, ложатся значительные временные и финансовые расходы. Согласование должно быть проведено в большом количестве организаций, владелец получает новые документы. В противном случае он привлекается к ответственности, вплоть до потери прав собственности на помещение.

При проведении перепланировки нужно придерживаться норм Закона — так вы получите все технические заключения в срок, согласуете и зарегистрируете изменения.

Использованные источники

• Гражданский кодекс Российской Федерации (скачать);
• Жилищный кодекс Российской Федерации (скачать);
• Постановление № 508-ПП “Об организации перепланировки и/или переустройства жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах” (скачать).