Регистрация перепланировки нежилых помещений в 2025 году

Когда ведение бизнеса требует от его владельца перепланировки нежилого помещения в порядке, установленном Законом, он может пойти одним из двух путей: провести регистрацию изменений еще до начала работ или узаконить изменения уже после ремонта. Узаконивание ведет к большим проблемам, ведь придется заплатить штраф. Кроме того, оно допустимо лишь в отношении перепланировки, в процессе которой не нарушены технологии по СНиПам. Любое отклонение от строительных нормативов будет возвращать состояние дел в исходное состояние и вести к переделке ремонта. Поэтому мы рекомендуем вовремя проводить регистрацию перепланировки нежилого помещения.

Мы предлагаем услуги по разработке проекта перепланировки для нежилых помещений. Также наши специалисты помогут пройти все согласования, разработают технический план для обновления сведений в ЕГРН.

Заказать все услуги можно по телефонам компании «Смарт Вэй» 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), либо через электронную почту info@smway.ru.

Что такое перепланировка

Перепланировка нежилых помещений включает любые изменения структуры объекта. Это может быть изменение общей площади, оконных и дверных проемов и функционального направления для повышения качества его эксплуатации. Сложность согласования перепланировки нежилого помещения в Москве — в том, что порядок согласования относительно слабо отрегулирован Законом. Некоторые нормы прописаны только в Жилищном кодексе и действенны в отношении нежилых объектов недвижимости в многоквартирных домах (МКД).

Обычный ремонт не подразумевает согласования в компетентных органах. Можно клеить обои или укладывать плитку. Если планируется перенести перегородку или добавить дверной проем — это перепланировка, требующая согласования в государственных учреждениях в соответствии с ЖК РФ. Это требование касается и переустройства — перенесения инженерных сетей и технического оборудования.

Понятия переустройства и перепланировки даются в главе 4 ЖК РФ. Перепланировка представляет собой перестройку основных конструкций здания, а вместе с ним — эксплуатируемого оборудования. Кроме перепланировки, возможно переустройство — понятие данного процесса отражено в статьях 25 – 26 ЖК РФ. В то же время переустройство проводится с ремонтом, направленным на переустановку и демонтаж инженерного и иного оборудования. Под этим термином подразумевается замена, перенос, монтаж оборудования:

• Размещенных в границах нежилого помещения инженерных
  коммуникаций;
• Элементов системы вентилирования;
• Технико-санитарного оборудования и др.

Для переустройства нежилого объекта недвижимости в МКД нужно будет разработать проект, а также проработать согласование в Мосжилинспекции (МЖИ). Чтобы зафиксировать изменения в нежилом помещении в нежилом здании (офисный, торговый центр и т.д.) также потребуется проект, однако при условии – без обязательности согласования в МЖИ. Оформлять техпаспорт также не обязательно.

Изменение параметров комнат в порядке перепланировки нежилого помещения не потребует регистрации разрешения на строительство, при этом согласование обязательно. Изменения передаются в ЕГРН, с этим требованием владелец недвижимости обращается в службу Росреестра. Более детальная информация о перепланировке находится здесь.

Список документов для перепланировки нежилого помещения в жилом доме в Москве и МО

В соответствии с № 508-ПП “Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах” в редакции от 26.12.2022 года для того, чтобы собственнику нежилого помещения, планирующему перепланировку своей площади, находящейся по соседству МКД, получить разрешение на нее, необходимо собрать нижеследующий пакет документов:

• Заявление;
• Паспортные данные заявителя;
• Если от имени владельца нежилого помещения действует юрист, то тогда на него нужна нотариальная доверенность;
• Оригиналы документов о признании собственности, либо копии, заверенные у
  нотариуса;
• Техпаспорт;
• Проект;
• Техническое заключение о возможности перепланировки, выдаваемое БТИ.

Кроме стандартных документов, также могут понадобиться:

• Для нежилого помещения в МКД — положительное решение собрания владельцев квартир;
• Если помещение — собственность города, — разрешение Департамента имущества;
• Если работы ведутся на фасаде — разрешение от Управления архитектуры и градостроительства и т.д.

Регистрация перепланировки нежилого помещения установлена Постановлениями № 508-ПП, № 432-ПП. Также она описана в других источниках права, а именно — в Жилищном и Градостроительном Кодексах РФ. СНиП 31-02-2001 содержит разъяснения по техническим вопросам. В актах БТИ устанавливаются все нюансы проектирования.

Регламент обращения в государственные органы на сегодня для получения разрешения на перепланировку нежилой площади:

• Обращение в БТИ за разрешением к проведению ремонта;
• Заказ проекта в проверенной компании;
• Обращение в жилищную инспекцию города за получением разрешения с их стороны;
• получить техплан после перепланировки и направить его с запросом в МЖИ, где будет оформлен акт приемочной комиссии;
• Дождаться обновления сведений в ЕГРН и получить выписку из Росреестра.

Если запланирован ремонт коммерческих площадей, также необходимо узаконивание перепланировки нежилого помещения. В Москве вопросами нежилой недвижимости занимается, главным образом, БТИ. Проект составляется обязательно, а вот если ремонт касается несущих стен, то нужно будет и техническое заключение, которое выдает аккредитованное проектное бюро.

В процессе разработки проекта специалисты связываются с Роспотребнадзором и там же согласуют готовый проект. Иногда может потребоваться и заключение от ГУ ЧС, но это нужно уточнять; иногда в Московской области его получать не нужно. Также перепланировка согласуется в обязательном порядке с управляющей компанией.

Сотрудники соответствующего государственного органа после проведения переустройства нежилого помещения формируют комиссию, в компетенции которой — составление акта согласования.

Акт согласования перепланировки с МЖИ

Правовая база

Распланировка и интерьеры в помещениях очень важны. Ведь привлекательность и функциональность офиса, бара, ресторана, магазина в ТК способствуют его привлекательности для клиентов. Также для складских помещений, ведь квалифицированное расположение товаров помогает вместить большее количество товарных единиц и предоставить надежное хранение.

При этом в Законе нет разрешения владельцу объекта недвижимости самостоятельно принимать решения по планировке объекта. Перепланировка нежилого помещения производится на основании законодательной базы:

• ЖК (статьи Жилищного Кодекса Российской Федерации: №25, №26, №27, №28, №29);
• Градостроительный кодекс РФ в редакции от 08.08.2024 года;
• Строительная нормативная база (СНиП, СанПиН, ГОСТ, тех. регламенты).

Перепланировка разделяется на:

• Работы над фасадом;
• Проведение внутренних работ в здании.

В случае выполнения работ на фасадах потребуется согласование в Комитете по архитектуре и Комитете по охране культурного наследия. При проведении внутренних работ потребуется подготовить проект и провести его согласование в наделенных полномочиями органах.

В случае, если перепланировка уже произведена, потребуется ее узаконить «пост фактум». Это можно сделать, направив обращение в наделенные полномочиями органы — согласование пройдет без проблем, если ремонтные работы не затронули несущих конструкций и не представляют опасности для целостности постройки.

Когда ни одна из инстанций не дает согласия на реализацию ремонтных работ, можно попробовать узаконить перепланировку в суде. Сроки и стоимость таких услуг можно уточнить по телефонам 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), либо через электронную почту info@smway.ru.

Если вы приняли решение провести через суд узаконивание перепланировки нежилого помещения, потребуются документы:

• Заявление о подаче иска;
• План объекта недвижимости по данным БТИ, техпаспорт;
• Техническое заключение о проведенной перепланировке;
• Технический план;
• Согласование с ТСЖ, УК или ЖЭУ.

СНиПы: влияние строительных норм и правил на перепланировку нежилого помещения в Московской области

Для обеспечения безопасности и комфортности пребывания в комнатах, при этом не нарушая права соседей, требуется руководствоваться в период перепланировки нормативными документами, в числе которых СНиПы — своды строительных норм и правил. При этом нужно учитывать, что непосредственно касающихся перепланировки СНиПов нет, однако существует московское Постановление № 508-ПП в редакции от 26.12.2022 года, в котором описаны в целом особенности ремонта и строительства, реконструкции, переустройства и изменения первоначальной планировки.

Если при формировании проектной документации выявлены нарушения СНиПов, СанПИНов и иных правил, Жилинспекция (или иная инстанция, выявившая эти нарушения) направит ее на доработку в проектный институт, где она была создана. А это значительно продлевает срок перепланировки.

Мнение эксперта. Из-за существования множества ограничивающих документов, самовольная перепланировка — это рискованное мероприятие как для бюджета, так и для собственного здоровья. Это мнение — правильное, поскольку речь идет об внесении изменений в структурные элементы дома. Любые операции, связанные с перепланировкой, обязательно нуждаются в расчетах индивидуальной степени износа, а также учете особенностей дома.

Вот некоторые положения СНиПов, касающиеся ремонта с внесением изменений в планировку:

• Недопустимо, чтобы туалет и ванная соседей сверху располагались над кухней;
• В туалете и ванной должен быть организован невысокий (15-20 см) порожек или же уровень пола в данных помещениях должен быть настолько же (15-20 см) ниже, чем в коридоре;
• Недопустимо, чтобы «мокрые» зоны располагались над кухней и жилыми помещениями владельцев помещений, находящихся под вашим;
• Не допускается расширение санузла над жилой зоной;
• Не допускается замуровывание стояка, вентиляционного канала и прочих коммуникаций наглухо;
• Кухня и жилые комнаты обязательно должны быть освещены естественным светом, для этого обязательно выполняется требование наличия окон в данных помещениях;
• Нельзя переносить кухню в гостиную или иную жилую комнату, если под ней находится жилплощадь соседей снизу и т.д.

Заказать кадастровые работы с подготовкой технических планов после перепланировки вы можете по телефонам компании «Смарт Вэй» 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (Санкт-Петербург).

В каких случаях необходимо получение разрешения уполномоченных органов

В процессе перепланировки в МКД могут решаться следующие задачи:

• Уменьшение/увеличение количества помещений;
• Перемещение коммуникаций;
• Внесение иных изменений в исходный план.

Закон не обязывает согласовывать изменения в уполномоченных органах. Это справедливо в случаях, когда ремонтные работы проводятся с целью улучшения привлекательности и функциональности здания (без изменений в несущие опоры).

Классические виды работ по перепланировке нежилого помещения:

• прорубание оконных или дверных проемов;
• увеличение либо уменьшение метража комнаты;
• перенос комнат.

Все отмеченные виды работ требуют обращения в уполномоченные органы.

Мнение эксперта. Закон не допускает перепланировку, если вследствие ее проведения будет ограничен доступ к инженерным коммуникациям.

Незаконная перепланировка нежилого помещения влечет ответственность проводящих самовольный ремонт лиц. Проводивший ремонтно-строительные работы гражданин обязан обратиться Росреестр с заявлением. В заявлении должна быть отмечена необходимость осмотра и составления нового технического и кадастрового плана помещения. Данные об изменениях в помещениях вносятся в ЕГРН и увидеть их можно в выписке.

Какая ответственность грозит за незаконную перепланировку нежилого помещения в Москве?

Если вовремя не получить разрешение на изменения, то собственник получит штраф и требование восстановить первоначальный облик помещения. Избежать санкций можно, создав проект на перепланировку нежилого помещения и согласовав его в государственных органах.

Что грозит за незаконную планировку?

Ответственность за несогласованную и не утвержденную перепланировку отражена в ст. 7. 21 КоАП РФ. Кроме того, проведенные работы должны выполняться в строгом соответствии со СНиПами и СанПинами, а также Сводами Правил (СП). Если это первый или цокольный этаж жилого дома, то собственника недвижимости наказывают в соответствии со статьей 9.12 КоАП РФ г. Москвы. Согласно ей, размер штрафа для физических лиц составляет 2 500 рублей, юрлиц — 350 000
рублей. Если перепланировка и переустройство затронуло отдельно стоящее нежилое здание, то для юридических лиц штраф аналогичный.

Помимо этого, БТИ потребует восстановить помещение и убрать следы переоборудования. К примеру, — если сделан новый дверной проем в несущей стене, то его потребуется заделать. Если за 60 дней собственник не выплатит штраф и не вернет помещение в первоначальное состояние — наказание ужесточают; выписывается новый штраф — удвоенный. Если собственник продолжает игнорировать БТИ, то через суд его лишают права на недвижимость.

Сложная перепланировка (которая требует создания проекта в проектной компании, состоящей в СРО), не менее сложна, чем возведение здания «с нуля». Кроме того, она может быть столь же опасна.

Можно ли сделать перепланировку тайно?

Теоретически — да. Однако это не избавляет от ответственности. Обнаружить факт перепланировки могут разные лица. Например, проверяющие из пожарной инспекции или работники управляющей компании, либо кто-то из клиентов составит жалобу в жилищную инспекцию (по статистике, 40% жалоб оставляют недовольные соседи).

Проблемы появятся при продаже нежилой площади. Если покупатель хочет взять кредит для этого — банк проверит объект. Оценщик выявит незаконную планировку и пожалуется в БТИ. Собственник нежилого помещения понесет проблемы в виде потери покупателя. Также придется восстанавливать помещение. Также возникнут проблемы с оформлением кредита под залог недвижимости. Перед одобрением заявки банк отправляет оценщика и тот выявит перепланировку.

Лучше не создавать дополнительных проблем. Порядок перепланировки нежилого помещения закреплен в Статье 26 ЖК РФ и иных законах. Следует обратиться в БТИ, получить заключение кадастрового инженера. Затем для перепланировки нежилых помещений в МКД потребуется вызвать представителя Роспотребнадзора для подтверждения соответствия помещения санитарным нормативам.

Если это – магазин, офис, ресторан, бар на первом этаже МКД, перепланировка производится аналогично перепланировке в любой квартире. В жилом доме на основе документов разрабатывается проект на перепланировку нежилого помещения — утверждается он в Мосжилинспекции. Дополнительно (в отличие от помещений жилого типа) потребуется получить заключение от Центра гигиены и эпидемиологии.

Чтобы избежать указанных проблем, обращайтесь за помощью в компанию “Смарт Вэй”. Сроки и стоимость всех услуг можно уточнить по телефонам 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), либо через электронную почту info@smway.ru.

Сбор документов

Сбор документов в стандартном случае должен начаться с подачи заявления в БТИ. В документе должно быть отмечено – в силу каких причин производится перепланировка. В последующем помещение посетит сотрудник ведомства и проставит отметки в кадастровые документы. Поскольку в Законе не указаны сроки рассмотрения заявления для БТИ, этот этап может занять дополнительное время.

От собственника помещения потребуется оформить проект перепланировки, в виде строительного плана (в цифровом виде). Затем нужно обратиться в Росреестр за выпиской ЕГРН — этот документ выдается за 4 дня и подтверждает право гражданина на объект недвижимости. Также потребуется подготовить копии иных правоустанавливающих документов (договора купли-продажи, акта о приватизации).

Согласование отдельного входа и проектов перепланировки является трудоемкой и сложной задачей. Для ее реализации требуется много времени, знаний, иногда также — крепкие нервы.

В компании «Смарт Вэй» заняты специалисты, компетентные в сфере проведения согласования и проектирования нежилых помещений (кафе, ресторана, продовольственного магазина или офиса и т.д.). Они проведут обмеры, создадут чертежи. Также они выполнят фотофиксацию фасада и внутри помещения,
разработают эскизы для работ в дальнейшем. Звоните, по всем возникшим вопросам мы проконсультируем бесплатно – 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (Санкт-Петербург).

В процессе узаконивания потребуется заказать создание проекта перепланировки (стоит обращаться в компанию с действующим допуском СРО), получить техническое заключение и правоустанавливающие документы. Также нужно
получить техпаспорт (если таковой имеется) и заказать технический план помещения. После всех этапов понадобится подать заявление в Росреестр на регистрацию изменений.

Заказать разработку технического плана можно в нашей компании. Специалисты «Смарт Вэй» подготовят техническую документацию и будут представлять ваши интересы, помогут произвести узаконивание перепланировки нежилого помещения.

Мы присутствуем на рынке с 2013 года и за это время сумели наработать уникальный опыт согласования перепланировки нежилых помещений. В компании заняты проектировщики, кадастровые инженеры и специалисты по сопровождению объектов в госорганах. Благодаря этому согласование проводится быстро и с гарантией результата.

Особенности узаконивания

Процесс узаконивания различается в каждом отдельном случае. На него могут повлиять: локация объекта недвижимости (в МКД или отдельном здании), типы проводимых работ и их воздействие на несущие конструкции.

Рекомендуем предварительно получить консультации по согласованию перепланировки нежилого помещения в Москве в компании “Смарт Вэй”. Так вы сможете вынести грамотное, эффективное решение с учетом сложностей в дальнейшем. Воспользуйтесь бесплатной консультацией по телефонам компании «Смарт Вэй» 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб).

Выводы

• Для установления возможности планируемой (либо уже  проведенной) перепланировки требуется техническое заключение.
• На владельца недвижимости, проводящего перепланировку, ложатся значительные временные и финансовые расходы. Согласование должно быть проведено в большом количестве организаций, владелец получает новые документы.
• В противном случае он привлекается к ответственности, вплоть до потери прав собственности на помещение.
• При проведении перепланировки нужно придерживаться норм Закона — так вы получите все технические заключения в срок, согласуете и зарегистрируете изменения.

Использованные источники

• Гражданский кодекс Российской Федерации (скачать);
• Жилищный кодекс Российской Федерации (скачать);
• Постановление № 508-ПП “Об организации перепланировки и/или переустройства жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах” (скачать).