Регистрация договора аренды необособленной части помещения без стен

235

Рейтинг статьи:

5 оценок, среднее: 5,00 из 55 оценок, среднее: 5,00 из 55 оценок, среднее: 5,00 из 55 оценок, среднее: 5,00 из 55 оценок, среднее: 5,00 из 5

Время чтения: 4 минут

Регистрация договора аренды необособленной части помещения без стен

Регистрация аренды части помещения без стен стала возможна после принятия Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (скачать закон). Для этого нужно определить характеристики указанной части в договоре, зафиксировать их в техническом плане и пройти процедуру кадастрового учета и регистрации в Росреестре. Подробнее в статье.

Как правильно составить документы

Контрагенты могут самостоятельно определять условия арендного договора, а обязательным пунктом должно быть описание предмета сделки. Если в аренду сдается часть помещения, не ограниченная стенами или иными капитальными конструкциями, стороны также должны определить характеристики такого временного объекта. Для этого нужно выполнить следующие действия:

  • определить в тексте договора размеры части помещений, сдаваемых в аренду, ее местоположение на этаже или с привязкой к другим объектам;
  • параметры арендуемой части нежилого помещения нужно зафиксировать в содержании технического плана – этот документ составит кадастровый инженер после проведения обследования;
  • с техническим планом и договоров сторонам нужно обратиться в службу Росреестра или МФЦ – будет проведен временный кадастровый учет и регистрационные действия.

Чтобы сдать в аренду часть помещения, не обязательно возводить даже временные перегородки или ограждения. Линия границ арендуемой площади и ее местоположение в пределах помещения будет отражена в техплане.

Предмет договора

Предмет договора

Сдать часть объекта в аренду может только собственник здания или помещения. Соответственно, при наличии у объекта нескольких собственников, для временной передачи части помещения в пользование арендатору потребуется согласие каждого владельца недвижимости. При оформлении договора на такие временные объекты нужно учитывать следующие нюансы:

  • одно большое помещение может быть разделено сразу на несколько временных частей – каждая из них может сдаваться в аренду по самостоятельному договору;
  • в отношении каждой арендуемой части не только составляется отдельный договор, но и оформляется самостоятельный технический план;
  • после прекращения аренды часть помещения снимается с временного кадастрового учета – если аналогичная площадь будет передаваться в пользование другому арендатору, потребуется оформить новый договор и составить новый техплан.

Особенности кадастрового учета и государственной регистрации аренды частей объекта недвижимости регламентированы в ст. 44 Закона № 218-ФЗ (скачать).

Комментарий специалиста. Сведения о каждой арендуемой части объекта отражаются в кадастре с присвоением временного кадастрового номера. Законом допускается провести учет и регистрацию в отношении нескольких частей одного объекта, что существенно упрощает процедуру для собственника. Чтобы быстро и правильно составить все необходимые документы, воспользуйтесь услугами специалистов компании «Смарт Вэй».

План части этажа для технического плана

План части этажа для технического плана

Как определить характеристики части помещения без стен

После заключения арендного договора на срок, превышающий один год, контрагентам нужно обратиться на регистрацию к Росреестр. Для этого необходимо оформить техплан с отражением всех характеристик части помещения. Изготовление технического плана входит в компетенцию кадастровых инженеров, которые выполняют следующие действия:

  • для оформления техплана с инженером подписывается подрядный договор;
  • заказчик передает инженеру правоустанавливающие документы на объект недвижимости, арендный договор и передаточный акт;
  • запрашиваются актуальные сведения ЕГРН об объекте недвижимости, часть которого передается в аренду – это сделает сам инженер путем оформления запроса в электронной форме;
  • проводится фактическое обследование площадей, передаваемых в аренду;
  • полученные сведения отражаются в техплане текстовом и графическом формате;
  • заказчик получает план в электронной форме, а в письменном виде документ можно получить, если заранее указать такой пункт в договоре.
Читайте также:  Варианты приостановок при регистрации аренды

Технический план необходим только для постановки на временный учет и регистрации договоров. После обращения в Росреестр и внесения сведений в ЕГРН техплан утратит юридическую силу, а при любых последующих изменениях в параметрах объекта потребуется повторное проведение кадастровых работ.

Комментарий специалиста. Регистрация договоров не требуется, если срок аренды не превышает одного года. В этом случае достаточно оформить договор и передаточный акт между сторонами. При любых вариантах оформления договоров с недвижимостью, специалисты компании «Смарт Вэй» окажут консультационную поддержку и составят все необходимые документы.

Что такое обособленность

Признаками помещений, как объектов недвижимости, являются изолированность и обособленность от остального объема здания, либо других помещений. В нормативных актах отсутствует официальная трактовка этих понятий, однако можно воспользоваться разъяснениями, которые включены в Письмо Росреестра от 09.01.2014 № 14-исх/0072-ГЕ/14:

  • под помещением понимается часть объема объекта недвижимости, ограниченная строительными конструкциями и имеющая определенное целевое назначение (например, жилое помещение);
  • изолированность подразумевает наличие возможности ограничить доступ в помещение владельцам других объектов;
  • обособленность будет подтверждена, если помещение имеет ограждающие стены, перегородки или перекрытия.

Аналогичная позиция была косвенно подтверждена Приказом МЭР от 29.11.2010 № 953.

Таким образом, если часть помещения не будет ограждена стенами от остального объема в здании или других помещений, она будет являться необособленной. Федеральный закон № 218-ФЗ допускает единственный случай, когда такая часть объекта может быть поставлена на кадастровый учет с внесением сведений в ЕГРН – если заключен договор аренды, по которому необособленная площадь передается во временное пользование арендатору.

Выделим ключевые правила кадастрового учета в отношении части помещения:

  • при передаче части объекта в аренду не обязательно проведение строительных работ с установкой постоянных или временных ограждений – местоположение части объекта будет определено в договоре и сведениях технического плана;
  • учет проводится на временной основе и будет действовать только на период действия арендных отношений – после прекращения договора временный кадастровый номер будет аннулирован;
  • если одно помещение разделено на несколько частей для передачи в аренду, будет оформлено несколько договоров и технических планов, а процедура кадастрового учета и регистрации будет проведена для каждого из них.
Неизолированная часть помещения

Неизолированная часть помещения

По правилам Закона № 218-ФЗ, основанием для временного учета в органах Росреестра будет являться представление арендного договора и технического плана. Эти документы может подать сам собственник, либо его представитель по доверенности.

Комментарий специалиста. Закон не содержит минимальных и максимальных размеров частей помещений, которые могут передаваться в аренду и ставиться на учет в кадастре. Эти условия стороны будут согласовывать самостоятельно при оформлении договора. Технический план будет изготовлен кадастровым инженером на основании договора, а также по итогам обследования в натуре. Помощь при оформлении всех необходимых документов окажут опытные специалисты компании «Смарт Вэй».

Какие документы нужны для учета необособленной части помещения

Временный кадастровый учет и регистрация аренды осуществляются органами Росреестра, а комплект документов можно подать через систему МФЦ. При обращении собственник помещений или здания должен представить:

  • заявление о проведении учетных и регистрационных действий;
  • паспорт владельца объекта, либо документы юридического лица;
  • арендный договор, передаточный акт;
  • правоустанавливающие документы (с июля 2016 года в РФ таким документом является выписка из ЕГРН);
  • технический план, составленный инженером по итогам обследования арендуемой площади;
  • платежное поручение об оплате госпошлины — скачать (размер платежа составляет 2000 руб. для частных лиц и 22 000 руб. для организаций).
Читайте также:  Регистрация договора аренды помещения. Новые правила в 2019 году

Подать документы можно не только лично, но и через представителя. Для этого нужно приложить доверенность, оформленную через нотариальную контору.

Особое значение для постановки на учет имеет правильность составления технического плана. В плане будут зафиксированы характеристики части помещения, отражены границы и местоположение на схеме этажа. При проведении работ инженер выполнит следующие действия:

  • использует положения арендного договора для определения границ и размеров арендуемой площади;
  • запросит сведения ЕГРН из кадастровой службы;
  • проведет обследование объекта в натуре, определит местоположение арендуемой части помещения;
  • отразит полученные данные в текстовом и графическом блоке технического плана.

Поскольку часть помещения не отграничена стенами или иными строительными конструкциями, инженер обозначит границы арендуемой площади линиями на схемах технического плана.

После прекращения арендных отношений та же площадь помещения может быть передана во временное пользование другим арендаторам. Для этого вновь потребуется оформить договор и передаточный акт, а также обратиться к кадастровому инженеру для составления технического плана. Временный учет и регистрация будут проходить по общим правилам.

Комментарий специалиста. Допускается одновременная передача нескольких частей одного помещения разным арендатором. С каждым из них должен быть оформлен самостоятельный договор аренды и индивидуальный техплан. Поэтому временный кадастровый учет будет проведен по каждой арендуемой площади. Если вы обратитесь на консультацию в компанию «Смарт Вэй», наши специалисты разъяснять все нюансы учетной и регистрационной процедуры, а также помогут с документальным оформлением арендных отношений.

Последствия учета необособленной части помещения

Регистрация аренды связана с одновременным возникновением обременения прав собственника. Это обременение фиксируется в сведениях ЕГРН и подтверждается выпиской из реестра. На право пользования временным объектом указанное ограничение прав не повлияет – аренда не прекращается даже при переходе права собственности к другим лицам. Обременение будет аннулировано при прекращении арендных отношений и аннулировании временного кадастрового учета.

Срок учетных и регистрационных действий      определен в Федеральном законе № 218-ФЗ – 10 дней при обращении через Росреестр, и 12 дней при подаче документов в МФЦ. В процессе учетных действий может быть вынесено решение о приостановке или отказе (например, при выявленных нарушениях при оформлении технического плана или арендного договора). Такой отказ можно обжаловать в суд, однако это существенно затянет процедуру регистрации.

Комментарий специалиста. Чтобы избежать отказа и устранить иные риски при обращении в Росреестр, обратитесь за помощью к опытным специалистам компании «Смарт Вэй». Мы проведем кадастровые работы любой сложности в максимально сжатые сроки, а оформление технических планов на недвижимое имущество займет 1-2 дня. Кроме того, мы окажем полное сопровождение при обращении в Росреестр и регистрации документов на аренду необособленной части помещения.

Как проходит регистрация

Для временного кадастрового учета и регистрации аренды контрагенты должны обратиться в отдел Росреестра или МФЦ. Для этого нужно представить следующие документы:

  • заявление о проведении учетных и регистрационных действий;
  • правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
  • оригинальный экземпляр арендного договора и передаточного акта;
  • техплан на часть помещения;
  • паспорта сторон или документы юридических лиц (выписка ЕГРЮЛ, свидетельство ИНН/КПП, и т.д.);
  • нотариальная доверенность на представителя, если стороны выбрали такой вариант действий;
  • платежный документ, подтверждающий перечисление пошлины (2000 руб. для граждан и 22 000 руб. для компаний) — реквизиты госпошлины скачать.
Читайте также:  Кадастровый учет аренды в 2019 году

По факту приема заявления кадастровая служба выдаст расписку, в которой будет указан срок получения готовых документов. Продолжительность учтенных и регистрационных действий зафиксирована в Законе № 218-ФЗ (скачать), и составляет 10 дней (при обращении через Росреестрсайт Росреестра) и 12 дней (при подаче документов в МФЦ).

В отношении части помещения сведения в кадастр вносятся на временной основе. Это означает, что временный кадастровый номер будет существовать только на период обременения прав. После прекращения арендных отношений указанный номер аннулируются, а сведения об арендуемой части недвижимого имущества будут исключены из ЕГРН.

Если сторонами допущены ошибки при составлении договора, либо аналогичные замечания имеются к содержанию технического плана, Росреестром будет вынесено решение о приостановке учетных и регистрационных действий. Оспорить такое решение можно через суд, а своевременно обращение к опытному кадастровому инженеру позволит устранить или предусмотреть любые претензии регистраторов.

По итогам регистрации в ЕГРН будут внесены временные сведения об арендуемой части помещения, что подтверждается выдачей выписки из реестра. Обременение прав, которое регистрируется одновременно с договором, подразумевает сохранение арендных отношений даже при продаже объекта другим лицам.

Комментарий специалиста. Возможность быстро пройти все этапы учета и регистрации договора аренды на часть помещения зависит от правильности составления документов, в том числе технического плана. Специалисты компании «Смарт Вэй» помогут учесть все нюансы закона при оформлении договоров на недвижимое имущество, выступят вашим представителем при обращении в кадастровую палату, добьются получения готовых документов в максимально сжатые сроки.

Остались вопросы?

Позвоните нашим специалистам, мы работаем без выходных, а консультация – бесплатная!

8 (499) 322-05-14 - Москва;

8 (812) 425-35-90 - Санкт-Петербург.

 

 

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

61 − 53 =

Общие темы: , , , , , , , , ,