Реестр ЗОС Мосгосстройнадзора как открытый поисковый сервис не ведется: заключение о соответствии построенного объекта требованиям проектной документации выдается адресно застройщику и отдельной публичной строкой никуда не выкладывается. Проверить объект можно по другому следу: с 1 сентября 2026 года разрешение на ввод в эксплуатацию подтверждается записью в реестре разрешений на ввод, а не бумажным бланком, и наличие этой записи означает, что ЗОС был получен и принят надзором. Ниже разобрано, какие сведения юрист получает без запроса, какие только по официальному обращению и что означает пустой результат по конкретному адресу. Сценарная таблица по итогам проверки, стоимость легализации на 2026 год и ответы на частые вопросы — во второй половине статьи.
Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.
Что подтверждает ЗОС и в какой момент он появляется у объекта
ЗОС — заключение органа государственного строительного надзора о соответствии построенного или реконструированного объекта капитального строительства требованиям проектной документации, включая требования энергетической эффективности и оснащенности приборами учета энергоресурсов. Часть 16 статьи 54 Градостроительного кодекса устроена так: после завершения работ надзорный орган проводит выездную проверку объекта и по ее результатам либо выдает ЗОС, либо отказывает в его выдаче. В Москве этим занимается Комитет государственного строительного надзора города Москвы, в Московской области — региональный Главгосстройнадзор.
Дальше ЗОС попадает в комплект на ввод: по пункту 9 части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса он входит в число документов, которые застройщик прикладывает к заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Без ЗОС комплект неполон, и разрешение на ввод объекта недвижимости не выдается. Для юриста это дает рабочую связку: если по объекту есть действующее разрешение на ввод, значит ЗОС по нему существовал и надзор его принял.
Техплан входит в тот же комплект, но занимает в нем небольшую долю. Основной объем — проектная документация по всем разделам, исполнительная документация, акты освидетельствования скрытых работ, документы о подключении к сетям.
Константин М, начальник технического отдела: «Наш технический план — это, наверное, где-то одна десятая всего объема документов, которые передаются в Стройнадзор и на основании которых у нас выдается тот самый акт ввода в эксплуатацию.»
Порядок действий изменился несколько лет назад и стал единым для всех регионов. Раньше техплан готовили после получения разрешения на ввод, теперь он подается в составе заявления, а после выдачи разрешения надзорный орган сам направляет техплан в Росреестр по каналам межведомственного взаимодействия. Поэтому у введенного объекта сведения в ЕГРН появляются без отдельного обращения собственника.
Факт: технический план для ввода в эксплуатацию готовится до подачи заявления на разрешение на ввод, а в Росреестр его направляет сам Госстройнадзор. Регистраторы редко оспаривают документы, поступившие напрямую от другого надзорного органа, поэтому кадастровый учет по такому маршруту проходит предсказуемее.
Где на самом деле хранятся сведения: реестры вместо бумажных бланков
Федеральный закон от 31.07.2025 № 304-ФЗ перевел разрешительную документацию в строительстве на реестровую модель с 1 сентября 2026 года. Разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию перестали существовать как самостоятельные бумажные документы: юридическим подтверждением стала запись в реестре, а выписка из реестра только отражает эту запись. Правила формирования и ведения обоих реестров утверждены постановлением Правительства РФ от 25.05.2026 № 596, состав сведений — приказом Минстроя России от 21.04.2026 № 256/пр, типовые формы выписок — приказом Минстроя России от 17.07.2026 № 457/пр.
Обязательных реестров в государственных информационных системах обеспечения градостроительной деятельности четыре: реестр разрешений на строительство, реестр разрешений на ввод объектов в эксплуатацию, реестр уведомлений о планируемом строительстве жилого дома и реестр уведомлений об окончании такого строительства. Заключений о соответствии в этом перечне нет. Отсюда и практический вывод: искать ЗОС по наименованию застройщика, адресу или кадастровому номеру в открытом реестре бесполезно, такого сервиса не создавалось.
Документы, выданные на бумаге до 1 сентября 2026 года, продолжают действовать до истечения своего срока. Для объектов, введенных раньше, подтверждением остается сам бланк разрешения на ввод и сведения, внесенные в ИСОГД города Москвы. Полномочия ведомства, перечень его государственных услуг и порядок обращения описаны на официальной странице Комитета государственного строительного надзора города Москвы, там же публикуются формы заявлений и контакты для официальных запросов.
Ниже сведены источники, по которым реально проверяется объект, и режим доступа к каждому.
| Источник сведений | Что подтверждает | Режим доступа |
|---|---|---|
| Реестр разрешений на ввод объектов в эксплуатацию | Факт выдачи разрешения на ввод и реквизиты записи | Выписка по заявлению, форма по приказу № 457/пр |
| Реестр разрешений на строительство | Факт выдачи разрешения, срок его действия, продления | Выписка по заявлению |
| Надзорное дело Мосгосстройнадзора: ЗОС, акты проверок | Выдачу заключения о соответствии и снятие замечаний | Только по официальному запросу застройщика или его представителя |
| Выписка из ЕГРН | Площадь, координаты, год завершения строительства, отметки об ограничениях | Открытый, по запросу за плату |
| Единая информационная система жилищного строительства | Проектная декларация, разрешение на строительство и на ввод по домам с долевым участием | Открытый |
| Перечень объектов с признаками самовольной постройки по 819-ПП | Наличие претензий города и блокировку регистрационных действий | Открытый, поиск по адресу или кадастровому номеру |
Три верхние строки таблицы закрывают градостроительную часть проверки, три нижние — имущественную. Расхождение между ними и есть рабочая зона юриста: объект может числиться в ЕГРН с большой площадью и при этом не иметь ни одной записи о вводе. В Смарт Вэй мы проходим все шесть источников подряд и только после этого формулируем запрос в ведомство: обращение без кадастрового номера и реквизитов разрешения на строительство возвращается на уточнение.
Как проверить объект: диагностика, сверка ЕГРН и порядок запросов
Проверка начинается не с запроса в надзор, а с исходных данных, которые уже есть у собственника. Часть обращений закрывается на этом этапе: документы находятся, и запрос в ведомство не требуется.
Что собрать до обращения в Мосгосстройнадзор
- Правоустанавливающие документы и актуальная выписка из ЕГРН с площадью, координатами и годом завершения строительства.
- Разрешение на строительство с оборотной стороной: там указан срок действия и отметки о продлении.
- Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию или выписка из реестра разрешений на ввод.
- Проектная документация с отметкой экспертизы — по ней видно, подлежал ли объект государственному строительному надзору.
- Технический паспорт и поэтажные планы БТИ последней инвентаризации: красные линии на планах сразу показывают несогласованные изменения.
- Документы на земельный участок: кадастровый номер, вид разрешенного использования, договор аренды с городом, если участок не в собственности.
Константин М, кадастровый инженер: «Просроченное разрешение на строительство очень легко посмотреть, какого-то специального образования не нужно. На обратной стороне разрешения на строительство указан срок, на который оно действует. Редко можно еще увидеть несколько дат — это когда разрешение продлевалось.»
В практике Смарт Вэй просроченное разрешение на строительство встречается регулярно: собственник заканчивает стройку, приходит за техпланом, а документ истек год назад. Техплан подготовить можно, включив в него имеющееся разрешение, но ввести объект в эксплуатацию с ним нельзя. Продление сроков — задача застройщика и решается только через надзорный орган.
Сверьте сведения ЕГРН об объекте перед запросом в надзорный орган
Что-то пошло не так...
Выберите адрес из списка
Получите выписку из ЕГРН и о кадастровой стоимости
| Вид объекта недвижимости | |
| Кадастровый номер | |
| Местоположение | |
| Кадастровая стоимость по состоянию на 05.09.2026 | |
| Дата утверждения кадастровой стоимости | в Едином государственном реестре недвижимости сведения отсутствуют |
| Дата определения кадастровой стоимости | |
| Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости | |
| Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости | данные отсутствуют |
| Площадь объекта | |
| Особые отметки | данные отсутствуют |
This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.
Как проверить объект по реестру разрешений: пошаговая инструкция
- Шаг 1. Определите кадастровый номер объекта и участка под ним. Без кадастрового номера запрос в реестр и в надзорный орган идентифицировать объект не позволит.
- Шаг 2. Закажите выписку из ЕГРН на здание и на земельный участок. Сравните площадь, этажность и координаты контура с теми, что заявлены в проектной документации и в разрешении на строительство.
- Шаг 3. Запросите выписку из реестра разрешений на ввод объектов в эксплуатацию. Для документов, выданных до 1 сентября 2026 года, запрашивайте сведения ИСОГД о ранее выданном разрешении.
- Шаг 4. Направьте в Мосгосстройнадзор письменный запрос о выдаче ЗОС по объекту с указанием адреса, кадастрового номера и реквизитов разрешения на строительство. Заключение хранится в надзорном деле объекта, поэтому запрос идет от застройщика, правопреемника или представителя по доверенности.
- Шаг 5. Проверьте объект в перечне объектов с признаками самовольной постройки по 819-ПП и в судебных картотеках по адресу и кадастровому номеру.
- Шаг 6. Сопоставьте результаты. Разрешение на ввод есть, площадь ЕГРН совпадает с проектной, претензий города нет — объект чистый. Любое расхождение переводит проверку в сценарии из таблицы ниже.
Региональная специфика: в Санкт-Петербурге при небольших расхождениях фактической планировки с проектом застройщики включают наши обмерные чертежи в состав проектной документации как исполнительные чертежи, и повторная экспертиза не требуется. В Москве такой практики нет. Прием работает только для мелких уточнений: появление новых уровней, антресолей или проемов — это уже реконструкция объекта, который еще не введен, и возврат на экспертизу.
Лайфхак: при проверке чужого объекта начинайте с оборотной стороны разрешения на строительство и с даты его выдачи. Если между окончанием срока действия разрешения и датой разрешения на ввод разрыв больше нескольких месяцев, в надзорном деле почти наверняка есть продление, и его реквизиты стоит запросить отдельно.
Когда ЗОС не выдается и искать его бессмысленно
Государственный строительный надзор ведется не по всем стройкам. Он привязан к экспертизе: если проектная документация объекта не подлежит государственной или негосударственной экспертизе по статье 49 Градостроительного кодекса, надзор не осуществляется, итоговая проверка не проводится и ЗОС не выдается. Отдельно стоящие объекты не выше двух этажей и площадью до 1500 м2, не предназначенные для проживания и производственной деятельности, в типовом случае под экспертизу не попадают. Требовать по такому объекту заключение о соответствии — значит требовать документ, который никто не должен был оформлять.
Вторая группа — некапитальные объекты. Они не ставятся на кадастровый учет, права на них в ЕГРН не регистрируются, разрешение на ввод по ним не требуется. Признаки стандартные: отсутствие фундамента и прочной связи с землей, сборно-разборная конструкция, временный характер эксплуатации. В Москве перечень таких объектов закреплен отдельным постановлением правительства города, последние правки в него внесены 24 декабря 2025 года, и с начала 2025 года действует порядок их учета: описание объекта, технические характеристики, заключение и координирование на земельном участке.
Третья группа — изменения, которые не являются реконструкцией. Перепланировка внутри нежилого здания в Москве выполняется по параметрам 432-ПП и разрешения на строительство не требует. Нет разрешения на строительство — нет ни надзора, ни ЗОС, ни разрешения на ввод: изменения регистрируются в Росреестре по проекту, техническому заключению и техническому плану. Смешение этих маршрутов — частая причина, по которой юрист покупателя запрашивает у продавца документ, которого в природе не существует.
Полезно знать: решение комиссии Госинспекции по недвижимости о возможности сохранить объект в реконструированном виде не является актом ввода в эксплуатацию. Город после такого решения снимает претензии и не выдает новых предписаний, но внести изменения в ЕГРН на его основании нельзя.
Записи о вводе нет: пять сценариев и что делать дальше
Пустой результат по объекту сам по себе ничего не доказывает. Ниже разобрано, какие причины стоят за отсутствием записи и какое действие закрывает каждый сценарий.
| Что видно по объекту | Вероятная причина | Что запросить или сделать |
|---|---|---|
| Записи нет, в ЕГРН ранний год завершения строительства | Документ выдан на бумаге до перехода на реестровую модель | Оригинал разрешения на ввод у собственника, сведения ИСОГД по ранее выданному документу |
| Записи нет, объект отдельно стоящий, до двух этажей и до 1500 м2 | Проектная документация не подлежала экспертизе, надзор не велся | Подтвердить статус проектной документацией и техпланом, ЗОС не требовать |
| Разрешение на строительство есть, разрешения на ввод нет | Работы не завершены либо ЗОС не получен из-за замечаний | Проверить срок действия разрешения и продления, запросить акты проверок надзора |
| Площадь в ЕГРН выросла, документов о вводе нет | Признаки самовольной реконструкции | Проверить перечень по 819-ПП, оценить перспективу иска по статье 222 Гражданского кодекса |
| Объект в перечне объектов с признаками самовольной постройки | Город выявил незаконные работы и внес сведения в ЕГРН | Учитывать блокировку сделок, аренды и залога до завершения легализации |
Четвертый и пятый сценарии закрывает только суд. Решение комиссии, письмо ведомства или согласие города на сохранение объекта основанием для кадастрового учета изменений не являются: по 218-ФЗ и приказу о подготовке технического плана таким основанием служит акт ввода в эксплуатацию либо судебное решение с конкретными площадями.
Второй и третий сценарии часто упираются в расхождение цифр. Площадь построенного здания почти всегда отличается от проектной, вопрос в величине отклонения.
Константин М, инженер-проектировщик: «Это такое условное негласное правило, что площадь по проекту и площадь по факту должны отличаться не более чем на 5%. При этом нужно понимать, что не в меньшую сторону, а в большую.»
Отклонение в меньшую сторону надзор воспринимает хуже, чем в большую: возникает вопрос о соответствии смет заявленному объему работ. На практике это приводит к тому, что в техническом плане приходится указывать проектные значения, а не фактические обмеры, и такое решение мы фиксируем письменным указанием заказчика работ.
Кейс из практики: при инвентаризации многоквартирного дома одинаковые по планировке квартиры, расположенные друг над другом с 1 по 26 этаж, дали расхождение площадей от 0,2 до 0,8 м2. Причина оказалась в качестве стройки: неровные железобетонные изделия, разная толщина отделки, отклонения при монтаже стен. Проект был один, а фактические цифры разошлись по всему стояку.
Образцы документов для проверки и подготовки комплекта на ввод
Комплект собран под задачу проверки: начните с заявления о выдаче разрешения на ввод, по его структуре видно, какие документы должны быть у собственника на руках.
| Документ | Скачать |
|---|---|
| Заявление о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию | Скачать |
| Заявление на выдачу разрешения на строительство | Скачать |
| Образец технического плана объекта недвижимости | Скачать |
| Акт освидетельствования скрытых работ | Скачать |
| Акт комплексного испытания систем противопожарной защиты | Скачать |
Цена ошибки: что дает объект без разрешения на ввод
Объект, по которому нет записи о вводе, а площадь в ЕГРН отличается от разрешенной, город рано или поздно выявляет. Источников у Госинспекции по недвижимости несколько: визуальный осмотр застройки, сведения от МосгорБТИ после инвентаризации, данные Росреестра об изменении площади без подтверждающих документов, материалы проверок МЧС и Роспотребнадзора.
Важный нюанс из практики: собственник заказал техническую инвентаризацию, чтобы уточнить площадь для своих задач. Инвентаризаторы вышли на объект, зафиксировали изменения в красных линиях и указали, что документы по статье 51 Градостроительного кодекса не представлены. Через три месяца пришло письмо департамента с требованием пояснить основания работ, еще через месяц — иск в арбитражный суд о приведении объекта в первоначальное состояние. Проверок города на самом объекте не было ни разу.
Дальше набор последствий стандартный. Штраф по статье 9.5 КоАП для юридического лица доходит до 1 млн руб., отдельной санкцией идет приостановление деятельности на срок до 90 суток и обязание привести объект в первоначальное состояние. Штрафы Госинспекции по недвижимости считаются от кадастровой стоимости земельного участка, и в практике 2025 года они составляли от 1,5 до 25 млн руб. Сведения о признаках самовольной постройки вносятся в карточку объекта в ЕГРН, после чего блокируются регистрация сделок, аренды, залога и установление сервитута, а страховые компании отказывают в страховании имущества.
Судебная легализация по статье 222 Гражданского кодекса занимает около 9 месяцев, а с учетом судебной строительно-технической экспертизы срок к концу 2025 года дошел до 12-14 месяцев. Экспертизу по делам о самовольных постройках проводят уполномоченные организации при Минюсте, ее стоимость в 2025 году составляла от 500 тыс. до 1,5 млн руб. в зависимости от площади объекта, оплачивается она до начала исследования и при выигрыше дела не компенсируется. Смарт Вэй ведет такие дела с 2018 года и закрывает их силами собственных проектировщиков, обследователей, кадастровых инженеров и юристов.
Константин М, кадастровый инженер: «Росреестр нам 100% отказывает в этом моменте, потому что в разрешении на строительство будет прописано, на каком земельном участке, с каким кадастровым номером происходит само строительство. Дальше сравнить координаты, которые мы заявляем в техническом плане, со сведениями ЕГРН — это дело двух минут.»
Внимание: получить разрешение на строительство на уже выполненные работы нельзя. Процедура включает выезд инспектора, который убеждается, что работы не начаты. Подача такого заявления — это официальное сообщение государству о самовольной постройке, за которым следует штраф до 500 000 руб. для юридического лица.
Стоимость легализации реконструкции и сопровождения в 2026 году
Стоимость зависит от того, какой маршрут остался доступен собственнику: административный путь через государственную комиссию или судебное оспаривание, а также от площади объекта и от состава документов, которые придется разработать заново.
| Услуга | Стоимость | Сроки |
|---|---|---|
| Согласование уже выполненной реконструкции под ключ | от 1 млн рублей | по запросу |
| Разработка АГР/АГО | от 500 000 рублей | по запросу |
| Техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ по реконструкции | от 350 000 рублей | по запросу |
| Заключение о пожарной безопасности реконструированного объекта | от 350 000 рублей | по запросу |
| Расчет и оценка пожарных рисков | от 590 000 рублей | по запросу |
| Сопровождение реконструкции в суде, оспаривание актов госорганов | от 950 000 рублей | по запросу |
| Технические планы и регистрация изменений в ЕГРН и БТИ | от 300 000 рублей | по запросу |
| Проекты всех разделов | рассчитывается индивидуально | по запросу |
Итоговая сумма складывается из обследования, состава разрабатываемой документации, заключения кадастрового инженера и сопровождения процесса, а стоимость проектных разделов зависит от стадии проекта и площади. Детализация по позициям приведена на странице согласования реконструкции, там же разделены варианты работы через государственную комиссию и через судебное оспаривание.
Отдельной строкой в бюджет закладывается судебная строительно-техническая экспертиза: ее оплачивает собственник до проведения, и в смету подрядчика она не входит. Как проходят такие проекты у заказчиков, видно в отзывах о работе компании.
Выводы
Отдельного публичного реестра заключений о соответствии в Москве нет, и поиск ЗОС по адресу заранее обречен. Рабочая схема другая: запись в реестре разрешений на ввод подтверждает, что заключение было получено, выписка из ЕГРН показывает фактические характеристики объекта, а само заключение выдается из надзорного дела по официальному запросу застройщика или его представителя. Отсутствие записи о вводе имеет пять типовых объяснений, и от того, какое из них верно, зависит все дальнейшее: от простого запроса архивных сведений до судебной легализации длиной в год.
Смарт Вэй закрывает такие проверки целиком: от сверки координат и площадей до подготовки комплекта на ввод и сопровождения легализации в суде. Если по объекту уже есть предписание, отказ Росреестра или расхождение площадей, разбор ситуации удобнее начать с формы заявки с указанием кадастрового номера.
Частые вопросы
Как получить дубликат ЗОС, если оригинал утрачен
Заключение о соответствии хранится в надзорном деле объекта у органа, который его выдал. По объектам Москвы это Мосгосстройнадзор: направляется письменный запрос с адресом объекта, кадастровым номером и реквизитами разрешения на строительство. Запрос подает застройщик, его правопреемник либо представитель по доверенности, поскольку материалы надзорного дела не относятся к общедоступным сведениям. Одновременно имеет смысл запросить сведения о ранее выданном разрешении на ввод: для сделки чаще нужна именно эта информация.
Переоформляется ли ЗОС при смене собственника здания
Нет. Заключение относится к конкретному объекту и конкретному этапу строительства, оно не переоформляется ни при продаже, ни при реорганизации застройщика. Новый собственник подтверждает законность объекта разрешением на ввод в эксплуатацию и записью в ЕГРН, а сам ЗОС понадобится при споре о составе и качестве выполненных работ или в судебном разбирательстве по объекту.
Кто выдает ЗОС по объектам, поднадзорным Ростехнадзору
По особо опасным, технически сложным и уникальным объектам из статьи 48.1 Градостроительного кодекса надзор ведет Ростехнадзор, а не региональное ведомство. Заключение о соответствии по таким объектам выдает федеральный орган, и в московском надзорном деле его не будет. Для промышленных площадок, автозаправочных комплексов и подобных объектов вопрос о том, чей это надзор, решается до подачи документов: ошибка в адресате означает потерю нескольких месяцев.
Чем отличается проверка объекта в Московской области
Реестры разрешений ведутся в государственной информационной системе обеспечения градостроительной деятельности того субъекта, чей орган выдал документ. По подмосковным объектам сведения хранятся в областной системе, а надзор ведет региональный Главгосстройнадзор. Московские подзаконные акты, включая 819-ПП и порядок работы Госинспекции по недвижимости, на область не распространяются, механика выявления самовольных построек там иная.
Что делать, если разрешение на строительство истекло, а объект достроен
Ввести объект в эксплуатацию с просроченным разрешением невозможно, надзор откажет. Технический план на такой объект подготовить можно, включив в него имеющееся разрешение, но результата это не даст. Продление сроков — самостоятельная работа застройщика с надзорным органом: объяснение причин задержки и согласование новых сроков. Мгновенно эта процедура не проходит, поэтому дату действия разрешения проверяют до начала подготовки комплекта, а не после.
Заменяет ли положительное решение комиссии по самовольным постройкам разрешение на ввод
Не заменяет. Комиссия подтверждает, что объект безопасен и сносить его не требуется, после чего город прекращает предъявлять претензии. Основанием для кадастрового учета изменений такое решение не является: по 218-ФЗ и приказу о подготовке технического плана изменения вносятся по акту ввода в эксплуатацию либо по судебному решению, в котором прямо указаны подлежащие учету площади. Прохождение комиссии при этом сопровождается уплатой штрафа, рассчитанного от кадастровой стоимости участка.
