Разрешение на ввод в эксплуатацию после реконструкции государственной пошлиной не облагается: платеж возникает позже, на кадастровом учете и регистрации в Росреестре. Для организации это 2 000 руб. за кадастровый учет изменений здания, если право собственности уже зарегистрировано и объект не создается заново, а ставка 44 000 руб. и процент от кадастровой стоимости применяются только там, где регистрируется само право. Разберем, из чего состоит комплект документов на ввод, в какой момент возникает обязанность заплатить, что происходит с записью в ЕГРН после выдачи разрешения и какие даты бухгалтерия снимает с первичных документов. Таблица ставок на 2026 год, расчет пошлины при легализации через суд, чек-лист проверки комплекта и стоимость работ — во второй половине статьи.
Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.
За что при вводе объекта в эксплуатацию платят пошлину, а за что нет
Градостроительный кодекс не устанавливает плату за выдачу разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Госстройнадзор проверяет комплект и выдает документ в течение 5 рабочих дней со дня поступления заявления — без платежа со стороны застройщика. Глава 25.3 Налогового кодекса, где перечислены все госпошлины, эти две услуги не упоминает.
Расходы возникают на следующем шаге, когда новые характеристики здания вносят в ЕГРН. Именно там применяются ставки статьи 333.33 НК РФ, и именно этот платеж бухгалтерия видит в выписке банка как госпошлину за регистрацию реконструкции. Разделять эти два этапа важно на стадии планирования бюджета: срок проверки в надзоре и срок учетных действий в Росреестре считаются отдельно и складываются.
В практике Смарт Вэй бюджет реконструкции чаще всего недооценивают не по пошлине, а по срокам: собственник закладывает деньги на проект и стройку, а месяцы на надзор и учетные действия в план не попадают. Проверить, на какой стадии находится объект, можно по разрешению на строительство: на обороте указан срок его действия, и если он истек, к бюджету добавляется отдельная процедура продления.
Госпошлина за регистрацию реконструкции в 2026 году: ставки и правило одного здания
С 1 января 2025 года кадастровый учет перестал быть бесплатным. Ставки зависят от того, что именно происходит с объектом: создается он заново, меняются его характеристики или одновременно регистрируется право. Реконструкция уже существующего и зарегистрированного здания попадает в категорию изменения сведений об объекте недвижимости.
| Действие | Организации | Физические лица | Основание |
|---|---|---|---|
| Выдача разрешения на строительство и разрешения на ввод в эксплуатацию | не установлена | не установлена | гл. 25.3 НК РФ |
| Кадастровый учет в связи с изменением сведений об объекте (реконструкция зарегистрированного здания) | 2 000 руб. | 1 000 руб. | ст. 333.33 НК РФ |
| Кадастровый учет созданного объекта без одновременной регистрации права | 22 000 руб. | 2 000 руб. | ст. 333.33 НК РФ |
| Регистрация права, кадастровая стоимость до 22 млн руб. (организации) и до 20 млн руб. (физлица) либо не определена | 44 000 руб. | 4 000 руб. | ст. 333.33 НК РФ |
| Регистрация права, кадастровая стоимость выше порога | 0,2% кадастровой стоимости, но не менее 0,2% цены сделки, максимум 1 000 000 руб. | 0,02% кадастровой стоимости, но не менее 0,02% цены сделки, максимум 500 000 руб. | ст. 333.33 НК РФ |
| Одновременный кадастровый учет и регистрация права на созданный объект (в пределах порога) | 66 000 руб. | 6 000 руб. | ст. 333.33 НК РФ |
Для типовой ситуации — здание принадлежит компании, право зарегистрировано, после реконструкции выросли площадь и этажность — в платежке будет 2 000 руб. Суммы 44 000 руб. и проценты от кадастровой стоимости к этому сценарию отношения не имеют, потому что право собственности заново не регистрируется.
Отдельно работает статья 333.34-1 НК РФ. Если у здания изменились параметры и одновременно ставятся на учет изменения по помещениям внутри него, пошлина уплачивается только за учет самого здания: за учет изменений характеристик помещений и за учет вновь образованных помещений в этом случае платить не нужно. Для торгового или офисного центра с несколькими десятками зарегистрированных помещений разница в бюджете считается десятками тысяч рублей.
Факт: технический план готовится до подачи заявления на ввод, а не после получения разрешения. После выдачи разрешения Госстройнадзор сам направляет технический план в Росреестр по каналам межведомственного взаимодействия.
Сверьте площадь и кадастровый номер объекта по данным ЕГРН перед расчетом пошлины
Что-то пошло не так...
Выберите адрес из списка
Получите выписку из ЕГРН и о кадастровой стоимости
| Вид объекта недвижимости | |
| Кадастровый номер | |
| Местоположение | |
| Кадастровая стоимость по состоянию на 05.09.2026 | |
| Дата утверждения кадастровой стоимости | в Едином государственном реестре недвижимости сведения отсутствуют |
| Дата определения кадастровой стоимости | |
| Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости | |
| Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости | данные отсутствуют |
| Площадь объекта | |
| Особые отметки | данные отсутствуют |
This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.
Кадастровая стоимость из выписки определяет, попадет объект в фиксированную ставку или в процентную формулу, а площадь до реконструкции — основание для последующего расчета налога на имущество. Обе цифры лучше зафиксировать письменно до подачи документов.
Когда вместо 2 000 руб. в смете появляются сотни тысяч
Пошлина резко вырастает в одном сценарии: реконструкция выполнена без разрешения на строительство, и право на объект в новых параметрах приходится признавать в суде. Административный путь здесь закрыт — процедура выдачи разрешения включает проверку того, что работы еще не начаты, и по уже выполненным работам следует отказ.
Важный нюанс из практики: к нам обращался собственник, который заказал у другой организации полный комплект проектной документации на уже построенный объект, прошел негосударственную экспертизу и подал документы в Госстройнадзор. Итог — отказ по единственному основанию: работы выполнены. Деньги за проект и экспертизу оказались израсходованы впустую, а само заявление стало для государства уведомлением о самовольной постройке, что влечет штраф до 500 000 руб. для юридического лица.
В судебном сценарии платежей три, и они не заменяют друг друга. Первый — госпошлина по иску о признании права собственности: требование имущественное, ставка считается от цены иска по шкале статьи 333.21 НК РФ. Второй — оплата судебной строительно-технической экспертизы, которую суд назначает практически всегда. Третий — пошлина за регистрацию права на основании решения суда, уже по ставкам статьи 333.33 НК РФ.
Расчет на конкретных цифрах. Здание с кадастровой стоимостью 300 млн руб.: пошлина по иску составит 725 000 руб. плюс 0,5% от суммы свыше 50 млн руб., то есть 1 250 000 руб., итого 1 975 000 руб. Регистрация права после решения суда добавит 0,2% от кадастровой стоимости — 600 000 руб. Для сравнения: тот же объект, реконструированный по разрешению на строительство и введенный через Госстройнадзор, обошелся бы в 2 000 руб. пошлины.
Константин М, кадастровый инженер: «В разрешении на строительство прописано, на каком земельном участке, с каким кадастровым номером происходит строительство. Сравнить координаты, которые мы заявляем в техническом плане, со сведениями ЕГРН — дело двух минут со стороны Росреестра.»
Документы для разрешения на ввод в эксплуатацию после реконструкции
Комплект собирает застройщик, кадастровый инженер отвечает только за одну позицию из списка. В заявлении на ввод объекта капитального строительства участвуют:
- заявление о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
- правоустанавливающие документы на земельный участок;
- градостроительный план земельного участка;
- разрешение на строительство (для реконструкции документ называется так же);
- акт приемки объекта капитального строительства, если работы велись по договору подряда;
- документ, подтверждающий соответствие объекта требованиям технических регламентов, подписанный застройщиком;
- документ, подтверждающий соответствие параметров объекта проектной документации;
- документы о соответствии техническим условиям и схема расположения инженерных сетей;
- заключение органа государственного строительного надзора о соответствии объекта проектной документации;
- технический план.
Полный порядок подачи и перечень оснований для отказа по московским объектам опубликован в разделе о том, как получить разрешение на строительство или ввод объекта в эксплуатацию на портале мэра Москвы: там же указано, через какие каналы подается заявление и какие сведения ведомство запрашивает самостоятельно.
Константин М, начальник технического отдела: «Наш технический план — это где-то одна десятая всего объема документов, которые передаются в Стройнадзор и на основании которых выдается разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.»
Внимание: просроченное разрешение на строительство — самая частая причина срыва ввода. Технический план по такому разрешению подготовить можно, а получить разрешение на ввод — нет. Продление сроков через Госстройнадзор занимает отдельное время и лежит на застройщике.
Константин М, инженер-проектировщик: «Ввестись в эксплуатацию с таким разрешением невозможно. Разработать технический план — можем, мы включим в состав то разрешение на строительство, которое есть. Но когда собственник пойдет в Стройнадзор, проблемы будут не в техническом плане.»
Что проверить до подачи заявления на ввод
- Срок действия разрешения на строительство. Указан на обороте документа; если есть отметки о продлении, смотрится последняя дата.
- Комплектность проектной документации по всем разделам. Электроснабжение, водоснабжение, канализация, благоустройство, пожарная безопасность, технологические решения. Без любого из разделов разрешение на ввод не выдадут.
- Раздел АР. Нехватка листов и пояснительных записок в архитектурных решениях напрямую отражается на техническом плане и дает замечания при проверке.
- Совпадение фактической планировки с проектной. Лишняя или недостающая перегородка означает расхождение с документацией, прошедшей экспертизу.
- Положение здания в границах земельного участка. Геодезическая съемка накладывается на сведения ЕГРН до подачи, а не после.
- Доверенность и качество сканов. Мелочи этого уровня не останавливают процедуру, но добавляют к ней дни.
Образцы документов для ввода объекта и регистрации изменений
Комплект для двух этапов сразу: сначала заявление в надзор, затем формы для учетных действий и пример уведомления, по которому видно, как формулируются замечания регистратора.
| Документ | Скачать |
|---|---|
| Заявление о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию | Скачать |
| Заявление на кадастровый учет объекта недвижимости | Скачать |
| Заявление на регистрацию права в Росреестр | Скачать |
| Образец технического плана с графической частью | Скачать |
| Образец уведомления Росреестра о приостановке | Скачать |
Как оплатить пошлину и не получить возврат документов: пошаговая инструкция
- Шаг 1. Определите сценарий: учет изменений зарегистрированного здания, создание нового объекта или регистрация права по решению суда. От этого зависит ставка.
- Шаг 2. Запросите выписку ЕГРН и зафиксируйте кадастровую стоимость объекта до реконструкции. Для организаций порог 22 млн руб. отделяет фиксированную ставку от расчета по проценту.
- Шаг 3. Оплатите пошлину до подачи заявления или в первые рабочие дни после нее. Если сведения об уплате не появятся в ГИС ГМП по истечении 5 рабочих дней с даты подачи и документ об оплате не будет представлен, заявление и документы вернут без рассмотрения по статье 25 закона 218-ФЗ.
- Шаг 4. Сохраните платежное поручение с УИН до момента внесения записи в ЕГРН. При межведомственной подаче через Госстройнадзор подтверждать оплату иногда приходится по запросу.
- Шаг 5. После выдачи разрешения на ввод отсчитайте 5 рабочих дней на направление документов в Росреестр по статье 19 закона 218-ФЗ и 5 рабочих дней на кадастровый учет. Если записи нет, направляйте письменный запрос в орган, выдавший разрешение.
- Шаг 6. Закажите выписку ЕГРН с новыми характеристиками. Она станет основанием для изменения данных об объекте в учете.
Технический план: почему его готовят до подачи заявления на ввод
Порядок изменился несколько лет назад поправками в Градостроительный кодекс. Раньше технический план делали после получения разрешения на ввод, и собственник сам нес документы в Росреестр. Сейчас технический план входит в комплект, который подается на разрешение, а после выдачи разрешения надзорный орган направляет его на кадастровый учет самостоятельно.
Для бухгалтерии у нового порядка есть практическое следствие: риск приостановки со стороны Росреестра снижается, потому что документы приходят от другого надзорного органа, который уже провел проверку и отвечает за достоверность сведений. Планировать дату признания изменений в учете можно от даты разрешения на ввод, а не от даты подачи в Росреестр.
Сколько стоит ошибка в техническом плане
Расхождение факта и проекта не переделка чертежа за несколько тысяч рублей. Крупное пересечение контура здания с границей земельного участка дает гарантированный отказ Росреестра: разрешение на строительство выдано на конкретный кадастровый номер участка, и сравнение координат занимает у регистратора минуты. Дальше начинается либо исправление реестровой ошибки в границах участка, либо выкуп или аренда прирезка соседней земли, либо переговоры с соседним собственником. Каждый из вариантов измеряется месяцами, а объект в это время эксплуатируется без записи в ЕГРН.
Полезно знать: негласный допуск расхождения фактической и проектной площади — не более 5%. Отклонение в большую сторону надзор обычно пропускает, в меньшую относится настороженно: возникают вопросы к сметам и к тому, куда ушел заявленный объем работ.
Константин М, судебный эксперт: «Площадь по проекту и площадь по факту должны отличаться не более чем на 5%. При этом не в меньшую сторону, а в большую.»
Региональная специфика: в Санкт-Петербурге при небольших расхождениях планировок и площадей застройщики включают наши обмерные чертежи в состав проектной документации как исполнительные чертежи, и повторная экспертиза не требуется. По московским объектам такой практики нет. Прием работает только для мелких отклонений: появление новых перегородок, проемов, антресолей или уровней квалифицируется как реконструкция еще не введенного объекта и отправляет проект на экспертизу заново.
Кейс из практики: при инвентаризации многоквартирного дома одинаковые по проекту квартиры, расположенные друг над другом с 1 по 26 этаж, разошлись по площади от 0,2 до 0,8 кв. м. Причина — качество железобетонных изделий, разная толщина отделки и отклонения при монтаже конструкций. Расхождение объяснили заказчику до подачи документов, площади в техническом плане указали по проекту с письменным согласованием, приостановки не было.
Когда получить разрешение на ввод в эксплуатацию нельзя
Процедура ввода рассчитана на объект, который строился по разрешению. Если реконструкция уже выполнена без разрешительной документации, комплект по статье 55 Градостроительного кодекса собрать не получится: в нем отсутствуют разрешение на строительство и заключение надзора, а инспектор при проверке зафиксирует выполненные работы.
Единственный рабочий механизм для таких объектов — признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке по статье 222 Гражданского кодекса. Доказывать приходится три обстоятельства: объект безопасен и соответствует нормам, он не нарушает права третьих лиц, собственник предпринимал попытку узаконить его в административном порядке. Последний пункт закрывается подачей документов в Госстройнадзор и полученным отказом, который прикладывается к материалам дела.
Для проекта на этой стадии документы нужны другие. Для разрешения требуется проект того, что будет построено; для суда — техническое заключение о том, что уже построено и что это безопасно. Мы в Смарт Вэй готовим оба типа документов внутри компании, поэтому на консультации сразу разделяем, по какому маршруту идет объект, и не продаем проект туда, где нужно заключение.
Что бухгалтерия делает с документами после ввода объекта
Затраты на реконструкцию не списываются в текущие расходы. По пункту 2 статьи 257 НК РФ первоначальная стоимость основного средства изменяется в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации и технического перевооружения. Основанием для увеличения стоимости служат разрешение на ввод в эксплуатацию, акты по выполненным работам и техническая документация, а не выписка ЕГРН: запись в реестре подтверждает новые характеристики объекта, но не момент завершения работ.
Налог на имущество по объектам, облагаемым от кадастровой стоимости, реагирует на изменение характеристик отдельно. Изменение кадастровой стоимости вследствие изменения характеристик объекта учитывается при определении налоговой базы со дня внесения соответствующих сведений в ЕГРН по правилам статьи 378.2 НК РФ. Поэтому разрыв между датой разрешения на ввод и датой записи в ЕГРН нужно фиксировать документально: от него зависит период пересчета.
| Сценарий | Пошлина для организации | Документ-основание для учета |
|---|---|---|
| Реконструкция по разрешению, право зарегистрировано ранее | 2 000 руб. | Разрешение на ввод в эксплуатацию, выписка ЕГРН с новыми характеристиками |
| Реконструкция здания с зарегистрированными помещениями внутри | 2 000 руб. только за здание | Разрешение на ввод, технический план на здание и помещения |
| Новый объект, созданный на участке, с регистрацией права | 66 000 руб. либо 22 000 руб. плюс 0,2% | Разрешение на ввод, выписка ЕГРН о постановке на учет |
| Легализация выполненной реконструкции через суд | Пошлина по иску от цены иска плюс 44 000 руб. или 0,2% за регистрацию права | Вступившее в силу решение суда, исполнительный лист, выписка ЕГРН |
| Реконструкция завершена, разрешение на строительство просрочено | Платеж не возникает до продления разрешения | Затраты остаются на счете вложений во внеоборотные активы |
Последняя строка таблицы объясняет, почему бухгалтерии стоит запрашивать статус разрешительных документов до закрытия года: пока ввод не состоялся, вложения продолжают висеть незакрытой суммой, а амортизация по новой стоимости не начинается.
Лайфхак: до выезда кадастрового инженера запросите у застройщика подтверждение, что на руках есть все разделы проекта — инженерные сети, конструктив, архитектура, пожарная безопасность. Проверка на словах занимает один звонок и снимает самую частую причину остановки процедуры.
Стоимость согласования реконструкции и регистрации изменений
Итоговая сумма зависит от того, есть ли на объекте разрешительная документация, какой состав работ выполнен и в каком регионе находится здание. Позиции ниже относятся к согласованию уже выполненной реконструкции.
| Услуга | Стоимость | Сроки |
|---|---|---|
| Согласование выполненной реконструкции под ключ | от 1 млн руб. | рассчитывается индивидуально |
| Технические планы и регистрация изменений в ЕГРН/БТИ | от 300 000 руб. | рассчитывается индивидуально |
| Техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ по реконструкции | от 350 000 руб. | рассчитывается индивидуально |
| Заключение о пожарной безопасности реконструированного объекта | от 350 000 руб. | рассчитывается индивидуально |
| Разработка АГР/АГО | от 500 000 руб. | рассчитывается индивидуально |
| Расчет и оценка пожарных рисков | от 590 000 руб. | рассчитывается индивидуально |
| Сопровождение реконструкции в суде, оспаривание актов госорганов | от 950 000 руб. | рассчитывается индивидуально |
Стоимость формируется от площади, состава выполненных работ и стадии, на которой находится объект: до проверки надзорных органов работа дешевле, чем после предписания и иска. Актуальные позиции по каждому виду документации собраны на странице согласование реконструкции, там же указаны варианты работы через государственную комиссию и через суд.
Как проходят такие проекты у заказчиков и с какими сроками они сталкиваются, видно из отзывов клиентов компании, включая объекты в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге.
Выводы
Разрешение на ввод в эксплуатацию выдается без пошлины, а платеж возникает на учетных действиях: 2 000 руб. для организации при изменении характеристик уже зарегистрированного здания и 44 000 руб. либо 0,2% кадастровой стоимости там, где регистрируется право. При реконструкции здания с помещениями внутри пошлина взимается только за само здание. Самый дорогой сценарий — легализация выполненных работ через суд, где к пошлине по иску от цены иска добавляются экспертиза и регистрация права по решению суда.
Смарт Вэй ведет такие объекты целиком: обмеры и технический план под разрешение на ввод, техническое заключение и документы по пожарной безопасности для судебного маршрута, регистрация изменений в ЕГРН по итогу. Если нужно понять, по какому маршруту пойдет конкретное здание и какие платежи закладывать в бюджет года, опишите ситуацию через форму заявки.
Частые вопросы
Нужно ли платить пошлину заново, если документы вернули без рассмотрения
При повторной подаче сведения об уплате должны быть в ГИС ГМП, иначе документы вернут снова: по статье 25 закона 218-ФЗ основанием для возврата служит отсутствие информации об оплате по истечении 5 рабочих дней с даты подачи при непредставлении платежного документа. Вопрос о зачете или возврате ранее уплаченной суммы решается по заявлению в порядке статьи 333.40 НК РФ, поэтому платежное поручение с УИН сохраняется до завершения всей процедуры.
Здание реконструировано, внутри 40 зарегистрированных помещений. Пошлина умножается на 40
Нет. По статье 333.34-1 НК РФ, если изменились параметры здания, пошлина уплачивается только за кадастровый учет самого здания: за учет изменений характеристик помещений и за учет вновь образованных в нем помещений отдельная пошлина не взимается. Умножение появляется в другом случае — когда одновременно регистрируются права на каждое помещение, тогда ставка статьи 333.33 НК РФ считается по каждому объекту.
С какого момента налог на имущество считается по новой кадастровой стоимости
Изменение кадастровой стоимости из-за изменения характеристик объекта учитывается при определении налоговой базы со дня внесения в ЕГРН сведений, послуживших основанием для такого изменения. Дата разрешения на ввод и дата записи в реестре не совпадают, поэтому обе нужно взять из документов: первую — из разрешения, вторую — из выписки ЕГРН.
Кто платит пошлину, если реконструкцию за свой счет делал арендатор
Учетные действия совершаются в отношении объекта, принадлежащего собственнику, и право в новых параметрах регистрируется на него же. Распределение расходов между арендатором и собственником регулируется договором аренды и дополнительным соглашением, на порядок уплаты пошлины в Росреестре оно не влияет.
Разрешение на ввод получено, а записи в ЕГРН нет. Сколько ждать
Орган, принявший решение о выдаче разрешения на ввод, обязан направить заявление о кадастровом учете в Росреестр не позднее 5 рабочих дней с даты принятия решения. Кадастровый учет занимает еще 5 рабочих дней. Если суммарно прошло больше двух недель, направляйте письменный запрос в орган, выдавший разрешение: чаще всего документы либо не ушли, либо получили приостановку, о которой правообладателю не сообщили.
После ввода выяснилось, что площадь в ЕГРН отличается от фактической. Что делать
Расхождение устраняется через новый технический план и кадастровый учет изменений, а не через переписку с надзором. Если в реестр попала проектная площадь, а фактическая другая, следующий собственник получит объект с несогласованными изменениями, и вопрос всплывет при сделке. Пошлина за такой учет изменений для организации составит 2 000 руб., но подготовка технического плана и обоснование расхождения оплачиваются отдельно.
