Разработка и согласование исходно-разрешительной документации

Исходно-разрешительная документация (ИРД) необходима для законного строительства или реконструкции объекта, собирается  и разрабатывается на предпроектной стадии или в ходе подготовки проекта, а также при вводе в эксплуатацию. Заниматься сбором и подготовкой ИРД может сам собственник участка или застройщик, либо технический заказчик по договору. Состав ИРД определяется в соответствие с Градостроительным кодексом РФ, другими нормативными актами.

Читайте в этом материале, что входит в исходно-разрешительную документацию при строительстве и реконструкции, как правильно оформить и где получить нужные документы, какие проблемы могут возникать при подготовке ИРД.

Что такое исходно-разрешительная документация

Законодательство не содержит точного определения «исходно-разрешительной документации». Однако, исходя из смысла ГрК РФ, в нее входят документы, необходимые:

• для оформления технического задания и заключения договора на проектирование;
• для проведения инженерных изысканий на участке;
• для разработки и оформления проекта строительства, реконструкции;
• для прохождения государственной или негосударственной экспертизы проекта;
• для получения разрешения на строительство;
• для получения разрешения на ввод построенного объекта в эксплуатацию.

Сам проект, его текстовые и графические материалы, формально не относятся к исходно-разрешительной документации. Однако проект включает большинство документов из ИРД, использует их информацию и данные, передается в едином комплекте для экспертиз и оформления разрешений.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

 

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров - звоните по телефонам:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

Нормативные акты

Основным нормативным актом, предусматривающим сбор и подготовку исходно-разрешительной документации, является Градостроительный кодекс РФ. В статьях 45-51 ГрК РФ содержатся правила проведения всех этапов изысканий, проектирования и строительства, перечни обязательных и дополнительных документов. Также при сборе и оформлении ИРД применяются следующие нормативные акты:

• Жилищный кодекс РФ (скачать);
• Постановление Правительства РФ № 87 (скачать);
• Приказ Минстроя РФ № 117/пр (скачать);
• Постановление Правительства РФ № 272 (скачать);
• Постановление Правительства РФ № 145 (скачать).

Процесс согласований и оформления разрешений регламентирован и нормативными актами субъекта РФ. Например, на территории столицы действуют Постановления Правительства Москвы почти на каждый вид строительных работ.

Простым языком

Подготовку исходно-разрешительной документации нужно вести поэтапно, т.е. на разных стадиях проектирования и согласований. Каждый документ ИРД содержит определенные сведения, без которых нельзя приступить к разработке проекта, провести его экспертизу, проверка для выдачи разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию. Исходно-разрешительная документация содержит следующие сведения:

• о правах на земельный участок;
• о характеристиках и целевом назначении участка, видах разрешенного землепользования;
• о возможности подключить будущий объект к сетям общего пользования, о местах и условиях присоединения;
• о соответствии готового проекта техническому заданию, нормативным актам в сфере безопасности зданий;
• о соответствии готового объекта проекту, техническому заданию и нормативным актам.

Заказчик (застройщик) может сам заниматься сбором и оформлением всех документов. Однако разрабатывать проект может только проектная организация, состоящая в СРО, т.е. подтвердившая свой профессиональный статус. Поэтому по договору на проектирование обычно предусматривается передача полномочий по сбору ИРД, либо отдельных документов. Также документацию может собирать и готовить технический заказчик, действующий по договору с застройщиком или собственником участка.

Комментарий специалиста. В зависимости от вида и цели оформления документов, они могут выдаваться за плату или безвозмездно, иметь срок действия или применяются бессрочно. Формы большинства видов исходно-разрешительной документации утверждены на законодательном уровне. Оформление ИРД может происходить путем личного обращения в государственные ведомства, а многие документы можно получить или согласовать через электронные сервисы.

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) входит в состав ИРД.

На какие виды работ нужна исходно-разрешительная документация

ИРД оформляется на любые виды строительных работ, которые проходят экспертизу, согласования и разрешения:

• строительство, т.е. возведение нового объекта;
• реконструкция, т.е. работы по изменению основных параметров здания;
• перепланировка и переустройство, т.е. изменение конфигурации или характеристик инженерных систем и оборудования.

Текущий и капитальный ремонт объектов также может проводиться на основании проекта. Однако ГрК РФ и ЖК РФ не требуют проходить согласования для текущего или капитального ремонта, хотя может потребоваться  сбор и оформление отдельных документов из ИРД.

Что входит в исходно-разрешительную документацию

Комплект исходно-разрешительной документации отличается на разных стадиях строительства. Общий список включает:

• документ о правах на участок – выписка ЕГРН, свидетельство о праве, договор аренды, постановление;
• документ об изменении вида разрешенного использования участка – постановление или распоряжение, выписка ЕГРН, договор аренды;
• технические условия (ТУ) на присоединение к общим инженерным сетям – на воду и канализацию, на отопление, на электричество, на газ;
• градостроительный план земельного участка (ГПЗУ);
• экспертное заключение, если проект должен проходить экспертизу;
• разрешение на строительство (реконструкцию);
• заключение о соответствии объекта (ЗОС);
• разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Это только общий обязательный перечень ИРД. На разных стадиях проектирования могут потребовать и иные документы. Эти вопросы вам разъяснят специалисты компании Смарт Вэй, если вы обратитесь к нам за разработкой проекта.

Если для проекта предусмотрена экспертиза, положительное экспертное заключение также входит в ИРД.

Этапы сбора и оформления ИРД

Процесс оформления, сбора и подготовки ИРД будет идти непрерывно, пока разрабатывается и согласуется объект, либо он проверяться на ввод в эксплуатацию. Ниже расскажем о каждом этапе подготовки исходно-разрешительной документации, перечне необходимых документов.

Предпроектная стадия, заключение договора

На начальном этапе большинство документов связано с подтверждением прав на участок и его характеристик. Для последующей разработки проекта могут потребоваться:

• правоустанавливающие документы на участок — выписка ЕГРН, свидетельство о праве, договор аренды, постановление;
• документы об изменении вида разрешенного использования участка, если это необходимо для строительства или реконструкции – постановление или распоряжение, выписка ЕГРН, договор аренды;
• ГПЗУ на участок;
• ситуационный план на участок;
• технические условия (ТУ) на воду и канализацию, на отопление, на электричество, на газ;
• заключения об обследованиях существующих объектов (например, для реконструкции проводится обязательное обследование ремонтируемого здания);
• предварительные заключения государственных ведомств, ресурсоснабжающих органов (могут потребоваться при разработке архитектурной концепции, в ряде иных случаев).

Также для начала работы по проектированию нужно оформить техническое задание. Этот документ нужно составить максимально точно и объективно, так как на стадии экспертизы и оформления ЗОС будет проверяться соответствие проекта и ТЗ. Если для проектирования конкретного объекта нет действующих стандартов и СП, либо требуется отступление от общих норм безопасности, нужно разработать и согласовать специальные технические условия (СТУ).

Стадия инженерных изысканий

Инженерные изыскания обязательно проводятся при разработке проекта строительства и реконструкции. По итогам изыскания оформляются следующие документы:

• технические отчеты и заключения по итогам геологических, геодезических, экологических и других видов изысканий;
• заключения о состоянии реконструируемого объекта, других строений и коммуникаций на участке;
• экспертные заключения и протоколы, если проводились исследования грунтов и почвы, испытания сетей, иные виды проверок.

Материалы изысканий не только используются проектировщиком, но и включаются в состав проекта, будут проверять при экспертизе, оформлении разрешения на строительство.

Стадия утверждения проекта и начала строительства

Готовый проект утверждается заказчиком, передается на государственную и негосударственную экспертизу. Если подтверждено соответствие ТЗ и нормативным актам о безопасности, выдается положительное экспертное заключение. Этот документ входит в ИРД, так как позволяет обратиться за разрешением на строительство.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

 

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров - звоните по телефонам:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

Для получения разрешения на строительство нужно обращаться в региональный орган строительного надзора. В Москве таким ведомством является Госстройнадзор. Дополнительные согласования и разрешения могут потребоваться для реконструкции объектов культурного наследия.

Разрешение на строительство оформляется после экспертизы проекта, входит в исходно-разрешительную документацию.

Стадия завершения строительства и ввод в эксплуатацию

После завершения строительных работ оформляются два ключевых документа:

• заключение о соответствии (ЗОС) – выдается, если в отношении работ осуществлялся строительный надзор;
• разрешение на ввод в эксплуатацию – выдается после комплексных проверок о соответствии нормативным актам, проекту.
• С разрешением на ввод в эксплуатацию можно обращаться за техническим планом, проходить кадастровый учет и регистрацию прав в Росреестре.

Комментарий специалиста. Только обращение в надежную проектную организацию гарантирует, что у вас не возникнет проблем при сборе и подготовке ИРД. Сотрудничество с компанией Смарт Вэй станет залогом успешного согласования всех документов, отсутствия сложностей при прохождении обязательных процедур.

Технические условия входят в ИРД, нужны для подключения объекта к инженерным коммуникациям.

Согласование исходно-разрешительной документации

Процедуры согласования и оформления разрешений по ИРД проходят по следующим направлениям:

• местная администрация выдает исходные документы на участок – договор аренды, постановление, ГПЗУ и т.д.;
• ресурсоснабжающие организации выдают ТУ на подключение к инженерным сетям общего пользования;
• для проведения изысканий на участке нужно получать ордера на земляные работы;
• экспертизу с оформлением заключения могут проводить государственные или негосударственные экспертные организации;
• специальные технические условия (СТУ) проходят согласование через МЧС и Минстрой;
• разрешение на строительство и на ввод в эксплуатацию выдает Госстройнадзор;
• МосКомАрхитектура участвует в согласованиях фасадных решений, в том числе при реконструкциях;
• заключение о соответствии оформляет Госстройнадзор.

Большинство указанных структур позволяет оформлять документы в электронном виде. Компания Смарт Вэй предлагает услуги по проектированию «под ключ», т.е. с прохождением всех обязательных согласований.

Как правильно составить ТЗ на разработку исходно-разрешительной документации

Отдельное техническое задание на сбор и оформление исходно-разрешительной документации не составляется. Такие полномочия и требования можно указать в общем ТЗ на проектирование. Чтобы избежать проблем при последующих проверках, экспертизах и согласованиях, обратитесь за помощью в подготовке ТЗ в компанию Смарт Вэй. Наши специалисты укажут полный перечень ИРД, который нужен для проектирования и согласований.

Как выбрать компанию для ИРД

Правильный выбор технического заказчика и проектной организации снимает все проблемы при согласованиях, оформлении исходно-разрешительной документации. Обратите внимание на следующие моменты:

• наличие у организации разрешений (например, проектная организация должна подтвердить членство в СРО);
• примеры по ранее выполненным работам, в том числе по оформлению ИРД;
• наличие в штате специалистов, которые смогут подготовить все необходимые документы.

Если вам нужна надежная проектная организация, которая займется всеми формальностями и согласованиями ИРД, обращайтесь к специалистам Смарт Вэй.

Разрешение на ввод в эксплуатацию оформляется после строительства или реконструкции, входит в ИРД.

Проблемы и сложности при разработке исходно-разрешительной документации

Сложности могут возникать на всех этапах сбора и оформления исходно-разрешительной документации, причем по объективным причинам.  Вот несколько проблем, которые возникают чаще всего:

• отсутствие документов градостроительного планирования, что осложняет процесс получения ГПЗУ и иных документов на участок;
• необходимость менять разрешенный вид пользования участков, чтобы продолжить проектирование и строительство;
• сложности с параметрами разрешенного строительства, установленными для данного района или участка;
• невозможность выдать ТУ на подключение к сетям (ввиду превышения допустимой нагрузки, отсутствия коммуникаций по месту строительства);
• необходимость проходить согласование СТУ, так как без них проектирование может оказаться невозможно;
• отступления от проекта, допущенные и неустраненные подрядчиком, что осложняет процесс получения ЗОС и разрешения на ввод в эксплуатацию.

Компания Смарт Вэй всегда учитывает возможные сложности еще на начальном этапе проектирования. Мы выберем оптимальный вариант согласований, получения ИРД, что сэкономит ваше время и деньги.

Преимущества сотрудничества с нашей компанией

Наши специалисты выполнят все необходимые работы по проектированию, сбору и оформлению исходно-разрешительной документации. Наши преимущества:

• выгодные расценки на все виды работ и услуг;
• максимально сжатые сроки разработки проекта и ИРД без потери качества;
• бесплатная консультационная поддержка на всех стадиях проектирования и согласований;
• наличие собственного штата специалистов, что позволяет выполнять работы без обращения к посредникам.

Опыт и квалификация наших специалистов позволяет проходить согласования с первого раза и без замечаний. Подробнее об условиях сотрудничества можно узнать на консультации по телефонам, указанным на сайте.

Кейсы нашей работы по разработке ИРД

Ниже вы можете ознакомиться с примерами работ, выполненных нашими специалистами в 2019 году. ИРД и проект успешно прошли все стадии согласования, реализованы в готовых объектах

Кейс 1. Специалисты компании Смарт Вэй оформили проектную документацию на строительство МКД. В рамках технического задания была получена вся необходимая исходно-разрешительная документация.

Кейс 2. В 2019 году был разработан проект и оформлена необходимая исходно-разрешительная документация на многоквартирный дом со встроенными торговыми помещениями. На данный момент строительство объекта находится на завершающей стадии.

Выводы

Исходно-разрешительная документация (ИРД) оформляется для проектирования строительства или реконструкции, собирается  на предпроектной стадии или в ходе подготовки проекта, при вводе в эксплуатацию. Заниматься сбором и подготовкой ИРД может сам собственник участка или застройщик, либо технический заказчик. Состав ИРД определяется в соответствие с Градостроительным кодексом РФ, другими нормативными актами.

Если вам нужны услуги по проектированию, сбору и подготовке ИРД, обращайтесь в компанию Смарт Вэй. По всем возникшим вопросам вы можете получить бесплатную консультацию.

При написании статьи использовались следующие материалы:

• Жилищный кодекс РФ (скачать);
• Постановление Правительства РФ № 87 (скачать);
• Приказ Минстроя РФ № 117/пр (скачать);
• Постановление Правительства РФ № 272 (скачать);
• Постановление Правительства РФ № 145 (скачать);
• Техническое задание.