Исходно-разрешительная документация (ИРД) необходима для законного строительства или реконструкции объекта, собирается и разрабатывается на предпроектной стадии или в ходе подготовки проекта, а также при вводе в эксплуатацию. Заниматься сбором и подготовкой ИРД может сам собственник участка или застройщик, либо технический заказчик по договору. Состав ИРД определяется в соответствие с Градостроительным кодексом РФ, другими нормативными актами.
Получите расчет стоимости этой услуги с помощью нашего калькулятора цен - здесь
Читайте в этом материале, что входит в исходно-разрешительную документацию при строительстве и реконструкции, как правильно оформить и где получить нужные документы, какие проблемы могут возникать при подготовке ИРД.
Содержание
- 1 Что такое исходно-разрешительная документация
- 2 На какие виды работ нужна исходно-разрешительная документация
- 3 Что входит в исходно-разрешительную документацию
- 4 Этапы сбора и оформления ИРД
- 5 Согласование исходно-разрешительной документации
- 6 Как правильно составить ТЗ на разработку исходно-разрешительной документации
- 7 Как выбрать компанию для ИРД
- 8 Проблемы и сложности при разработке исходно-разрешительной документации
- 9 Преимущества сотрудничества с нашей компанией
- 10 Кейсы нашей работы по разработке ИРД
- 11 Калькулятор стоимости проектирования
- 12 Выводы
Что такое исходно-разрешительная документация
Законодательство не содержит точного определения “исходно-разрешительной документации”. Однако, исходя из смысла ГрК РФ, в нее входят документы, необходимые:
- для оформления технического задания и заключения договора на проектирование;
- для проведения инженерных изысканий на участке;
- для разработки и оформления проекта строительства, реконструкции;
- для прохождения государственной или негосударственной экспертизы проекта;
- для получения разрешения на строительство;
- для получения разрешения на ввод построенного объекта в эксплуатацию.
Сам проект, его текстовые и графические материалы, формально не относятся к исходно-разрешительной документации. Однако проект включает большинство документов из ИРД, использует их информацию и данные, передается в едином комплекте для экспертиз и оформления разрешений.
Уважаемые КЛИЕНТЫ!
Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров - звоните по телефонам:
8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)
8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)
Все консультации бесплатны.
Нормативные акты
Основным нормативным актом, предусматривающим сбор и подготовку исходно-разрешительной документации, является Градостроительный кодекс РФ. В статьях 45-51 ГрК РФ содержатся правила проведения всех этапов изысканий, проектирования и строительства, перечни обязательных и дополнительных документов. Также при сборе и оформлении ИРД применяются следующие нормативные акты:
- Жилищный кодекс РФ (скачать);
- Постановление Правительства РФ № 87 (скачать);
- Приказ Минстроя РФ № 117/пр (скачать);
- Постановление Правительства РФ № 272 (скачать);
- Постановление Правительства РФ № 145 (скачать).
Процесс согласований и оформления разрешений регламентирован и нормативными актами субъекта РФ. Например, на территории столицы действуют Постановления Правительства Москвы почти на каждый вид строительных работ.
Простым языком
Подготовку исходно-разрешительной документации нужно вести поэтапно, т.е. на разных стадиях проектирования и согласований. Каждый документ ИРД содержит определенные сведения, без которых нельзя приступить к разработке проекта, провести его экспертизу, проверка для выдачи разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию. Исходно-разрешительная документация содержит следующие сведения:
- о правах на земельный участок;
- о характеристиках и целевом назначении участка, видах разрешенного землепользования;
- о возможности подключить будущий объект к сетям общего пользования, о местах и условиях присоединения;
- о соответствии готового проекта техническому заданию, нормативным актам в сфере безопасности зданий;
- о соответствии готового объекта проекту, техническому заданию и нормативным актам.
Заказчик (застройщик) может сам заниматься сбором и оформлением всех документов. Однако разрабатывать проект может только проектная организация, состоящая в СРО, т.е. подтвердившая свой профессиональный статус. Поэтому по договору на проектирование обычно предусматривается передача полномочий по сбору ИРД, либо отдельных документов. Также документацию может собирать и готовить технический заказчик, действующий по договору с застройщиком или собственником участка.
Комментарий специалиста. В зависимости от вида и цели оформления документов, они могут выдаваться за плату или безвозмездно, иметь срок действия или применяются бессрочно. Формы большинства видов исходно-разрешительной документации утверждены на законодательном уровне. Оформление ИРД может происходить путем личного обращения в государственные ведомства, а многие документы можно получить или согласовать через электронные сервисы.
Получите расчет стоимости этой услуги с помощью нашего калькулятора цен - здесь
На какие виды работ нужна исходно-разрешительная документация
ИРД оформляется на любые виды строительных работ, которые проходят экспертизу, согласования и разрешения:
- строительство, т.е. возведение нового объекта;
- реконструкция, т.е. работы по изменению основных параметров здания;
- перепланировка и переустройство, т.е. изменение конфигурации или характеристик инженерных систем и оборудования.
Текущий и капитальный ремонт объектов также может проводиться на основании проекта. Однако ГрК РФ и ЖК РФ не требуют проходить согласования для текущего или капитального ремонта, хотя может потребоваться сбор и оформление отдельных документов из ИРД.
Что входит в исходно-разрешительную документацию
Комплект исходно-разрешительной документации отличается на разных стадиях строительства. Общий список включает:
- документ о правах на участок – выписка ЕГРН, свидетельство о праве, договор аренды, постановление;
- документ об изменении вида разрешенного использования участка – постановление или распоряжение, выписка ЕГРН, договор аренды;
- технические условия (ТУ) на присоединение к общим инженерным сетям – на воду и канализацию, на отопление, на электричество, на газ;
- градостроительный план земельного участка (ГПЗУ);
- экспертное заключение, если проект должен проходить экспертизу;
- разрешение на строительство (реконструкцию);
- заключение о соответствии объекта (ЗОС);
- разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Это только общий обязательный перечень ИРД. На разных стадиях проектирования могут потребовать и иные документы. Эти вопросы вам разъяснят специалисты компании Смарт Вэй, если вы обратитесь к нам за разработкой проекта.
Этапы сбора и оформления ИРД
Процесс оформления, сбора и подготовки ИРД будет идти непрерывно, пока разрабатывается и согласуется объект, либо он проверяться на ввод в эксплуатацию. Ниже расскажем о каждом этапе подготовки исходно-разрешительной документации, перечне необходимых документов.
Предпроектная стадия, заключение договора
На начальном этапе большинство документов связано с подтверждением прав на участок и его характеристик. Для последующей разработки проекта могут потребоваться:
- правоустанавливающие документы на участок -- выписка ЕГРН, свидетельство о праве, договор аренды, постановление;
- документы об изменении вида разрешенного использования участка, если это необходимо для строительства или реконструкции – постановление или распоряжение, выписка ЕГРН, договор аренды;
- ГПЗУ на участок;
- ситуационный план на участок;
- технические условия (ТУ) на воду и канализацию, на отопление, на электричество, на газ;
- заключения об обследованиях существующих объектов (например, для реконструкции проводится обязательное обследование ремонтируемого здания);
- предварительные заключения государственных ведомств, ресурсоснабжающих органов (могут потребоваться при разработке архитектурной концепции, в ряде иных случаев).
Также для начала работы по проектированию нужно оформить техническое задание. Этот документ нужно составить максимально точно и объективно, так как на стадии экспертизы и оформления ЗОС будет проверяться соответствие проекта и ТЗ. Если для проектирования конкретного объекта нет действующих стандартов и СП, либо требуется отступление от общих норм безопасности, нужно разработать и согласовать специальные технические условия (СТУ).
Стадия инженерных изысканий
Инженерные изыскания обязательно проводятся при разработке проекта строительства и реконструкции. По итогам изыскания оформляются следующие документы:
- технические отчеты и заключения по итогам геологических, геодезических, экологических и других видов изысканий;
- заключения о состоянии реконструируемого объекта, других строений и коммуникаций на участке;
- экспертные заключения и протоколы, если проводились исследования грунтов и почвы, испытания сетей, иные виды проверок.
Материалы изысканий не только используются проектировщиком, но и включаются в состав проекта, будут проверять при экспертизе, оформлении разрешения на строительство.
Стадия утверждения проекта и начала строительства
Готовый проект утверждается заказчиком, передается на государственную и негосударственную экспертизу. Если подтверждено соответствие ТЗ и нормативным актам о безопасности, выдается положительное экспертное заключение. Этот документ входит в ИРД, так как позволяет обратиться за разрешением на строительство.
Уважаемые КЛИЕНТЫ!
Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров - звоните по телефонам:
8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)
8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)
Все консультации бесплатны.
Для получения разрешения на строительство нужно обращаться в региональный орган строительного надзора. В Москве таким ведомством является Госстройнадзор. Дополнительные согласования и разрешения могут потребоваться для реконструкции объектов культурного наследия.

Разрешение на строительство оформляется после экспертизы проекта, входит в исходно-разрешительную документацию.
Стадия завершения строительства и ввод в эксплуатацию
После завершения строительных работ оформляются два ключевых документа:
- заключение о соответствии (ЗОС) – выдается, если в отношении работ осуществлялся строительный надзор;
- разрешение на ввод в эксплуатацию – выдается после комплексных проверок о соответствии нормативным актам, проекту.
- С разрешением на ввод в эксплуатацию можно обращаться за техническим планом, проходить кадастровый учет и регистрацию прав в Росреестре.
Комментарий специалиста. Только обращение в надежную проектную организацию гарантирует, что у вас не возникнет проблем при сборе и подготовке ИРД. Сотрудничество с компанией Смарт Вэй станет залогом успешного согласования всех документов, отсутствия сложностей при прохождении обязательных процедур.
Согласование исходно-разрешительной документации
Процедуры согласования и оформления разрешений по ИРД проходят по следующим направлениям:
- местная администрация выдает исходные документы на участок – договор аренды, постановление, ГПЗУ и т.д.;
- ресурсоснабжающие организации выдают ТУ на подключение к инженерным сетям общего пользования;
- для проведения изысканий на участке нужно получать ордера на земляные работы;
- экспертизу с оформлением заключения могут проводить государственные или негосударственные экспертные организации;
- специальные технические условия (СТУ) проходят согласование через МЧС и Минстрой;
- разрешение на строительство и на ввод в эксплуатацию выдает Госстройнадзор;
- МосКомАрхитектура участвует в согласованиях фасадных решений, в том числе при реконструкциях;
- заключение о соответствии оформляет Госстройнадзор.
Большинство указанных структур позволяет оформлять документы в электронном виде. Компания Смарт Вэй предлагает услуги по проектированию “под ключ”, т.е. с прохождением всех обязательных согласований.
Как правильно составить ТЗ на разработку исходно-разрешительной документации
Отдельное техническое задание на сбор и оформление исходно-разрешительной документации не составляется. Такие полномочия и требования можно указать в общем ТЗ на проектирование. Чтобы избежать проблем при последующих проверках, экспертизах и согласованиях, обратитесь за помощью в подготовке ТЗ в компанию Смарт Вэй. Наши специалисты укажут полный перечень ИРД, который нужен для проектирования и согласований.
Как выбрать компанию для ИРД
Правильный выбор технического заказчика и проектной организации снимает все проблемы при согласованиях, оформлении исходно-разрешительной документации. Обратите внимание на следующие моменты:
- наличие у организации разрешений (например, проектная организация должна подтвердить членство в СРО);
- примеры по ранее выполненным работам, в том числе по оформлению ИРД;
- наличие в штате специалистов, которые смогут подготовить все необходимые документы.
Если вам нужна надежная проектная организация, которая займется всеми формальностями и согласованиями ИРД, обращайтесь к специалистам Смарт Вэй.

Разрешение на ввод в эксплуатацию оформляется после строительства или реконструкции, входит в ИРД.
Проблемы и сложности при разработке исходно-разрешительной документации
Сложности могут возникать на всех этапах сбора и оформления исходно-разрешительной документации, причем по объективным причинам. Вот несколько проблем, которые возникают чаще всего:
- отсутствие документов градостроительного планирования, что осложняет процесс получения ГПЗУ и иных документов на участок;
- необходимость менять разрешенный вид пользования участков, чтобы продолжить проектирование и строительство;
- сложности с параметрами разрешенного строительства, установленными для данного района или участка;
- невозможность выдать ТУ на подключение к сетям (ввиду превышения допустимой нагрузки, отсутствия коммуникаций по месту строительства);
- необходимость проходить согласование СТУ, так как без них проектирование может оказаться невозможно;
- отступления от проекта, допущенные и неустраненные подрядчиком, что осложняет процесс получения ЗОС и разрешения на ввод в эксплуатацию.
Компания Смарт Вэй всегда учитывает возможные сложности еще на начальном этапе проектирования. Мы выберем оптимальный вариант согласований, получения ИРД, что сэкономит ваше время и деньги.
Преимущества сотрудничества с нашей компанией
Наши специалисты выполнят все необходимые работы по проектированию, сбору и оформлению исходно-разрешительной документации. Наши преимущества:
Получите расчет стоимости этой услуги с помощью нашего калькулятора цен - здесь
- выгодные расценки на все виды работ и услуг;
- максимально сжатые сроки разработки проекта и ИРД без потери качества;
- бесплатная консультационная поддержка на всех стадиях проектирования и согласований;
- наличие собственного штата специалистов, что позволяет выполнять работы без обращения к посредникам.
Опыт и квалификация наших специалистов позволяет проходить согласования с первого раза и без замечаний. Подробнее об условиях сотрудничества можно узнать на консультации по телефонам, указанным на сайте.
Кейсы нашей работы по разработке ИРД
Ниже вы можете ознакомиться с примерами работ, выполненных нашими специалистами в 2019 году. ИРД и проект успешно прошли все стадии согласования, реализованы в готовых объектах
Кейс 1. Специалисты компании Смарт Вэй оформили проектную документацию на строительство МКД. В рамках технического задания была получена вся необходимая исходно-разрешительная документация.
Кейс 2. В 2019 году был разработан проект и оформлена необходимая исходно-разрешительная документация на многоквартирный дом со встроенными торговыми помещениями. На данный момент строительство объекта находится на завершающей стадии.
Калькулятор стоимости проектирования
(Если калькулятор стоимости не видно и для мобильных пользователей можно посмотреть здесь https://smway.ru/price/)
Выводы
Исходно-разрешительная документация (ИРД) оформляется для проектирования строительства или реконструкции, собирается на предпроектной стадии или в ходе подготовки проекта, при вводе в эксплуатацию. Заниматься сбором и подготовкой ИРД может сам собственник участка или застройщик, либо технический заказчик. Состав ИРД определяется в соответствие с Градостроительным кодексом РФ, другими нормативными актами.
Если вам нужны услуги по проектированию, сбору и подготовке ИРД, обращайтесь в компанию Смарт Вэй. По всем возникшим вопросам вы можете получить бесплатную консультацию.
Получите расчет стоимости этой услуги с помощью нашего калькулятора цен - здесь
При написании статьи использовались следующие материалы:
Отправить ответ