Разделы рабочей документации на перепланировку: АР, КР, ВК

Разделы рабочей документации на перепланировку определяются тремя параметрами: где находится объект (отдельно стоящее нежилое здание или помещение в МКД), затронуты ли несущие конструкции и выполнены ли работы до подачи документов. Для перегородок в нежилом здании хватает архитектурных решений (АР) и раздела пожарной безопасности (ПБ). Проем в несущей стене или антресоль добавляют раздел конструктивных решений (КР) с расчетом. Помещение в многоквартирном доме в Москве проектируется по 508-ПП с инженерными разделами ОВ, ВК и ЭОМ. Ниже по каждому сценарию разобрано, какие листы и расчеты войдут в комплект, где проходит граница с реконструкцией и чем заканчивается процедура на поэтажном плане. Во второй половине статьи — типовые ошибки в составе проекта, стоимость разработки разделов на 2026 год и ответы на частые вопросы проектировщиков.

Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.

Состав документации на перепланировку: какие разделы нужны в каком случае

Базовый проект перепланировки состоит из пояснительной записки и графической части раздела АР: план «до», монтажно-демонтажный план, план «после» с экспликацией, узлы крепления перегородок. Этого раздела достаточно для кадастрового учета изменений: техплан ссылается на проект как на документ-основание. Все остальное добавляется по условиям объекта, и каждое условие добавляет конкретный раздел или документ.

Сценарии, с которыми проектировщик сталкивается чаще всего, сведены в таблицу. Москва и отдельно стоящие нежилые здания разделены, потому что порядок согласования у них разный.

Из таблицы видно, что раздел КР появляется только там, где работы касаются несущих элементов или добавляют нагрузку: проем, антресоль, перекрытия. Инженерные разделы в обязательном порядке требует только московский регламент для помещений в МКД, в отдельно стоящем здании их включают по фактическому переустройству сетей.

Когда раздел КР не нужен

Демонтаж и возведение ненесущих перегородок, закладка и устройство дверных проемов в ненесущих стенах, тамбуры, перенос сантехники в нежилом здании обходятся без конструктивного раздела. Несущую способность в этом случае подтверждает техническое заключение, а не расчет. Добавлять КР «на всякий случай» в такой комплект бессмысленно: объем проекта растет, а позиция перед Росреестром не усиливается.

Константин М, кадастровый инженер: «ТЗК — это, по сути, документ, который подтверждает, что мы никакие несущие не затронули. Это нас освобождает от реконструкции, это нас освобождает от получения разрешения на строительство.»

Проверить свой случай можно по двум вопросам: касаются ли работы стен, колонн, перекрытий или лестниц, и расположено ли помещение в МКД. Если оба ответа «нет», комплект ограничивается АР, ПБ и техническим заключением.

Исходные данные для проекта: обмер, план «до» и техническое задание на проем

Проект перепланировки чертится по данным обмера, а не по старым планам. Техник фиксирует фактическую планировку, размеры и фотографии, и если в какое-то помещение доступа не было, оно отрисовывается по выписке ЕГРН или документам БТИ с пометкой об этом. Расхождение в таком помещении потом ложится на заказчика, поэтому доступ во все комнаты по договору, включая серверные, архивы и помещения под сигнализацией, согласуется до выезда.

Константин М, инженер-проектировщик: «Проект будет изготавливаться на основании тех сведений, что привезет техник. И, соответственно, как хорошо он отработает, будет зависеть качество изготовленной проектной документации.»

Для помещения в МКД в Москве план «до» исторически брали только из МосгорБТИ: Мосжилинспекция сверяет проект с поэтажными планами и экспликацией этой организации. Постановление 841-ПП, которое вносит изменения в 508-ПП, допустило план «до», оформленный органом технического учета или органом регистрации прав. На практике это решает проблему новостроек, где БТИ никогда не проводило инвентаризацию и рисовало всю планировку в красных линиях, хотя в ЕГРН она учтена верно.

Архивные планы БТИ нередко содержат ошибки: не показана колонна, нарисовано окно, которого нет, дверь стоит не в том месте. Такие ошибки исправляются до подачи в Мосжилинспекцию отдельным процессом, иначе инспектор на выезде увидит расхождение и потребует его объяснить. Для проема в несущей стене к исходным данным добавляется техническое задание конструктору: какой проем нужен, каких габаритов и в каком месте.

Сверьте сведения ЕГРН об объекте перед разработкой плана «до»

Как собрать исходные данные для проекта перепланировки: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Запросите у заказчика актуальную выписку ЕГРН с планом помещения. Для помещения в МКД в Москве дополнительно нужны поэтажный план и экспликация МосгорБТИ; архив заказывается через личный кабинет на сайте МосгорБТИ.
2. Шаг 2. Сравните план ЕГРН, план БТИ в черных линиях и текущий план БТИ. Красные линии означают ранее выполненные несогласованные работы, их узаконивают до новой перепланировки.
3. Шаг 3. Согласуйте с заказчиком ответственное лицо на объекте и доступ во все помещения по договору, включая закрытые и арендованные.
4. Шаг 4. Выполните обмер и фотофиксацию. Для проема в несущей стене снимите тип кладки, толщину стены, габариты и видимое состояние.
5. Шаг 5. Сформулируйте техническое задание конструктору: место, ширина и высота проема или параметры антресоли.
6. Шаг 6. Проверьте, есть ли у заказчика доверенность на представителей в нужной форме: нотариальная для Мосжилинспекции, машиночитаемая для подачи юрлица в Росреестр.

Перепланировка, реконструкция или капитальный ремонт: где проходит граница

Для жилых помещений понятие перепланировки дает Жилищный кодекс. Для нежилых зданий и помещений в Градостроительном кодексе такого определения нет, и граница проводится от обратного: реконструкция — это изменение высоты, объема, площади, этажности или несущих конструкций, все остальное считается перепланировкой. Даже московское постановление от 27.08.2012 № 432-ПП, которое перечисляет такие работы, называется «О перечне видов работ, которые не являются реконструкцией».

Признаки, которые переводят объект в реконструкцию с разрешением на строительство: пристройка с фундаментом, надстройка, переоборудование чердака в мансарду, демонтаж или срезка колонн, новое перекрытие внутри высокого этажа, изменение лестничной клетки (ширины маршей, количества ступеней, площадок), изменение лифтовой шахты. Проем в несущей стене стоит в этом списке на границе. В помещении МКД московский регламент прямо относит устройство проемов в несущих стенах к перепланировке с предварительным согласованием. В отдельно стоящем здании позицию «это не реконструкция» подтверждают два документа: раздел КР с расчетом усиления и техническое заключение о том, что конструктивные характеристики надежности и безопасности не затрагиваются. Именно на эту формулировку ссылается справка главного инженера проекта, когда обосновывает, что разрешение на строительство по п. 4 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса не требуется.

Капитальный ремонт — отдельная сущность. Настоящий проект капитального ремонта содержит состав работ и сметы на работы и материалы, проект перепланировки для кадастрового учета — раздел АР. Замена кровельного покрытия без изменения высоты и конфигурации крыши относится к капитальному ремонту, а не к реконструкции.

Региональная специфика: в Санкт-Петербурге Росреестр принимает документ под названием «Проект перепланировки» по аналогии с Жилищным кодексом. В Москве и Московской области отдельные регистраторы требуют переименовать проект нежилого объекта, и тогда в названии появляется «Проект капитального ремонта». Состав документа при этом не меняется: это тот же раздел АР, меняется только заголовок. На титульном листе мы указываем, что работы выполняются в отношении помещений, расположенных в здании с конкретным кадастровым номером, потому что для объекта учета «здание» регистратор может прочитать Градостроительный кодекс как допускающий только реконструкцию.

Прежде чем выбирать состав разделов, выпишите все планируемые и уже выполненные работы и отметьте те, что касаются колонн, перекрытий, лестниц и объема здания. Если такая работа есть, начинать нужно с решения о ее судьбе, а не с чертежей АР.

Проем в несущей стене: состав раздела КР, рама усиления и расчет перемычек

Рабочая документация на проем выпускается отдельным комплектом стадии Р. В образце, по которому работает наш проектный отдел, это альбом марки АС на 8 листов: ведомость рабочих чертежей и общие указания, схема расположения проемов, схемы устройства каждого проема (ПР1-ПР5), узлы и ведомость спецификаций. На каждый проем составляется своя спецификация элементов и спецификация металлической перемычки (Пм1-Пм5) с позициями, обозначениями, количеством и массой. Расчет перемычек идет прилагаемым документом с индексом РР.

Ссылочная нормативная база такого комплекта: СП 20.13330.2016 «Нагрузки и воздействия» и СП 16.13330.2017 «Стальные конструкции». Спецификации построены на прокате: уголок 100х8 по ГОСТ 8509-93, листовая сталь по ГОСТ 19903-2015, сталь С245 по ГОСТ 27772-2021. Эти значения нельзя переносить из образца в свой проект. Количество и размеры проемов, сечения уголков и длины элементов подбираются расчетом по конкретной стене, и если нагрузка требует, рама собирается из швеллера или двутавра, а не из уголка.

Общие указания альбома задают отметку 0,000 по чистому полу первого этажа, требование вести работы по проекту производства работ, утвержденному заказчиком, с соблюдением СНиП 12-03-2001 и СНиП 12-04-2002, вести акты скрытых работ и журналы. Отдельной строкой записано: все размеры уточняются по факту перед началом работ.

Константин М, инженер-проектировщик: «Если мы говорим про практически идеальный раздел КР, любые действия, которые производит конструктор, должны сопровождаться выдачей технического задания: какой хотим проем, каких габаритов. Но это может выдать и наш проектировщик, который занимается разделом АР. А вот по состоянию стены — это прям совсем в идеале нужно проводить техническое обследование.»

Обследование стены: что нужно конструктору для расчета

Полное инструментальное обследование с шурфами, разрушающим и неразрушающим контролем выполняет организация, у которой в членстве СРО есть отметка об изысканиях. Такие работы стоят отдельных денег, и заказчики на них соглашаются не всегда. Когда отдельного обследования нет, исходными данными служат обмер на выезде: тип кладки, толщина и ширина стены, габариты, фотографии и видимое состояние. Конструктор по ним делает короткий эскиз схемы усиления, который до выпуска раздела согласуется с заказчиком по габаритам и месту проема.

Константин М, начальник технического отдела: «Посмотрели, какая кладка, фотки, ширину, толщину стены, все габариты подсняли. И эти сведения передали нашему конструктору. Он обычно делает коротенький эскиз, и мы на всякий случай отправляем клиенту, чтобы он согласовал, что в целом и с габаритами, с местом, со всем согласен, с самой схемой усиления он не возражает.»

Арка, перенос дверного проема и восстановление несущей стены

Арочный проем в несущей стене согласуется так же, как прямоугольный: форма верха не меняет того, что в стене устраивается проем, и расчет перемычки или рамы нужен в любом случае. Перенос дверного проема в несущей стене состоит из двух работ, и обе попадают в КР: заделка существующего проема и устройство нового. Заделка самовольно устроенных проемов в несущих стенах в московском перечне тоже требует предварительного согласования, поэтому восстановление несущей стены после чужой самовольной перепланировки проектируется и согласуется, а не просто закладывается кирпичом. В ненесущей стене перенос проема остается обычной перепланировкой в рамках раздела АР.

Важный нюанс из практики: в панельных домах Москвы автором проекта большинства серий является МНИИТЭП, и заключение на изменение несущих элементов дает именно он. В одном из наших объектов, нежилом помещении на первом этаже панельного дома, арендатору нужно было расширить 7 внутренних дверных проемов до 1 м под холодильное оборудование шириной 95 см. Раздел КР мы готовим в формате, который принимает институт, а институт проверяет его и заверяет своими отметками. Без такого заключения Мосжилинспекция проект с проемами в несущих стенах не согласует.

Образцы разделов проекта и заключений для перепланировки

Начать стоит с образца раздела АС: по нему видно, как оформляются схемы проемов, спецификации перемычек и общие указания.

Антресоль: расчет антресольного этажа и раздел КР

Антресоль остается перепланировкой, пока ее площадь не превышает 40% площади помещения, в котором она устроена. В помещении 35 м² предел составляет 14 м², и проектировать вплотную к порогу мы не рекомендуем: закладываем запас в 1 м² и выходим на 13 м². Все, что больше порога, рассматривается как попытка устроить новый уровень, то есть как реконструкция. До начала проектирования проверяется высота: при недостаточной высоте под антресолью и над ней согласование невозможно.

Раздел КР на антресоль решает две задачи. Первая — подбор металла: стоек, балок, лестницы, проверка прогиба; на длинной антресоли это означает дополнительные стойки или более крупное сечение балок. Вторая — расчет нагрузки антресоли на перекрытие. Если под помещением нет подвала и здание одноэтажное, нагрузка через стойки передается на основание, а при большой антресоли с оборудованием проверяется и фундамент.

Константин М, инженер-проектировщик: «Под любую антресоль у нас есть раздел КР. Чтобы посчитать металл, подобрать стойки, подобрать балки, решить вопрос с лестницей, вопрос с провисанием. И второй момент — у нас идет расчет нагрузки антресоли на перекрытие.»

Для расчета нужна допустимая нагрузка на перекрытие. Ее фиксирует заключение специализированной организации: уполномоченного ГБУ, автора проекта дома или члена СРО в области обследования и проектирования. Документ указывает нагрузку в килограммах на квадратный метр и условия, при которых это значение действует. Такое заключение запрашивает орган, согласующий перепланировку, либо собственник здания перед тем, как разрешить арендатору завоз тяжелого оборудования. Отдельные разделы могут понадобиться и по пожарным требованиям: второй эвакуационный выход, дымоудаление, сигнализация на антресоли.

В здании площадь антресоли в общую площадь не включается. В помещениях заказчик обычно заинтересован в ее учете для аренды или продажи, и тогда антресоль отражается в техническом плане. Решение о том, учитывать ли площадь, принимается до выпуска проекта, потому что от него зависят экспликация и план «после».

Помещение в МКД: что добавляет 508-ПП к составу проекта

Порядок согласования перепланировки в многоквартирных домах Москвы установлен постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП: административный регламент, требования к составу и содержанию проектной документации (приложение 3), перечень работ, требующих и не требующих согласования, порядок действий заявителя и Мосжилинспекции. Проект разрабатывает только проектная организация — член СРО, и подается он в электронном виде с электронной подписью этой организации. Полный перечень работ, требующих предварительного согласования с Мосжилинспекцией, опубликован на mos.ru: в нем есть устройство проемов в несущих стенах, антресоль площадью не более 40% помещения и перегородки, создающие нагрузку на перекрытие более 150 кг/м².

Для нежилого помещения в МКД в проект входят блоки, которых нет в проекте для отдельно стоящего здания:

• технологические решения: режим работы, количество сотрудников и рабочих мест, функциональные блоки, уборка, микроклимат; без этого раздела не выдается заключение СЭС;
• решения по доступности для маломобильных групп населения: ширина проходов, параметры дверей, пандус или мобильное подъемное устройство с кнопкой вызова персонала;
• оценка воздействия на окружающую среду;
• противопожарные мероприятия: системы сигнализации и пожаротушения, ширина эвакуационных проходов и выходов, направление открывания дверей по пути эвакуации;
• разделы ОВ, ВК и ЭОМ; раздел ВК обязателен при переносе или замене сантехнических приборов, а расчет расходов воды ведется по СП 30.13330.2020;
• сбор нагрузок на перекрытие и решения по шумозащите стен и потолка, если сверху жилые квартиры.

В графической части план «до» выполняется в масштабе 1:100, монтажно-демонтажный план — в масштабе 1:50, демонтируемые конструкции показываются красным, возводимые зеленым. Аксонометрические схемы ВК несут диаметры и уклоны: для раковины с трубой 50 мм — 3 см на 1 м, для унитаза с трубой 100 мм — 2 см на 1 м. Сбор нагрузок сравнивает фактическую нагрузку от пирога пола и перегородок с допустимой: в одном из разобранных нами заключений получилось 501 кг/м² при допустимых 800 кг/м². Комплект дополняют узлы крепления перегородок и ситуационный план в масштабе 1:2000.

Последовательность согласования в МКД жесткая. Сначала корректные документы БТИ, затем заключение СЭС по проекту, затем подача в Мосжилинспекцию через mos.ru. С марта 2025 года проектная документация на работы с несущими конструкциями в МКД проходит через ГБУ «Экспертный центр», а в панельных домах — через МНИИТЭП. Решение о согласовании готовится в течение 20 рабочих дней и действует 18 месяцев со дня подписания.

Кейс из практики: торговое помещение 1 441,1 м² на первом этаже жилого дома под аренду. Документацию мы подготовили за 5 рабочих дней, весь цикл с согласованием в Мосжилинспекции занял 55 дней.

После работ: изменения поэтажного плана и технический план

Приемку выполненной перепланировки в МКД ведет приемочная комиссия под председательством Мосжилинспекции. Если затрагивались несущие конструкции, в нее входит проектная организация, а заявитель предъявляет журнал производства работ и акты освидетельствования скрытых работ, подписанные проектировщиком и подрядчиком. Доступ в помещение нужно обеспечить в течение 5 рабочих дней со дня подачи заявления на акт, иначе оформляется отказ. После акта Мосжилинспекция направляет документы в Росреестр, и перепланировка считается завершенной только после внесения изменений в ЕГРН.

Технический план на перепланировку заполняется только в тех графах, которые изменились; кадастровый номер указывается всегда. В заключении кадастрового инженера перечисляются документы-основания с номерами и датами (проект перепланировки, техническое заключение, выписка ЕГРН), отдельно записывается, что работы не являются реконструкцией и разрешение на строительство не требуется, а перечень выполненных работ переписывается из проекта дословно. Если площадь изменилась, указываются значения «до» и «после», например 141,1 м² и 137,8 м², методика расчета и формула средней квадратической погрешности.

Поэтажный план БТИ после работ тоже обновляется, и порядок здесь имеет значение. Если техник БТИ выйдет на обмер после регистрации техплана, его размеры могут отличаться на сантиметры, и в документах окажется комната 40 м² в одном и 40,3 м² в другом. Поэтому при заказе нового технического паспорта мы сначала получаем документы БТИ, а затем готовим техплан для Росреестра. В практике Смарт Вэй проект, техзаключение и техплан делают инженеры одной компании: кадастровые инженеры работают в штате, и техплан, который теперь нужен до акта Мосжилинспекции, готовится параллельно с проектом.

Ошибки в составе документации и во что они обходятся

Большинство проблем с проектом перепланировки закладывается на этапе исходных данных, а не в чертежах. Около 80% объектов, с которыми к нам обращаются, уже имеют несогласованные изменения, и заказчик не всегда о них знает или говорит.

1. Проект по старым планам без обмера. Так делают, чтобы сэкономить выезд. Инспектор Мосжилинспекции на выезде сверяет объект с документами МосгорБТИ, и любое неучтенное отличие, включая старую ошибку БТИ, возвращает проект на доработку.
2. Скрытые заказчиком работы. На одном объекте после согласования эскиза выяснилось, что заказчик прорубил два новых проема под потолком и не сообщил об этом. Такие работы либо включаются в проект с доплатой, либо возвращаются в исходное состояние; выявить их на приемке в МЖИ значит начать процедуру заново.
3. Признаки реконструкции в комплекте на перепланировку. Затронутые колонны или общедомовой вентиляционный короб не узакониваются техническим заключением о допустимости работ. Сначала готовится эскиз с перечнем работ, которые заказчик физически возвращает в исходное состояние, и только после этого — заключение на остальную перепланировку.
4. Антресоль с опорой на стены или больше 40% площади. Проект уходит из перепланировки в реконструкцию с разрешением на строительство.
5. Нет доверенности нужной формы. Представитель не может подать документы или забрать заключение, и сроки по договору стоят.

Разницу между согласованием до работ и узакониванием после видно по прайсу: сопровождение согласования в Мосжилинспекции стоит от 200 000 ₽, сопровождение узаконивания — от 1 600 000 ₽. К этому добавляются техническое заключение о выполненной перепланировке и риск, что часть работ придется разобрать.

Стоимость разработки разделов проекта перепланировки в 2026 году

Цена зависит от площади объекта, затрагивания несущих стен, расхождений с данными БТИ и ЕГРН, назначения помещения и того, выполнены ли работы до обращения.

Цены указаны как нижняя граница для типового объекта. Итоговая сумма складывается из разделов, которые реально нужны объекту: проем добавляет раздел конструкций с расчетом усиления, общепит и медицина — технологические решения и санитарное заключение, перенос мокрых зон — инженерные разделы. Позиции по антресолям, СЭС и регистрации изменений собраны на странице стоимости согласования перепланировки, государственные пошлины и платежи БТИ в эти суммы не входят.

Как проходят такие проекты у заказчиков с нежилыми зданиями и помещениями в МКД, можно посмотреть в отзывах клиентов Смарт Вэй.

Выводы

Состав документации на перепланировку собирается от объекта, а не от шаблона. Архитектурные решения и пожарная безопасность нужны всегда, конструктивный раздел — когда затронуты несущие элементы или появляется нагрузка от антресоли, инженерные разделы и технологические решения — в помещениях МКД по московскому регламенту. Граница с реконструкцией определяет весь дальнейший путь, поэтому ее фиксируют до начала чертежей, а заканчивается процедура техническим планом и новым поэтажным планом, согласованными с проектом.

Инженеры Смарт Вэй ведут эти работы в одной цепочке: обмер, проект с разделами АР, ПБ и КР, техническое заключение, согласование и технический план. Если нужно определить состав разделов для конкретного объекта, можно оставить заявку на расчет с выпиской ЕГРН и поэтажным планом.

Частые вопросы