Разделы проекта переустройства и отличия от перепланировки

Разделы проекта переустройства определяются составом работ: инженерное оборудование тянет за собой ИОС и ТХ, изменение конфигурации помещений — АР, вмешательство в несущие конструкции и перекрытия — КР. Статья 25 Жилищного кодекса разводит два понятия по предмету: переустройство — это установка, замена или перенос инженерных сетей и сантехнического, электрического или иного оборудования, перепланировка — изменение конфигурации помещения; в реальном комплекте оба вида работ почти всегда идут вместе и различаются наполнением разделов. Разберем, какие разделы обязательны всегда, какие добавляются по типу объекта и назначению, что проверяют ГБУ «Экспертный центр» и Мосжилинспекция и как проверить комплект до подачи. Стоимость и сроки на 2026 год, различия Москвы и Санкт-Петербурга и ответы на частые вопросы — во второй половине статьи.

Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.

Переустройство, перепланировка, реконструкция: где проходит граница

Для жилых помещений границу задает Жилищный кодекс, и там она читается однозначно. Для нежилых зданий и помещений федеральное законодательство термина «перепланировка» не содержит вовсе: Градостроительный кодекс оперирует понятием реконструкции, а все остальное определяется от обратного. Показательно название московского 432-ПП — это перечень видов работ, которые не являются реконструкцией, а не перечень работ, которые являются перепланировкой.

Константин М, начальник технического отдела: «Понятие перепланировки для нежилых зданий отсутствует. У нас есть реконструкция: изменение параметров здания, его высоты, ширины, объема, координат на земельном участке, конструктивных элементов, влияющих на конструктив здания. Все, что не реконструкция, подразумевается перепланировка.»

Практический смысл этого различия для проектировщика простой: от того, куда попадают работы, зависит не только орган согласования, но и обязательный набор разделов и наличие расчетной части.

Отдельная практическая деталь: регистраторы Росреестра в Москве и Московской области периодически выдают приостановки с требованием переименовать документ, ссылаясь на отсутствие термина в законе. В Санкт-Петербурге название «Проект перепланировки» принимается без вопросов, по аналогии с Жилищным кодексом. Мы в таких случаях меняем заголовок на «Проект капитального ремонта», не трогая состав разделов и объем работ. Настоящий проект капитального ремонта отличается принципиально: в нем есть перечень работ и сметы на работы и материалы, которых в проекте для кадастрового учета нет.

Состав проекта переустройства: обязательное ядро и переменная часть

В Санкт-Петербурге состав прямо перечислен в распоряжении 735-Р и удобен как рабочий ориентир для любого региона. В Москве состав и содержание проектной документации для помещений в МКД задает 508-ПП от 25 октября 2011 года, для нежилых зданий — 432-ПП, для фасадных работ — 94-ПП. Базовый инженерный каркас во всех случаях один.

Разделы ПБ и заключение СЭС формально в перечень 735-Р не входят, но в большинстве районов Санкт-Петербурга их продолжают запрашивать. Планировать комплект стоит по фактической практике конкретного района, а не только по тексту распоряжения.

Исходные данные, без которых проект не начинают: задание на проектирование, выписки ЕГРН на земельный участок и здание, при необходимости на помещение, документы БТИ и техпаспорт, инженерно-техническая документация, сторонняя проектная документация при ее наличии. В Санкт-Петербурге к этому добавляются сведения из свидетельства СРО, правоустанавливающие документы, обмерные чертежи, планы выше- и нижерасположенных помещений, план совмещенных инженерных сетей и акт обследования дымоходов и вентиляционных каналов.

Сверьте сведения ЕГРН о помещении до старта проектирования

В Смарт Вэй выписку на здание мы заказываем даже тогда, когда работаем с одним помещением: в выписке на помещение графическая часть бывает пустой, а в выписке на здание видна графика каждого этажа. Это дешевле, чем обнаружить расхождение уже на стадии чертежей.

Текстовая часть: справка ГИП и семь подразделов пояснительной записки

Текстовая часть начинается с двух титульных листов. На первом — название документа, адрес, кадастровый номер, шифр проекта, год выпуска и поле «Согласовано» для заказчика. На втором — подпись уполномоченного лица и печать проектной организации. Дальше идет содержание, где появляется основной штамп проекта: подписи, дата, шифр, стадия, количество листов.

Раздел 2 — справка главного инженера проекта. В ней собраны габариты здания, сведения о наличии или отсутствии реконструкции, ссылки на документы-основания. Здесь же обосновывается отсутствие согласования с Москомархитектурой: если фасадные работы не затрагиваются, дается ссылка на 94-ПП с указанием, что объект под его требования не подпадает.

Раздел 3 — общая пояснительная записка, семь подразделов. 3.1 — основания для разработки и задание на проектирование. 3.2 — нормативная база. 3.3 — краткая характеристика здания: этажность, подвал, антресоли, год постройки, конструктивная схема (каркасная, полукаркасная, бескаркасная), материалы наружных стен, перегородок и перекрытий. 3.4 — архитектурно-планировочное решение: площади до и после, методика замера, перечень выполненных работ, оговорка об отсутствии изменений в общедомовых коммуникациях за исключением местных подводок. 3.5 — инженерное оборудование: отопление, вентиляция, водопровод, канализация, требования к прокладке отводных труб из ПВХ или оцинкованной стали вдоль стен, запрет штробления несущих стен под скрытую проводку. 3.6 — противопожарные мероприятия, вплоть до светоуказателей «Выход» над эвакуационными выходами. 3.7 — указания к производству работ: отключение сетей, техника безопасности, защита перекрытий, требование о допуске СРО у подрядчика на строительно-монтажные работы.

Именно раздел 3.5 отличает проект переустройства от проекта, где меняются только перегородки. Если инженерных работ нет, подраздел сжимается до констатации, что существующие коммуникации не затрагиваются.

Константин М, кадастровый инженер: «Проект перепланировки нежилого помещения согласовывается исключительно собственником объекта недвижимости и проектной организацией. Согласование происходит в виде постановки подписи и печати на титульном листе проектной документации.»

Если подписывает не генеральный директор и не сам собственник, а уполномоченное лицо, на титульном листе указываются сведения о доверенности: на основании какого документа подписан проект. Отсутствие этой строки при подписи представителя — типовая причина возврата комплекта на доработку.

Графическая часть: три плана, узлы и условные обозначения

Графическую часть инженер начинает после того, как закончен раздел 3.7, и строит ее на результатах выезда и обмеров. В полноценном комплекте три ключевых плана.

План до перепланировки чаще всего готовится по данным ЕГРН, и тогда в названии листа стоит приписка «по данным ЕГРН»; реже основанием служат документы БТИ. Это черно-белый чертеж, поэтажный план плюс экспликация помещений, обычно в масштабе 1:100. Если на этаже изменений не было, в проект включается только этот лист с примечанием, что изменений не обнаружено.

Демонтажно-монтажный план содержит только поэтажный план с условными обозначениями. Зеленым показано то, что демонтируется, красным — то, что монтируется, черным — существующие элементы, которые остаются. Закладка проема выглядит как зеленый контур старого окна или двери с красной штриховкой кладки внутри; перенос двери — как красная штриховка на месте старого проема и красный контур нового.

План после перепланировки показывает итог: поэтажный план с новой планировкой и экспликация с пересчитанными площадями, масштаб 1:100, условные обозначения и примечания в нижней части листа. Дополнительно проект может содержать чертежи узлов: «пирог» пола в санузле, крепление кирпичной перегородки к несущей стене и перекрытию.

Читаемость графики держится на условных обозначениях. Перегородка тоньше 10 см рисуется одной сплошной линией, а не двойным контуром. Пунктиром показывают все, что стоит на полу, но не доходит до потолка: подоконники, выступы фундамента в подвале, инсталляции санузлов, декоративные короба, невысокие перегородки душевых. Проем без черточки посередине — пустой проем или арка без дверного блока, заштрихованный — ранее существовавший и заложенный. Зигзаг поверх стены означает стеклянную перегородку, несколько линий внутри контура наружной стены — витражное остекление. Все, что не укладывается в типовые обозначения, выносится в легенду.

Как проверить проект переустройства перед подачей: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Сверьте план до работ с актуальной выпиской ЕГРН и поэтажными планами БТИ. Проверьте, нет ли на планах БТИ красных линий — ранее выполненных и не согласованных изменений; они меняют объем, сроки и стоимость всего проекта.
2. Шаг 2. Проверьте, что площади в экспликации плана после работ пересчитаны, а методика замера названа в разделе 3.4 пояснительной записки.
3. Шаг 3. Сопоставьте демонтажно-монтажный план с планом после работ: каждая красная конструкция должна оказаться на итоговом плане черной, каждая зеленая — исчезнуть.
4. Шаг 4. Убедитесь, что состав разделов соответствует работам: затронуты несущие или перекрытия — есть КР с расчетами; переносится сантехника или электрика — есть ИОС; помещение нежилое — есть ТХ.
5. Шаг 5. Проверьте штамп графической части в правом нижнем углу: в нем, в отличие от текстового штампа, указываются наименование документа и адрес объекта.
6. Шаг 6. Проверьте приложения: действующая выписка из реестра членов СРО обязательна, сквозная нумерация страниц ведется отдельно по текстовой и отдельно по графической части.

Образцы проектной и разрешительной документации

Комплект для сверки состава: начните с образца проекта перепланировки с техническим заключением, дальше смотрите заключение ГБУ о нагрузке — именно оно ограничивает конструктивные решения.

Раздел КР: проемы, антресоль, лестницы

КР появляется в комплекте при любом вмешательстве в капитальные конструкции. Устройство или расширение проема в несущей кирпичной стене, в бетонной стене или в стеновой панели требует расчета и рабочих чертежей усиления: обвязочная балка по верху проема, вертикальные обоймы или рама из швеллеров, накладные пластины на анкерах, указания по сварке и оштукатуриванию по сетке. Арка в несущей стене с точки зрения раздела КР ничем не отличается от дверного проема: это тот же вырез в конструкции, требующий расчета, и обозначается на плане как проем без дверного блока.

Константин М, инженер-проектировщик: «Все металлоконструкции относятся к разделу КР, и под все металлоконструкции мы должны просчитать нагрузки. Этот раздел возникает не просто так, этот проект возникает из-за безопасности использования элемента.»

Важный нюанс из практики: в панельном МКД в Москве арендатор потребовал расширить 7 внутренних дверных проемов до 1 метра под габариты холодильного оборудования. Задача выглядела как чистая перепланировка, но в панельном доме несущую способность имеют именно внутренние перегородки, и работа превратилась в разработку раздела КР с последующим заверением проектной документации у автора проекта дома. Срок рассмотрения документов на этом этапе — порядка 20 дней, и его нужно закладывать в график до начала строительных работ.

Антресоль и расчет антресольного этажа

Антресоль в МКД — это одновременно нагрузка на перекрытие и вопрос габаритов. По практике 508-ПП площадь антресоли не превышает 40% площади помещения, и в проекте она закладывается ровно в этих пределах. Нагрузку определяет заключение ГБУ «Экспертный центр»: стандартная минимальная величина — 800 кг/м². Получить больше можно только через техническое заключение по результатам инструментального обследования с шурфованием конструкций и лабораторным анализом бетона.

Кейс из практики: заказчик согласовал расстановку стоек и «пирог» пола с плитой перекрытия, цементно-песчаной стяжкой и керамогранитом. ГБУ «Экспертный центр» выдал заключение с нагрузкой 800 кг/м² и требованием выполнить лестницу из облегченных металлических конструкций каркасного типа с опиранием стоек в приопорной зоне. Согласованная конструкция пола в этот норматив не укладывалась. Развилки было две: облегчить пол и увеличить число стоек либо оплатить инструментальное обследование и подаваться в ГБУ повторно за большей нагрузкой. Заказчик выбрал второе, потому что для него была важна архитектура, и получил увеличение бюджета и срока согласования.

Лестница как часть раздела КР

Лестница на антресоль, лестница в проеме демонтированного перекрытия, наружная эвакуационная или вертикальная лестница на кровлю — все это металлоконструкции и все это КР. В состав входят расчеты нагрузок с проверкой на прогиб балок, срез болтов и прочность сварных швов, вид сбоку с высотными отметками, узлы крепления косоуров к полу, площадке и перекрытию, спецификация элементов с массой металла. Количество узлов определяет конструктор: их может быть четыре, а может быть пятнадцать.

До расчетов идет эскиз с количеством ступеней, проступью, высотой ступени, высотой и шириной площадки и предварительным подбором материалов. В практике Смарт Вэй эскиз всегда уходит заказчику на согласование до старта раздела КР: изменение количества ступеней после расчетов означает пересчет всей конструкции.

Константин М, инженер-проектировщик: «Лучше мы потратим один, два или три дополнительных дня на согласование эскиза, чем потом будем исправлять весь проект и, по сути, делать лишнюю работу.»

В отдельно стоящем нежилом здании раздел КР согласуется между собственником и проектировщиком. В МКД исходные данные по нагрузкам на перекрытия и армированию выдает автор проекта дома, а сам раздел проходит через Жилищную инспекцию в составе общего пакета.

Инженерные разделы и ТХ: собственно переустройство

Переустройство живет в ИОС. Раздел ЭОМ строится от таблицы расчета электрических нагрузок: установленная мощность оборудования, коэффициент спроса, косинус фи и тангенс фи, расчетная мощность и расчетный ток по группе. Дальше собирается однолинейная схема щита с подбором кабеля и автоматики: ВВГнг(А)-LS 3х2,5 на розеточные группы, 3х1,5 на освещение, дифференциальный автомат с током утечки 30 мА на розеточные группы и во влажные зоны, противопожарное УЗО на 300 мА на вводе, система заземления TN-C-S. Расчетная мощность не должна превышать выделенную. В пояснительной записке фиксируется способ прокладки и, при необходимости, прямой запрет скрытой проводки.

Раздел ВК в нежилых помещениях МКД проверяет не только проектировщик, но и СЭС. Прокладка канализации по потолку торгового зала запрещена, трубы идут только в полу. При наличии моек с пищевыми отходами обязателен жироуловитель. Вытяжная вентиляция выводится на 2 метра выше конька крыши, вывод на лицевой фасад запрещен. Если выполнить эти условия физически невозможно, заключение СЭС не выдается, и согласование не состоится независимо от качества чертежей.

Раздел ТХ разрабатывается только для нежилых помещений и служит исходными данными для инженерных разделов. Порядок разработки жесткий: сначала АР, затем ТХ, затем ИОС. В текстовой части — режим работы, численность персонала, проходимость, экспликация с функциональным назначением помещений, описание технологических процессов, санитарная обработка, хранение и утилизация отходов, охрана труда. В графической — план расстановки технологического оборудования и спецификация. Две ошибки повторяются чаще других: забывают отдельный шкаф для моющих и дезинфицирующих средств и двухсекционные шкафы для личной и рабочей одежды по числу сотрудников.

Москва и Санкт-Петербург: один объект, разный комплект

Москва имеет собственное детализированное регулирование, которого нет в других регионах: 508-ПП для помещений в МКД, 432-ПП для нежилых зданий, 94-ПП для фасадов. Санкт-Петербург и остальные регионы работают в рамках федерального законодательства и распоряжения 735-Р, поэтому подготовка комплекта там проще и быстрее. Регламент московской услуги и перечень оснований для отказа публикует Мосжилинспекция.

Региональная специфика: за последние три года раздел ПБ по квартирам не запрашивали в Выборгском, Московском, Адмиралтейском и Кировском районах Санкт-Петербурга, но запрашивали в Петроградском, Центральном и Калининском. Заключение СЭС по нежилым помещениям требовали в Петроградском, Центральном и Пушкинском районах. Состав комплекта мы планируем под конкретный район.

Срок московского комплекта задает число внешних заключений. Каждое имеет собственный срок рассмотрения, и в графике эти сроки складываются последовательно.

Ошибки в составе проекта и цена этих ошибок

Самая дорогая ошибка — отклонение подрядчика от выпущенного проекта. Схема повторяется: проект и техническое заключение выпущены, решение МЖИ о согласовании получено, подрядчик по ходу работ решил не возводить одну перегородку и провел канализацию не по аксонометрической схеме, а по потолку. На приемке инспектор фиксирует несоответствие и акт не выдает. Дальше требуется техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ, повторное заключение СЭС и повторная подача в МЖИ. Если затронуты несущие, деревянные перекрытия или антресоль, добавляется новое обращение в ГБУ. Фактически это второй бюджет и второй срок.

Отдельная группа ошибок связана с исходными данными. Красные линии на планах БТИ означают ранее выполненные и не согласованные работы, и узаконить их придется до новых. Неверно отображенная в БТИ входная группа выявляется только на обмерах и лечится через исправление реестровой ошибки. Уменьшенное сечение вентиляционного или санитарно-технического короба согласовать нельзя: короб восстанавливается в габаритах ЕГРН до визита инспектора. Санузел или кухня над жилой комнатой нижерасположенной квартиры не согласуются, и максимум, что делается в проекте, — изменение назначения помещения с исключением санитарных приборов.

Денежная сторона считается просто. Штраф за незаконную перепланировку для юридических лиц — до 500 000 рублей, плюс предписание вернуть помещение в исходное состояние за свой счет. Ответственность лежит на собственнике, а не на арендаторе и не на подрядчике.

В практике Смарт Вэй авторский надзор или строгий контроль подрядчика по проекту закрывает большую часть этого риска: расхождения ловятся на объекте, а не на приемке.

Когда отдельные разделы проекта переустройства не нужны

Не каждый комплект должен быть полным. Раздел КР не разрабатывается, если работы не затрагивают капитальные стены и перекрытия: демонтаж и монтаж перегородок толщиной менее 10 см, перенос дверного блока в ненесущей перегородке, закладка проема в перегородке обходятся разделом АР.

Раздел ТХ не нужен для жилых помещений: он разрабатывается только для нежилых объектов с технологическими процессами. Разделы ИОС не разрабатываются, если инженерное оборудование не меняется: в этом случае в пояснительной записке фиксируется, что существующие коммуникации проектом не затрагиваются, за исключением местных подводок.

Согласование с Москомархитектурой не требуется, если фасадные работы не выполняются; обоснование с ссылкой на 94-ПП дается в справке ГИП, а не отдельным обращением. Если по этажу здания изменений нет вовсе, в проект включается только план до перепланировки с примечанием об отсутствии изменений — отдельные листы демонтажа и итогового плана по этому этажу не выпускаются.

Есть и обратная граница. Если работы меняют высоту, объем, площадь застройки или координаты объекта на участке, разделами переустройства и перепланировки задача не закрывается: это реконструкция с полным составом по ПП РФ № 87 и разрешением на строительство.

Стоимость проекта переустройства и согласования в 2026 году

Стоимость определяется типом объекта, площадью, составом разделов и числом внешних заключений. Комплект в многоквартирном доме дороже комплекта в отдельно стоящем нежилом здании при одинаковом объеме чертежей, потому что в него входят СЭС, МЖИ и работа с БТИ.

Итоговая цифра складывается из состава разделов и количества обязательных внешних заключений по конкретному объекту: инструментальное обследование с шурфованием, заключение ГБУ, акты скрытых работ и заключение по вентканалам добавляются отдельно. Актуальные позиции по каждому этапу собраны на странице услуг по согласованию перепланировки.

Как проходят такие комплекты на реальных объектах и что говорят заказчики о сроках, видно в отзывах о работе компании.

Выводы

Проект переустройства и проект перепланировки различаются наполнением разделов: у одного нагружена инженерная часть, у другого архитектурная. Обязательное ядро — пояснительная записка со справкой ГИП и архитектурные решения с тремя планами; КР появляется при вмешательстве в несущие конструкции и перекрытия, ИОС — при работах с сетями и оборудованием, ТХ — только для нежилых объектов. Состав комплекта задается регионом и типом объекта: Москва работает по 508-ПП, 432-ПП и 94-ПП, Санкт-Петербург — по 735-Р с поправкой на практику конкретного района. Расценки по каждой позиции вынесены в отдельный PDF — скачать.

Смарт Вэй ведет такие комплекты с 2013 года в Москве и Санкт-Петербурге: от обмеров и задания на проектирование до заключений ГБУ и СЭС, акта МЖИ и внесения изменений в ЕГРН. Если по вашему объекту нужно определить состав разделов до начала проектирования, исходные данные можно передать через форму заявки.

Частые вопросы