Разделы проекта переустройства и перепланировки задаёт не привычка проектировщика, а связка из трёх вещей: тип объекта, перечень работ и ведомство, куда пойдёт комплект. Для отдельно стоящего нежилого здания в Москве хватает архитектурных решений с пояснительной запиской и техническим заключением, а для нежилого помещения в многоквартирном доме к ним добавляются конструктив, технология и санитарные мероприятия. Ниже разберу, из чего собирается текстовая и графическая часть, в каком случае раздел КР обязателен, как оформляют раму усиления проёма и расчёт антресольного этажа. Стоимость работ на 2026 год, различия Москвы и Санкт-Петербурга, чек-лист исходных данных и ответы на частые вопросы — во второй половине статьи.
Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.
Перепланировка это реконструкция или капитальный ремонт: от чего зависит состав проекта
Градостроительный кодекс понятия «перепланировка» не содержит. Есть реконструкция — изменение высоты, объёма, площади, координат пятна застройки, вмешательство в конструктив. Есть капитальный ремонт. Всё остальное для нежилых объектов определяют от обратного: не реконструкция — значит перепланировка. Отсюда и название московского документа: 432-ПП называется не перечнем работ по перепланировке, а перечнем видов работ, которые не требуют разрешения на строительство.
Для проектировщика это не филологический спор. От того, куда попадут работы, зависит, обойдётесь вы разделом АР или придётся собирать полный комплект под разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию. Пристройка с фундаментом, учтённая в площади здания, при демонтаже даст изменение объёмно-планировочных показателей, то есть реконструкцию по 51-й статье ГрК, и никакое 432-ПП тут не спасёт. Лёгкий тамбур или крыльцо без фундамента — работы из перечня, ликвидация которых с мая 2025 года прописана прямым текстом.
В мае 2025 года в 432-ПП внесли правки, которые закрыли несколько давних пробелов. В пунктах 2.8 и 3.8 появилась формулировка про устройство проёмов в несущих стенах, добавили устройство и демонтаж внутренних лестниц вместе с маршами, разрешили проёмы в перекрытиях. Условие одно и оно же ломает половину логики: прочностные характеристики здания меняться не должны. Что осталось под запретом — пилоны и диафрагмы жёсткости, их не трогают ни во втором, ни в третьем разделе.
Константин М, инженер-проектировщик:
«Разрешили делать проём, но в конце фразы приписали, что прочностные характеристики измениться не должны. Спасает здесь только разработка КР, раздела по усилению. По нежилью отдали в разработку конструктив, получили на выходе расчёт и сослались на 432-е постановление. По жилому фонду от заключения ГБУ или автора дома не уйти.»
⚠️ Внимание: 30 января 2025 года Росреестр направил письмо с методическими рекомендациями для государственных регистраторов по проверке документов о перепланировке. В нём со ссылкой на позицию Верховного Суда указано, что любое изменение нежилых помещений в нежилых зданиях можно рассматривать как реконструкцию. Отсюда волна приостановок с требованием предъявить разрешение на строительство и акт ввода, которых при перепланировке никто не получает.
Госстройнадзор такое разрешение на реконструкцию не выдаст: профильный орган различает перепланировку и реконструкцию и работает по сводам правил и строительным нормативам. Круг замыкается, и большинство таких приостановок снимается через суд. В Смарт Вэй юридический отдел ведёт эти споры своими силами, чаще от имени кадастрового инженера как изготовителя технического плана, и каждый кейс перед заходом в процесс проверяется отдельно.
Разделы проекта переустройства и перепланировки: базовый комплект
Проект в обязательном порядке состоит из текстовой и графической частей. Нумерация страниц сквозная, при этом текстовая и графическая части нумеруются отдельно. Обязательное приложение одно — действующая выписка из реестра членов СРО проектировщиков, остальное прикладывают по необходимости.
Текстовая часть в проекте на нежилое здание идёт в таком порядке. Первый титульный лист с названием документа, адресом, кадастровым номером, шифром и годом выпуска, плюс поле «Согласовано» под подпись и печать заказчика. Второй титульный лист с живой печатью проектной организации. Содержание, на котором появляется основной штамп со стадией и шифром. Раздел 2 — справка главного инженера проекта: габариты здания, наличие или отсутствие реконструкции, ссылка на основание работ и обоснование того, почему согласование с Москомархитектурой не требуется (когда фасад не затрагивается, дают ссылку на 94-ПП). Раздел 3 — общая пояснительная записка, разбитая на семь подразделов: основания для разработки, нормативная база, краткая характеристика здания, архитектурно-планировочное решение, инженерное оборудование, противопожарные мероприятия, указания к производству работ.
Полноценный проектный комплект, который требуют в МКД и в Санкт-Петербурге, собирают по 87-му постановлению Правительства РФ и региональным регламентам. Таблица ниже сводит разделы и условия, при которых каждый из них становится обязательным.
| Раздел | Что внутри | Когда обязателен |
|---|---|---|
| ПЗ, пояснительная записка | Основания разработки, нормативная база, характеристика здания, конструктивная схема, материалы стен и перекрытий | Всегда |
| АР, архитектурные решения | Площади до и после, методика замера, демонтаж и монтаж перегородок, перенос проёмов | Всегда, это ядро проекта для кадастрового учёта |
| КР, конструктивные решения | Расчёт, рама усиления проёма, узлы, спецификация металлопроката | Затрагиваются капитальные стены, перекрытия, устраивается антресоль |
| ИОС. ОВ | Отопление и вентиляция, требования к зонам с разным воздухообменом | При изменении систем и появлении нового оборудования |
| ИОС. ВК | Демонтаж и установка сантехприборов, прокладка отводных труб из ПВХ или оцинкованной стали вдоль стен | При переустройстве мокрых зон |
| ИОС. ЭО (ЭОМ) | Таблица расчёта нагрузок, однолинейная схема ЩР, планы осветительной и розеточной сети | При изменении силового оборудования и освещения |
| ПОС | Организация производства работ, отключение сетей, защита перекрытий, требование допуска СРО у подрядчика | Входит в состав по 735-Р СПб, в московских проектах на нежилое сворачивается в подраздел 3.7 |
| ТХ, технологические решения | Режим работы, число сотрудников и посетителей, план расстановки оборудования, спецификация | Только для нежилых помещений, обязателен для санитарно-эпидемиологического заключения |
| ПБ | Мероприятия по пожарной безопасности, светоуказатели «Выход» над эвакуационными выходами | По требованию согласующего органа, в ряде районов СПб запрашивают даже по квартирам |
| ООС | Мероприятия по шуму и вывозу строительного мусора | Для нежилых помещений при подаче в СЭС, для жилых достаточно мусора |
Из таблицы видно главное: обязательных разделов всего два, ПЗ и АР, остальные восемь подключаются по перечню работ и по требованиям того органа, который будет смотреть комплект. Проект, который прикладывают к изменению сведений об объекте в кадастре, по сути содержит только раздел АР, и этого достаточно для регистрации.
Сверьте площадь и кадастровый номер помещения по данным ЕГРН
Что-то пошло не так...
Выберите адрес из списка
Получите выписку из ЕГРН и о кадастровой стоимости
| Вид объекта недвижимости | |
| Кадастровый номер | |
| Местоположение | |
| Кадастровая стоимость по состоянию на 06.09.2026 | |
| Дата утверждения кадастровой стоимости | в Едином государственном реестре недвижимости сведения отсутствуют |
| Дата определения кадастровой стоимости | |
| Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости | |
| Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости | данные отсутствуют |
| Площадь объекта | |
| Особые отметки | данные отсутствуют |
This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.
Исходные данные и задание на проектирование: что собрать до старта
Разделы проекта начинают собирать не с чертежа, а с ревизии документов. Перечень исходных данных: задание на проектирование с пожеланиями заказчика, выписки ЕГРН на земельный участок, на здание и при необходимости на отдельные помещения, техническая документация БТИ и техпаспорта, инженерно-техническая документация, сторонняя проектная документация, если она есть. В Санкт-Петербурге по 735-Р к этому добавляются обмерные чертежи, планы выше- и нижерасположенных помещений, план совмещённых инженерных сетей и акт обследования дымоходов и вентиляционных каналов.
Отдельная история — поэтажные планы БТИ. Если в них есть красные линии, то есть ранее выполненные и не согласованные изменения, проектировать новое бессмысленно: сначала узаконивают старое, и объём работ меняется целиком. Чёрные линии означают, что планировка либо изначально такая, либо уже согласована, и такой план становится легальной точкой отсчёта. Обязанность обновлять эти документы раз в пять лет никто не отменял, поэтому у собственника они чаще всего на руках.
💡 Лайфхак: запрашивайте «поэтажки» БТИ до подписания договора, а не после выезда на обмеры. Обнаруженные красные линии меняют объём, сроки и стоимость проекта целиком, и узнать об этом лучше на входе, чем на стадии подачи в Мосжилинспекцию.
Как определить состав разделов проекта под конкретный объект: пошаговая инструкция
- Шаг 1. Определите тип объекта: нежилое здание целиком, нежилое помещение в нежилом здании или нежилое помещение в МКД. От этого зависит, работаете вы по 432-ПП или по 508-ПП, и каким будет объём технического заключения.
- Шаг 2. Сверьте фактическую планировку с ЕГРН и поэтажными планами БТИ. Наличие красных линий переводит задачу в узаконивание ранее выполненных работ.
- Шаг 3. Разложите перечень работ по пунктам 432-ПП. Проёмы в несущих стенах, проёмы в перекрытиях, внутренние лестницы, антресоль — маркеры того, что раздел КР обязателен.
- Шаг 4. Проверьте назначение помещения после работ. Общепит, медицина, торговля, детский досуг тянут за собой ТХ и заключение СЭС, а вместе с ними мероприятия по шуму и вывозу мусора.
- Шаг 5. Уточните, затрагиваются ли инженерные системы. Перенос мокрых точек включает ВК, новое силовое оборудование — ЭОМ с таблицей нагрузок, изменение вентиляции — ОВ.
- Шаг 6. Соберите правоустанавливающие документы и выписку СРО. Без действующей выписки из реестра членов саморегулируемой организации проект и техническое заключение не имеют веса ни в одном ведомстве.
Образцы проекта, задания и заключений по перепланировке
Комплект собран под задачу проектировщика: начните с готового проекта перепланировки, чтобы сверить структуру и оформление штампов с тем, что выпускаете вы.
| Документ | Скачать |
|---|---|
| Образец проекта перепланировки нежилого помещения | Скачать |
| Образец технического задания на разработку проектной документации | Скачать |
| Раздел ВК при перепланировке, пример оформления | Скачать |
| Образец технического заключения о допустимости работ | Скачать |
| Образец заявления о согласовании перепланировки | Скачать |
Раздел КР: рама усиления проёма, усиление двутавром и расчёт антресольного этажа
КР появляется в комплекте ровно тогда, когда работы касаются капитальных стен и перекрытий. Проём в несущей кирпичной стене, арка вместо дверного блока, перенос дверного проёма по несущей стене, восстановление несущей стены после самовольного демонтажа, проём в перекрытии под внутреннюю лестницу, устройство антресоли — каждая из этих задач без расчёта и узлов усиления в согласовании не пройдёт.
Типовой лист раздела содержит фасадный вид проёма с обрамляющей рамой, схему узла с уголками и анкерными стержнями, сечение с размерами, детали подкладок, лежней и накладных пластин, спецификацию металлопроката с массами элементов и текстовые указания по щадящей пробивке проёма, сварке, оштукатуриванию по сетке и антикоррозийной защите. Рама собирается из швеллеров и стоек на болтовых стяжках, привязки болтов даются с размерами, распределительная балка сверху перекрывает кладку над проёмом. Усиление проёма двутавром применяют там, где нужна большая несущая способность перемычки при ограниченной строительной высоте.
Для нежилого здания весь конструктив считает проектировщик, а комплект уходит в кадастровый учёт со ссылкой на 432-ПП. Для нежилого помещения в МКД схема жёстче. С марта 2025 года проекты, меняющие внутреннюю планировку объектов в московских многоквартирных домах, заверяют либо у автора проекта дома, либо в ГБУ «Экспертный центр». Автором большинства панельных серий выступает МНИИТЭП, и в панельном доме несущими работают как раз внутренние стены, а наружные панели несущей функции не выполняют. Определить это по поэтажному плану нельзя, и на выезде тоже: нужна проектная документация дома, которая хранится у автора.
📌 Факт: при обращении в ГБУ «Экспертный центр» напрямую последним клиентам обозначали срок рассмотрения 4-4,5 года, по МНИИТЭП сроки не называют вовсе. При работе через официальные каналы проверка проекта занимает 20-30 дней.
Константин М, начальник технического отдела:
«По лестницам изменения самые полезные. Раньше построить было можно, а демонтировать — извините, реконструкция. Теперь мысль дописали до конца: возвести можно и демонтировать можно, включая марши и проём в перекрытии. По нежилью это решается разработкой КР, и то же самое помогает при разделе, когда нужно организовать отдельный доступ на второй этаж.»
Расчёт антресольного этажа: нагрузки и спецификация металлопроката
Расчёт антресольного этажа идёт по той же логике, только нагрузки считают не на простенок, а на существующие конструкции и на новый каркас. Рабочий чертёж содержит планы несущих стоек каркаса настила на двух отметках, координационные оси, привязки, узлы, выноски марок балок и стоек и спецификацию металлопроката по ГОСТ с количеством и массой элементов. Антресоль не должна менять параметры самого объекта, иначе разговор снова уходит в реконструкцию.
Раздел ТХ и инженерные разделы: без них комплект не примут
Порядок разработки жёсткий: сначала архитектурные решения, затем технологические, и только потом инженерные сети. Нарушите очерёдность — будете переносить точки подключения после каждой правки планировки.
ТХ разрабатывают только для нежилых объектов: общепит, медицинские организации, торговля, бытовое обслуживание, детские досуговые центры. Текстовая часть описывает режим и график работы, количество сотрудников в смене, проходимость, экспликацию с функциональным назначением помещений, технологические процессы, санитарную обработку, хранение и утилизацию отходов, охрану труда. Графическая часть — план расстановки технологического оборудования и спецификация. Раздел уходит и в Мосжилинспекцию, и в Роспотребнадзор как основа для санитарно-эпидемиологического заключения.
Константин М, инженер-эксперт:
«Две ошибки в ТХ повторяются чаще всего. Забывают отдельный шкаф для моющих и дезинфицирующих средств, на который инспектор смотрит в первую очередь. И забывают двухсекционные шкафы для персонала: одна секция под уличную одежду, вторая под чистую рабочую форму, и по количеству сотрудников. Это требование санитарных норм, а не пожелание.»
Раздел ЭОМ начинается с математики, а не с черчения. От заказчика запрашивают план расстановки оборудования, перечень приборов с мощностями и данные по ГРЩ с выделенной мощностью. Дальше собирают таблицу расчёта электрических нагрузок: установленная мощность, коэффициент спроса, косинус фи и тангенс фи, на выходе расчётная мощность и расчётный ток. Комната отдыха с чайником и СВЧ на 4 кВт установленной мощности даёт 3,2 кВт расчётной и 15,32 А. По этим цифрам подбирают сечение кабеля и автомат.
Стандарт по кабелю: ВВГнг(А)-LS сечением 3х2,5 на розеточные группы и 3х1,5 на освещение. На розеточные группы и во влажные зоны ставят дифавтомат с током утечки 30 мА, на вводе — противопожарное УЗО на 300 мА. Система заземления TN-C-S. В пояснительной записке фиксируют способ прокладки, и часто отдельной строкой прописывают запрет скрытой проводки. Соединения жил только опрессовкой, сваркой, пайкой или винтовыми сжимами. Расчётная мощность не должна превышать выделенную — это первое, что проверяют при экспертизе раздела.
Раздел ВК описывает демонтаж и установку сантехприборов, а также требование прокладывать отводные трубы из ПВХ или оцинкованной стали вдоль стен. Здесь же в проектах по нежилым зданиям ставят прямой запрет на штробление несущих стен под скрытую электропроводку. В практике Смарт Вэй именно эта фраза чаще всего снимает вопросы при проверке комплекта, потому что подрядчик получает не пожелание, а письменное указание в документе, за который расписался ГИП.
Графическая часть проекта: три плана, цвета и условные обозначения
Графическая часть разрабатывается после того, как закрыт подраздел 3.7, и опирается на замеры инженера по результатам выезда. Базовых чертежей три.
План до перепланировки чаще всего готовят по данным ЕГРН, и тогда в названии листа стоит соответствующая приписка. Реже основой служит документация БТИ. Лист чёрно-белый, содержит поэтажный план и экспликацию, масштаб обычно 1:100. Если на этаже изменений не было, в проект включают только этот лист с пометкой «изменений не обнаружено».
Демонтажно-монтажный план — ключевой чертёж и для строителей, и для согласующего органа. Он содержит поэтажный план с цветовой кодировкой и условные обозначения. План после перепланировки показывает результат: новая планировка и экспликация с пересчитанными площадями, условные обозначения и примечания в нижней части листа. При необходимости добавляют чертежи узлов — пирог пола в санузле, крепление кирпичной перегородки к несущей стене и перекрытию.
Изменения поэтажного плана читают по условным обозначениям. Ниже сведены те, которые чаще всего вызывают вопросы при приёмке комплекта.
| Обозначение на плане | Что это значит |
|---|---|
| Зелёный контур | Демонтируемая конструкция: снесённая перегородка, снятая дверь, убранная сантехника |
| Красный контур | Монтируемый элемент: новая перегородка, короб, новый проём, установленный сантехприбор |
| Чёрный контур | Элемент остаётся без изменений |
| Одна сплошная линия вместо двойной | Перегородка толщиной менее 10 см |
| Пунктирная линия | Элемент стоит на полу, но не доходит до потолка: подоконник, инсталляция, невысокая перегородка |
| Прямоугольник в стене без черты посередине | Проём без дверного блока, то есть арка |
| Заштрихованный проём | Проём существовал ранее и заложен, обозначение сохраняют в проекте |
| Фигура в форме буквы «Н» | Металлическая колонна двутаврового сечения |
| Несколько линий внутри контура наружной стены | Витражное остекление стены целиком |
Перенос дверного проёма на демонтажно-монтажном плане выглядит так: старый контур зелёный либо заштрихован красным как заложенный, рядом красным нанесён новый проём с дверным блоком. Если ваше обозначение не попадает ни под одно правило, выносите его в легенду с расшифровкой, иначе комплект вернут с вопросами.
Москва, область и Санкт-Петербург: чем отличается состав проекта
Техническое заключение о состоянии конструкций — неотъемлемая часть любого проекта по перепланировке нежилого объекта, и в Москве это закреплено 432-м постановлением. Для нежилого помещения в нежилом здании графическая часть заключения небольшая и во многом дублирует графику проекта. Для нежилого помещения в МКД работает уже 508-ПП: текстовая часть описывает существенно больше параметров, графических материалов больше, и они другие по составу. Критерии прописаны прямо в приложениях, поэтому перед сборкой комплекта имеет смысл открыть действующую редакцию 508-ПП на портале Правительства Москвы и сверить требования к разделам.
В Санкт-Петербурге состав определяет распоряжение 735-Р. Формально раздел ПБ и заключение СЭС по квартирам оно не требует, но районы живут своей практикой.
ℹ️ Полезно знать: за последние три года раздел ПБ по квартирам не требовали в Выборгском, Московском, Адмиралтейском и Кировском районах Санкт-Петербурга, а требовали в Петроградском, Центральном и Калининском. Заключение СЭС по нежилым помещениям запрашивали в Петроградском, Центральном и Пушкинском.
Отдельный сюжет — название документа. В Санкт-Петербурге Росреестр спокойно принимает комплект под названием «Проект перепланировки», понимая, что речь об изменении архитектурных решений. В Москве и Московской области отдельные регистраторы выносят приостановки с требованием переименовать документ, ссылаясь на отсутствие термина в законодательстве.
Константин М, судебный эксперт:
«Когда регистратор требует другое название, мы называем документ проектом капитального ремонта. Меняется только заголовок: состав проекта, объём работ и стоимость остаются прежними, раздел АР для кадастрового учёта никуда не девается. Настоящий проект капитального ремонта — это сметы на работы и материалы, и в рамках согласования такие документы мы не готовим.»
Таблица ниже помогает быстро определить, что критично в вашем сценарии, а что можно не раздувать.
| Сценарий | Что критично | Что вторично |
|---|---|---|
| Нежилое здание, несущие не затрагиваются | АР, техническое заключение по 432-ПП, справка ГИП с обоснованием по 94-ПП | Раздел КР, детальные узлы |
| Помещение в панельном МКД, расширение проёмов | КР под формат МНИИТЭП, поэтажные планы БТИ без красных линий | Скорость выпуска АР, она упирается в сроки заверения |
| Помещение в МКД под общепит или медицину | ТХ, заключение СЭС, ООС по шуму и вывозу мусора | Детализация узлов пола |
| Антресоль в нежилом здании | КР с расчётом нагрузок и спецификацией металлопроката | Раздел ТХ, если назначение не меняется |
| Объект в Санкт-Петербурге | Состав по 735-Р, готовность добрать ПБ и СЭС по практике района | Название проекта, здесь к нему не придираются |
Когда разделы не нужны и сколько стоит ошибка в составе проекта
Не каждая задача требует полного комплекта. Если работы ограничены демонтажом и монтажом ненесущих перегородок, раздел КР не нужен: хватает АР с пояснительной запиской. Если на этаже изменений нет, в проект уходит один лист с планом по данным ЕГРН и пометкой об отсутствии изменений. ТХ не разрабатывают для жилых помещений вообще. Мероприятия по шуму нужны нежилым, когда комплект идёт в СЭС, а для жилых достаточно вывоза мусора. Согласование с Москомархитектурой не требуется, если фасад не затрагивается, и это обосновывают ссылкой на 94-ПП прямо в справке ГИП.
Цена ошибки в составе разделов
Недостающий раздел стоит дороже, чем его разработка. Комплект без КР по проёмам в несущих стенах Мосжилинспекция не примет на рассмотрение вовсе, и цикл сдвигается на срок заверения в МНИИТЭП или ГБУ. Проектная документация имеет срок давности порядка года, после чего её нельзя двигать дальше по инстанциям, и работу приходится повторять. Административная ответственность собственника за несогласованную перепланировку для юридического лица доходит до 500 000 рублей, и вместе со штрафом выдают предписание вернуть всё в исходное состояние за свой счёт.
Схема с временными конструкциями, которую иногда предлагают арендаторы, не работает. Строительные работы в помещении на первом этаже жилого дома слышат соседи, жалоба уходит в Мосжилинспекцию, и в проверке отказать нельзя. К коммерческому арендатору проверяющие приходят регулярно, у СЭС и МЧС есть доступ к поэтажным планам, а инспектор с рулеткой видит расхождение ширины проёма с планом сразу. Сетевые арендаторы федерального уровня вообще требуют пройти весь путь до акта и только потом заходить в помещение.
Константин М, кадастровый инженер:
«Цепочка согласований не разбирается на части. Автор проекта дома подтверждает, что вмешательство в конструкции безопасно. Роспотребнадзор проверяет соответствие санитарным нормам по разделу ТХ. И только после этого Мосжилинспекция выдаёт разрешение на работы, а по их завершении — акт. Именно акт делает изменения законными и открывает дорогу в ЕГРН.»
Стоимость разработки проекта перепланировки и согласования в 2026 году
Цена зависит от типа объекта, площади, перечня разделов и от того, где расположено помещение: в нежилом здании или в многоквартирном доме. Комплект по МКД дороже за счёт заверения конструктива, санитарной экспертизы и согласования в жилищной инспекции.
| Услуга | Стоимость | Сроки |
|---|---|---|
| Проект перепланировки в нежилом здании | от 80 000 руб. | от 5 дней |
| Техническое заключение о выполненной перепланировке в нежилом здании | от 80 000 руб. | от 5 дней |
| Проект перепланировки в многоквартирном доме | от 90 000 руб. | от 5 дней |
| Техническое заключение о выполненной перепланировке в МКД | от 90 000 руб. | от 5 дней |
| Получение заключения СЭС | от 150 000 руб. | от 5 дней |
| Согласование в МЖИ/МВК | от 150 000 руб. | от 30 дней |
| Изготовление технического плана | от 75 000 руб. | от 1 дня |
| Регистрация изменений в ЕГРН | от 150 000 руб. | от 10 дней |
Итоговая сумма складывается из числа разделов, площади объекта и того, сколько инстанций придётся пройти: акты скрытых работ, заключение по вентиляционным каналам и регистрация изменений в БТИ считаются отдельно. Ориентироваться точнее помогает полный прайс на согласование перепланировки с разбивкой по услугам, там же указаны позиции по исправлению ошибок в ЕГРН и БТИ.
Как компания работает на практике и укладывается ли в заявленные сроки, видно по обратной связи заказчиков: отзывы собственников и арендаторов коммерческих помещений собраны в отдельном разделе.
Выводы
Состав разделов проекта переустройства и перепланировки собирается под объект, а не по шаблону. Обязательное ядро — пояснительная записка и архитектурные решения, всё остальное подключается перечнем работ: конструктив при вмешательстве в несущие стены и перекрытия, технология для нежилого назначения, инженерные разделы при переносе мокрых точек и силового оборудования. Графическая часть держится на трёх планах и цветовой кодировке демонтажа и монтажа, а региональная практика Москвы, области и Санкт-Петербурга добавляет к комплекту свои требования.
Смарт Вэй ведёт такие проекты с 2013 года: от обмеров и технического заключения до расчёта усиления проёмов, заверения конструктива у автора дома и регистрации изменений в ЕГРН. Если нужно оценить состав разделов под конкретный объект, можно оставить заявку — инженер разберёт перечень работ и скажет, какие разделы понадобятся.
Часто задаваемые вопросы
Нужна ли доверенность на перепланировку и подойдёт ли обычная нотариальная?
Если документы в Росреестр подаёт не лицо, действующее без доверенности (генеральный директор по уставу или сам собственник со своей ЭЦП), потребуется машиночитаемая доверенность. Для юридических лиц взаимодействие с Росреестром по недвижимости идёт только в электронном виде, бумажный пакет через МФЦ больше не принимают. МЧД должна быть нотариально удостоверена: это требование 218-ФЗ. Основная сложность на рынке — найти нотариуса, который технически умеет оформлять такие доверенности, из-за этого у части заявителей подача сдвигалась на месяцы.
Кто подписывает проект и что заказчик делает с титульным листом?
На первом титульном листе предусмотрено поле «Согласовано»: заказчик ставит там подпись и печать при наличии после проверки проекта и устранения замечаний. На втором титульном листе стоят живая печать проектной организации и подпись уполномоченного лица. У технического заключения обложка подписывается заказчиком отдельно: юридическое лицо ставит подпись и печать, физическое лицо только подпись. Подпись подтверждает, что документ прочитан и согласован до подачи в инстанции.
Можно ли устроить проём в несущей стене без заключения автора проекта дома?
В нежилом здании достаточно раздела КР с расчётом усиления и ссылки на пункт 3.8 постановления 432-ПП. В многоквартирном доме с марта 2025 года проект, меняющий внутреннюю планировку, заверяют у автора проекта дома либо в ГБУ «Экспертный центр», и без этой отметки Мосжилинспекция комплект не рассматривает. Для панельных серий автором чаще всего выступает МНИИТЭП, и именно он определяет, какие внутренние стены несут нагрузку.
Что делать, если Росреестр требует переименовать проект перепланировки?
Такие приостановки встречаются в Москве и особенно в Московской области: регистратор ссылается на отсутствие термина «перепланировка» в Градостроительном кодексе. Быстрый путь — переименовать документ в проект капитального ремонта, состав и объём работ при этом не меняются. Если приостановка выглядит необоснованной, её оспаривают в суде; такие споры чаще ведут от имени кадастрового инженера как изготовителя технического плана и заинтересованного лица в кадастровом учёте.
Требуется ли раздел КР при демонтаже внутренней лестницы?
До мая 2025 года демонтаж лестницы в перечне 432-ПП не значился, и работы рисковали попасть под реконструкцию. Сейчас в пунктах 2.8 и 3.8 прописаны и устройство, и демонтаж внутренних лестниц вместе с маршами, а также проёмы в перекрытиях. Условие сохранения прочностных характеристик никуда не делось, поэтому и при демонтаже, и при закладке проёма в перекрытии конструктив с расчётом остаётся обязательным.
Как в проекте показывают заложенный проём и восстановление несущей стены?
На демонтажно-монтажном плане старый контур проёма показывают зелёным как демонтируемый элемент, а внутри наносят красную штриховку — это новая кладка. Условное обозначение исторического проёма при этом сохраняют в проекте, чтобы было видно, что проход существовал ранее. На плане после перепланировки зелёные элементы убирают, красные переводят в чёрный цвет и получают актуальную планировку.
Обязательна ли выписка СРО в приложениях к проекту?
Да, действующая выписка из реестра членов саморегулируемой организации прикладывается и к проекту, и к техническому заключению. Она подтверждает право организации выполнять проектные работы и проводить обследования. В составе исходной документации по 735-Р СПб сведения из свидетельства СРО о допуске к видам работ вынесены отдельным пунктом. Без этого приложения комплект в согласующем органе не примут.
