Раздел торгового центра на помещения – примеры и практика работы компании «Смарт Вэй»

Раздел объекта недвижимости

Планируете образовать новые помещения в торговом центре? Тогда вам точно нужно оформить ряд обязательных документов, и в этом помогут специалисты компании «Смарт Вэй». Как минимум, это будет технический план, по которому помещение можно поставить на учет с присвоением кадастрового номера. Если же для раздела проводятся строительные работы, то не обойтись без проекта перепланировки. Безопасность проектных решений обеспечивается по СП 464.1325800.2019, который разработан под здания торгово-развлекательных комплексов, другим сводам правил и стандартам. Я покажу на примерах, как сделать раздел ТЦ для образования новых помещений.

Суть и цель раздела торгового центра на помещения

Сразу определимся с понятиями. Торговый центр – это здание (объект капитального строительства). Теоретически, его можно разделить на 2 отдельных строения. На практике же физический раздел зданий встречается крайне редко. Поэтому говорить о разделе ТЦ на помещения можно только условно:

  • новые помещения могут появиться в торговом центре в результате раздела существующих помещений (это всегда будет перепланировкой);
  • помещения можно образовать из внутреннего объема ТЦ (с перепланировкой, если требуется возведение и демонтаж конструкций, либо без таковой).

Порядок действия собственника торгового центра будет отличаться в двух этих ситуациях. Совпадать будет только итог – новые помещения нужно поставить на учет с присвоением кадастровых номеров. А для этого потребуется технический план, который вы сможете заказать в компании «Смарт Вэй».

Помещения под магазины можно предусмотреть при строительстве торгового центра, образовать в процессе эксплуатации
Помещения под магазины можно предусмотреть при строительстве торгового центра, образовать в процессе эксплуатации

Решение о разделах и образовании помещений принимает собственник торгового центра. Целью таких действий может быть:

  • оптимизация внутреннего пространства здания, что важно для привлечения покупателей и новых арендаторов;
  • создание новых торговых площадей (как вариант, за счет мест общего пользования в ТЦ);
  • изменение схемы расположения помещений на этажах торгового центра.

Новые помещения могут появиться в результате возведения пристройки или нового этажа в ТЦ. Такие работы уже будут считаться реконструкцией. Это не только усложняет процесс согласования. Скорее всего, все здание придется выводить из эксплуатации, ведь возникает угроза безопасности для посетителей, транспорта и иного имущества. Справедливости ради, полноценная реконструкция ТЦ встречается достаточно редко и обычно проводится на объектах, построенных давно.

Где согласовать раздел помещения на два новых, если торговый центр расположен на первом этаже МКД?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Объекты под торговлю действительно могут занимать первые и подземные этажи многоквартирных домов. Но они не будут полноценным торговым центром или торгово-развлекательным комплексом. И любая перепланировка в них обязательно предусматривает согласование. В Москве разрешение на данные работы выдает МЖИ (Мосжилинспекция). Если же при перепланировке задействуют несущие конструкции и общедомовое имущество, то еще придется согласовать ее с собственниками помещений в МКД.

Чем отличаются варианты образования помещений в ТЦ

На момент возведения ТЦ или ТРК в них уже могут быть спроектированы помещения под торговлю, склады и иные цели. Бывает и иначе, когда основная часть площади этажей в здании не разграничивается по отдельным помещениям. В любом случае, у собственника нежилого объекта достаточно большая свобода действий. Если он хочет разделить существующие помещения, то необходимо:

  • заказать проект перепланировки и техническое заключение;
  • обеспечить наличие конструкций, ограждающих вновь созданные помещения, входы в них;
  • заказать технический план и пройти учет в Росреестр, чтобы помещениям присвоили кадастровые номера.

Раздел существующих помещений на новые всегда предусматривает определенные строительные работы. Они будут описаны в проекте, который заказывает собственник. Там же будут планы этажа ТЦ на момент начала и завершения перепланировки.

Если в торговом центре нужно «разделить» свободное пространство на этаже, чтобы там появились отдельные помещения, порядок действий может отличаться. Без перепланировки можно обойтись, если границы новых помещений были обозначены конструкциями (при этом сами помещения еще не стоят на кадастровом учете). Создав и поставив помещение на учет, владелец ТЦ сможет официально сдавать их в аренду.

Комментирует Константин, кадастровый инженер компании «Смарт Вэй»:

«В ТРК и ТЦ вы наверняка видели торговые точки, размещенные прямо на этаже. Они могут быть ограничены не стенами и перегородками, а прилавками, стеллажами и иными временными конструкциями. Здесь речь идет не о разделах и образовании полноценных помещений. Закон позволяет выделять под аренду часть объекта. Ее границы можно описать в договоре. Для регистрации аренды на часть объекта, если это требуется, оформляется технический план. Соответственно, для выделения указанных частей строительные работы с согласованием перепланировки обычно не нужны».

Здесь видно помещение неправильной формы, образованное после раздела на первом этаже торгового центра
Здесь видно помещение неправильной формы, образованное после раздела на первом этаже торгового центра

Оформляем документы на раздел ТЦ с образованием новых помещений

Особенности раздела ТЦ на помещения и изучал на примере документов, оформленных компанией «Смарт Вэй». Строго говоря, никакого раздела там не было. Помещения изначально существовали в здании и даже были ограничены конструкциями. Но они не стояли на кадастровом учете, а собственник преследовал именно эту цель.

Чтобы показать границы, планировку и местоположений помещений, мы оформили технический план:

  • на 2 помещения первого этажа – каждое из них включало несколько комнат, что хорошо видно в графической части технического плана;
  • на 3 помещения второго этажа – также включают внутренние помещения (комнаты) разного назначения.

Отмечу, что на плане 1 этажа видны площади станции метрополитена, турникеты, эскалаторы для спуска и подъема пассажиров. Они не относятся к пространству торгового центра, и. соответственно, никак не задействованы в образовании новых помещений. Тем не менее, указать их в техплане все нужно, ведь это единое здание.

В нашем примере был относительно простой случай, ведь не требовалась перепланировка. Поэтому для постановки новых помещений на учет достаточно было провести обмеры на месте и оформить технический план. Эти работы выполнил кадастровый инженер компании «Смарт Вэй».

Когда нужен проект перепланировки и где его согласовать

Если бы в ТЦ уже существовали помещения, постановленные на кадастровый учет, для их раздела нужно выполнить перепланировку. Так как речь идет о нежилом здании, то для производства работы мы оформляем проект, техзаключение. Подробнее о содержании и правилах подготовки этих документов читайте в других статьях на нашем сайте. Разрешение на перепланировку в торговом центре не оформляется, т.е. к работам можно приступать сразу после утверждения проекта.

Если собственник «делит» свободное пространство этажа на помещения, то ему необходимо возвести или перенести конструкции, разобрать их. Также могут потребоваться новые дверные проемы для прохода покупателей, организации внутренней работы в помещениях. Все это тоже подпадает под перепланировку. В отличие от реконструкции, для проведения указанных работ здание ТЦ не нужно выводить в эксплуатацию. Вместо этого в проекте будет описано, как и где установить ограждения и предупреждающие знаки, чтобы ограничить доступ посторонних к части этажа.

Образование помещений в торговом центре без перепланировки

Как я уже сказал выше, в нашем примере строительные работы для образования помещений в ТЦ не проводились. Их пространство уже было отгорожено от мест общего пользования различными конструкциями. В каждом помещении имелись входы, а их расширение не потребовалось. С учетом этого, на основании договора с собственником:

  • была изучена проектная документация на здание (она имелась у заказчика);
  • наши специалисты выехали на место для проведения обмеров, сбора данных о площадях, конструкциях и других элементах планировки помещений;
  • были оформлены абрисы с указанием расстояний, высот и других показателей.

Перечисленные действия нужны для подготовки технического плана. Также мы оформили ведомости помещений, с указанием их целевого назначения, высоты и площади.

На месте наши специалисты убедились, что текущая планировка и границы помещений соответствуют проектной документации, техпаспорту и поэтажным планам БТИ. С момента строительства торгового центра там не проводилось перепланировок и переустройства. По сути, ничего не изменилось и для текущих арендаторов помещений в ТЦ.

Как правильно сделать отдельный вход для помещения, которое образуется в торговом центре?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Чаще всего входы в магазины ТЦ обустраивают из мест общего пользования (так удобнее как самому арендатору, так и покупателям). Но крупным брендам, ресторанам, да и самому собственнику торгового центра нередко требуется отдельный вход с улицы. Чтобы заново сделать его, необходимо выполнить перепланировку. Ввиду изменения внешнего архитектурного решения (на фасаде), собственник получат разрешение в Москомархитектуре, если здание подпадает под перечень Постановления № 94-ПП. В других регионах тоже есть уполномоченные органы, отвечающие за согласование изменений фасадов.

А здесь уже большое помещение на втором этаже ТЦ, которое включает несколько внутренних комнат
А здесь уже большое помещение на втором этаже ТЦ, которое включает несколько внутренних комнат

Подготовка технического плана

Даже если помещение отгорожено от остального пространства ТЦ и имеет вход, оно еще не станет полноценным объектом недвижимости. Чтобы сделать это, необходимо поставить его на учет с присвоением кадастрового номера, регистрацией прав. А для этого Росреестру нужен технический план. Мы оформляем его так:

  • проводятся выездные работы на месте с обмерами, заполнением абрисов;
  • полученные данные вносим в текстовую и графическую часть техплана (его форма утверждена Приказом Росреестра № П/0082);
  • готовый документ был подписан кадастровым инженером, выдан заказчику.

Обмеры проводились во всех помещениях первого и второго этажа ТЦ, в прилегающих местах общего пользования. Не будут подробно останавливаться на текстовой части, так как это хорошо раскрыто в наших предыдущих статьях. Предлагают обратить внимание на планы этажей, где мы показали новые помещения:

  • красным цветом выделены границы каждого нового помещения в ТЦ (они вполне могут быть неправильной формы, с учетом дизайна внутреннего пространства здания);
  • на планах показаны стены с оконными и дверными проемами, лестницы, эскалаторы и другие элементы;
  • для каждого помещения указаны все расстояния и показатели (по стенам и проемам, по площади каждой отдельной комнаты).

В нашем примере было образовано 5 больших помещений, но оформлен один технический план. Это не противоречит Федеральному закону № 218-ФЗ и Приказу Росреестра № П/0082. Но в некоторых регионах регистраторы требуют отдельные техпланы на каждое помещение. Особых сложностей это не вызывает, но срок подготовки документов может увеличиться.

Постановка на учет новых помещений в торговом центре

Готовый техплан мы выдали заказчику на диске (в электронной форме). Он сам обратился в МФЦ, где подписал заявление о проведении учета и регистрации прав. Далее документы направили в Росреестр. Срок единой процедуры учета и регистрации составляет 12 дней. После ее завершения собственник получил выписку из ЕГРН. Там видны данные о каждом новом помещении, их кадастровых номерах.

На схемах этажей в техплане видно, что большие помещения состоят из нескольких комнат. Между ними не везде есть дверные проемы для прохода. В большинстве регионах Управления Росреестра требуют ставить на учет каждое отдельное помещение, где есть отдельный вход. Для собственника это увеличит расходы, в том числе по госпошлине за регистрацию прав. Но в нашем примере ситуация иная, так как в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу допускает объединение смежных помещений под один кадастровый номер.

Чтобы поставить помещение на кадастровый учет, мы оформляем технический план и передаем его в Росреестр
Чтобы поставить помещение на кадастровый учет, мы оформляем технический план и передаем его в Росреестр

Список полезных документов

№ п/п Документ Ссылка
1 Образец заявления в ДГИ Скачать
2 Образец технического заключения Скачать
3 Образец технического плана Скачать
4 Образец технического паспорта Скачать
5 Образец заявления о проведении кадастрового учета Скачать
6 Образец акта межведомственной комиссии Скачать
7 Проект перепланировки Скачать
8 Образец заявления о переводе жилого помещения в нежилое Скачать

Что еще нужно сделать при разделе ТЦ на помещения

Так как текущая планировка в торговом центре не изменилась, в нашем примере был оформлен только техплан. Но если осуществляется полноценный раздел, то может потребоваться дополнительные мероприятия по пожарной безопасности:

  • изменение в характеристиках и местах размещения эвакуационных выходов;
  • переоформление планов эвакуации, которые нужно размещать на видных местах во всех помещениях, в местах общего пользования;
  • изменение схемы системы противопожарной безопасности (сигнализация, пожаротушение и т.д.).

Компания «Смарт Вэй» предлагает оформление таких документов сразу при перепланировке. Также мероприятия по пожарной безопасности мы обязательно укажем в проекте. Подробнее об этом читайте на нашем сайте.

В техническом плане мы указываем площади всех вновь образованных помещений торгового центра
В техническом плане мы указываем площади всех вновь образованных помещений торгового центра

Предлагаю посмотреть еще один пример, где мы оформили документы на раздел ТЦ с образованием новых 8 помещений (Московская область). На момент оформление техплана все работы были уже завершены. Далее мы помогли пройти учет с присвоением помещений кадастровых номеров. Также укажу примерную стоимость некоторых услуг и документов.

Изготовление акта обследования От 20 000 рублей
Изготовление заключения кадастрового инженера, в том числе для суда От 25 000 рублей
Изготовление технического плана после перепланировки От 25 000 рублей
Регистрация изменений в ЕГРН От 10 000 рублей

Подведем итоги

  • Помещения в торговом центре можно образовать путем раздела существующих помещений. Для этого проводится перепланировка на основании проекта.
  • Также можно описать границы существующих помещений в техническом плане. Далее их поставят на учет с регистрацией прав, присвоением кадастровых номеров. Целевое назначение новых помещений не изменится (торговля).
  • Обмеры, проект перепланировки и техплан для образования помещений в ТЦ можно заказать в компании «Смарт Вэй». У нас есть примеры успешного проведения таких работ.

Имеет действующий аттестат кадастрового инженера. Опыт более 10 лет. Работает в компании Смарт Вэй с 2015 года.
Высшее техническое образование.

Телеграм канал https://t.me/SMWgroup

Оцените автора
Смарт Вэй