Раздел обеспечения сохранности объектов культурного наследия (ОСОКН)

При согласовании изменения фасадов нежилого здания по 94 постановлению Правительства Москвы может потребоваться разработка дополнительного раздела — обеспечение сохранности объектов культурного наследия (ОСОКН). Раздел этот нужен не всегда, а только в определенных случаях. И понимание, когда именно он требуется, сэкономит время и деньги на подготовку проектной документации — потому что без него Москомархитектура просто вернет проект на доработку, а это минимум 44 рабочих дня задержки. Требования к разделу регламентированы Федеральным законом от 25.06.2002 N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия» в редакции от 26.12.2024 года, а также Приказом Мосгорнаследия от 18.04.2016 N 241, который определяет состав и структуру документации ОСОКН. Подробнее о всем процессе переустройства нежилого помещения читайте в нашем основном материале.

Статью подготовил Константин М., инженер-эксперт, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик (НОПРИЗ П-011683). Специализируется на согласовании изменений фасадов и работе с объектами культурного наследия с 2014 года.

Когда требуется разработка раздела ОСОКН

Раздел обеспечения сохранности объектов культурного наследия нужен при разработке проекта изменения фасадов здания, которое входит в состав 94 постановления Москвы. То есть здание расположено во внешних границах Садового кольца либо на определенных улицах из Перечня 94-го постановления. Актуальную версию перечня смотрите в действующей редакции постановления Правительства Москвы от 2 февраля 2022 года N 94-ПП с учетом изменений, внесенных Постановлением N 432-ПП в редакции от 24.10.2024 года.

Но раздел требуется не во всех случаях согласования по 94 ПП. Нюанс в том, что есть конкретные условия, при которых он необходим.

Раздел ОКН нужен, когда ваш объект не является объектом культурного наследия самостоятельно — это первое условие. Второе — здание расположено в зоне влияния на объекты культурного наследия. Что это значит? Оно граничит с ОКН или находится в непосредственной близости к ним. То есть земельные участки соприкасаются, и при проведении работ возможно какое-то влияние на объекты культурного наследия. Согласно частям 2-3 статьи 36 ФЗ-73, проведение работ в непосредственной близости от ОКН подлежит согласованию с органом охраны — в Москве это Департамент культурного наследия города Москвы (Мосгорнаследие).

А вот те объекты, которые сами являются объектами культурного наследия — их не требуется согласовывать по 94 постановлению. У них другой порядок работ по согласованию изменения фасадов — через получение задания и разрешения в Мосгорнаследии по Постановлению N 58-ПП. Это важно понимать сразу, чтобы не готовить лишние документы.

Как проверить статус здания и окружение

Чтобы понять, нужен ли вам раздел ОКН, откройте портал открытых данных Правительства Москвы — сайт data.mos.ru, вкладка «Объекты культурного наследия». Там есть и табличная форма, но нам нужна именно карта. Приближаете по карте и ищете искомый объект — тот, в отношении которого разрабатываете проект изменения фасадов.

Здания, выделенные синим контуром на карте — это либо выявленные объекты культурного наследия, либо объекты культурного наследия федерального или регионального значения. По сути, синий контур означает охранный статус. Все объекты культурного наследия внесены в единый государственный реестр ОКН (ЕГРОКН), который ведется на основании статьи 15 ФЗ-73.

Допустим, ваше здание по адресу не окрашено синим — значит, оно не является ОКН. Но смотрите на окружение. Если рядом, буквально на соседнем земельном участке, расположено здание с синим контуром — потребуется разработать раздел обеспечения сохранности ОКН.

Например, находим здание по адресу Первый Грежский проезд. Само здание не является объектом культурного наследия. Но рядом расположено пассажирское здание ансамбля Московская окружная железная дорога, архитектор Омиранцев, 1903-1908 годы — объект культурного наследия регионального значения. Земельные участки соприкасаются. Значит, раздел ОКН обязателен.

Бесплатная проверка учета объекта в Росреестре

Перед началом любых согласований рекомендуем проверить актуальные данные об объекте в Росреестре. Это можно сделать с помощью нашего бесплатного сервиса проверки.

Из чего состоит раздел обеспечения сохранности ОКН

Как и любая проектная документация, раздел состоит из текстовой и графической части. Структура и состав документации регламентированы Приказом Мосгорнаследия от 18.04.2016 N 241. Разработку раздела ОСОКН вправе выполнять только организации, имеющие лицензию на деятельность по сохранению ОКН согласно пункту 48 части 1 статьи 12 Федерального закона N 99-ФЗ от 04.05.2011. Разберем подробно, что содержится в каждой части.

Текстовая часть: общие данные

В общих данных подробно описываем участок проведения работ. Что конкретно указываем: адрес объекта, в какой части Москвы он расположен, что значимого этот район несет с исторической точки зрения.

Дальше описываем участок, на котором расположено наше проектируемое здание (которое не является объектом культурного наследия). Указываем кадастровый номер земельного участка, вид разрешенного использования.

Описываем физико-геологические процессы на участке — какие явления могут возникнуть: оползни, эрозии, подтопления. Это важно для оценки рисков при проведении работ и соответствует требованиям геотехнической оценки по ГОСТ Р 56198-2014.

Также описываем, что включает земельный участок — благоустройство, инфраструктуру, предусмотрены ли парковочные места и в достаточном ли количестве. По сути, даем полную картину участка.

Текстовая часть: перечень объектов культурного наследия

Вторая часть — это перечень объектов, расположенных на земельных участках, непосредственно связанных с участком проведения работ. То есть те ОКН, земельные участки которых соприкасаются с нашим. На них возможно какое-то влияние при проведении работ — это мы и должны выявить.

В перечне приводим схему, где расположен каждый объект культурного наследия. Пишем наименование — прямо из портала data.mos.ru копируем название по документам или из ЕГРОКН. Например: «Главный дом городской усадьбы» или «Пассажирское здание, 1903-1908». Указываем адрес и местоположение.

Проходимся по всем объектам, которые граничат с нашим земельным участком. Обращаем внимание именно на те здания, которые в непосредственной близости с проектируемым зданием находятся.

Здесь же прописываем основания для разработки документации — ссылаемся на 94 постановление Правительства Москвы от 2 февраля 2022 года. Пишем, что учитываем положения Градостроительного Кодекса Российской Федерации и требования Постановления Правительства РФ N 87 «О составе разделов проектной документации» в редакции от 01.09.2023 года.

Самое главное основание: разработка документации в рамках проекта, предусматривающего изменение внешнего архитектурного решения нежилого здания, обусловлена комплексом нормативно-правовых актов РФ и города Москвы, регулирующих вопросы по охране и использованию объектов культурного наследия. Необходимость разработки вызвана расположением проектируемого здания в исторически сложившемся районе Москвы с высокой концентрацией объектов культурного наследия различных уровней охраны — федерального или регионального значения — и непосредственной близостью к ним.

Текстовая часть: краткая историческая справка

Краткая историческая справка пишется по каждому объекту, который выявили и указали в перечне. Расписываем исторические сведения об объекте — ищем их в общедоступных источниках, исторических заметках, исторических документах, а также в охранных обязательствах и паспортах ОКН.

Что конкретно пишем: что располагалось в этом здании изначально, как здание используется сейчас, может быть какие-то знаменитые люди там проживали или присутствовали. По сути, описываем, на основании каких исторических фактов здание получило статус объекта культурного наследия.

Вот пример: «Жилой дом возведен на рубеже XIX-XX столетия, является свидетелем эпохи глубоких социально-экономических трансформаций Российской Империи. Объект воплощает характерные черты архитектуры доходных домов. Ранее это был доходный дом — то есть гостиница, как сейчас бы мы это назвали, или дом для арендаторов. Купец построил его с целью извлечения прибыли — сдавал в аренду приезжим людям и получал доход. Расположение в переулке непосредственной близости от Большой Ордынки указывает на принадлежность к району, исторически связанному с купеческим и ремесленным сословием. Первые жильцы, вероятно, были представители именно этих слоев. Архитектурный облик дома формировался под влиянием рационального модерна или неоклассицизма, характерных для рубежа XIX-XX веков. Детали фасада стали ключом к пониманию стилистических предпочтений зодчего и заказчика.»

И чтобы сохранить весь этот облик здания, наш объект включен в перечень объектов культурного наследия — чтобы будущие поколения видели, как строились дома, как они выглядели, сохранить этот объект в первозданном виде и передать потомкам.

Текстовая часть: сведения о планируемых работах

Указываем цель проведения работ, описание проектных и конструктивных решений. Например: «Устройство входной группы — ступени и площадка до 15 кв. м.»

Это очень важно — по 94 постановлению Правительства Москвы нельзя делать входные группы более 15 кв. м. Пишем: «Планируется создание новой входной группы, включающей ступени и площадку перед дверным проемом. Общая площадь входной группы до 15 кв. м. Решение продиктовано необходимостью создания удобного безопасного доступа в помещение.» То есть собственнику потребовалось организовать дополнительный вход в свое помещение.

Указываем материалы облицовки, перечень всех работ, во сколько этапов проводятся работы — в один или в два. Поскольку работы по 94 постановлению не капитальные, не объемные, они в принципе всегда проходят в один этап.

Текстовая часть: оценка воздействия на объекты культурного наследия

Это ключевой раздел. Здесь оцениваем, насколько работы могут повлиять, затронуть или — не дай бог — повредить объекты культурного наследия, либо выявленные объекты культурного наследия.

Описываем, что запланированные работы нежилого здания, расположенного в исторически значимом районе Москвы с высокой концентрацией объектов культурного наследия, полностью соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации в области государственной охраны объектов культурного наследия. Соответствие достигается за счет тщательного планирования проектных решений и строительных мероприятий, исключающих любое негативное воздействие.

Проект исключает проведение потенциально опасных для культурного наследия работ. Земляные работы не предусмотрены — когда выкапываем слой земли, можем от вибрации повредить ОКН. Строительные работы в части возведения новых капитальных конструкций отсутствуют — крыльцо и ступени не являются капитальной конструкцией, они легковозводимые, быстровозводимые, не объемные, до 15 кв. м всего. Потенциально опасным для объекта культурного наследия такое крыльцо быть не может. Мелиоративные работы не предусмотрены проектом.

Отсутствие глубоких земляных работ гарантирует сохранение существующей планировочной структуры территории и прилегающих зон, в том числе тех, которые могут относиться к охранным зонам объектов культурного наследия или защитным зонам ОКН, установленным в соответствии со статьей 34.1 ФЗ-73.

Осуществление запланированных работ по изменению фасадов не приведет к повреждению или изменению внешнего вида объектов культурного наследия, расположенных на смежных земельных участках либо в непосредственной близости от проектируемого здания. Обеспечивается это за счет выбора щадящих методов работы, использования современных строительных технологий и материалов, строгого соблюдения проектных решений, прошедших все необходимые согласования. Особое внимание уделяется минимизации любых физических воздействий, которые могут передаваться на соседние строения.

Исключение таких инструментов, как отбойные молотки, сваебойные установки и тяжелая строительная техника с вибрирующими элементами, является ключевой мерой по предотвращению механических повреждений. По сути, используем ручной инструмент, который в целом не может никак навредить объекту культурного наследия.

Проект не предполагает обустройство на территории объектов культурного наследия или в их охранной зоне площадок для складирования строительных материалов и оборудования. Все необходимые материалы и инструменты подвозятся непосредственно к месту проведения работ и по мере необходимости сразу после использования убираются.

Планируемые работы не предусматривают образования значительного количества строительных отходов. По сути, мы же не демонтируем что-то — возводим новые ступени, новое крыльцо. Отходы демонтажа получатся в минимальном количестве. Это исключает возможность складирования в пределах охраняемой зоны отходов строительства.

Текстовая часть: выводы

На основании проведенного всестороннего анализа делаем заключение: влияют ли работы, противоречат ли они основополагающим положениям Федерального закона N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» в редакции от 26.12.2024 года.

Вывод формулируем так: не предусматривается увеличение объема пространственных характеристик существующих сооружений на территории памятника или в его непосредственной близости. Это критически важный аспект, поскольку статья 5.1 ФЗ-73 устанавливает требования к осуществлению деятельности в границах территории ОКН и прямо запрещает или строго ограничивает такие действия в границах территории объектов культурного наследия и их охранных зонах.

Отсутствие нового капитального строительства и значительного изменения габаритов существующих зданий в рамках проекта является ключевым фактором, обеспечивающим сохранение исторического масштаба застройки и архитектурного ландшафта района — что полностью соответствует целям и задачам законодательства об охране культурного наследия.

Пишем, что осуществление работ по изменению фасадов исключает любую возможность повреждения или изменения обликов объектов культурного наследия, расположенных в непосредственной близости к месту проведения работ. При выполнении запланированных работ полностью отсутствует какое-либо прямое или косвенное воздействие на сам объект культурного наследия.

На основании вышеизложенного: категорически не предусмотрены и не допускаются такие действия, как капитальное строительство, любая хозяйственная деятельность, складирование строительных материалов, оборудования и любые механические воздействия.

Итоговая формулировка: организация проведения планируемых работ по изменению фасадов в полной мере обеспечивает сохранность объектов культурного наследия и не требует дополнительных мер по их сохранности.

Графическая часть: ситуационный план

В графической части присутствует ситуационный план — схема, на которой видно окружение проектируемого здания и расположение близлежащих объектов культурного наследия. По ситуационному плану видно, какие ОКН расположены рядом с нашим объектом. Также в графическую часть включается стройгенплан с нанесенными дистанциями до контура зоны размещения ОКН и фотоматериалы текущего состояния объекта.

Что важно понимать про влияние работ

Разработка документации по обеспечению сохранности объектов культурного наследия при изменении внешнего архитектурного решения — это комплексная задача. Нужно рассмотреть все объекты, на которые можем повлиять при проведении работ, определить это влияние — есть оно или нет, сделать выводы.

Если работы могут оказать хоть минимальное влияние на объекты культурного наследия или выявленные ОКН, расположенные в непосредственной близости — потребуется проходить комиссию. Получать акт комиссии Департамента культурного наследия города Москвы. Согласование раздела ОСОКН осуществляется через электронный портал mos.ru в форме государственной услуги «Согласование разделов проектной документации об обеспечении сохранности объектов культурного наследия».

Но в большинстве случаев по 94 постановлению работы некапитальные. Устройство входной группы, изменение отделки фасада. Крыльцо со ступенями — это не капитальная конструкция. Она легковозводимая, быстровозводимая, не объемная — до 15 кв. м. Потенциально опасной для ОКН она быть не может.

Кейс из практики: станция рядом с пассажирским зданием

Ситуация: Здание в Юго-Восточном административном округе, район Печатники. Собственнику потребовалось устройство нового входа. Адрес входит в 94 ПП Москвы.

Проверка: Открываем data.mos.ru, карту объектов культурного наследия. Само здание станции не выделено синим контуром — оно не ОКН, не выявленный объект. Но рядом, буквально на соседнем участке, расположено пассажирское здание ансамбля Московская окружная железная дорога — объект культурного наследия регионального значения.

Решение: Разработан раздел обеспечения сохранности ОКН лицензированной проектной организацией. В общих данных описан участок и его историческое значение. Составлен перечень соседних объектов культурного наследия с наименованиями по документам. Написана историческая справка о пассажирском здании ансамбля железной дороги — когда построено, кем спроектировано, почему получило охранный статус.

В сведениях о работах указано: устройство входной группы до 15 кв. м, ступени и площадка перед дверным проемом, работы в один этап. В оценке воздействия описано, что земляные работы не предусмотрены, тяжелая техника и сваебойные установки не используются — только ручной инструмент. Вибрационное воздействие на соседний ОКН исключено.

Вывод: работы не оказывают влияния на соседний объект культурного наследия, не требуют прохождения комиссии Мосгорнаследия.

Результат: Проект согласован по 94 постановлению. Срок — 44 рабочих дня с даты подачи полного комплекта документов.

Цена ошибки: что будет без раздела ОКН

Ошибка: Собственник подает проект изменения фасадов на согласование по 94 ПП без раздела обеспечения сохранности ОКН, хотя здание граничит с памятником.

Почему так делают: Экономия на проектировании. Раздел ОКН — дополнительный объем документации, дополнительная работа и деньги. Кажется, что можно обойтись.

Последствия: Москомархитектура возвращает проект на доработку. Срок согласования увеличивается минимум на 44 рабочих дня — это новый полный цикл рассмотрения. Фактически — плюс 2-3 месяца к срокам. Если работы уже выполнены без согласования — штраф по статье 7.21 КоАП РФ для физических лиц от 2 000 до 2 500 рублей, для юридических лиц от 40 000 до 50 000 рублей. В Москве по статье 9.12 КоАП Москвы штраф для организаций может достигать 300 000 рублей. Плюс требование привести фасад в первоначальное состояние за свой счет.

«Разработка документации по обеспечению сохранности объектов культурного наследия при изменении фасадов — комплексная задача. Нужно рассмотреть все объекты, на которые могут повлиять работы, определить степень влияния, сделать обоснованные выводы. Экономия на этом разделе чаще всего оборачивается повторной подачей документов и потерей времени. Логику в требовании разрабатывать раздел искать бессмысленно — его нужно просто выполнить, если здание граничит с ОКН.»
— Константин М., инженер-эксперт, начальник технического отдела Смарт Вэй

Стоимость ОСОКН

Компания Смарт Вэй разрабатывает разделы обеспечения сохранности объектов культурного наследия в составе проектов изменения фасадов по 94 постановлению Москвы. Стоимость разработки раздела ОСОКН — от 150 000 рублей. Работы выполняются лицензированными специалистами в соответствии с Приказом Мосгорнаследия N 241 и требованиями ФЗ-73. Подробнее о стоимости — на странице цены на согласование фасадов.