Раздел объектов недвижимости: порядок, документы и риски

В этой статье разберем все особенности процедуры раздела, которая действует в 2026 году и будет продолжать работать в 2026 году. Расскажем о том, какие документы мы изготавливаем, какой порядок работы предусмотрен законом, и с какими рисками сталкиваются собственники при регистрации раздела в Росреестре. Автор статьи — Жилева М., эксперт, юрист со стажем 20 лет, руководитель в Смарт Вэй.

Видео-версия статьи:

Ссылка на страницу с видео — раздел объектов недвижимости.
Аудио версия статьи:

Зачем нужно делить объект недвижимости — причины для раздела

Первое, о чем хотелось бы проговорить — зачем вообще делят объект недвижимости, зачем нужна такая процедура, которая подразумевает раздел помещения на помещения, здания на помещения. С чем чаще всего сталкиваемся мы как исполнители кадастровых работ, когда к нам обращаются заказчики.

Самый основной запрос при разделе — это продажа объекта недвижимости либо сдача его по частям. Если мы говорим о продаже, то здесь возникает необходимость разделить объект физически и юридически, то есть поставить на кадастровый учет каждое помещение, которое затем будет реализовано новому собственнику. Для аренды периодически требуется не ставить на основной кадастровый учет каждое помещение, а регистрировать аренду на конкретную часть, выделяя ее границами и перегородками под арендатора.

Бывают такие случаи, когда без регистрации и учета раздела объекта недвижимости зарегистрировать аренду крайне сложно из-за претензий Росреестра по изолированности этого помещения. Или по требованиям арендатора, который заезжает в помещение, и ему необходимо, чтобы у этого помещения был отдельный кадастровый номер, оно стояло на кадастровом учете и было зафиксировано как конкретный отдельный объект недвижимости.

Для того чтобы реализовывать свою недвижимость, большие крупные объекты, собственники часто в качестве улучшения и ускорения совершения сделок с ней проводят процедуру раздела.

Виды разделов объектов недвижимости

Какие основные виды разделов объектов недвижимости можно выделить? Основной критерий — в каком здании находится помещение, которое мы будем делить. У нас есть многоквартирные дома и нежилые здания.

Раздел в многоквартирном доме

В многоквартирном доме мы можем делать раздел помещений коммерческих. Наша организация занимается преимущественно коммерческой недвижимостью, поэтому мы работаем именно с помещениями многоквартирных домов, в которых не предполагается постоянное проживание, а будет вестись предпринимательская деятельность. Если это помещение расположено в жилом здании в Москве, то согласование идет через Мосжилинспекцию (МЖИ). В других регионах процудура проводится в соответствии с Жилищным кодексом РФ.

Раздел в нежилом здании

В нежилом здании может быть проведен раздел на помещения. Если мы берем нежилое здание как объект права, которое полностью стоит на кадастровом учете как единый объект, то есть полностью все его этажи, все его элементы в совокупности образуют один кадастровый номер, то мы такое здание тоже можем разделить. При этом с учета снимается здание и ставится на учет помещения, на которые оно разделяется. Более подробно в статье про раздел здания.

Раздел помещения в нежилом здании

Есть еще вид раздела, который относится к помещениям в нежилом здании. Мы можем делить как все нежилое здание на помещения, так и конкретное помещение в этом здании тоже можем разделить на помещение — более детально в статье. Для этого требуется соблюдение определенных условий, но тем не менее такая процедура по законодательству вполне возможна. В 2025-2026 годах основная сложность состояла в организации вспомогательных помещений при образовании новых кадастровых номеров — законодательством до настоящего времени порядок и оформления таких объектов не урегулирован и мы руководствуемся в этом вопросе своей многолетней практикой и возможностью получения разъяснений квалифицированными специалистами органа регистрации.

Основные отличия по процедуре и последствия регистрации

Основные отличия по процедуре и последствия в регистрации в зависимости от вида объекта недвижимости заключаются в перечне документов, необходимых для такого раздела и резолютирующих решениях органов власти, которые согласуют изменения объектов.

Если мы говорим про разделы в многоквартирных домах, то здесь мы руководствуемся Жилищным кодексом РФ и положениями о согласовании перепланировки в многоквартирных домах. Это последствия, связанные с регистрацией и учетом изменений на основании решений Мосжилинспекции, на основании решений межведомственных комиссий (для Санкт-Петербурга). Здесь процедура более сложная, длительная и по этапам она выполняется гораздо дольше, чем если мы это делаем в нежилом здании.

В нежилых зданиях, нежилых помещениях все документы готовит наша организация, никаких дополнительных согласований для этого не требуется. Единственное, в чем может стать вопрос — это план раздела, который согласуется между собственниками, если их несколько в нежилом здании. И дополнительные документы по требованию закона, например согласие банка, если есть залоговое какое-то обязательство у собственника — его мы тоже прилагаем.

Последствия заключаются также в том, что вспомогательные помещения, которые находятся в нежилом здании, они зачастую остаются в долевой собственности всех собственников разделенных помещений. А для многоквартирных домов такие помещения уходят в МОПы, то есть места общего пользования многоквартирного дома, и для этого требуется проведение согласований с управляющей компанией и собственниками помещений многоквартирных домов.

Требования к разделу объекта недвижимости

Это условия, которые необходимо соблюсти для того, чтобы раздел был зарегистрирован Росреестром. Требования отличаются в зависимости от нормативного акта, под который мы готовим документы, либо в зависимости от того, где расположен разделяемый объект недвижимости — в многоквартирном доме либо это нежилое здание.

Требования по Приказу №0082 о подготовке технического плана

Если мы говорим о требованиях нормативных актов, то на сегодняшний день в сфере кадастрового учета и регистрации прав существует установленный определенный перечень НПА, по которым мы изготавливаем документы и которыми руководствуется в том числе и Росреестр.

Основным документом по подготовке технического плана является Приказ №0082 Минэкономразвития, который предусматривает форму подготовки технического плана, документы, которые мы должны в него включать в зависимости от вида регистрационных действий и тех изменений, которые он обзывает приложить для учета в ЕГРН.

Если мы считаем, что нужно подготовить для перепланировки проект перепланировки и говорим об этом заказчику, то это не голословные утверждения, ничем не обоснованные. Это утверждения основаны как раз на 82 Приказе, в котором указан перечень документов, обосновывающих перепланировку объекта недвижимости.

Требования по ФЗ №218 — конфигурация помещений

Следующим важным нормативным актом является Федеральный Закон №218 «О государственной регистрации недвижимости». Это основополагающий закон, который предусматривает в том числе требования к объектам, которые мы ставим на кадастровый учет в виде отдельного объекта недвижимости, то есть которому присваивается кадастровый номер.

Важно отметить, что каждое помещение, которому присваивается отдельный кадастровый номер, на которое в дальнейшем будет зарегистрировано право, должно соответствовать требованиям изолированности и обособленности в отношении других помещений. Это важный вопрос, потому что зачастую помещения при разделе такому требованию не соответствуют.

У них есть какой-то родовой объект недвижимости, к примеру это здание, у него есть этажи, и собственник хочет разделить по этажам, выделить отдельные кадастровые номера на каждый этаж и сделать их отдельными объектами, которые в дальнейшем он собирается продавать. Требование об изолированности и обособленности говорит о том, что мы можем провести раздел по этажам, однако должен быть либо отдельный вход с улицы в каждое образуемое помещение, чтобы оно было обособлено от других, либо для того, чтобы произвести такой раздел, мы должны организовать в этом здании вспомогательные помещения.

Часто это бывают лестничные клетки, лифтовые шахты, коридоры, по которым можно будет осуществлять доступ в новые образованные помещения. Чтобы не было такого, когда у вас из одного помещения под кадастровым номером определенным в другое помещение, которое также стоит на кадастровом учете отдельно, можно было попадать друг через друга. Это сделано для защиты права будущих правообладателей этих объектов и исключения сервитутов, других ограничений, связанных с эксплуатацией таких помещений.

Требования к разделу по Постановлению Правительства Москвы №432 для нежилых зданий

Следующий нормативный акт характерен для Москвы — это Постановление Правительства Москвы №432. Здесь установлены перечни работ по перепланировке, которые требуют согласования или которые могут быть выполнены по эскизу. Для нежилых зданий этот документ определяет порядок работ, которые можно производить при разделе.

Если на объекте не требуется никаких изменений, и не нужно обустраивать дополнительные двери, чтобы был доступ в места общего пользования или непосредственно на улицу, и не нужно эти двери закладывать для изолированности помещения от других, то проект нам в этом случае не нужен. Но если появляется хотя бы один проем, смещается перегородка  — здесь уже полноценный проект готовится.

Требования к разделу по Постановлению №508 для помещений в МКД

Для помещений, расположенных в многоквартирных домах, действует Постановление Правительства Москвы №508. По нему все согласования идут как при перепланировке через МЖИ. Проект подается вместе с техническим планом в Мосжилинспекцию, и после получения распоряжения проводится ремонт. Далее документы подаются повторно, получается акт МЖИ. Когда акт получен, подписан Мосжилинспекцией, техплан уходит в Росреестр и эта перепланировка с разделом регистрируется в ЕГРН.

Раздел части здания — юридическое обоснование и необходимые элементы процедуры

При разделе части здания необходимо понимать юридические особенности такой процедуры — более подробнее в статье про согласование раздела. При разделе объекта недвижимости исходный кадастровый номер, мы его называем «родовой объект», он всегда будет переходить в статус архивного. Из сведений ЕГРН он никуда не уходит — всегда будет кадастровый номер закреплен за этим объектом, но права уже не будут зарегистрированы на него.

Если у объекта несколько собственников и один из них захотел отделить свою долю в виде помещения какого-то, то в итоге раздела все собственники уже не будут владеть объектом с исходным кадастровым номером. На самом деле, раздел помещения в долевой собственности можно провести только по соглашению сторон или в судебном порядке, если есть возражения между правообладателями,

При таком разделе будут образованы новые объекты, перерегистрированы на них права. Право на исходный кадастровый номер уже ни за кем не будет зарегистрировано.

Что при разделе здания на помещение, что при разделе помещения на помещение — технический план всегда будет подготавливаться на образование помещений, потому что в итоге и там, и там объектом права будет помещение. Количество помещений всегда будет зависеть от их изолированности, обособленности. Каждое образованное помещение должно быть обособлено от других и изолировано стенами, то есть конструкциями, и иметь выход либо в места общего пользования, либо непосредственно на улицу.

Мнение эксперта. Мария, начальник юридического отдела: «При разделе здания важно понимать, что исходный кадастровый номер «родительского» объекта сохраняется в архивах ЕГРН, но право собственности на него прекращается. Все вновь образованные объекты получают новые кадастровые номера, и на них регистрируются новые права. Это принципиальный момент для сделок с недвижимостью.»

Раздел объекта под апартаменты — отличительные особенности для Москвы и других регионов

Для раздела объектов под апартаменты существуют особенности, которые характерны для Москвы. Помещение может быть нежилое или жилое, может быть расположено в нежилом здании или в МКД. От этого зависит процедура согласования. Апартаменты, как правило, являются нежилыми помещениями, и процедура их раздела идет по нормативам для нежилых зданий.

При разделе обязательно мы запрашиваем у собственника вариант раздела. Его пожелания могут быть очень разными, и в самом начале мы должны согласовать вариант данного раздела. Заказчик зачастую не знает, где границы его помещения, пытается поделить их как хочет. Это не всегда соответствует изолированности, обособленности и вообще возможности раздела. Изначально мы должны согласовать с ним вариант, который будет дальше реализовываться.

После того как мы проанализировали вариант раздела или параллельно даже, необходимо понять — есть ли какие-то изменения на объекте в результате раздела либо для его целей. Если на объекте в наличии какие-то изменения, то мы назначаем выезд. При любых изменениях при перепланировке готовится также проект, как при обычной перепланировке, и в проекте уже должны быть отражены все сведения о новых помещениях. На плане после перепланировки должны быть отмечены по названиям помещения. Сведения в экспликациях по их площади тоже должны быть в проекте указаны.

Документы, необходимые для раздела объекта

Для раздела объекта недвижимости требуется определенный пакет документов. Расскажу о каждом из них подробно.

План раздела помещения

Мы подготавливаем схему раздела помещения. На этой схеме разными цветами обозначены будущие новые помещения. Указывается площадь каждого помещения, и если добавлена дверь в коридор — это тоже помечается. Подготавливаем такую схему перед началом работы и отправляем ее на согласование заказчику.

Дальше подготавливаем проект перепланировки после обсуждения и согласования. В проекте указывается, что дверь в чужое помещение заложена и демонтирована, и образована, установлена новая дверь, ведущая в коридор. Также подготавливаем проект, подготавливаем техническое заключение и отправляем на согласование с заказчиком. В результате мы должны получить титульные листы с подписью заказчика и можем использовать этот проект для включения его в приложении технического плана.

Перепланировка при разделе — в каких случаях необходима

Какие еще документы необходимы для подготовки технического плана на раздел? Согласованный проект перепланировки. Согласованное техническое заключение к этому проекту. технический план в формате XML схемы. В некоторых случаях в техплан включается декларация — необходимость ее подготовки определяется кадастровым инженером на основании исходной информации об объекте.

Декларация — это документ, в котором описывается подробно, что за объект недвижимости у нас образуется. Указывается, что это помещение, что это нежилое помещение, указан адрес, кадастровый номер исходного помещения, описание самого помещения, что оно расположено на первом этаже, состоит из таких-то комнат, имеет такую-то площадь. Указываются данные о правообладателе исходного помещения, также сведения о представителе правообладателя, также что он работает по доверенности и реквизиты доверенности указываются.

К техническому плану включаются приложения — это выписка на исходный объект недвижимости и доверенность, по которой работает представитель правообладателя. В 2025 году обязательным требованием к доверенности от юридических лиц является ее машиночитаемая форма — то есть доверенность оформляете в виде электронного документа с электронной подписью собственника и такой же подписью нотариуса.

Казалось бы — ничего сложного, однако у нас в 2025 году возникало много вопросов от клиентов где и как им оформить МЧД на наших специалистов. Наши юристы составили список нотариусов в Москве, которые могут помочь с оформлением машиночитаемый доверенности. Сложности не будет, если обратиться к специалистам по нашей рекомендации.

Технический план для раздела объекта недвижимости готовится один и в нем прописываем сведения о количестве образуемых помещений и их характеристиках.

Итого мы получили: проект, техническое заключение, технический план с ЭЦП кадастрового инженера и решение собственника об образовании помещений. В решении пишется о том, что «я, такой-то такой-то» либо «ООО такое-то такое-то», являемся правообладателями такого-то объекта недвижимости. Краткое описание этого объекта недвижимости, также отметка о том, что владеем объектом недвижимости на основании такого-то документа. Приняли решение о разделе помещения с кадастровым номером таким-то. В результате раздела помещения образуются следующие нежилые помещения, и также краткое описание образованных объектов недвижимости. Все это отправляется на подпись собственнику либо представителю собственника по доверенности.

Также для технического плана мы подготавливаем поэтажные планы. В дальнейшем поэтажные планы будут включены в состав выписки ЕГРН и будут являться графической частью образованных помещений. Берем поэтажный план,  красным цветом отмечаем границу образованного помещения.

Важно отметить, что вновь образованные помещения отмечаются красным цветом, существующие помещения отмечаются линией черного цвета. У заказчиков часто возникает вопрос: «Почему у нас до этого была черная линия, сейчас стала красная?». Это сделано в соответствии с действующим законодательством, что вновь образованные объекты недвижимости отмечаются границей красного цвета толщиною 0,40 мм.

Технический план является основным документом, который вместе с заявлением, направляется в Росреестр. Все остальные документы-обоснования прилагаются к нему и входят в его состав в виде электронных документов. Именно технический план проходит процедуру проверки.

Как заполняется технический план для раздела

Технический план для раздела готовится кадастровым инженером в специализированном программном обеспечении. Начинаем мы с того, что изучаем графическую часть исходного помещения и параллельно с этим внимательно слушаем пожелания заказчика по поводу его раздела. Нужно понимание того, что человек хочет видеть в итоге, сколько помещений хочет получить и какие это помещения.

В техническом плане указываем, в связи с чем подготовлен документ. Технический план подготовлен в результате выполнения кадастровых работ в связи с образованием помещений, расположенных по указанному адресу, в результате перепланировки и раздела помещения с кадастровым номером исходного помещения.

Дальше мы указываем тип нежилого помещения — жилое или нежилое, и указываем способ образования. У нас раздел. Указывается кадастровый квартал, указывается кадастровый номер здания, в котором расположено это помещение, и указывается кадастровый номер объекта недвижимости, из которого образовано наше помещение.

Дальше мы заполняем вкладку «Заказчик/Исполнитель». Здесь мы выбираем тип заказчика: физическое лицо, организация. «Физические лица и организации» — это третий пункт, указывается, если у объекта недвижимости несколько собственников, физические и юридические лица одновременно. Это позволяет нам заполнить сразу несколько форм собственников или заказчиков смешанного типа.

Про паспортные данные хочу отдельно сказать. При выгрузке технического плана в формате PDF мы не будем видеть о том, что в техническом плане отражены паспортные данные заказчика. Но тем не менее важный момент: в самом техническом плане эта информация есть, но она не отображается при выгрузке именно в PDF формате. Заполняем паспортные данные и заполняем адрес прописки заказчика.

Указываем дату завершения кадастровых работ — это то же самое, что и дата подготовки технического плана. Указываем реквизиты договора, на основании которого проводятся кадастровые работы. Сведения о кадастровом инженере указываем и заполняем заключение кадастрового инженера.

Заключение кадастрового инженера

Что заполняется в заключении? По сути, мы здесь описываем все проведенные работы и все то, что мы сделали в этом техническом плане. Описываем это достаточно подробно, рассказываем о том, какие нормативно-правовые акты были применены для подготовки этого технического плана.

Указано: «технический план подготовлен в связи с разделом нежилого помещения, в связи с проведенной в нем перепланировкой». Указываем для регистраторов о том, что у нас перепланировка не затрагивает конструктивные и объемно-планировочные решения, соответственно не является реконструкцией и не требует получения разрешения на строительство.

Также мы указываем, что в соответствии с пунктом 6 приказа Росреестра номер 0082, мы перечисляем документы, на основании которых подготовлен технический план. Это наш проект перепланировки, техническое заключение, декларации, решение собственника об образовании помещений и выписка из ЕГРН.

Дальше мы расписываем, на основании чего и какие нормативно-правовые акты были задействованы при подсчете площади образованных помещений. Здесь указан пункт 2 приказа П/0393, пункт 3 этого же приказа, пункт 37 приказа 0082. Подробно описываем то, как мы считали площадь, и указываем сами расчеты.

Дальше мы кратко описываем, что было проведено в результате перепланировки, какие строительно-монтажные работы. Указано, что проектом у нас предусмотрен демонтаж дверного блока с закладкой дверного проема, устройство нового дверного проема с дверным блоком. Описываем, какие работы были проведены проектом. И также пишем о том, сколько помещений было образовано, какие они, где они расположены, какой они площади, из каких помещений, из каких комнат эти помещения состоят.

Адрес образованных помещений

Дальше мы заполняем адрес образованных помещений. Здесь какой момент важен: мы в графе «присвоенный адрес» или «описание местоположения» выбираем «описание местоположения объекта недвижимости», поскольку у образованных объектов недвижимости еще нет присвоенного адреса. Поэтому мы только описываем примерно его местоположение. И также указываем адрес исходного помещения. На месте исходного помещения по этому адресу образуется где-то примерно в том же районе новый объект недвижимости.

Процедура регистрации раздела в Росреестре — порядок, сроки, причины приостановок

После того как мы подготовили технический план, мы его отправляем  заказчику, чтобы он понимал, что у него будет регистрироваться, на что право, проверил все характеристики. Это очень важно, потому что человек будет платить госпошлину за это, и не хочется, чтобы он потом случайно обнаружил, что там не та комната, не в соответствии с вариантом раздела была кому-то добавлена.

Технический план подготавливается в связи с образованием помещений в результате перепланировки и раздела помещения с кадастровым номером исходного помещения. Указывается тип нежилого помещения, способ образования — раздел, кадастровый квартал, кадастровый номер здания, в котором расположено это помещение, и кадастровый номер объекта недвижимости, из которого образовано наше помещение. В связи с тем, что мы указываем кадастровый номер исходного помещения, у этого кадастрового номера появится в Росреестре статус «погашен». Старый кадастровый номер уйдет в архив, и взамен мы получим два новых кадастровых номера и два новых объекта недвижимости.

После подачи в Росреестр мы можем получить уведомление о приостановке. Нам дается 3 месяца на то, чтобы устранить причины этой приостановки. При необходимости дополнительно можно заявлением от собственника продлить этот срок до полугода.

Если орган регистрации выдал приостановку с такими требованиями, устранить которые невозможно (например — предоставить акт на выполненную реконструкцию), то единственным верным способом решить вопрос становится спаривание незаконного отказа в суде. Мы это делаем, сейчас расскажем как.

Основные пункты приостановок, которые можно обжаловать в суде

Но в конце, когда все сроки приостановок заканчиваются, и мы получаем, если вдруг не сможем устранить все их пункты, отказ, то возврат госпошлины возможен только в половину. Половину можно — остальное сохраняется за Рорсеестром как плата за рассмотрение документов.

Регион Москва — такой непростой, если вежливо выражаться, очень непростой для кадастрового учета. Практически 90% по общей массе действительно все сталкиваются с тем, так или иначе, что первая подача — ловим приостановку, начинаем исправлять, ловим вторую, третью. Если регистратор «уперся» в реконструкцию бороться с приостановками можно бесконечно.

Но с нашей стороны, как коммерческой фирмы, нет задачи где-то бросить клиента по пути. У нас ни одного такого объекта не было, где мы сказали: «Все, мы не знаем, все, мы сдаемся, делайте, что хотите». Про конкурентов довольно много такого слышал, что люди обратились, получили одну-три приостановки, сказали: «Это ваши проблемы, у меня в техплане все правильно». Мы до клиента стараемся именно максимально помогать в каких-то конкретных сложностях, у нас комплекс услуг вплоть до судебных разбирательств.

Онлайн информация из Росреестра

Для вашего удобства разработали возможность проверить свой объект в Росреестр, просто введите адрес или кадастровый номер:

Стоимость раздела объекта

Из чего складывается стоимость раздела объекта недвижимости? Это услуги и пошлины.

Услуги и пошлины

При разделе, при объединении, при перераспределении — это одна и та же процедура, всегда платится государственная пошлина. Госпошлина устанавливается государством. С 2025 года порядок и размер государственной пошлины за регистрацию прав и кадастровый учет был изменен — все актуальные данные указаны в ст. 333.33 Налогового кодекса РФ. К примеру, для юридических лиц пошлина при разделе объекта недвижимости будет составлять 66 000 рублей (п. 22.4 ст.333.33 НК РФ).

Мы лично, кто подает, сопровождает документы в Росреестр, не оплачиваем госпошлину. Госпошлина должна быть оплачена от имени собственника. Если собственников несколько, например четыре собственника, они образуют четыре помещения и одно место общего пользования — каждый собственник платит по одной госпошлине. Каждый платит госпошлину за свое помещение. А за место общего пользования каждый платит по одной четверти, в соответствии с той долей, которую они имели на общее помещение. Если госпошлина на одно помещение у нас 6 000 (для физлиц), то точно так же на место общего пользования будет госпошлина 6 000, и каждый заплатит по одной четверти.

Отличия заказа услуги у частного исполнителя или в компании «Смарт Вэй»

Когда вы заказываете документы у разных исполнителей, то есть: у юристов, у проектировщиков, у кадастровых инженеров, в случае возникновения каких-то проблем или необходимости корректировки этих документов, каждый будет винить другого. Кадастровый инженер скажет, что проектировщики неправильно составили проект, проектировщики скажут, что это ошибки кадастрового инженера в техническом плане, а юристы скажут, что вообще все сделано неправильно и предложат еще и своих каких-то исполнителей.

У нас в организации все специалисты штатные. Команда работает вместе над любым проектом, и мы все документы готовим, согласовывая друг с другом.

Когда вы принимаете решение о выборе подрядной организации, обязательно обращайте внимание, какие ресурсы трудовые есть у такой компании, есть ли у нее специалисты, которые занимаются изготовлением технической документации, есть ли у нее необходимые юристы. По сути, сейчас любой регистрационный вопрос в Москве завязан на юридическом сопровождении и возможном сопровождении судебного процесса.

Стоимость услуг Смарт Вэй — от 100 000 рублей, все зависит от сложности, подробнее про стоимость раздела объекта.

Как вернуть госпошлину если решил поменять план раздела

Если вы получили отказ и решили поменять план раздела, возврат госпошлины возможен только в половину. Это важно учитывать при планировании бюджета проекта. Половину можно вернуть — это законодательно закрепленная возможность.

Мнение эксперта, Мария, начальник юридического отдела: «Закон предусматривает возможность возврата 50% пошлины в случае, если Росреестр откажет в регистрации. Рекомендую заранее продумать план раздела и согласовать его со специалистами, чтобы избежать дополнительных затрат.»

Приостановки Росреестра — как с ними работать

Если мы понимаем, что у нас приостановка, с регистратором мы уже никак не справляемся, никаких рычагов воздействия на него нет — готовим иск, обращаемся в суд, отстаиваем свои права в судебном порядке. Да, клиенты некоторые недовольны тем, что это долго. Но иногда складывается такая ситуация, что варианта другого нет.

Судя по нашей практике, которая подтверждается выигранными делам по искам к Управлению Росреестра по Москве — часто отказы действительно оказываются неправомерными. Очень много положительных решений, которые выиграны нами. Впоследствии по исполнительному листу Управление Росреестра уже не может не может отказать в регистрации. Поэтому приходится им, нравится — не нравится, вносить все как нужно.

Комиссия, жалобы, суд

Когда мы получаем приостановку первую, там дается три месяца на устранение замечаний до выдачи отказа. В суд мы можем идти только с отказом. Если у нас все-таки судебная процедура предусматривается по разделу, то нужно отсчитывать ориентировочно с момента подачи заявления в Росреестр до момента получения решения суда от 6 до 9 месяцев.

В нашей практике к примеру есть дело, о котором упоминала ранее — оно было начато в 2024 году, а закончено в 2025 году, была проведена кассационная инстанция. В этом решении также мы оспаривали незаконный отказ. Показывали в суде, что все работы были выполнены правильно, документы подготовлены в соответствии с действующим законодательством, никаких ошибок наш технический план не содержит, а регистратор просто подменяет многие понятия и выдает формальный отказ вместо того, чтобы производить регистрационные действия.

Всю эту процедуру мы проводили для клиента в рамках договора. У нас договором предусматривается полный цикл работы до получения выписки из ЕГРН. Мы можем себе это позволить за счет наличия юристов в штате организации, которые работают по таким отказам.

Сроки обжалования отказа Росреестра в суде

В упомянутом судебном споре Росреестр шел до последнего, он даже кассационную жалобу подавал на решение суда. Сейчас чаще всего у нас заканчивается все рассмотрением дела в суде первой инстанции, в связи с тем, что довольно высокие пошлины по этим процессам от 30-50 тысяч рублей. Для Росреестра это затратно — апелляционные, и конституционные жалобы подавать.

Обратите внимание, что этим по этому иску наша компания «Смарт Вэй» является истцом. Мы как исполнители кадастровых работ от своего имени подаем исковое заявление в суд на признание отказа Росреестра незаконным. Все действия юридически значимые, все процессуальные документы изготавливают наши юристы, и мы действуем от своего имени. Здесь никак не фигурирует название нашего клиента либо какие-то другие данные о нем, и в решении также признается незаконным отказ и удовлетворяют требования «Смарт Вэй» по этому поводу.

Как зарегистрировать раздел по решению суда

Что мы делаем дальше, как использовать в дальнейшем это решение для того, чтобы внести сведения в ЕГРН? Начнем с того, что в решении мы всегда стараемся прописать тот технический план и сделать на него отсылку, который подавался перед тем, как мы получили отказ Росреестра. Там будет точно прописано в формулировке, какой технический план, от какой даты необходимо внести в Росреестр, по которому необходимо произвести регистрационные действия.

Если раньше мы старались самостоятельно направлять технические планы вместе с решениями судов, то есть прикрепляли решение в сам технический план и подавали его на регистрацию через электронные сервисы, то теперь, к сожалению, Росреестр выдает приостановки на заявления. Максимально эффективно использовать службу приставов и исполнительное производство.

В этому году почти все документы регистрируем через службу судебных приставов в порядке исполнительного производства. Это ускоряет процедуру, потому что у приставов есть регламент, по которому, если судебное решение не воплощено в жизнь и не было зарегистрировано по нему изменение объекта в установленный срок, то взыскивается исполнительский сбор. Росреестр у нас государственная организация, дополнительные расходы ему ни к чему, поэтому довольно быстро вносят сведения в ЕГРН на основании запроса приставов.

Дальше мы заказываем выписку из ЕГРН, в которой уже отражена информация о разделе объекта недвижимости. Если это раздел на помещение, то мы заказываем выписки на каждый объект и потом предоставляем их собственнику для того, чтобы он убедился, что работа была произведена в полном объеме.

Мнение эксперта. Мария, начальник юридического отдела: «За этот год почти все документы мы регистрируем через службу судебных приставов в порядке исполнительного производства. Это ускоряет процедуру, потому что у приставов есть регламент с четкими сроками, и Росреестр как государственная организация старается избежать взыскания исполнительского сбора.»

Может ли собственник сам пройти процедуру регистрации без помощи экспертной компании

Процедура регистрации раздела довольно сложная сама по себе, учитывая все существующие препятствия, которые ставят правительство города Москвы, в целом федеральное законодательство — оно также непростое. Представляется очень сложным и проблематичным решить этот вопрос самостоятельно собственнику.

Примеры неуспешных кейсов

Если мы теоретически рассмотрим вариант, когда собственник заказал везде документы — где-то он заказал консультацию у юристов, план раздела согласовал с ними. Дальше он пошел к проектировщикам, они ему сделали проекты и ТЗК, кадастровые инженеры изготовили технический план. Дальше начинаются регистрационные вопросы.

Сейчас у нас для юридических лиц существует только подача документов в электронном виде. Ты не можешь подать их по-другому в Росреестр. У нас уже отработана вся эта схема, мы пользуемся определенными сервисами электронными для этой работы, точно знаем, что можно использовать, что нельзя использовать, какие доверенности для этого требуются. Процесс довольно быстро проходит.

Но если всего этого не знать — поверьте, уйдет очень много времени. Плюс если заказывать документы у каждого разного исполнителя, в случае возникновения каких-то проблем или необходимости корректировки этих документов, каждый будет винить другого.

Могу вам сказать точно: кто пытается самостоятельно, тот через полтора года приходит в «Смарт Вэй» и говорит: «Слушайте, я пробовал, везде все сделал, везде все заказал, давайте посмотрите мои документы и просто сходите с ними в суд». Начинаешь реально сверять данные, которые были подготовлены в проектах, в техпланах и в каких-то дополнительных документах, которые готовились для того, чтобы пройти регистрацию — и там будет сто процентов нестыковка информации.

Необходимые лицензии для этой работы

Только когда люди сидят в одном кабинете и занимаются выполнением проекта совместно, можно избежать этих разночтений. Когда ты заказываешь все в разных местах, всегда будут находиться какие-то нарушения законодательства, в проектах будут нестыковки с нормативами 82 Приказа или 218 Федерального Закона.

Для подготовки технического плана требуется квалификационный аттестат кадастрового инженера. Для проектной документации требуется допуск СРО. Для юридического сопровождения судебных процессов требуются квалифицированные юристы с опытом работы именно в сфере недвижимости и кадастрового учета.

Результат для клиента после раздела

После успешного прохождения кадастрового учета в Росреестре клиент получает конечный результат, ради которого и заказывалась услуга.

Клиент получает новые выписки из ЕГРН на каждый образованный объект. В каждой выписке будет указан уникальный кадастровый номер. Старый кадастровый номер исходного помещения получает статус «архивный» или «погашен» и перестает существовать как самостоятельный объект. В графической части каждой выписки будет содержаться поэтажный план с выделенными красным цветом границами нового помещения.

С этого момента клиент является собственником нескольких независимых объектов недвижимости и может совершать с ними любые юридические действия — продать, сдать в аренду, подарить.

Мы можем проверить статус исходного объекта на сайте Росреестра. Справочная информация по объектам недвижимости. Вводим тип объекта недвижимости — помещение, капчу забиваем и вводим старый кадастровый номер изначального объекта недвижимости — и он будет иметь статус «погашен», а новые выписки, мы получим новые кадастровые номера, будут иметь статус «актуальный».

Объединение и перераспределение — смежные процедуры

На объединение у нас аналогичные документы будут и на перераспределение. Перераспределение — это когда в собственности два помещения или несколько помещений, и мы из них образовываем еще три-четыре помещения. То есть у нас могут границы исходных объектов между собой меняться. Это называется перераспределение. Это та же самая процедура, что и раздел.

При объединении мы образуем один новый объект из двух или более существующих. При разделе мы образуем два или более новых объекта из одного существующего. Во всех случаях образуются новые объекты недвижимости, исходные объекты получают статус «погашен», и на новые объекты регистрируются права.

Опыт «Смарт Вэй» в решении вопросов с недвижимостью

Рекомендую делать все в режиме одного окна, заказывая это у единого поставщика, у единого подрядчика. Компания «Смарт Вэй» такой и является.

Если взять полный цикл проведения работы по договору по реализации проекта по разделу объекта в нежилом здании, то сейчас можно ориентироваться на такие сроки. Подготовка документов и подача их в Росреестр занимает примерно две недели. Наша компания готовит документы очень оперативно. Мы стараемся на следующий день после подписания договора своего инженера отправить на объект, чтобы он выполнил обмеры. Дальше эти обмеры переходят к инженерам, которые занимаются изготовлением проектной документации, и к кадастровым инженерам, которые изготавливают на основании проектов технический план.

После подачи в Росреестр мы физически не можем по приостановке подать в суд документы. Когда мы получаем приостановку первую, там дается три месяца на устранение замечаний до выдачи отказа. В суд мы можем идти только с отказом.

Если у нас все-таки судебная процедура предусматривается по разделу, то нужно отсчитывать ориентировочно с момента подачи заявления в Росреестр до момента получения решения суда минимум 4 месяца. Хотя в декабре 2025 годы мы получили решение суда по аналогичному иску, которое прошло процедуру арбитража за 2 месяца с момента подачи заявления. Но это скорее исключение, чем правило.

Заключение

Раздел объекта недвижимости — это комплексная процедура, требующая глубоких знаний законодательства, практики работы с Росреестром и опыта судебного сопровождения. Мы в Смарт Вэй работаем с разделами очень давно, в этом вопросе постоянно меняется законодательство, и мы всегда следим за всеми изменениями нормативных актов.

Произвести самостоятельно всю эту процедуру практически невозможно. Когда принимаете решение о выборе подрядной организации, обязательно обращайте внимание, какие ресурсы трудовые есть у такой компании, есть ли у нее специалисты, которые занимаются изготовлением технической документации, есть ли у нее необходимые юристы.

Компания Смарт Вэй готова взять на себя полный цикл работ — от первичного анализа выписки ЕГРН до получения новых выписок на образованные помещения. Мы в судах имеем стабильную практику, большая часть объектов связана с разделом, и мы успешно оспариваем отказы в Росреестре в суде.