Рабочая документация на перепланировку: состав разделов 2026

Рабочая документация на перепланировку помещений — комплект чертежей и текстовых разделов, по которому монтажники ведут работы, а приемочная комиссия сверяет факт с согласованным решением. Состав определяется не пожеланием заказчика, а видом работ: архитектурная часть собирается всегда, конструктивная — как только затронуты несущие конструкции или появляется металлокаркас, инженерные разделы — при переносе сантехники, вентиляции и электрики. Разберем, какие марки комплектов нужны под конкретные работы, что обязано быть на листах усиления проема и на демонтажно-монтажном плане, какие исходные данные собираются до начала проектирования. Сроки и стоимость выпуска документации на 2026 год, образцы разделов АС и КР для скачивания и ответы на частые вопросы — во второй половине статьи.

Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.

Перепланировка, реконструкция или капитальный ремонт: от чего зависит состав комплекта

Градостроительный кодекс понятия «перепланировка» для нежилых зданий не содержит. Жилищный кодекс определяет его только для помещений в многоквартирном доме. Поэтому для нежилого фонда проектировщик идет от обратного: кодекс описывает реконструкцию (изменение высоты, объема, площади, этажности, замену и восстановление несущих конструкций), и все, что под это определение не попадает, оформляется как перепланировка. Московское постановление № 432-ПП от 27.08.2012 называется «О перечне случаев, при которых получение разрешения на строительство не требуется».

Практическое следствие для состава документации: пока габариты здания не меняются, разрешение на строительство не требуется по п. 4 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса, и комплект ограничивается перепланировочными разделами. Как только появляется новый этаж, пристройка, изменение высоты или объема, комплект переходит в проектную документацию по ст. 51 с экспертизой и разрешением на строительство. Замена кровельного покрытия на новое без изменения конфигурации и высоты крыши остается капитальным ремонтом, даже если материал стал качественнее.

Граница проходит по параметрам объекта, а не по объему стройки: семь расширенных дверных проемов остаются перепланировкой, а один лифт, встроенный внутрь здания, уже дает реконструкцию.

Состав комплекта: какие марки собираются под конкретные работы

Базовый перечень разделов задан постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 № 87. Для перепланировки он применяется выборочно: полный комплект по 87-му постановлению нужен объектам капитального строительства, а здесь набор собирается под фактически выполняемые работы. В Санкт-Петербурге состав прямо описан распоряжением 735-Р, в Москве опирается на 432-ПП для отдельно стоящих нежилых зданий и на 508-ПП от 25.10.2011 для нежилых помещений в многоквартирных домах.

Разделы, которые работы не затрагивают, из комплекта не выбрасываются: в пояснительной записке ставится прямая запись, что изменения в данный раздел не вносятся. Это снимает вопрос согласующего о неполноте комплекта.

Региональная специфика: распоряжение 735-Р в Санкт-Петербурге не требует раздела ПБ по квартирам, но Петроградский, Центральный и Калининский районы его запрашивают, а Выборгский, Московский, Адмиралтейский и Кировский — нет. Заключение СЭС по нежилым помещениям в последние годы требовали Петроградский, Центральный и Пушкинский районы. Планируя график выпуска, состав уточняют по конкретному району, а не по тексту распоряжения.

Сверьте площадь и кадастровый номер помещения перед выпуском комплекта

Текстовая часть: справка ГИП и семь подразделов пояснительной записки

Комплект открывают два титульных листа. На первом — наименование документа, адрес, кадастровый номер, шифр, год выпуска и поле «Согласовано», куда заказчик ставит подпись после снятия замечаний. На втором — подпись уполномоченного лица и печать проектной организации. Далее идет содержание, и с этого листа начинается основной штамп со стадией, шифром и количеством листов. Нумерация сквозная, текстовая и графическая части нумеруются отдельно.

Справка главного инженера проекта — короткий, но решающий документ. В ней фиксируются габариты здания, отсутствие признаков реконструкции и ссылка на документы-основания. Для московских объектов отдельным абзацем обосновывается, что согласование с Департаментом градостроительной политики города Москвы не требуется, со ссылкой на постановление № 94-ПП от 02.02.2022 об изменении внешнего архитектурного решения нежилых зданий.

Общая пояснительная записка разбита на семь подразделов: основания для разработки, нормативная база, краткая характеристика здания (этажность, подвалы, антресоли, год постройки, конструктивная схема — каркасная, полукаркасная или бескаркасная, материалы стен и перекрытий), архитектурно-планировочное решение с площадями до и после и методикой замера, инженерное оборудование, противопожарные мероприятия, указания к производству работ. В последнем подразделе прописываются отключение сетей на время работ, мероприятия по технике безопасности, защита перекрытий и требование о наличии у подрядчика допуска СРО на строительно-монтажные работы.

Обязательное приложение — действующая выписка из реестра членов СРО проектной организации. Без нее комплект не имеет силы ни для согласующего органа, ни для суда.

Графическая часть: три плана, цветовая кодировка и чтение изменений поэтажного плана

Графика строится на трех листах. План до проведения работ чаще всего выпускается по данным ЕГРН, о чем в названии листа стоит прямая приписка; реже основанием служат документы БТИ. Лист черно-белый, масштаб 1:100, содержит поэтажный план и экспликацию. Демонтажно-монтажный план показывает изменения. План после работ повторяет новую конфигурацию с пересчитанными площадями в экспликации.

Цветовая кодировка демонтажно-монтажного плана единая: зеленый — демонтируемые элементы, красный — монтируемые, черный — существующие без изменений. Перенос дверного проема читается на листе как пара операций: старый контур помечен зеленым либо заштрихован красным (закладка), рядом красным контуром показан новый проем. Закладка оконного проема выглядит так же — зеленый контур блока и красная штриховка кладки поверх. Восстановление несущей стены или вентиляционного короба оформляется красной штриховкой в габаритах, зафиксированных в ЕГРН.

Условные обозначения на планах несут конструктивную информацию, которую проектировщик обязан считывать однозначно. Стена в две линии — стандартная; одна сплошная линия означает перегородку тоньше 100 мм. Пунктир ставится для всего, что стоит на полу, но не доходит до перекрытия: подоконников, инсталляций санузлов, декоративных коробов, невысоких перегородок. Прямоугольник в стене без черточки посередине — проем без дверного блока, то есть арка. Заштрихованный прямоугольник — ранее заложенный проем, и его историческое обозначение на листе сохраняется. Нестандартные элементы выносятся в легенду с расшифровкой.

Штамп графического листа отличается от текстового: кроме подписи, даты, шифра и стадии в нем указывается наименование документа и адрес объекта. Если на этаже изменений нет, в комплект включается только план до работ с отметкой в примечании.

Образцы разделов и бланков для подготовки комплекта

Комплект обезличенных образцов: начните с раздела АС — в нем видно, как оформляются схемы проемов, узлы и ведомость спецификаций.

Раздел КР и АС: проем в несущей стене, рама усиления, перемычка

Комплект марки АС на устройство проемов в несущих стенах со стальными перемычками занимает порядка восьми листов формата A2 и A3 в стадии Р. Структура альбома предсказуема: ведомость рабочих чертежей и общие указания, схема расположения проемов, отдельные схемы устройства каждого проема (ПР1, ПР2 и далее), лист узлов, ведомость спецификаций. По каждому проему идет своя спецификация элементов и спецификация металлической перемычки Пм1-Пм5 с позициями, обозначениями, количеством и массой.

Спецификации строятся на стальном прокате с прямыми ссылками на стандарты: уголок 100х8 по ГОСТ 8509-93, листовая сталь по ГОСТ 19903-2015, марка стали С245 по ГОСТ 27772-2021. Расчетная часть опирается на СП 20.13330.2016 «Нагрузки и воздействия» и СП 16.13330.2017 «Стальные конструкции», а расчет перемычек выносится отдельным прилагаемым документом с индексом РР. Общие указания задают отметку 0,000 по чистому полу первого этажа, требование вести работы по ППР, утвержденному заказчиком, соблюдать СНиП 12-03-2001 и СНиП 12-04-2002, вести акты скрытых работ и журналы и уточнять все размеры по факту перед началом работ.

Константин М, начальник технического отдела: «Все металлоконструкции относятся к разделу КР. Под все металлоконструкции мы должны просчитать нагрузки. Этот раздел возникает не просто так, он возникает из-за безопасности использования элемента.»

Что должно быть на листах усиления: рама, двутавр, узлы

Рама усиления проема собирается из вертикальных стоек и обвязочной балки по верху, стянутых болтами через опорные пластины. Сечение подбирается расчетом: там, где хватает парного уголка, двутавр не ставят, и наоборот — усиление проема двутавром применяется, когда пролет и нагрузка от вышележащей кладки перемычку из уголков перегружают. Для проема в несущей кирпичной стене на листе показывают зону демонтируемой кладки со штриховкой, стену после расширения, узел крепления с шагом связей и разрез с указанием заделки бетоном и оштукатуривания по сетке. Арка в несущей стене конструктивно ничем не проще прямоугольного проема: отсутствие дверного блока нагрузку на перемычку не уменьшает, расчет и схема усиления остаются обязательными.

Количество узлов определяет конструктор, и оно не нормируется: на простой схеме их может быть четыре, на сложной — пятнадцать. Критерий один — монтажник не должен догадываться, как крепится элемент. В практике Смарт Вэй мы отдельно прорисовываем те узлы, о которых монтажная организация спрашивает чаще всего: опирание балки на стойку, сварной шов между стойкой и опорной пластиной, анкеровка в существующую кладку.

Важный нюанс из практики: для помещений в панельных домах Москвы конструктивная часть проходит через автора проекта дома. С марта 2025 года по 508-ПП любое вмешательство в несущие элементы требует заключения профильной организации — МНИИТЭП по панельным сериям либо ГБУ «Экспертный центр», если автор проекта дома неизвестен. Наши проектировщики готовят эскизный проект и раздел КР в том формате и с теми расчетами, которые эта организация проверяет, поэтому срок рассмотрения укладывается в 20-30 дней вместо многолетней очереди при обращении напрямую.

Антресоль: расчет нагрузок и почему «антресольного этажа» не существует

Антресоль — площадка в объеме существующего помещения с доступом по лестнице из этого же помещения. Два условия определяют саму возможность проектирования: высота исходного помещения не менее 4,5 м и площадь антресоли менее 40% площади помещения, в котором она устраивается. Для помещения 100 м2 это меньше 40 м2, и проектировать впритык к границе не стоит — монтаж дает отклонения, а превышение порога переводит работы в реконструкцию с разрешением на строительство.

Константин М, инженер-проектировщик: «Если у нас в таком варианте антресоль оказывается больше 40 процентов, это автоматически рассматривается как устройство нового этажа. Соответственно, это все попадает под реконструкцию, это все тянет за собой разрешение на строительство, устройство нормального перекрытия.»

Раздел КР по антресоли содержит расстановку горизонтальных балок и вертикальных стоек, чертежи узлов крепления и лестницы, спецификацию металлопроката с массой элементов и расчет нагрузок. Расчетная часть — не формальность: ею подтверждается, что конструкция выдержит заявленную нагрузку и не даст прогиба. Исходные данные по нагрузке дает заказчик: офис с людьми и столами, кафе с посадочными местами, склад с оборудованием — для оборудования берется масса по техническому паспорту прибора.

В многоквартирном доме верхнюю границу расчета задает не конструктор, а заключение ГБУ «Экспертный центр». Типовое значение полезной нагрузки на железобетонную плиту перекрытия — 800 кг/м2. Под это ограничение тяжелый пирог пола из армированной плиты, цементно-песчаной стяжки и керамогранита не проходит: конструктор либо переходит на облегченный каркас с настилом, либо увеличивает количество стоек, что меняет расстановку в помещении. Поднять допустимую нагрузку можно только инструментальным обследованием с шурфированием перекрытия и лабораторным анализом бетона, после чего пакет подается в ГБУ повторно.

Константин М, кадастровый инженер: «По классификатору такого этажа не существует. Антресоль всегда относится к этажу, в котором она устраивается. Даже когда в графике чертится, у нас рисуется этаж, например первый, и рядом на этом же листе будет указана антресоль.»

На учете площадь антресоли ведет себя по-разному в зависимости от региона. В Москве регистраторы придерживаются строгой нормы и в общую площадь помещения ее не включают. В Санкт-Петербурге сложилась практика включения, и Росреестр называет это практикой, сложившейся в регионе. Графическая часть выписки меняется в обоих случаях: антресоль на плане отображается, и это подтверждает законность конструкции.

Исходные данные: что собрать до выпуска рабочей документации

Комплект начинается не с чертежа, а с проверки того, от чего проектировщик будет отталкиваться. Выписку из ЕГРН для проектирования принимают машиночитаемым XML с файлом электронной подписи, PDF-скана недостаточно; актуальность — 30 дней, срок получения 3-5 рабочих дней. Поэтажный план БТИ проверяется на красные линии: ими на планах отмечают изменения, выявленные при инвентаризации и не согласованные жилищной инспекцией. Черные линии означают согласованное или исходное состояние и годятся как отправная точка. Если красные линии есть, сначала узаконивают ранее выполненные работы, и это меняет объем, срок и стоимость всего проекта.

Как собрать исходные данные для рабочей документации: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Запросите выписку из ЕГРН в машиночитаемом формате и проверьте, совпадает ли площадь и конфигурация со свежим поэтажным планом БТИ.
2. Шаг 2. Проверьте поэтажный план на красные линии. Есть расхождения — фиксируйте их до проектирования, а не на приемке.
3. Шаг 3. Оформите задание на проектирование: назначение помещений после работ, перечень оборудования с массой, требования к пирогу пола и звукоизоляции.
4. Шаг 4. Соберите данные по перекрытию под будущим металлокаркасом: тип (монолитное, пустотное), класс бетона, диаметр и схему укладки арматуры. Источник — архив управляющей компании или проектная документация здания; при отказе остается вскрытие либо письменное принятие значений заказчиком.
5. Шаг 5. При аренде получите письменное согласие собственника на конкретный перечень работ и доверенность на подачу заявления. Работы, не отмеченные в согласии, им не охватываются.
6. Шаг 6. Проведите натурные обмеры. Фактические размеры проемов, высот и привязок к осям снимаются на объекте, а не принимаются со слов заказчика.

Константин М, инженер-эксперт: «Прийти и посмотреть марку бетона невозможно: на бетоне не написано, что это за марка, и арматуру сквозь бетон очень сложно увидеть. Соответственно, эти сведения берутся либо у управляющей компании, либо вскрытием.»

Согласие собственника и доверенность на перепланировку — разные документы, и одно другое не заменяет. Согласие определяет перечень работ, которые арендатору разрешено выполнить, и судьбу неотделимых улучшений. Доверенность определяет объем полномочий представителя: подавать заявление, получать решение, обжаловать отказ, участвовать в приемке, подавать заявление о кадастровом учете изменений. Форма доверенности уточняется в органе согласования и в органе регистрации прав.

Мы переводим этот обмен в почту с первого дня работы: заказчик получает перечень недостающих позиций списком и отвечает на него письменно. Практическое следствие простое — запросы в управляющую компанию начинают уходить, а документы, которых «не существует», находятся в архиве.

Когда рабочая документация не нужна и когда ее не хватит

Часть работ в комплект не попадает вовсе. Конструкция высотой до 1,10 м от чистого пола, незакрепленная мобильная сборно-разборная система и стеллаж-разделитель согласования перепланировки не требуют: состав помещений в экспликации не меняется, инженерные сети не заводятся. Как только конструкция идет от пола до перекрытия, меняет экспликацию, несет нагрузку или получает подводку инженерных сетей, работы становятся перепланировкой или переустройством по главе 4 Жилищного кодекса. Официальные разъяснения по порядку переустройства и перепланировки для московских объектов публикует Мосжилинспекция в разделе о переустройстве и перепланировке.

Обратная ситуация: комплект собран безупречно, но согласовать его нельзя ни в какой редакции. Вытяжная вентиляция должна выходить на 2 м выше конька крыши, и вывод на лицевой фасад запрещен — без этого Роспотребнадзор заключение не выдаст. Канализацию нельзя тянуть по потолку торгового зала, только в полу. Для общепита и моек с пищевыми отходами обязателен жироуловитель. Оборудование с открытым огнем в нежилом помещении многоквартирного дома не согласуется. Санузел и кухня не могут располагаться над жилой комнатой нижерасположенной квартиры, и единственный законный выход — убрать с планов санитарные приборы и назвать помещение кладовой. Площадка входной группы без учета пандуса по 508-ПП не может превышать 10 м2.

Уменьшение сечения вентиляционного или сантехнического короба не согласуется никаким проектом: короб относится к общему имуществу, его габариты зафиксированы в ЕГРН, и до визита комиссии он подлежит восстановлению в исходных границах. Текст 508-ПП с перечнем требований к работам в многоквартирных домах опубликован в разделе документов Правительства Москвы.

Цена отклонения от выпущенной документации

Комиссия на приемке сверяет выполненные работы с распоряжением и проектом построчно. Не возвели перегородку, увеличили антресоль, провели канализацию иначе, чем на аксонометрической схеме — акт не выдается. Дальше процедура запускается заново по более тяжелой схеме: техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ, новое санитарно-эпидемиологическое заключение, новая подача в жилищную инспекцию. Если затронуты несущие конструкции, деревянные перекрытия или антресоль, добавляется повторное заключение ГБУ.

Кейс из практики: торговое помещение 1441,1 м2 на первом этаже жилого дома готовили под сетевого арендатора. Документацию выпустили за 5 рабочих дней, весь цикл с согласованием в жилищной инспекции занял 55 дней. На другом объекте — офисное помещение в жилом доме, где перепланировка была выполнена без проекта, — технический план подготовили за 5 рабочих дней, а полный цикл узаконивания уложился в 25 дней. Разница в сроке определяется не скоростью проектирования, а тем, сколько ошибок пришлось разбирать до него.

Стоимость рабочей документации на перепланировку и сроки выпуска

Цена зависит от площади и этажности объекта, от того, затронуты ли несущие конструкции, от расхождений между данными БТИ и ЕГРН, от назначения помещения и от того, выполнены работы или только планируются.

Цены указаны как «от»: итог складывается из площади, состояния документов и требований согласующего органа. Государственные пошлины, платежи Росреестра и БТИ в стоимость не входят и оплачиваются отдельно. Полный перечень позиций по обоим направлениям — в разделе цен на согласование перепланировки, там же разнесены расценки для отдельно стоящих зданий и для помещений в многоквартирных домах.

Стоимость разделов документации и согласования приведена в общем прайс-листе проектных работ.

Как выглядит работа со стороны заказчика и в какие сроки закрываются этапы, видно по отзывам клиентов компании.

Выводы

Набор разделов определяется видом работ, а не толщиной альбома: архитектурная часть выпускается всегда, конструктивная появляется вместе с проемом в несущей стене или металлокаркасом, инженерные разделы — при изменении сантехники, вентиляции и электрики. Слабое место комплекта почти всегда не в чертеже, а в исходных данных: непроверенный поэтажный план, неизвестный класс бетона перекрытия, согласие арендодателя без нужного перечня работ. Отклонение от выпущенной документации на стройке обходится дороже самой документации, потому что запускает повторный цикл с техническим заключением о ранее выполненных работах и новым санитарным заключением.

Смарт Вэй ведет такие комплекты от обмеров до записи в ЕГРН: собирает исходные данные, выпускает разделы АР, КР и инженерную часть, проводит конструктив через автора проекта дома или ГБУ и готовит технический план. Если по вашему объекту нужно понять состав комплекта и график выпуска, пришлите выписку ЕГРН и поэтажный план через форму заявки.

Частые вопросы