Пятый фасад: требования ДГП к 3D-модели АГР в 2026

Пятый фасад — это кровля здания, которую Департамент градостроительной политики Москвы (ДГП) оценивает наравне с уличными фасадами: по виду сверху, по составу оборудования на крыше и по тому, как крыша выглядит в трехмерной модели, встроенной в цифровую модель города. Проработка кровли требуется и в альбоме АГР, и в двух обязательных полигональных моделях — низкополигональной (НПМ) и высокополигональной (ВПМ), а с 2025 года к ним добавилась цифровая информационная модель в формате IFC. Разберем, что конкретно проверяют на кровле, какие лимиты полигонов и форматы действуют, как назначаются координаты и текстуры и из-за чего модель возвращают на доработку. Стоимость разработки и согласования на 2026 год, сценарии по типам кровли и ответы на частые вопросы — во второй половине статьи.

Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.

Пятый фасад: что ДГП смотрит на кровле и в каких материалах

Термин «пятый фасад» в московской практике означает кровлю вместе со всем, что на ней стоит: парапетами, ограждениями, вентиляционными шахтами, машинными помещениями лифтов, зенитными фонарями, блоками холодоснабжения, навесами над оборудованием, солнечными панелями и покрытием эксплуатируемых площадок. Отдельного постановления «о пятом фасаде» в Москве нет. Требование выполняется через два канала: графическую часть альбома АГР (план кровли, разрезы, ракурсы сверху) и трехмерные модели, которые проверяет город перед выдачей свидетельства.

Порядок утверждения архитектурно-градостроительных решений установлен постановлением Правительства Москвы от 30.04.2013 № 284-ПП. С 3 декабря 2025 года функции изменившегося адресата закреплены за Департаментом градостроительной политики: постановлением Правительства Москвы от 03.12.2025 № 2993-ПП Комитет по архитектуре и градостроительству присоединен к департаменту, и департамент стал правопреемником по всем правам и обязанностям. Подача по-прежнему идет через портал mos.ru, а действующий состав материалов и техтребования к моделям город публикует на сервисе 3D-моделирование для АГР на портале «Строим просто», где выложены эталонная модель и плагин проверки геометрии.

Проектировщику важно различать два уровня требований. Композиционный уровень — как крыша выглядит с верхних этажей соседней застройки и с обзорных точек: скрыто ли оборудование, единая ли геометрия парапетов, не спорит ли цвет покрытия с колористикой стен. Технический уровень — как кровля собрана в файле модели: полигонаж, нормали, координатная привязка, текстуры. Отказ приходит и по первому, и по второму основанию, но исправляются они по-разному: композицию переделывает архитектор, геометрию — специалист по трехмерной графике.

НПМ, ВПМ и ЦИМ: три модели одного здания

К заявлению прикладываются не одна, а несколько моделей, и у каждой своя задача. Низкополигональная модель встраивается в общегородскую трехмерную карту и должна быстро подгружаться. Высокополигональная показывает объект в детализации, приближенной к результату строительства. Цифровая информационная модель в формате IFC добавилась к комплекту как BIM-часть. Технические требования установлены совместным распоряжением Департамента информационных технологий Москвы и Москомархитектуры от 19.04.2023 № 64-16-192/23/769 и с тех пор менялись несколько раз — редакциями от 18.05.2023, 22.06.2023, 14.12.2023 и 22.08.2025.

Из таблицы следует практический вывод: кровля моделируется трижды и каждый раз с разной степенью условности. Ошибка, которая стоит недели, — собрать одну детальную крышу и выгрузить ее во все файлы: НПМ тогда не проходит по весу, а ЦИМ теряет структуру объектов.

Сверьте площадь, этажность и высоту объекта по сведениям ЕГРН перед стартом модели

Расхождение между высотой в ЕГРН и высотой в модели — типовое основание для вопросов от ведомства. Особенно это касается реконструкции: если на кровле появляется новое машинное помещение лифта или увеличивается шахта, изменяется высота здания, а значит меняется и характеристика объекта.

Константин М, начальник технического отдела: «Один из элементов, из-за которого нужно пересогласовывать АГР, — изменение высоты здания, потому что поменялись машинные помещения лифтов.»

Что должно быть на кровле в модели и в альбоме

Состав пятого фасада в графике складывается из четырех групп элементов. Первая — конструктивные: парапеты, ограждения, примыкания к стенам вышерасположенных объемов, отметки уровней. Вторая — инженерные: вентиляционные шахты и дефлекторы, блоки холодоснабжения, машинные помещения лифтов, антенно-мачтовые устройства, водосточные воронки. Третья — защитные: навесы и павильоны над техническим оборудованием, обычно из металлических панелей. Четвертая — отделочные: покрытие кровли, его цвет и материал, которые входят в колористическую часть решения наравне со стенами.

Важный нюанс из практики: кровельное оборудование почти никогда не приходит от смежников вовремя. К моменту сдачи модели раздел отопления и вентиляции обычно находится в работе, и архитектор ставит на крышу условные объемы. В практике Смарт Вэй мы фиксируем габариты и отметки оборудования на кровле отдельным листом задания смежникам до начала моделирования: правка кровли после сборки ВПМ означает пересчет полигонажа и повторную развертку текстур.

Отдельная тема — оборудование, которое собственник вешает уже после ввода объекта. Внешние блоки кондиционеров и перенос водостоков по 94-му постановлению Правительства Москвы не относятся к процедурам, которые оно регулирует, но на кровле такие элементы все равно попадают в поле зрения при следующей подаче: город видит фактическое состояние крыши по актуальной аэрофотосъемке и сравнивает его с моделью.

Геометрия, координаты и текстуры: где модель не проходит проверку

Технические требования к файлам жестче, чем ожидает архитектор, привыкший к визуализации. Сцена собирается в московской системе координат и высот, единицы измерения метрические, одна единица равна одному метру. Точка вставки объекта размещается в геометрическом центре проекции на плоскость XY на нулевой отметке. Нормали направлены в сторону наблюдателя, инвертированных полигонов быть не должно. Допустимая погрешность геометрии относительно проектных решений — не более 10 см.

Текстуры хранятся в TGA 32 бита, разрешение не выше 2K, размеры кратны 32 и с четным числом пикселей, соотношение сторон квадратное или не более 1 к 2. Прозрачность кладется в альфа-канал diffuse. Процедурные карты и материалы render-движков не принимаются: все карты растровые. Для низкополигональной модели развертка выполняется на текстуру 512 на 512, для высокополигональной применяются текстурные заглушки UDIM. Имена объектов пишутся латиницей, до 15 символов, вместо пробелов нижнее подчеркивание, элементы разбиты по слоям. Освещение в сцене благоустройства ограничено 250 источниками с шагом от 1,5 до 5 метров в зависимости от типа светильника.

Лимит полигонов в 150 000 для НПМ — это верхняя граница, а не ориентир. Рядовое здание в низкополигональной модели укладывается в 3-5 тысяч полигонов, для крупного комплекса допускается разумное увеличение до 20-30 тысяч. Мелкая растительность, малые архитектурные формы, дверные ручки и фаски из НПМ исключаются, внутренние стены заменяются упрощенными боксами, чтобы объект не просвечивал. Кровля здесь — плоскость с простыми деталями и крупными объемами оборудования.

Проверка геометрии до подачи снимает большую часть замечаний. Мы закладываем 2-3 дня на технический прогон моделей перед отправкой комплекта: сверяем координатную привязку, вес файлов, форматы карт и совпадение отметок кровли между ВПМ, НПМ и альбомом.

Константин М, инженер-проектировщик: «Самое сложное, что делается, это 3D-модель здания. Она разрабатывается в специальном программном обеспечении вместе с поэтажными планами, разрезами, с дизайном. Модель — это 95% работы всей.»

Как подготовить пятый фасад к подаче в ДГП: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Соберите исходные данные по кровле: план кровли с отметками и уклонами, габариты и высоты оборудования от смежников, экспликацию материалов с номерами цветов, топографический план участка.
2. Шаг 2. Сверьте площадь, этажность и высоту объекта с выпиской ЕГРН и с предельными параметрами ГПЗУ. Если новое оборудование на крыше поднимает высоту, зафиксируйте новое значение до начала моделирования.
3. Шаг 3. Соберите ВПМ объекта: детализируйте парапеты, ограждения, шахты, навесы над оборудованием, зенитные фонари, покрытие с реальным цветом. Держите полигонаж в пределах 1 000 000 на файл.
4. Шаг 4. Сделайте отдельную НПМ, а не упрощенную копию ВПМ: закройте крышу плоскостью, оставьте крупные объемы, переразверните на текстуру 512 на 512, проверьте вес файла.
5. Шаг 5. Проверьте координатную привязку, единицы, положение точки вставки, направление нормалей, форматы текстур и имена объектов. Прогоните геометрию через инструмент проверки, опубликованный городом.
6. Шаг 6. Выгрузите ЦИМ в IFC так, чтобы элементы кровли остались именованными объектами, и соберите комплект: альбом, модели, сопроводительные файлы.

Что проверить до старта работ, чтобы не переделывать модель

Диагностика занимает день и снимает большую часть рисков. Проверьте: попадает ли объект в перечень типов и территорий, на которые распространяются московские требования по внешним поверхностям; какие предельные параметры высоты стоят в ГПЗУ; есть ли на участке или рядом объекты культурного наследия и зоны их охраны; совпадает ли фактический состав оборудования на крыше с проектом; согласованы ли с собственником цвет и материал кровельного покрытия; кто отвечает за передачу габаритов инженерного оборудования и в какой срок.

Образцы документов для работы с АГР и фасадными решениями

Комплект для проектировщика: начинать удобнее с примера согласованного альбома АГР, чтобы увидеть состав листов и глубину проработки кровли.

Эксплуатируемая кровля: как меняются требования к пятому фасаду

Эксплуатируемая кровля — плоская крыша со специальным покрытием, устроенная над зданием или его частью, на которую организованы выходы из внутренних помещений. От неэксплуатируемой она отличается верхним слоем: там, где у обычной крыши финишем служит гидроизоляционная мембрана, здесь появляется дополнительная жесткая защитная конструкция — финишное основание. Для АГР это означает, что крыша перестает быть плоскостью и становится полноценным фрагментом благоустройства с мебелью, навесами, озеленением и зонированием.

В проекте эксплуатируемая кровля описывается через отметки уровня, границы примыкания к наружным стенам вышерасположенного этажа, выходы из здания на кровлю, разбивку на площадки с наименованиями и площадями в экспликации и схему расстановки оборудования. На разрезах показываются все слои пирога: основание, пароизоляция, теплоизоляция, стяжка, гидроизоляция, дренаж, подложка, финишное покрытие. Уклоны для водоотведения составляют от 1,5% до 3%.

Константин М, инженер-эксперт: «В проекте изменения фасадов всегда отражаются конструктивные решения, потому что зачастую элементы фасада несут в себе определенные несущие характеристики, то есть являются конструктивными элементами здания.»

Сценарий определяет и трудоемкость модели: техническая крыша добавляет к ВПМ десятки тысяч полигонов, комбинированная кровля торгового центра с террасой, озеленением и технической дорожкой — сотни тысяч. Именно на комбинированных кровлях чаще всего пробивается лимит в 1 000 000 полигонов на файл.

Когда АГР и проработка пятого фасада не нужны

Требование согласовать архитектурно-градостроительное решение в Москве распространяется не на все объекты. Нормативные исключения касаются нескольких групп:

• объекты площадью до 1500 м² и этажностью не более двух, не предназначенные для проживания граждан;
• строительство и реконструкция индивидуальных жилых домов;
• складские здания, с оговоркой по расположению вдоль значимых магистралей;
• объекты вне границ территорий объектов культурного наследия и их зон;
• объекты, не расположенные на магистральных улицах общегородского и районного значения;
• некапитальные здания и сооружения, в том числе временные, — те, что не имеют фундамента и жестко не привязаны к земле;
• работы по реконструкции и замене несущих конструкций, не предусматривающие изменения внешнего облика.

Отдельно работает 94-е постановление Правительства Москвы по изменению внешних поверхностей нежилых объектов. Оно распространяется на административно-деловые, учебно-образовательные, культурно-просветительские, торгово-бытовые, лечебно-оздоровительные, спортивно-рекреационные, социально-реабилитационные и учебно-воспитательные объекты, расположенные на определенном перечне территорий и улиц, включая пределы Садового кольца. Промышленных, производственных, складских объектов, отелей, апарт-отелей и общежитий в этом перечне нет. Если здание не попало ни в перечень типов, ни в перечень улиц, согласование не проводится, а проект изменения фасадов готовится для технического плана и приложения к нему.

Региональная специфика: в Санкт-Петербурге аналог называется архитектурно-градостроительный облик, документы готовятся по правилам КГА, а для отдельных элементов оборудования вместо проекта оформляется лист согласования. Оборудование на лицевых фасадах в Петербурге не размещается, только на дворовых. Московский порядок на Петербург не переносится, и наоборот.

Цена ошибки: отказ, пересогласование и штраф

Стоимость ошибки в пятом фасаде складывается не из переделки листа альбома. Замечание по кровле приходит после проверки моделей, а это означает возврат к геометрии, повторную развертку текстур, повторную выгрузку всех трех файлов и новую подачу. Регламентный срок рассмотрения при этом начинает течь заново, а работы на объекте стоят.

Финансовая часть считается отдельно. За незаконное изменение фасадов ответственность установлена Кодексом города Москвы об административных правонарушениях: для юридических лиц до 500 000 руб. Выполненные без согласования работы по 94-му постановлению узаконить нельзя — объект приводится в прежнее состояние, после чего процедура проходится заново как по планируемым работам.

Кейс из практики: по административному зданию площадью около 3000 м² собственник заказал корректировку ранее утвержденного решения — в ходе стройки изменились машинные помещения лифтов и выросла высота здания. Мы пересобрали кровлю в ВПМ и НПМ, привели отметки в соответствие с фактическими и повторно прошли процедуру. Работы по фасаду при этом не останавливались: корректировка решения не блокирует стройку, но без нее свидетельство перестает соответствовать объекту.

Константин М, судебный эксперт: «Если фасады меняют глобально по зданию, нужно сделать АГР и согласовать его. Но если здание увеличится на метр в высоту, администрация это заметит и придет измерять, что изменилось.»

Стоимость разработки АГР и согласования фасадных решений

Стоимость зависит от площади и сложности объекта, состава изменений на фасадах и кровле, необходимости конструктивных расчетов и от того, требуется ли сопровождение процедуры в архитектуре.

Итоговая смета собирается под конкретный объект: детальная кровля с оборудованием и эксплуатируемыми площадками увеличивает трудоемкость моделирования, а сложная колористика добавляет отдельный проект. Актуальные позиции по фасадным работам и АГР приведены на странице цен на согласование фасадов.

Как проходят такие процедуры на реальных объектах и с какими сроками, видно в отзывах заказчиков компании.

Выводы

Кровля в московской процедуре оценивается как полноценный фасад: она попадает и в графику альбома, и в три обязательные трехмерные модели с разными лимитами и форматами. Ошибки чаще возникают не в композиции, а в технике — координатная привязка, полигонаж, формат текстур, имена объектов. Отдельно считается риск изменения высоты объекта из-за оборудования на крыше: он ведет к корректировке решения и расхождению со сведениями ЕГРН. Действующий прайс-лист компании удобно скачать одним PDF.

Смарт Вэй ведет полный цикл по таким объектам: обмеры и фотофиксация, эскиз, проект изменения фасадов, альбом АГР с моделями, сопровождение процедуры и последующая регистрация изменений в ЕГРН. Если по вашему объекту нужно оценить объем работ по пятому фасаду, опишите задачу через форму заявки.

Частые вопросы о пятом фасаде и моделях АГР