Пункт выдачи маркетплейса в МКД: перепланировка и открытие

Маркетплейс представляет собой электронную торговую площадку. Помимо доставки товаров по почте или курьерами, можно открыть пункты выдачи. Эта статья — часть нашего большого материала про переустройство нежилого помещения, здесь мы подробно разберем согласование под ПВЗ маркетплейса. Очень часто такие точки размещают в помещениях первых этажей многоквартирных домов, чтобы быть ближе к покупателям. Для открытия нужно соблюсти ряд требований по пожарной безопасности, по санитарным и техническим нормам. Как отмечает Константин М, кадастровый инженер, кадастровый инженер — для этого, а также для создания удобных условий работы с клиентами, часто приходится менять планировку помещения. О том, как правильно согласовать такие работы, расскажу в этой статье.

Можно ли открыть маркетплейс в многоквартирном доме

Итак, сначала пару слов о том, что такое маркетплейс в сфере розничной торговли. Сам по себе он представляет электронную торговую площадку. Продавцы размещают там карточки своих товаров, которые выбирают и заказывают покупатели. В стандартном виде, т.е. как магазин с прилавками, маркетплейс не работает. Чтобы обеспечить передачу товара, используют вариант:

• с отправкой через почту;
• с доставкой курьерами, в том числе собственной службой;
• с выдачей заказа через специальные пункты.

Точки выдачи заказанных товаров есть у всех крупных маркетплейсов. Для покупателя это удобно, ведь он проверяет целостность упаковки, комплектность и работоспособность изделий. Одежду и обувь можно примерить, для чего в большинстве пунктов выдачи оборудуют примерочные кабины.

Все маркетплейсы ставят во главу угла клиентоориентированность. В отношении пунктов выдачи (получения) товаров это означает следующее:

• у покупателя должна быть возможность проверить и забрать заказ в шаговой доступности от места проживания или работы;
• пункт выдачи должен быть узнаваем, т.е. отвечать общей стилистике бренда маркетплейса (обеспечивается колористикой вокруг входа, вывеской в едином стиле, другими решениями);
• планировка помещения под пункт выдачи не должна создавать сложностей в примерке или получении товара.

Сам маркетплейс обычно предлагает открыть пункт выдачи на условиях франшизы. Все основные действия по подготовке помещения выполняет лицо, которое согласилось заключить соглашение с торговой площадкой. Во многих случаях не обойтись без перепланировки. Она проводится в самом помещении, но может затрагивать и фасадные решения. Мы поможем пройти все процедуры быстро и без нарушений закона, чтобы ваш пункт продаж открылся как можно скорее.

Можно ли открыть пункт получения заказов маркетплейса в квартире и что для этого сделать?
Разъясняет Константин М, кадастровый инженер. Работа точки маркетплейса связана с получением, хранением и выдачей товаров. Это предпринимательская деятельность, которую ведут только в нежилом помещении. Поэтому открыть ППЗ (ПВЗ) в квартире нельзя, разве что нелегально. Да и сам маркетплейс обязательно проверит, как соблюдаются требования для открытия пункта выдачи товаров.

Проверьте данные объекта в Росреестре

Перед началом согласования рекомендую убедиться, что ваш объект корректно учтен в ЕГРН. Это бесплатный сервис, который поможет выявить возможные проблемы еще до подачи документов.

Полный функционал сервиса доступен на странице проверки данных в Росреестре.

Обязательные требования для открытия пункта выдачи товаров с маркетплейса в МКД

В принципе, если нежилое помещение на первом этаже МКД ранее использовалось под торговлю, пункт выдачи товаров вполне можно открыть и без перепланировки. Согласовывать придется, да и то не всегда, размещение вывесок и рекламных баннеров, колористику наружной стены и входа. Но перепланировка точно потребуется:

• если для открытия ППЗ (ПВЗ) вы переводите жилое помещение в нежилое;
• если помещение нужно перепрофилировать под работу с розничной продукцией (например, если на этом месте раньше действовало кафе);
• если нужно выполнить обязательные требования по техническим, санитарным и пожарным нормам.

Возьмем для примера стандартные пункты выдачи маркетплейса, которые вы видите практически на каждом углу. Там обязательно есть место для временного хранения товаров, доставленных транспортной компанией. Для работы с клиентами — общее помещение с кассой, кабинами для примерки товаров и т.д. Зачастую в ППЗ мы видим детские уголки, вендинговые аппараты. В крупных пунктах выдачи часто делают несколько помещений — для получения товаров, сдачи бракованных изделий и т.д.

Санитарные нормы

При любом виде предпринимательской деятельности в МКД нужно соблюсти санитарные нормы. В отношении пунктов выдачи товаров сюда входит:

• надлежащая звукоизоляция, ведь работа ППЗ не должна мешать жильцам;
• своевременная уборка упаковки и другого мусора от работы пункта;
• запрет на работу с опасными видами товаров (например, в жилых домах нельзя торговать горючими и взрывоопасными жидкостями, веществами);
• использование для отделки материалов, соответствующих требованиям СанПиН 1.2.3685-21 (подтверждается сертификатами и декларациями соответствия).

Еще есть требования к вентиляции, другим системам жизнеобеспечения. Все это проверят в ходе согласования перепланировки, а затем и после открытия пункта выдачи товаров.

Пожарная безопасность

Деятельность в нежилом помещении МКД должна соответствовать требованиям пожарной безопасности. Они включают:

• наличие планов эвакуации;
• соответствие по характеристикам эвакуационных выходов (скорее всего, он будет совмещен с обычным входом в помещение с улицы);
• наличие, как минимум, систем сигнализации, оповещения и управления эвакуацией;
• использование конструкций и отделочных материалов с надлежащими характеристиками по горючести, огнестойкости и т.д.;
• соблюдение специальных требований к местам хранения товаров и упаковки.

По сути, вам придется заново выполнять все требования пожарной безопасности, если помещение ранее не использовалось под предпринимательские цели. Многие нормы выполняются только через перепланировку.

Нужно ли разрешение от МЧС на открытие маркетплейса в помещении МКД?
Разъясняет Константин М, кадастровый инженер, кадастровый инженер. Напрямую разрешение для указанных целей не требуется. Но вы уведомляете о начале деятельности все уполномоченные ведомства. Поэтому после открытия пункта выдачи товаров МЧС вполне может провести инспекционный рейд, чтобы убедиться в соответствии всем требованиям. Если выявят нарушения, вы получите предписание об их устранении и штраф. В худшем случае деятельность на объекте приостановят в административном порядке.

Технические требования

Для работы помещения под выдачу товаров с маркетплейса нужно выполнить ряд технических требований. Большинство из них указано в СП 54.13330.2022 (с изменениями N1 от 19.09.2024 и N2 от 27.12.2024) под многоквартирные здания. Вот несколько примеров:

• у нежилого помещения не должно быть выхода в пространство подъезда, т.е. придется делать отдельный вход (если он отсутствует);
• организовать прием товаров нужно так, чтобы не мешать жильцам, проходу людей (как вариант, при большом объеме заказов, под эти цели можно переоборудовать существующий оконный проем в стене);
• входная группа должна быть пригодна для приема маломобильных групп граждан (инвалиды, семьи с детьми в колясках и т.д.).

Внутреннюю планировку помещения меняют разными решениями, от демонтажа или установки перегородок, до возведения антресоли. Именно об этом подробнее поговорим ниже.

Объясняем, как согласовать перепланировку для маркетплейса в многоквартирном доме

Итак, если перепланировки для открытия пункта маркетплейса не избежать, нужно следовать Постановлению Правительства Москвы N 508-ПП в актуальной редакции. С 18 апреля 2025 года действуют изменения по ППМ N841, а с 28 ноября 2025 года — по ППМ N2920-ПП. Именно здесь мы находим:

• требования к документам, которые нужны для прохождения проверок;
• описание процедуры согласования, узаконивания и получения акта приемки после перепланировки;
• состав работ, которые вы можете проводить в нежилом помещении, а также список запретов и ограничений на них;
• ответы на другие важные вопросы, которые могут возникнуть в ходе согласований.

Сама перепланировка заключается в изменении конфигурации и иных характеристик помещений. Она зачастую сопровождается переустройством. Оно включает изменение схемы расположения инженерных коммуникаций, места размещения сантехнического оборудования. Решения по обоим направлениям мы описываем в одном проекте.

Еще для согласования может быть важно соблюсти Постановление N 94-ПП. Оно относится к изменению внешнего архитектурного решения. В нормативном акте есть перечень улиц. Если дом находится именно на них, вам придется получать разрешение от Москомархитектуры. Если работы проводятся в нежилом помещении отдельно стоящего здания (не в МКД), применяется Постановление Правительства Москвы N 432-ПП.

Как указано выше, у пунктов выдачи заказов с маркетплейса должен быть фирменный стиль — в оформлении внутренних и наружных стен, по вывескам и табличкам. Для этого вам может быть нужно окрасить часть фасада. Такие работы относятся к изменению колористики. Согласовывать их нужно по Постановлению N 114-ПП (справедливости ради, не во всех случаях). О нюансах изменения колористических решений читайте в наших материалах.

Как изменить планировку помещения под маркетплейс

Выше я уже пояснил, каким основным требованиям должно отвечать нежилое помещение в МКД, чтобы открыть там пункт выдачи заказов с маркетплейса. К изменению планировки для этих целей относят:

• образование нового помещения (например, путем раздела на два и более новых);
• установку внутренних стен или перегородок (например, чтобы отгородить комнату под временное хранение поступивших товаров);
• демонтаж стен и перегородок (так можно увеличить полезное пространство для приема клиентов и т.д.);
• создание, ликвидацию или изменение формы/габаритов оконных проемов (это относится к фасадным работам);
• создание или изменение формы входа в помещение с улицы;
• устройство полноценной входной группы (актуально, если войти в помещение с улицы невозможно напрямую, без подъема по лестнице).

Указанные решения сопровождаются отделочными работами, о чем тоже указывается в проекте.

Для высоких помещений можно выбрать решение с устройством антресоли. Туда вы сможете вынести места для хранения товаров и какое-либо оборудование. На антресоли может быть зона отдыха на время ожидания, комнаты для персонала и т.д. Главное условие — общий размер этой площадки не должен превышать 40% от помещения. Если же в помещении стандартная высота, антресоль точно не получится возвести.

Куда обращаться за разрешением

Независимо от целей перепланировки в помещениях МКД, для согласования вам нужны такие документы:

• проект — оформит компания «Смарт Вэй», так как имеет соответствующий допуск (членство в СРО);
• техническое заключение — мы поможем получить этот документ через организацию-автора проекта дома. С 28 ноября 2025 года проект и техническое заключение для домов, где автор недоступен, разрабатывает только ГБУ «Экспертный центр»;
• техпаспорт, поэтажный план — эти документы получаем по запросу в МосгорБТИ;
• положительное заключение ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии» или организации, аккредитованной Роспотребнадзором — получаем, чтобы подтвердить соответствие санитарным нормам для нежилого помещения в МКД;
• выписка из ЕГРН — можно получить в электронном виде через портал «Госуслуг».

Сам запрос на согласование вы сформируете в онлайн-сервисе на сайте mos.ru. Обращение с приложенными документами направляем в Мосжилинспекцию. Срок проверки составляет 20 или 30 рабочих дней. Положительное решение (Распоряжение) придет в личный кабинет mos.ru. Если ваш проект предусматривает изменение фасадных решений, МЖИ направит запрос на согласование в Москомархитектуру.

О правилах оформления документов и их согласования в уполномоченных органах мы неоднократно рассказывали в других статьях. Если возникнут вопросы, обращайтесь за разъяснениями к консультантам компании «Смарт Вэй». Самый удобный вариант — получение услуги по сопровождению согласований под ключ. В ваших интересах и на основании доверенности мы сами пройдем все обязательные процедуры.

Пошаговая инструкция: как согласовать перепланировку под ПВЗ

1. Закажите обследование помещения — наш инженер выезжает на объект, делает обмеры, фотофиксацию, оценивает конструкции.
2. Получите техническое заключение — документ подтвердит возможность проведения работ по перепланировке.
3. Закажите экспертное заключение — с 18 апреля 2025 года помимо технического заключения требуется экспертное заключение, подтверждающее соответствие проекта строительным нормам. Мы оформим его в аккредитованной организации.
4. Закажите разработку проекта — проектировщик разработает проект с учетом требований 508-ПП и специфики ПВЗ.
5. Соберите комплект документов — техпаспорт БТИ, выписка ЕГРН, заключение СЭС (при необходимости).
6. Подайте заявление в МЖИ — через портал mos.ru с приложением всех документов в электронном виде.
7. Дождитесь Распоряжения — срок рассмотрения 20-30 рабочих дней в зависимости от сложности работ.
8. Выполните ремонтные работы — строго в соответствии с согласованным проектом, без отклонений.

Госпошлины за кадастровый учет в 2025-2026 году

С 1 января 2025 года введена госпошлина за постановку объекта на кадастровый учет. Размер зависит от статуса заявителя и кадастровой стоимости объекта:

• Кадастровый учет изменений: физлица — 1 000 руб., юрлица — 2 000 руб.
• Регистрация прав: физлица — 4 000 руб. (при КС до 20 млн руб.), юрлица — 44 000 руб. (при КС до 22 млн руб.).
• Одновременный учет и регистрация: физлица — 6 000 руб., юрлица — 66 000 руб.

При подаче через Госуслуги для физлиц действует скидка 30%.

Как действовать после завершения перепланировки

Завершив перепланировку, вы получите помещение, готовое к открытию пункта выдачи товаров с маркетплейса. Но принимать клиентов еще рано, предстоит выполнить еще ряд формальностей. Алгоритм действий таков:

• кадастровый инженер компании «Смарт Вэй» выполнит обмеры в помещении и оформит на него технический план;
• с техпланом вы обращаетесь в Мосжилинспекцию, подав запрос на оформление акта приемочной комиссии;
• после выдачи акта вам направят соответствующее уведомление;
• документы из МЖИ направят в Управление Росреестра для проведения кадастрового учета;
• регистратор обновит данные в ЕГРН и выдаст вам выписку.

Только после завершения указанных процедур ваша перепланировка под маркетплейс будет считаться завершенной.

В нашей практике есть разнообразные кейсы по согласованиям перепланировок в помещениях МКД. Посмотрите их, чтобы убедиться в качестве работы и квалификации специалистов. Ниже примерная стоимость некоторых работ, связанных с перепланировками. Актуальные цены и полный перечень услуг вы найдете на странице согласования перепланировки.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Подведем итоги

• Пункт выдачи товаров с маркетплейса можно открыть в нежилом помещении многоквартирного дома. Если для этого проводится перепланировка, ее нужно обязательно согласовать.
• Все решения по планировке будущего пункта выдачи заказов описываются в проекте, подтверждаются техническим и экспертным заключениями. Эти, и иные документы, подаете в электронном виде в Мосжилинспекцию.
• Мы поможем успешно и быстро пройти все согласования, подготовим документы для МЖИ, Управления Росреестра и других уполномоченных ведомств.

Список использованной литературы

• Постановление Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирных домах» (скачать);
• Постановление Правительства Москвы от 27.08.2012 N 432-ПП «О порядке выдачи разрешений на строительство» (скачать);
• Постановление Правительства Москвы N 94-ПП «Об утверждении порядка согласования архитектурно-градостроительных решений»;
• Постановление Правительства Москвы N 114-ПП «Об утверждении Правил размещения и содержания информационных конструкций в городе Москве»;
• Постановление Правительства РФ N 1479 «Об утверждении Правил противопожарного режима в Российской Федерации» (скачать);
• Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (скачать);
• СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные» (скачать);
• СП 1.13130 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы» (скачать);
• СанПиН 1.2.3685-21 «Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания»;
• КоАП РФ, ст. 7.21 «Нарушение правил пользования жилыми помещениями»;
• КоАП г. Москвы, ст. 9.12 «Нарушение правил переустройства и (или) перепланировки».

Часто задаваемые вопросы