Проектная документация на перепланировку: кто разрабатывает

Проектная документация на перепланировку разрабатывается только юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, состоящим в саморегулируемой организации проектировщиков, и действующая выписка из реестра СРО входит в состав самого проекта как обязательное приложение. Проект, подготовленный частным чертежником или дизайнером, Росреестр в качестве документа-основания не принимает, а Мосжилинспекция не берет его на рассмотрение. Разберем, кто и какие разделы делает, когда одного архитектурного раздела мало и требуются конструктивные решения с расчетом усиления, кто подписывает титульный лист и когда нужна доверенность. Чек-лист проверки готового проекта, различия комплектов для Москвы и Санкт-Петербурга, стоимость и сроки на 2026 год — во второй половине статьи.

Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.

Кто по закону разрабатывает проектную документацию на перепланировку

Разработчиком выступает организация или ИП с допуском СРО на подготовку проектной документации. Требование действует и для Москвы, и для Санкт-Петербурга: в петербургском распоряжении 735-Р сведения из свидетельства СРО прямо названы первым пунктом перечня исходной и разрешительной документации. Внутри проектной организации работу ведут минимум три специалиста: архитектор-проектировщик готовит раздел АР, конструктор считает раздел КР, главный инженер проекта подписывает справку ГИП, где фиксируется вывод об отсутствии реконструкции и о сохранении конструктивных характеристик надежности и безопасности здания.

Константин М, начальник технического отдела: «Разрабатывается этот документ исключительно подрядной организацией, юридическое лицо либо ИП, у которого есть СРО на проведение проектных работ. В конце — выписка из СРО, в которой указано, что организация имеет право заниматься проектированием.»

Проверить разработчика можно до подписания договора и до оплаты аванса.

Что проверить в проектировщике до заключения договора

• Организационная форма: юридическое лицо или ИП. Физическое лицо разработчиком проекта быть не может.
• Членство в СРО проектировщиков: запись в реестре и дата ее внесения.
• Наличие в СРО допуска к нужному виду объектов. Объекты культурного наследия и особо опасные объекты требуют отдельного допуска.
• Готовность приложить выписку из реестра членов СРО к проекту, а не прислать ее отдельным письмом.
• Наличие в штате конструктора, если работы затрагивают несущие конструкции. Раздел КР считает не архитектор.
• Порядок выезда на объект и обмеров: он должен быть в смете отдельной строкой.

В практике Смарт Вэй мы включаем действующую выписку СРО в каждый комплект и обновляем ее перед выдачей проекта заказчику, потому что регистратор смотрит на дату выписки, а не только на факт членства.

Что входит в проект перепланировки: текстовая и графическая части

Проект формируется в рамках постановления Правительства РФ № 87 о составе разделов проектной документации, постановления Правительства Москвы № 432-ПП, приказов Росреестра, включая П/0082, и статьи 51 Градостроительного кодекса. Нумерация страниц сквозная: текстовая часть нумеруется отдельно, графическая отдельно.

Текстовая часть содержит два титульных листа, содержание, справку главного инженера проекта и общую пояснительную записку из семи подразделов: основания для разработки, нормативная база, краткая характеристика здания, архитектурно-планировочное решение, инженерное оборудование, противопожарные мероприятия, указания к производству работ. В подразделе о характеристике здания фиксируются этажность, наличие подвала и антресолей, год постройки, конструктивная схема — каркасная, полукаркасная или бескаркасная — и материалы наружных стен, перегородок и перекрытий. В архитектурно-планировочном решении указываются площади до и после перепланировки и методика замера: по периметру или по внутреннему контуру наружных стен.

Графическая часть состоит из трех планов. План до перепланировки чаще всего готовится по данным ЕГРН, реже по документации БТИ, и содержит поэтажный план с экспликацией в масштабе 1:100. Демонтажно-монтажный план показывает изменения цветом: зеленым отмечены демонтируемые конструкции, красным — возводимые. План после перепланировки повторяет новую планировку с пересчитанными площадями. Если на этаже изменений нет, в проект включается только план до перепланировки с отметкой об отсутствии изменений.

Исходные данные: почему проект нельзя сделать по одним документам

Без выезда на объект проект перепланировки не готовится. Специалист измеряет фактическую планировку, фиксирует местоположение дверных проемов, устроенные и заложенные проемы, изменения по лестничным клеткам и составляет абрис — рабочий чертеж от руки на листе А4 или поверх технического паспорта. Абрис передается проектировщику, который уже по нему вычерчивает чистовые листы.

Константин М, кадастровый инженер: «Любой проект перепланировки не может быть выполнен без выезда на объект. Специалист выезжает для проведения обмеров, то есть фиксации фактической планировки.»

Из документов нужны выписка ЕГРН на помещение и выписка на здание. Вторая нужна потому, что в выписке на помещение графическая часть может отсутствовать, а в выписке на здание с большей вероятностью будет план нужного этажа. Дополнительно поднимаются документы БТИ: поэтажный план и экспликация. Красные линии на планах БТИ означают ранее выполненные и несогласованные работы, черные — согласованную или изначальную планировку. Если планы в красных линиях, сначала легализуются старые изменения, и только потом проектируются новые: это меняет и объем работ, и сроки, и бюджет.

Сверьте сведения ЕГРН о своем помещении перед заказом проекта

Когда архитектурного раздела мало: КР и техническое заключение

Для кадастрового учета изменений достаточно раздела АР, если работы сводятся к перегородкам и сантехническому оборудованию. Как только затрагиваются несущие конструкции, комплект расширяется. В мае 2025 года в 432-ПП в пункты 2.8 и 3.8 добавлена формулировка об устройстве проемов в несущих стенах с оговоркой: прочностные характеристики здания не должны нарушаться. Эта оговорка и означает раздел КР с расчетом усиления.

Конструктивные решения при работе с проемом включают схему рамы усиления, подбор профиля — швеллер или двутавр в зависимости от пролета и нагрузки, чертежи узлов крепления, спецификацию металлопроката с указанием ГОСТ и массы, а также указания по сварке и последующему оштукатуриванию. Расширение существующего проема, устройство нового проема в кирпичной несущей стене, арочный контур вместо прямоугольного, обратное восстановление ранее пробитой стены — каждая из этих работ описывается в КР отдельным узлом, потому что схема передачи нагрузки в них разная.

Для нежилого помещения в многоквартирном доме одного нашего расчета недостаточно. По 508-ПП требуется техническое заключение от автора проекта дома, а если автор неизвестен или отказывает — от ГБУ «Экспертный центр». По панельным домам Москвы документацию хранит МНИИТЭП, и заключение по вмешательству в несущие конструкции запрашивается там. ГБУ выдает в заключении предельно допустимую полезную нагрузку на плиту перекрытия, например 800 кг на квадратный метр, и конструктор обязан использовать именно эту цифру в расчетах.

Отдельная история — антресоль. Высота исходного помещения должна быть не менее 4,5 метра, лестница ведет на антресоль из того же помещения, а площадь площадки не превышает 40% площади помещения по 384-ФЗ и 508-ПП. Расчет антресольного этажа выполняется в разделе КР: расстановка стоек и балок, узлы крепления лестницы, спецификация металла и статический расчет нагрузок. Исходные данные для расчета дает заказчик: назначение антресоли (офис, склад, посадочные места кафе), вес оборудования по техническому паспорту, а при расположении выше первого этажа — тип перекрытия, марка бетона, диаметр и схема увязки арматуры.

Константин М, инженер-проектировщик: «Если антресоль оказывается больше 40 процентов, это автоматически рассматривается как устройство нового этажа. Соответственно, это все попадает под реконструкцию, это тянет за собой разрешение на строительство и устройство нормального перекрытия.»

Третий документ комплекта — техническое заключение о состоянии конструкций (ТЗК). Оно подтверждает, что колонны, пилоны, перекрытия и несущие стены не затронуты, а при устройстве антресоли — что нагрузки на перекрытие обеспечены расчетом раздела КР. Если работы уже выполнены, вместо проекта готовится техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ.

Образцы разделов и исходных документов для проектирования

Начните с чек-листа исходных данных: он показывает, какие сведения нужно собрать до старта проектирования, чтобы конструктор не остался без марки бетона и схемы армирования.

Перепланировка, реконструкция или капитальный ремонт: от чего зависит название проекта

Градостроительный кодекс не содержит понятия перепланировки. Жилищный кодекс определяет его только для жилых помещений, поэтому для нежилых зданий квалификация идет от обратного: реконструкция — это изменение параметров объекта, высоты, объема, площади, конструктивных элементов; все, что не реконструкция, считается перепланировкой. Само московское 432-ПП называется перечнем видов работ, которые не являются реконструкцией, а не перечнем работ, которые являются перепланировкой.

30 января 2025 года Росреестр направил методические рекомендации для государственных регистраторов по проверке документов о перепланировках. В них воспроизведена та же логика и приведена правовая позиция Верховного Суда, из которой следует, что изменение нежилых помещений в нежилых зданиях может усматриваться как реконструкция. На этом основании регистратор требует разрешение на строительство и акт ввода в эксплуатацию — документы, которые Госстройнадзор на перепланировку не выдает.

Константин М, судебный эксперт: «Теперь у нас есть прямая ссылка на 432-е постановление, в котором говорится, что мы можем лестницу изменить. Сама лестница перестает быть элементом, который автоматически Управлением Росреестра относится к реконструкции.»

В таблице собрано, как квалифицируются типовые работы и какой комплект документов их закрывает.

Строка про лестницы и строка про антресоль свыше 40% отличаются на порядок по деньгам и срокам, хотя визуально работы соседние. Поэтому квалификация фиксируется в справке ГИП со ссылкой на конкретный пункт 432-ПП до того, как подрядчик выйдет на объект.

Отдельный сюжет — название документа. Регистраторы Москвы и Московской области периодически выдают приостановки с формулировкой, что проект не может называться проектом перепланировки, поскольку такого понятия в Градостроительном кодексе нет. В таких случаях мы меняем заголовок на «Проект капитального ремонта»: состав, объем работ и стоимость при этом остаются прежними, потому что для кадастрового учета используется тот же раздел АР. В Санкт-Петербурге такой проблемы нет, там документ с названием «Проект перепланировки» принимают по аналогии с Жилищным кодексом.

Кто подписывает проект и когда нужна доверенность на перепланировку

Проект перепланировки нежилого помещения согласовывают две стороны: собственник объекта и проектная организация. Согласование выражается в подписи и печати на титульном листе. От юридического лица подписывает генеральный директор, от физического лица — сам собственник. Если подписывает другое лицо, на титульном листе указываются реквизиты доверенности, на основании которой оно действует. Подавать проект на утверждение в государственные органы перед передачей кадастровому инженеру для отдельно стоящего нежилого здания не требуется.

Отдельная доверенность нужна на подачу документов в Росреестр. С марта 2025 года для юридических лиц действует обязательный электронный формат подачи по 218-ФЗ. Если заявление подписывает не лицо, действующее без доверенности, требуется машиночитаемая доверенность в нотариальной форме. Сканированная бумажная доверенность в этой схеме не работает.

Константин М, начальник технического отдела: «Если кто-то у нас не напрямую, не директор, не собственник, то иное лицо, уполномоченное, тогда указывается сведение о доверенности. Согласование происходит в виде постановки подписи и печати на титульном листе проектной документации.»

Арендатор самостоятельно проект не согласовывает: нужно письменное согласие собственника-арендодателя на конкретный перечень работ. Мы просим прикладывать его к заданию на проектирование, а не получать задним числом, потому что в перечне работ распоряжения Мосжилинспекции появляются только те позиции, которые собственник подтвердил.

Москва и Санкт-Петербург: чем отличаются комплекты документов

Регламент определяется типом объекта и регионом, поэтому один и тот же объем работ дает разные комплекты.

Перед заказом проекта уточните регламентный срок и перечень заявителей на странице государственной услуги по согласованию переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме: подача в Москве идет только в электронном виде через портал, бумажный комплект через МФЦ не принимается.

Порядок работы: от задания на проектирование до записи в ЕГРН

Задание на проектирование — первый документ, который заказчик подписывает раньше договора на разработку разделов. В нем фиксируются назначение помещений после работ, состав оборудования и его вес, требования к инженерным системам. Все, чего в задании нет, потом попадает в проект как дополнительное соглашение и сдвигает срок.

Как заказать проект перепланировки: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Соберите исходные документы: выписку ЕГРН на помещение и на здание, поэтажный план и экспликацию БТИ. Проверьте, нет ли на планах красных линий.
2. Шаг 2. Сформулируйте задание на проектирование: назначение помещений, перечень работ, оборудование и его вес, пожелания по расстановке стоек, если планируется антресоль.
3. Шаг 3. Проверьте проектировщика: организационная форма, запись в реестре СРО, наличие конструктора для раздела КР, порядок выезда на объект в смете.
4. Шаг 4. Обеспечьте доступ на объект для обмеров. Инженер составляет абрис и фиксирует фактическую планировку с проемами и лестницами.
5. Шаг 5. Дождитесь разработки разделов: АР, при вмешательстве в несущие конструкции — КР и ТЗК. Для помещения в МКД параллельно запрашивается заключение автора проекта дома или ГБУ «Экспертный центр».
6. Шаг 6. Проверьте комплект и подпишите титульные листы. Все исходные данные, которые вы предоставили самостоятельно, зафиксируйте электронной почтой.
7. Шаг 7. Передайте согласованный проект кадастровому инженеру для технического плана и подачи в Росреестр. По нежилому помещению в МКД технический план подается в Мосжилинспекцию вместе с заявлением на акт, и инспекция сама направляет его в Росреестр.

Важный нюанс из практики: при приемке комиссия сверяет выполненные работы со списком в распоряжении. Два лишних проема под потолком, устроенных сверх проекта, приводят к отказу в выдаче акта, и весь предыдущий объем работ приходится переоформлять. Изменения по ходу стройки согласовываются корректировкой проекта, а не после факта.

Когда проект не нужен и во что обходится ошибка

Когда проект перепланировки не требуется

Проект не нужен, если изменений в конфигурации помещения нет: косметический ремонт, замена отделки, перестановка мебели и оборудования без изменения планировки в проектную документацию не попадают. Если по этажу здания изменений не было, в комплект включается только план по данным ЕГРН с отметкой об отсутствии изменений. Проект также не потребуется, если планируемые работы попадают под реконструкцию: там нужен другой комплект и разрешение на строительство, а проект перепланировки задачу не закроет и деньги за него окажутся потраченными зря.

Обратная ситуация: клиенту нужен только раздел КР без подачи в Росреестр. Так бывает, когда арендодатель или управляющая компания требуют подтверждения безопасности конструкции, а изменения в ЕГРН не планируются, либо когда рабочая документация нужна монтажной организации. Такой заказ мы оформляем отдельно, заранее проговорив, что изменения в ЕГРН при этом не вносятся.

Сколько стоит ошибка в проекте

Проект без раздела КР при вмешательстве в несущую стену — это не переделка комплекта. Это приостановка регистрации, повторная подача и потерянные месяцы, а по нежилому помещению в МКД еще и невозможность получить распоряжение Мосжилинспекции: без заключения по несущим конструкциям документы не принимают к рассмотрению. Для юридического лица штраф за несогласованную перепланировку составляет до 500 000 рублей, и параллельно выдается предписание вернуть помещение в первоначальное состояние за свой счет.

Проверяющие приходят к арендатору регулярно: Роспотребнадзор, инспекторы МЧС, Мосжилинспекция по жалобам жителей. У всех есть доступ к поэтажным планам, и несоответствие ширины проема плану фиксируется рулеткой за минуту. Отдельный риск для арендодателя — срыв сделки с сетевым арендатором: крупные сети требуют оформленных документов на изменения до начала эксплуатации помещения.

По нашим наблюдениям, примерно у 80% объектов, с которыми к нам обращаются, есть несогласованные изменения, о которых собственник узнает уже при выезде инженера. Поэтому обмеры и сверка с планами БТИ идут первым этапом, а не после разработки чертежей.

Стоимость проектной документации на перепланировку и сопутствующих работ

Цена зависит от типа объекта (отдельно стоящее нежилое здание или помещение в многоквартирном доме), площади, состава разделов и того, затрагиваются ли несущие конструкции. Работы с привлечением надзорных органов считаются отдельными позициями.

Позиции считаются по конкретному объекту: помещение в панельном доме с проемами в несущих стенах и помещение в отдельно стоящем здании с перегородками дают разные сметы при одинаковой площади. Полный перечень работ и актуальные цены собраны на странице услуг по согласованию перепланировки.

Как проходят такие проекты у собственников коммерческой недвижимости и с какими объектами мы работали, видно в отзывах клиентов компании.

Выводы

Право разрабатывать проектную документацию на перепланировку есть только у организации или ИП с членством в СРО проектировщиков, и выписка из реестра прикладывается к каждому комплекту. Базовый раздел АР закрывает работы с перегородками, а вмешательство в несущие стены, перекрытия, лестницы и устройство антресоли требуют раздела КР с расчетом усиления и технического заключения о состоянии конструкций. Название проекта, состав разделов и перечень согласующих органов меняются в зависимости от того, отдельно стоящее это здание или помещение в многоквартирном доме, Москва это или Санкт-Петербург. Завершенной перепланировка считается после внесения изменений в ЕГРН, а не после подписания акта. Расценки по каждой услуге есть в прайс-листе PDF — скачайте его.

Смарт Вэй ведет такие проекты целиком: обмеры на объекте, разделы АР, КР и ТЗК, сопровождение в ГБУ «Экспертный центр» и Мосжилинспекции, технический план и регистрация изменений в Росреестре, включая работу с машиночитаемыми доверенностями при электронной подаче. Параметры своего объекта можно описать через форму заявки, чтобы получить состав разделов под конкретную задачу.

Частые вопросы