Проектирование мини-отелей

Мини-отель входит в систему классификации гостиниц, а его особенностью является относительно небольшой номерной фонд. Несмотря на приставку «мини», такая форма отеля должна обеспечивать безопасности размещения и минимально необходимые требования для клиентов, уровень сервиса в соответствии с Постановлением Правительства РФ № 158. Все эти моменты нужно учесть при проектировании мини-отеля для предстоящего строительства.

Читайте в этом материале, какие особенности нужно учесть при проектировании и согласовании мини-отеля, что входит в обследования и этапы разработки проекта, каким требованиям должен соответствовать объект.

В чем заключаются особенности проектирования мини-отелей

Мини-отель, как и другие объекты для временного размещения гостей, должен соответствовать следующим требованиям:

• уровень сервиса и перечень оказываемых услуг – определяется в зависимости от класса и типа отеля;
• пожарная, санитарно-гигиеническая и иная безопасность для постояльцев и персонала гостиницы;
• наличие вывески, мест подъезда и прилегающей территории.

Все указанные требования должны быть соблюдены уже на стадии проектирования, когда выбираются основные архитектурные, планировочные, инженерные и иные решения.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

 

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров - звоните по телефонам:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

По целевому назначению к мини-отелям относятся объекты для временного проживания граждан, если количество номеров не превышает 50. В ранее действовавшем Приказе Минспорта № 113 было указано, что под категории мини-отелей подпадают места с количество номеров от 5 до 15. Если объект имеет более 50 номеров, он подпадает под категории гостиницы, мотеля или аквателя.

Нормативные акты

Нормативная база для проектирования, строительства и согласования мини-отеля делится на две группу. В первую входят нормативные акты, устанавливающие специальные требования к гостиницам и отелям – Федеральный закон № 132-ФЗ и Постановление Правительства РФ № 158. Также по этим руководящим документам определяются типы и классы звездности отелей.

Непосредственно при проектировании мини-отелей будут применяться следующие документы:

• Градостроительный кодекс РФ (скачать);
• Федеральный закон № 384-ФЗ (скачать);
• Федеральный закон № 123-ФЗ (скачать)
• Постановление Правительства РФ № 87 (скачать);
• СП 118.13330.2012 Общественные здания (скачать);
• НПБ 110-03 Нормы пожарной безопасности (скачать);
• СНиП 21-01-97 Пожарная безопасность (скачать);
• СП 59.13330.2016 Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения (скачать).

Кроме специальных требований к проектированию мини-отелей, будут учтены и общие строительные нормы – СП, ГОСТ, СНиП. Они относятся к описанию и обоснованию планировочных, архитектурных и других решений.

Простым языком

Если стандартные городские гостиницы часто возводятся по типовым проектам, то для мини-отелей это не подходит. Ввиду относительного небольшого количества номеров, владелец мини-отеля не может привлекать посетителей низкими ценами. Чтобы выделиться среди множества конкурентов, мини-отель должен отвечать следующим требованиям:

• оказывать не только стандартные услуги, присущие любой гостинице, но и демонстрировать сервис повышенного уровня;
• даже небольшой отель должен иметь удобную парковку и место подъезда, зоны отдыха на прилегающей территории;
• важно грамотно продумать систему освещения, чтобы привлекать гостей внешним видом;
• необходимо использовать каждый квадратный метр площади, дать посетителям альтернативные преимущества взамен больших вестибюлей.

Мини-отели редко проектируются с полноценным рестораном, бассейнами и другими гостиничными «излишествами». Однако наличие собственной кухни или кафе станет дополнительным преимуществом при выборе отеля, а оборудовать небольшой спортзал или зону отдыха детей можно даже в стесненных условиях.

Комментарий специалиста. При проектировании и строительстве важно добиться идеального баланса комфорта мини-отеля и качества услуг с оптимизацией расходов предпринимателя, затрат на текущее обслуживание. Даже небольшое количество номеров должно приносить стабильную прибыль. Во многом, успех бизнеса зависит от качества работы проектировщиков. В компании Смарт Вэй можно заказать уникальный проект мини-отеля, который позволит добиться успеха даже при наличии большой конкуренции.

При проектировании мини отеля важен каждый метр площади участка

Какие проекты и работы нужны для мини-отелей

Далеко не всегда нужно заново проектировать и строить мини-отель, так как можно использовать готовое здание, переоборудовать его под гостиничные нужды. Поэтому проектирование может осуществляться по следующим вариантам:

• проект строительства – будет возведен полностью новый объект, проработана его архитектура и планировка, система освещения, другие элементы;
• проект реконструкции – в существующем здании могут проводиться пристройки, надстройки, другие работы с изменением основных параметров;
• проект перепланировки – если здание отвечает основным требованиям к отелю, за счет перепланировочных работ можно перераспределить пространство, выделить или объединить помещение, реализовать иные решения.

Обязательным элементом проектирования отеля является проработка дизайна. В зависимости от целей заказчика и запланированного бюджета, можно заказать дизайн-проект на все помещения или на некоторые части здания, реализовать уникальные решения на фасадах. Многие отельеры заказывают полноценный ландшафтный дизайн, чтобы оптимизировать пространство у здания, благоустроить прилегающие зоны.

Комментарий специалиста. Для всех видов проектов предусмотрены разные варианты согласований и разрешений. Относительно проще пройдет согласование, если мини-отель будет размещен за пределами плотной городской застройки. Для гостиниц и отелей в центре города нужно учитывать особенности окружающей застройки и архитектуры, соблюдать допустимые показатели строительства.

Обследования для проектирования мини-отелей

Так как для любых видов проектирования нужны исходные данные, будут проведены обследования и изыскания. Ввиду потенциальных рисков гостиничного бизнеса, на начальном этапе изучается рынок, транспортные и туристические потоки, конкуренция между отелями аналогичного уровня. Может оказаться, что вкладывать деньги в проект и новое строительство вообще нерентабельно, тогда как приобретение готового здания и перепланировка быстро окупятся.

Непосредственно на участке, существующих объектах и инженерных коммуникациях проводятся следующие обследования:

• изучаются кадастровые сведения, правоустанавливающие и разрешительные документы, планы и схемы на существующую застройку;
• проводятся изыскания и обследования на участке, делаются съемки, изучаются особенности рельефа;
• обследуются существующие здания и коммуникации, на которых будут вестись работы;
• проводятся расчеты и обмеры, тепловизионное и ультразвуковое сканирование конструкций, сетей.

Перечень проверок определяется на основании ТЗ, вида необходимого проектирования и работ. По итогам обследований составляются акты осмотра и дефектные ведомости, технические заключения и отчеты, чертежи, схемы и планы. Уже по итогам предварительных обследований можно выбрать общую концепцию мини-отеля, его месторасположение на участке, схему подъезда и парковки, компоновку вспомогательных строений.

Комментарий специалиста. Компания Смарт Вэй всегда уделяет особое внимание предварительной стадии с обследованиями. Чем точнее будут исходные данные, тем меньше проблем возникнет при проектировании, согласованиях и строительстве. Наличие собственного штата специалистов позволяет провести полноценные обследования и изыскания в максимально сжатые сроки.

Поэтажный план мини отеля с отражением планировки всех номеров

Этапы проектирования мини-отелей

На основании технического задания и исходных данных начнется разработка проекта. В большинстве случаев для мини-отеля не нужно проектировать большое многоэтажное здание, что позволяет избежать прохождения экспертизы (за отдельными исключениями, указанными в ГрК РФ). При проектировании будут применяться общие СП, ГОСТ и СНиП на общественные здания, а также специальные положения для гостиниц по Постановлению Правительства РФ № 158.

Выбор концепции и общих решений мини-отеля

Для размещения мини-отеля достаточно одно- или двухэтажного здания. Общая площадь также будет не очень большой, иначе ее эксплуатация и содержание сложно окупить. Эти моменты нужно учесть при выборе концепции отеля (для нового здания), основных архитектурных и конструктивных элементов. Концепция представляет собой набор эскизов или примерную визуальную модель, чертежи с основными архитектурными решениями. После утверждения концепции будет продолжена работа по оформлению отдельных разделов проекта.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

 

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров - звоните по телефонам:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

Выбор и обоснование решения проекта мини-отеля

На этом этапе проектировщики разрабатывают, описывают и излагают в графическом виде все решения мини-отеля. Учитываются следующие моменты:

• исходя из расчета количества посетителей делается планировка номеров, мест общего пользования, коридоров, вестибюля, иных зон;
• разрабатываются конструктивные, планировочные и инженерные решения;
• проектируются решения в сфере пожарной безопасности – эвакуационные пути и лестницы, системы аварийного оповещения и пожаротушения, места размещения огнетушителей и пожарного водоема (при наличии);
• проектируются обязательные вспомогательные помещения, которые должны быть в каждом отеле (стояка регистрации, комнаты отдыха персонала, места хранения белья и других предметов для обслуживания);
• разрабатываются номера, так как они должны соответствовать определенным категориям (первая, вторая и т.д.).

В Постановлении Правительства РФ № 158 указаны обязательные требования к оснащению и видам услуг для каждого типа гостиниц и отелей. Например, для мини-отелей это будет освещение, выбор безопасных строительных и отделочных материалов, наличие вывести на фасаде, места для подъезда личного транспорта и такси. Чтобы отель получил максимально возможное количество баллов при классификации, можно сделать отдельный вход с улицы в бар или кафе, разработать инженерные системы и освещение повышенного качества.

Это вариант мини-отеля всего из четырех номеров

Разработка дизайна номеров, мест общего пользования, фасадов

Целью гостиничного бизнеса является не только разовое привлечение туристов и гостей, но и стимулирование у них желания вернуть в отель. Важное значение для этих целей имеет дизайн:

• можно воссоздать фирменный стиль сети мини-отелей или сделать уникальный проект, учитывающий культурные, исторические, местные особенности;
• для номеров разных категория можно спроектировать разные виды дизайна, либо сделать все помещения в едином стиле;
• на прилегающей территории и фасадах проектируется эффективное и привлекающее освещение, разрабатываются элементы благоустройства.

Для мини-отелей характерна разработка уникальных решений в сфере дизайна. Это позволит успешно конкурировать и всегда иметь постоянную клиентуру.

Комментарий специалиста. Только в редких случаях для мини-отелей используются типовые проекты (это характерно для сетевого гостиничного бизнеса). Наши специалисты подготовят проект с уникальными решениями, учитывающими целевую аудиторию отеля, местный колорит, все современные требования к комфорту и уровню сервиса.

Дизайн разрабатывается не только для мест общего пользования отеля, но и для каждого номера

Согласование мини-отелей после проектирования

Мини-отель размещается в здании, поэтому любые строительные работы и проекты нужно согласовать. Порядок согласований зависит от вида проекта и особенностей работ:

• для проекта нового мини-отеля нужно пройти экспертизу, получить разрешение на строительство, а после завершения работ – разрешение на ввод в эксплуатацию (в некоторых случаях небольшие здания не подпадают под строительный надзор);
• аналогичным образом проходят согласования реконструкции, когда под мини-отель перестраивается существующее здание;
• для проекта перепланировки помещений в нежилых зданиях вообще не нужно проходить согласования, так как проект утверждает сам заказчик.

Любой проект на отели и гостиницы будут проверять специалисты МЧС и Роспотребнадзора, так как нужно соблюсти нормы пожарной и санитарно-гигиенической, эпидемиологической безопасности.

Комментарий специалиста. Специальной процедурой, которая проходит уже после строительства и завершения работ, является классификация гостиниц и отелей. При классификации нужно подтвердить тип объекта (например, отель), получить класс звездности (максимум – 5 звезд). Немаловажное значения для получения высокой звезды имеет качество проектирования и строительных работ. С нашей компанией у вас не возникнет проблем при согласованиях и классификации.

Как правильно разработать ТЗ на проектирование мини-отелей

Так как мини-отели относятся к специальным типам объектов, есть особенности и при подготовке ТЗ на проектирование. На этом этапе важно не только передать проектировщикам исходные данные и документы, но и определить точный тип отеля, планируемый класс. Это повлияет на выбор решения проекта. Рекомендуем составлять ТЗ на проект мини-отеля при поддержке наших специалистов.

Сроки и стоимость

Несмотря на общие схожие черты, все мини-отели обладают разными характеристиками, уровнем комфорта, перечнем услуг. Поэтому сроки и расценки за подготовку проекта также могут существенно отличаться. Компания Смарт Вэй всегда предлагает доступные цены, а оформление документации пройдет в максимально сжатые сроки. Подробнее о работе снами можно узнать на консультации по телефону.

Примеры наших работ на проектирование мини-отелей

Ниже можно ознакомиться с примерами проектных работ на мини-отели, которые выполнили наши специалисты.

Пример 1. Данный проект мини-отеля летнего типа был разработан нашими специалистами, построен в Московской области

Пример 2. Для мини-отеля на крупной федеральной трассе были выбраны максимально простые, надежные и эффективные решения.

Проблемы и сложности при проектировании мини-отелей

Основной сложностью при проектировании мини-отелей является соблюдение норм безопасности, предусмотренных для мест массового или ограниченного пребывания людей. Вот с какими проблемами можно столкнуться при разработке проекта:

• необходимо точно выполнить расчеты пожарных рисков, соблюсти иные нормы противопожарной защиты (это будет проверяться и при эксплуатации отеля);
• множество специальных нюансов нужно учесть при разработке схемы наружного освещения, так как в городах есть свои правила;
• нужно максимально оптимизировать внутреннее пространство небольшого здания, так как каждый «неработающий» метр площади влечет недополученную прибыль;
• проблемы могут возникнуть при получении ТУ на подключение к инженерным коммуникациям.

Обратившись к нам, все возникающие сложности вы устраните без дополнительных расходов и потери времени.

Преимущества нашей компании

На стадии проектирования и строительства мини-отеля особенно важно оптимизировать расходы и сроки. Наши специалисты помогут в этом, обеспечат быстрое и качественное проектирование за разумные цены. Также к нашим преимуществам относится  сопровождение на всех этапах согласований и разрешений, проведение необходимых обследований, авторский надзор. Хотите узнать больше о преимуществах работы с компанией Смарт Вэй? Тогда свяжитесь с нашими специалистами по телефону или иным способом, указанным на сайте.

Калькулятор стоимости проектирования отеля

В калькуляторе стоимости нужно выбрать в Типе объекта недвижимости Гостиница/Отель (для мобильных пользователей можно посмотреть здесь https://smway.ru/price/)

Выводы

Мини-отель входит в систему классификации гостиниц, а его особенностью является относительно небольшой номерной фонд. Несмотря на приставку «мини», такая форма отеля должна обеспечивать безопасности размещения и минимально необходимые требования для клиентов, уровень сервиса в соответствии с Постановлением Правительства РФ № 158. Все эти моменты нужно учесть при проектировании мини-отеля для предстоящего строительства.

Заказать проект мини-отеля можно в компании Смарт Вэй. Все условия сотрудничества можно обсудить по телефонам, указанным на сайте.

При подготовке статьи использованы следующие материалы:

• Градостроительный кодекс РФ (скачать);
• Федеральный закон № 384-ФЗ (скачать);
• Федеральный закон № 123-ФЗ (скачать)
• Постановление Правительства РФ № 87 (скачать);
• СП 118.13330.2012 Общественные здания (скачать);
• НПБ 110-03 Нормы пожарной безопасности (скачать);
• СНиП 21-01-97 Пожарная безопасность (скачать);
• СП 59.13330.2016 Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения (скачать).