Проектирование антресоли — что нужно учесть при заказе в 2026 году

Антресоль — это площадка выше уровня пола. Её устраивают как в жилых, так и в нежилых помещениях. Все работы должны соответствовать строительным нормам и требованиям. В этой статье разберём, для чего нужна антресоль, какие особенности создания и согласования важно учесть. Подробнее о процессе согласования читайте в нашей большой статье об антресолях. Мы в Смарт Вэй разрабатываем проекты перепланировок с возведением антресолей для нежилых помещений, помогаем пройти все согласования и подготовим технический план для обновления сведений в ЕГРН. Проектирование антресоли — это не создание красивой 3D-картинки для заказчика. Это официальная проектная документация, без которой нельзя ни согласовать строительство, ни обеспечить безопасность конструкции. Расскажем подробно, из чего состоит процесс проектирования и на что обратить внимание при заказе проекта.

Автор статьи — Константин М, кадастровый инженер, проектировщик НОПРИЗ.

Понятие и характеристики антресоли

Определение антресоли содержится в Своде правил 118.13330.2022 – это доступная площадка в объеме двусветного помещения, открытая в это помещение или расположенная в пределах этажа с повышенной высотой, размером менее 40% площади помещения, в котором она находится. Антресоль не является этажом, но на ней могут размещаться помещения.

Свод правил 54.13330.2022 (в редакции Изменения №4, утв. Приказом Минстроя России от 27.12.2024 №938/пр) содержит определение антресоли в МКД – это площадка, на и под которую предусмотрен доступ людей, в помещении высотой, обеспечивающей ее безопасную эксплуатацию, площадью не более 40% площади помещения, в котором она сооружается.

Эта площадка позволяет увеличить полезную площадь, но при строительных работах существуют некоторые ограничения или запреты по ее возведению:

• в одном помещении устраивается одна или несколько антресолей, занимающих не более 40 % от его площади помещения;
• толщина перекрытия рассчитывается конструктором;
• площадка не должна выходить за пределы помещения, т.е. затрагивать общедомовое имущество в МКД, либо за границу фасада здания.

Для возведения антресоли имеет значение площадь помещения. В небольших помещениях она позволит увеличить полезное пространство. В нежилых помещениях площадка позволяет использовать больше пространства в существующих объемах. Например, в офисе можно сделать дополнительное место для отдыха, приема пищи сотрудников (тем самым основное пространство не будет загромождено) или создать дополнительные рабочие зоны.

«Критически важно на первом же этапе разграничить понятия перепланировка и реконструкция. Если площадь антресоли менее 40% от площади помещения — это перепланировка. Если больше — уже реконструкция. Разница колоссальная: другие сроки, бюджет и сложность. Из нашей практики за 12 лет работы и более 150 проектов антресолей: 90% клиентов, обратившихся за антресолью более 40%, в итоге остаются в рамках 40%, чтобы пройти по более простому пути.» —Константин М, инженер-эксперт, начальник технического отдела Смарт Вэй, член реестра проектировщиков НОПРИЗ

Сравнение: перепланировка vs реконструкция

Создание конструкции должно обеспечивать безопасность ее эксплуатации. Она должна выдерживать большой вес, при этом, не допускается увеличение нагрузок на несущие части. Также необходимо продумать ограждение, лестницу, дополнительные освещение и вентиляцию. Все эти задачи учитываются и решаются перед началом работ.

Согласование антресоли в нежилом помещении МКД

Строительство дополнительной площадки в ОКС жилого дома осуществляется без разрешения. Но процедуру согласования антресоли необходимо пройти в Мосжилинспекции. Виды разрешённых работ прописаны в п. 2.2.12 Постановления №508-ПП (в редакции от 18.04.2025 года). Виды разрешенных работ:

• монтаж антресоли при соблюдении требований о размере площади;
• изменение перегородок;
• демонтаж ненесущих перегородок;
• иные работы, установленные Постановлением № 508-ПП в редакции от 18.04.2025 года.

Запрещается проводить строительно-монтажные работы, которые приведут к ухудшению состояния общедомового имущества, создадут препятствия для проживания граждан, включая признание смежных помещений непригодными для проживания.

Нельзя нарушать устойчивость и прочность несущих конструкций, включая ослабление элементов жилого дома, а также противопожарные, санитарные и иные обязательные требования. Запрещается, а при наличии антресоли – увеличивать ее площадь более 40 % или устанавливать новую. Если помещение находится в общей или долевой собственности, согласие на перепланировку дает каждый из владельцев. Фактические работы нельзя начинать без подготовки и утверждения проектной документации (п. 2 № 508-ПП).

Техническое заключение

Любое проектирование антресоли начинается с технического заключения о состоянии несущих конструкций здания. Нельзя просто так взять и нагрузить перекрытия дополнительной конструкцией весом в несколько тонн. Сначала нужно убедиться, что здание это выдержит. Для этого проводится комплексное обследование.

Инженер-обследователь изучает состояние плит перекрытий, колонн, балок, фундамента и делает вывод о возможности или невозможности устройства антресоли. Посмотрите в списке полезных документов, как выглядит готовое техзаключение. Если есть дефекты, он дает рекомендации по их устранению.

Комментарий юриста «Смарт Вэй»: Техническое заключение является обязательной частью проектной документации при реконструкции или перепланировке существующего объекта. Это требование установлено Градостроительным кодексом РФ и Постановлением Правительства №87 «О составе разделов проектной документации…». Без него проект не пройдет экспертизу.

Пошаговая инструкция: от идеи до выписки ЕГРН

1. Сбор исходных документов (1-2 недели). Получите свежую выписку ЕГРН и поэтажный план БТИ (только для МКД).
2. Техническое заключение (5-7 рабочих дней). Инженер выезжает на объект, обследует несущие конструкции, готовит ТЗК.
3. Проект перепланировки (10-14 рабочих дней). Архитектор разрабатывает чертежи антресоли, лестницы, указывает материалы.
4. Получение заключения СЭС на помещение — только для МКД.
5. Подача в жилинспекцию и получение разрешения (30-45 рабочих дней) — для МКД. Формируем пакет документов, подаём через mos.ru.
6. Строительные работы (зависит от подрядчика). Возведение антресоли строго по проекту.
7. Приёмка комиссией жилинспекции (1-2 недели). Инспектор сверяет построенное с проектом, подписывает акт.
8. Обмеры БТИ и новый техпаспорт (2-3 недели). Техник фиксирует изменения. — для МКД.
9. Кадастровый учёт в Росреестре (12-15 рабочих дней). Кадастровый инженер готовит техплан, подаём в Росреестр.

Итого: весь процесс занимает 6-12 месяцев — для МКД, для нежилого здания — гораздо быстрее.

Разработка проекта

На основании положительного технического заключения разрабатывается сам проект антресоли. Узнайте, чем отличается проектная документация от рабочей.

Проект включает в себя:

• Архитектурные решения (АР). Планы, разрезы, внешний вид антресоли.
• Конструктивные решения (КР). Схемы каркаса, узлы крепления, спецификации материалов.

Разрабатывать проект должна организация, имеющая допуск СРО (саморегулируемой организации) на проектные работы. Проверьте, есть ли ваш проектировщик в реестре СРО.

Расчет нагрузок

Это важнейшая часть раздела «Конструктивные решения». Инженеры-конструкторы с помощью специальных программ рассчитывают все нагрузки, которые будет передавать антресоль на существующие конструкции здания. Учитывается вес самой антресоли, вес людей, оборудования, мебели. В сложных случаях может потребоваться дополнительная строительная экспертиза расчетов.

Комментарий юриста «Смарт Вэй»: Ответственность за безопасность конструкций и правильность расчетов несет проектная организация и непосредственно главный инженер проекта (ГИП). Именно поэтому законодательство (ст. 47, 48 ГрК РФ) требует обязательного членства в СРО для лиц, выполняющих инженерные изыскания и осуществляющих подготовку проектной документации.

Мероприятия по проектированию вправе выполнять организация – член СРО. Изначально специалисты проводят исследовательские работы – анализируют документы и осматривают недвижимость. При этом устанавливаются физическое состояние объекта, степень деформации и устойчивости конструкций, коммунальных сетей, инженерного оборудования, иные необходимые характеристики.

Проект можно разделить на три блока:

1. Представленные в отношении объекта документы.
2. Текстовая часть, состоящая из описания, анализа и выводов.
3. Графический блок.

Его структура включает следующие разделы:

• сведения о заказчике, проектировщике и техническое задание;
• описание основных характеристик помещения (кадастровый номер, местонахождение, площадь и иные данные);
• перечисление предстоящих строительных мероприятий;
• технические решения, обеспечивающие безопасность конструкции;
• чертежи и схемы исходного строения, его изменение в процессе перепланировки;
• иные графические материалы.

Константин М.: Их перечень не является исчерпывающим. При индивидуальных пожеланиях заказчика и строительной возможности, в него включаются дополнительные разделы. Например, если проводятся работы с инженерным оборудованием в документацию будет включена часть по переустройству.

Существуют требования к перепланировке в отношении подвалов и цокольных этажей, обустройства отдельных выходов. Более подробно можно прочитать здесь. Готовый проект согласовывает заказчик (собственник), после чего документация направляется в Мосжилинспекцию для получения согласия на перепланировку.

Заказать проект можно в компании «Смарт Вэй». Вам помогут не только оформить документацию, но и согласовать ее в надзорных органах. Компания работает с 2013 года, имеет большой практический опыт, опирается только на актуальные требования законов. Наши контакты: 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), адрес электронной почты info@smway.ru.

После получения согласования на перепланировку от МЖИ можно начинать создание антресоли.

Вместе с проектом выдается техническое заключение. Оба документа направляются на согласование. Далее необходимо получить акт о выполненных работах в Мосжилинспекции.

Затем заказывается технический план. Этот документ можно получить только у кадастрового инженера. Он выдается на бумаге или в цифровом формате. Сведения в ЕГРН вносятся в заявительном порядке. Владелец обращается в Росреестр с заявлением о регистрации перепланировки. При этом он предоставляет электронный вариант тех плана.

Каждый из этапов перепланировки регламентирован и должен соответствовать нормативно-правовыми актам. Проектную деятельность выполняют специализированные организации – члены СРО. Рекомендуем вам компанию Смарт Вэй. Мы подготовим необходимую документацию и поможем утвердить ее в надзорных органах. Компания одна из немногих имеет опыт не только проектирования, но и согласование антресоли в Москве и Санкт-Петербурге. Звоните, по всем возникшим вопросам мы проконсультируем бесплатно — 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (Санкт-Петербург).

Согласование антресоли в нежилом здании

Устроенные дополнительные антресоли пользуются популярностью. При грамотном дизайне и проектировании они создадут привлекательный вид нежилого здания. С их помощью можно увеличить полезное пространство и расширить площадь; оборудовать отдельные зоны с созданием системы удобных переходов.

Для подъема используются лестница. Их обустройство выполняется не произвольно, а с учетом существующих требований.

Не стоит забывать о пожарной безопасности строения. При расчете рисков могу предусматриваться эвакуационные выходы на антресоли.

Для большей надежности производится крепление к несущим стенам и конструкциям с помощью балок, стяжек, а также устанавливают опоры. Освещение оборудуют искусственными источниками, устройством оконных проемов.

Комментарий эксперта. Антресоль вправе оборудовать не только собственник, но и арендатор помещения. Но владелец дает согласие на работы. Существенное значение имеет срок использования объекта. Например, если аренда заключена на год и не будет продлеваться, возведение площадки нецелесообразно. Но если срок аренды длительный, пользователь может с ее помощью максимально распределить пространство под свои цели.

Возведение антресоли в отдельном ОКС – это реконструкция.

Она имеет особенности. Например, если созданное помещение занимает более 40 % от общей площади, оно считается этажом. При создании объекта могут затрагиваться несущие конструкции.

Эти работы предполагают получение разрешения. Для этого:

• владельцы недвижимости предоставляют свое согласие (если она принадлежит нескольким лицам);
• проводится осмотр объекта с целью определить его физические характеристики и состояние;
• оформляется проект. Он состоит из нескольких разделов: пояснительной записки, схемы земельного участка, документов инженерного оборудования и коммунальных сетей; графической части.
• заказывается экспертное заключение;
• весь пакет документов подается в Госстройнадзор.

Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 г. № 87 установлено, что в процессе проектной деятельности вносится корректировка в исходные данные здания. Выполненная документация подлежит государственной или негосударственной экспертизе, которая рассматривает части проекта с точки зрения правильности применения нормативных актов и соблюдения установленных требований  технических расчетов. Цель ее проведения – установить соответствие проекта строительно-техническим, санитарно-гигиеническим, противопожарным правилам и иным нормам.

Перед началом реконструкции подается уведомление в Госстройнадзор. Этот орган осуществляет текущий надзор за строительством. Сами работы должны полностью соответствовать проектной документации. При необходимости отступлений от нее проводится корректировка всех данных. Самовольные изменения могут повлечь административную ответственность.

На период проведения строительства полностью или частично прекращается использование ОКС. Когда все мероприятия по обустройству площадки завершены, необходимо провести их приемку, для чего оформляется акт комиссионного осмотра. Затем в Госстройнадзоре можно получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Следующий шаг – обращение к кадастровому инженеру за техническим планом. Документ выдается в двух форматах: бумажном и электронном. К заявлению в Росреестр прикладывается цифровой носитель. По итогам оказания государственных услуг владелец получает выписку из ЕГРН, которая подтверждает наличие антресоли.

К реконструкции, по сравнению с перепланировкой, предъявляются повышенные требования. Подготовка проектно-технической документации, согласование изменений в надзорных органах должны проводиться специалистами. Например, Смарт Вэй оказывает помощь в оформлении обустройства площадки «под ключ».

Типичные ошибки при проектировании антресоли

Из нашей практики: 30% обращений — это запросы на узаконивание уже построенной антресоли. Почему так происходит? Люди допускают одни и те же ошибки.

Ошибка №1: Построили не по проекту. Был случай — заказчик возвёл антресоль, но толщина перекрытия отличалась от проекта на 7 см (27 см вместо 20 см). Строители что-то «улучшили» на месте. Итог: МЖИ отказала в приёмке. Пришлось заказывать новое техзаключение и переделывать проект. Дополнительные расходы — 80 000 рублей и 2 месяца задержки.

Ошибка №2: Не получили СЭС в МКД. Клиент потратил 150 000 на проект, а потом выяснилось, что СЭС отказал из-за парковки под помещением. Совет: обращайтесь к профессионалам, которые заранее посветят сложности.

Ошибка №3: Превысили 40%. Хотели сэкономить на площади, сделали антресоль 42%. Формально — это уже реконструкция. Совершенно другая процедура, экспертиза, разрешение на строительство. Стоимость выросла втрое, сроки — вдвое.  Для подъёма используют лестницы. Их проектируют не произвольно, а по нормам — ширина, угол наклона, высота ступеней регламентированы. Про пожарную безопасность забывать нельзя. Если антресоль большая, может понадобиться второй эвакуационный выход. Это усложняет проект и увеличивает стоимость. Крепят конструкцию к несущим стенам и перекрытиям с помощью балок, стяжек, устанавливают опоры. Освещение делают искусственное, либо устраивают оконные проёмы (если позволяет конструкция). Важный момент для арендаторов: антресоль вправе построить не только собственник, но и арендатор. Но владелец должен дать согласие на работы. И вот в чём подвох — аренда на год, а антресоль строится 6-8 месяцев. Успеете попользоваться пару месяцев. Смысл? Зато если аренда долгосрочная (5-10 лет), антресоль окупится многократно. Только помните: улучшение достаётся собственнику здания, не арендатору.

Проверить учёт объекта в Росреестре

Перед началом работ важно проверить, как ваш объект учтён в ЕГРН. Это можно сделать бесплатно с помощью нашего сервиса. Полная страница сервиса: проверка объекта в Росреестре.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Узаконивание антресоли после ее обустройства в нежилом помещении

Компания "Смарт Вэй" подготовила технические материалы для  выполненных строительных работ по обустройству антресоли, инициировала проведение судебной экспертизы. В результате чего мы легализовали антресоль, защитив интересы заказчика в суде.

Полное сопровождение обустройства антресоли от проекта до согласования

Специалисты компании Смарт Вэй оформили "под ключ" создание дополнительной площадки в апартаментах в Москве. Разработанная техническая документация прошла согласование без замечаний. Общий срок от первого обращения до получения выписки ЕГРН с новой площадью - 8 месяцев. Стоимость услуг составила 920 000 рублей.

Примерная стоимость услуг по разработка и согласованию антресоли:

Выводы и FAQ

Антресоль – построенная дополнительная площадка в границах исходного ОКС. Она увеличивает полезное пространство. Используется для зонирования, распределения рабочих зон, создания вспомогательных объектов и иных целей. Ее объем должен быть менее 40 % от общей площади.

Причины устройства антресолей могут быть разными, но все они должны подчиняться единым требования.

Возведение проводится как в квартирах, так и в нежилых объектах. Перепланировка оформляется если площадка построена в МКД, реконструкция – если в нежилом здании.

Перед началом работ проводится проектирование. Оно включает описание характеристик объекта, применимые технические решения, учитываемые меры и требования безопасности.

После этого проводится экспертное исследование, которое подтвердит правильность подготовленного проекта либо укажет на необходимость устранить недостатки. Оформляется в вид заключения.

Можно устроить антресоль в общественном здании, соблюдая нормы проектирования. Не допускается деятельность, ухудшающая прочность несущих конструкций.

Заключительным этапом является получение технического плана, а затем – выписки из ЕГРН.

“Смарт Вэй” — это одна из немногих компаний, которая имеет реальный опыт не только проектирования, но и согласования антресоли в Москве и Санкт-Петербурге, в том числе и через суд. Оставьте заявку на консультацию по вашему объекту сейчас по телефонам 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), либо через электронную почту info@smway.ru.

Список использованной литературы

• Федеральный закон № 384-ФЗ (скачать);
• СП 118.13330.2022 Общественные здания и сооружения (скачать);
• СП 54.13330.2020 Здания жилые многоквартирные (скачать);
• СП 59.13330.2022 Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения (скачать);
• Постановление Правительства Москвы №508-ПП в редакции от 18.04.2025 года;
• Постановление Правительства Москвы №432-ПП в редакции от 24.10.2024 года;
• Приказ Росреестра от 15.02.2022 года № П/0082 (скачать).

Часто задаваемые вопросы