Проект перепланировки для МВК — это доказательный комплект, а не рабочая документация для строителей: межведомственная комиссия сверяет разделы, штампы, расчёты и допуски, и отклоняет пакет из-за формальностей чаще, чем из-за конструктивных решений. Разберём, какие разделы входят в комплект, какие исходные данные нужно собрать до первой линии в AutoCAD, как оформляется усиление проёма и расчёт антресоли, где проходит граница между перепланировкой и реконструкцией. Сроки и стоимость работ на 2026 год, сценарная таблица по типам объектов и ответы на частые вопросы проектировщиков — во второй половине статьи.
Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.
Что такое МВК и что комиссия проверяет в проекте
МВК — районная межведомственная комиссия, которая рассматривает проектную документацию по переустройству и перепланировке помещений в многоквартирных домах. В Санкт-Петербурге комиссии работают при администрациях районов на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга № 112 от 04.02.2005, административный регламент по услуге согласования действует с января 2018 года. В Москве ту же функцию выполняет Мосжилинспекция, поэтому в договорах и сметах услуга обычно так и называется — согласование в МЖИ/МВК. Срок рассмотрения заявления по ч. 4 ст. 26 ЖК РФ — 45 дней со дня представления документов. Состав и контакты профильного сектора администрации публикуются открыто: страница межведомственной комиссии Центрального района Санкт-Петербурга показывает, кто именно подписывает решение и куда уходит ваш комплект.
Комиссия смотрит не на красоту планировки. Её интересуют три вещи: не затронуты ли несущие конструкции без обоснования, не нарушены ли санитарные и противопожарные нормы, есть ли у проектировщика право подписывать этот документ. Отсюда обязательные приложения — действующая выписка из реестра членов СРО и доверенность на лицо, подписывающее проект электронной подписью от имени проектной организации. Без этих двух бумаг комплект не рассматривают по существу.
Отдельный вопрос, который выносит новичкам мозг: перепланировка — это реконструкция или капитальный ремонт? Формально ни то, ни другое. Градостроительный кодекс понятия перепланировки для нежилых зданий не содержит, там есть реконструкция (изменение высоты, объёма, площади, вмешательство в конструктив, устройство лифта) и капитальный ремонт. Московское 432-ПП называется не перечнем работ по перепланировке, а перечнем видов работ, которые не относятся к реконструкции. То есть мы идём от обратного: всё, что не реконструкция, считается перепланировкой. Практическое следствие — регистраторы в Москве и области периодически требуют переименовать документ в проект капитального ремонта. Состав разделов при этом не меняется, меняется строка на титульном листе.
Константин М, начальник технического отдела:
«Настоящий проект капитального ремонта отличается от нашего одним — в нём есть состав работ и сметы на материалы. Мы такие проекты в рамках согласования не готовим. Если регистратор хочет видеть на титуле другое название, мы его меняем, чтобы не тормозить регистрацию, но объём работ и АР внутри остаются те же.»
Разделы комплекта: что комиссия читает построчно
Проект перепланировки состоит из текстовой и графической частей, нумерация страниц сквозная, текстовая часть нумеруется отдельно от графической. Нормативная рамка — Постановление Правительства РФ № 87 о составе разделов проектной документации, 432-ПП или 508-ПП по региону и типу объекта, приказы Росреестра (П/0082), ст. 51 ГрК РФ.
Текстовая часть собирается в таком порядке. Два титульных листа: на первом — название документа, адрес, кадастровый номер, шифр, год и поле «Согласовано» под подпись заказчика; на втором — живая печать проектной организации и подпись уполномоченного лица. Дальше содержание со штампом, справка ГИПа с габаритами здания, отметкой об отсутствии реконструкции и обоснованием, почему согласование с Москомархитектурой не требуется (ссылка на 94-ПП, если фасад не затрагивается). Затем общая пояснительная записка из семи подразделов: основания для разработки, нормативная база, краткая характеристика здания (этажность, подвал, антресоли, год постройки, конструктивная схема, материалы), архитектурно-планировочное решение с площадями до и после и методикой замера, инженерное оборудование, противопожарные мероприятия, указания к производству работ.
Для помещений в МКД к этому добавляются сведения о проектной мощности электропотребления — управляющей компании нужно подтверждение, что после переустройства помещение не выберет мощность, выделенную на дом. В Москве также обязателен раздел ОДИ по доступу маломобильных групп населения. Для объектов культурного наследия в Петербурге в цепочку встраивается КГИОП.
Сверьте сведения ЕГРН об объекте перед подготовкой раздела АР
Что-то пошло не так...
Выберите адрес из списка
Получите выписку из ЕГРН и о кадастровой стоимости
| Вид объекта недвижимости | |
| Кадастровый номер | |
| Местоположение | |
| Кадастровая стоимость по состоянию на 06.09.2026 | |
| Дата утверждения кадастровой стоимости | в Едином государственном реестре недвижимости сведения отсутствуют |
| Дата определения кадастровой стоимости | |
| Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости | |
| Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости | данные отсутствуют |
| Площадь объекта | |
| Особые отметки | данные отсутствуют |
This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.
Графическая часть — это три обязательных листа плюс узлы. План до перепланировки чаще всего готовится по данным ЕГРН (в названии листа так и пишется), реже — по документации БТИ; масштаб 1:100, чёрно-белый, с поэтажным планом и экспликацией. Демонтажно-монтажный план: зелёным показывают демонтируемые конструкции, красным — монтируемые. План после перепланировки с пересчитанными площадями в экспликации. Штамп графической части стоит в правом нижнем углу и, в отличие от текстового, содержит полное наименование документа и адрес объекта. Если по этажу изменений нет, в проект включается только план до перепланировки с примечанием об отсутствии изменений.
Исходные данные: что собрать до первой линии в чертеже
Перед разработкой разделов инженеры анализируют пакет исходных документов: задание на проектирование с пожеланиями заказчика, выписки ЕГРН на земельный участок и здание (при необходимости — на помещения), техническую документацию БТИ и техпаспорта, инженерно-техническую документацию, стороннюю проектную документацию, если она есть.
Самая частая точка обрыва — поэтажные планы БТИ. Если в них есть красные линии, то есть ранее выполненные и не узаконенные изменения, новый проект делать бессмысленно: сначала легализуется старое. Чёрные линии означают, что фактическая планировка совпадает с архивом и её можно брать за отправную точку. В практике Смарт Вэй мы запрашиваем поэтажку до подписания договора — это экономит заказчику месяц переговоров о том, почему смета вдруг выросла вдвое.
⚠️ Внимание: красные линии на плане БТИ — это отметка о работах, выполненных без согласования. При очередной инвентаризации техник фиксирует фактическую планировку и отмечает красным всё, чего нет в архиве. Пока эти линии не закрыты, комиссия рассматривает пакет как узаконивание уже выполненных работ, а не как согласование новых.
Читать поэтажку тоже надо правильно. Планы БТИ чертятся по приказу Минземстроя № 37 от 04.09.2000 в действующей редакции, и большинство условных обозначений оттуда же перекочевало в проектную документацию. Стена и перегородка — две параллельные сплошные линии, расстояние между ними даёт толщину. Проём — перпендикулярные линии, расстояние между ними даёт ширину. Арка обозначается пунктиром по границе стен, и это тот случай, когда графика обманчиво простая: арка в несущей стене требует такого же раздела КР, как и обычный проём. Столбы и колонны рисуются сплошными фигурами, и по 432-ПП их нельзя ни демонтировать, ни устраивать новые — это ядра жёсткости, любое вмешательство квалифицируется как реконструкция. Исключение — декоративные колонны. А вот с вентиляционными шахтами и техническими коробами после правок в 432-ПП разрешения на строительство не требуется ни внутри здания, ни на фасаде.
Образцы проектной документации и форм для подачи в комиссию
Комплект ниже показывает логику связки документов: сначала проект и техническое заключение, затем заявление и акт, в финале — технический план для ЕГРН.
| Документ | Скачать |
|---|---|
| Образец проекта перепланировки нежилого помещения | Скачать |
| Раздел ВК в проекте перепланировки | Скачать |
| Образец технического заключения о допустимости и безопасности работ | Скачать |
| Образец заявления о согласовании перепланировки | Скачать |
| Акт о завершённой перепланировке | Скачать |
| Технический план после перепланировки | Скачать |
Проёмы в несущих стенах: рама усиления, двутавр, арка, восстановление стены
Любое вмешательство в несущую стену вытаскивает в комплект раздел КР с расчётом. Схема усиления устраиваемого проёма выглядит одинаково для кирпича и для панели: обвязочная (распределительная) балка по верху проёма, вертикальные стойки-обоймы из швеллеров или двутавра по бокам, накладные пластины на анкерах, стяжные болты, опорные подкладки в основании стоек. На листе показывают фасадный вид проёма, разрез, узлы креплений и спецификацию металла с марками стали и массой элементов. Дальше идут указания по сварке, заделке бетоном и оштукатуриванию по сетке.
Панельный дом в Москве: МНИИТЭП и ГБУ «Экспертный центр»
Здесь начинается специфика, о которой конкуренты пишут размыто. В панельном доме несущую способность имеют внутренние стены, а наружные панели её не несут — по одному только поэтажному плану вы это не определите, и выезд на объект картину не прояснит. Автор проекта большинства панельных серий в Москве — институт МНИИТЭП, и с марта 2025 года проекты, меняющие внутреннюю планировку помещений в МКД, обязательно проходят заверение либо в МНИИТЭП, либо в ГБУ «Экспертный центр». Обращение напрямую упирается в очередь: по ГБУ последним заявителям называли срок 4-4,5 года, по МНИИТЭП примерные сроки не называют вовсе. При работе через официальные каналы институт рассматривает документацию за 20-30 дней. Проектировщики Смарт Вэй готовят эскизный проект и раздел КР сразу в том формате и с теми расчётами, которые институт принимает, — там документы распечатывают с нашего носителя и заверяют подписями.
ℹ️ Полезно знать: тип дома определяет согласующую организацию. Панелька в Москве — это МНИИТЭП, остальные МКД идут через ГБУ «Экспертный центр». Без визы этой организации Мосжилинспекция не примет пакет к рассмотрению, даже если раздел КР безупречен.
Перенос дверного проёма оформляется как две операции сразу: старый проём закладывается, новый пробивается с усилением. На демонтажно-монтажном плане это читается по цвету, в экспликации меняются площади, в разделе КР появляются два узла. Восстановление несущей стены после самовольного демонтажа проходит по той же логике — нужен проект, подтверждающий, что восстановленный участок работает как несущий, а не как декоративная перегородка из пеноблока. Арка в несущей стене — тот же проём, только с криволинейным верхом, и рама усиления там сложнее, а не проще.
Константин М, инженер-проектировщик:
«Просто так врезаться в несущую стену швеллером или двутавром нельзя. Либо есть техническое обследование этой стены, либо конструктив опирается на собственные стойки. Третьего варианта, при котором расчёт сойдётся, я не встречал.»
Антресоль: почему «антресольного этажа» не существует и как считать
Антресоль — площадка в объёме существующего помещения, доступ на которую идёт по лестнице из этого же помещения. Высота исходного помещения должна быть не менее 4,5 м. Если лестница выходит на общую лестничную клетку, это уже отдельный уровень, и вся конструкция читается как новый этаж. Классификатор понятия «антресольный этаж» не содержит: антресоль всегда относится к тому этажу, в объёме которого устроена, и на чертеже рисуется рядом с планом этого этажа.
📌 Факт: площадь антресоли не может превышать 40% площади помещения, в котором она возводится (384-ФЗ, 508-ПП). При 100 м² помещения предел — 40 м². На 40,1% конструкция квалифицируется как устройство нового этажа, то есть реконструкция с разрешением на строительство и вводом в эксплуатацию.
Расчёт антресольного этажа — это раздел КР целиком: расстановка балок и стоек, узлы крепления балок со стойками, деталировка косоуров и ступеней лестницы, спецификация металла и статический расчёт. Исходные данные для нагрузок даёт заказчик: офис с людьми и столами, кафе с посадочными местами, склад с оборудованием по техпаспорту. Для помещения в МКД предельную нагрузку на плиту перекрытия выдаёт ГБУ «Экспертный центр» отдельной строкой заключения — в наших проектах встречалось значение 800 кг/м², и конструктор обязан считать именно от него.
💡 Лайфхак: не проектируйте антресоль впритык к пределу. Закладывайте 38-39% площади — монтажники почти всегда выходят за габарит на несколько сантиметров, и при 40,0% в проекте фактический замер даст превышение.
Ещё один момент, который заказчик узнаёт слишком поздно: площадь антресоли в общую площадь помещения по ЕГРН не включается. Логика Росреестра проста — конструкция сборно-разборная, площадь объекта не должна скакать при каждой смене арендатора. В Санкт-Петербурге сложилась практика включения такой площади, в Москве чаще придерживаются строгой нормы. Мы готовим проект без учёта этой площади, но подать сведения в техплане можно всегда; графика в выписке в любом случае покажет антресоль.
Требования Москвы и Санкт-Петербурга: где комплекты расходятся
Состав разделов в двух столицах почти идентичен, потому что ГОСТы и СП общие. Расходятся требования к конкретным решениям, и это то, что комиссия проверяет в первую очередь.
| Элемент | Москва (508-ПП) | Санкт-Петербург |
|---|---|---|
| Санузлы | Гидроизоляция пола, вытяжная вентиляция, порожек 15-20 мм или понижение уровня пола | Общие нормы без отдельного требования к порожку |
| Кухни и пищеблоки | Допускаются без окна при механической вытяжной вентиляции | Требование аналогичное |
| Газификация | Объединение газифицированной кухни с комнатой запрещено, нужна дверь | Требование аналогичное |
| Эвакуационные выходы | Высота от 1,9 м, ширина от 0,8 м; два выхода обязательны при численности свыше 50 человек | Размеры те же, второй выход — на усмотрение пожарного инспектора |
| Антресоли | Не более 40% площади помещения; деревянные конструкции — огнезащитная обработка | Строгих ограничений по площади и обязательной огнезащиты нет |
| Перегородки | Только негорючие материалы: кирпич, пеноблок, гипсокартон | Жёстких требований к материалу нет |
| Объекты культурного наследия | Согласование по профильному порядку | Добавляется КГИОП как отдельный согласующий орган |
Из таблицы следует практический вывод для проектировщика: московский комплект тяжелее петербургского на разделы ОДИ, огнезащиту и материалы перегородок, а петербургский — на историческую составляющую. Копировать проект из одного города в другой без переработки нельзя.
Порядок работы: от исходных данных до записи в ЕГРН
Цепочка согласований жёсткая, звенья местами не переставляются. Заключение Роспотребнадзора получают до подачи в жилинспекцию, а не после. Документы подаются в электронном виде через портал mos.ru — бумажный пакет через МФЦ не принимают. По результату рассмотрения заявитель получает распоряжение с перечнем работ и сроком их выполнения, обычно от месяца до года в зависимости от объёма.
Как довести проект перепланировки до акта комиссии: пошаговая инструкция
- Шаг 1. Соберите исходные данные: поэтажные планы БТИ без красных линий, выписки ЕГРН, техпаспорт, задание на проектирование с назначением помещений и нагрузками.
- Шаг 2. Разработайте раздел АР — план до, демонтажно-монтажный план, план после с экспликацией и пересчитанными площадями.
- Шаг 3. Передайте конструктору короткое ТЗ по габаритам, отметкам и перекрытию; конструктор выпускает раздел КР с узлами, спецификацией и статическим расчётом.
- Шаг 4. Получите техническое заключение о состоянии конструкций, а для МКД — заключение автора проекта дома или ГБУ с предельной нагрузкой на перекрытие.
- Шаг 5. Получите заключение Роспотребнадзора под заявленное назначение помещения и подайте комплект в жилинспекцию или МВК через электронный портал.
- Шаг 6. Выполните работы строго по распоряжению, вызовите приёмочную комиссию и получите акт о завершённом переустройстве.
- Шаг 7. Подготовьте технический план и проведите кадастровый учёт изменений — перепланировка считается завершённой только после записи в ЕГРН.
Компания Смарт Вэй ведёт такие проекты с 2013 года, и на каждом объекте мы фиксируем исходные данные заказчика по электронной почте — марку бетона, тип и увязку арматуры, назначение антресоли. Устные договорённости по нагрузкам не имеют веса ни в переписке с ГБУ, ни в суде.
Константин М, кадастровый инженер:
«Акт на руках без внесения данных в ЕГРН — это ещё не узаконенная перепланировка. Раньше финалом считался акт, сейчас работа закончена тогда, когда собственник получил выписку с новой графикой.»
Когда проект перепланировки не подходит и сколько стоит ошибка
Проектом перепланировки не закрываются работы, попадающие под ст. 51 ГрК РФ. Изменение габаритов, объёма, высоты здания, площадь застройки, пристройка, устройство лифта внутри объекта, демонтаж или устройство отдельно стоящих колонн и столбов, антресоль свыше 40% площади помещения — всё это реконструкция с разрешением на строительство, экспертизой и вводом в эксплуатацию. В существующем здании такая процедура реализуема далеко не всегда, и честнее сказать это заказчику на первом созвоне, а не после выпуска раздела АР.
Цена ошибки считается не в стоимости перевыпуска чертежей. Штраф за незаконную перепланировку для юридического лица доходит до 500 000 рублей, к нему добавляется предписание вернуть помещение в исходное состояние за свой счёт. Работы, выполненные шире распоряжения, приёмочная комиссия не принимает: на одном из объектов собственник дополнительно устроил два проёма под потолком, рассчитывая, что их не заметят, — акт не выдали, и весь цикл пришлось начинать заново. Отдельный риск — устаревание документации: проект, пролежавший больше года, приходится актуализировать перед подачей.
| Сценарий | Что критично | Что вторично |
|---|---|---|
| Отдельно стоящее нежилое здание, перегородки | Раздел АР и техзаключение, корректная экспликация для техплана | Разделы по инженерным системам — Росреестр их не рассматривает |
| Нежилое в панельном МКД, расширение проёмов | Заверение проекта в МНИИТЭП, раздел КР с рамой усиления | Скорость выпуска чертежей — срок определяет очередь института |
| Нежилое в МКД, устройство антресоли | Заключение ГБУ с предельной нагрузкой, расчёт КР, запас по 40% | Учёт площади антресоли в ЕГРН — решает регистратор |
| Арендатор в ТЦ, зонирование под общепит | Сроки и совпадение графики ЕГРН с фактом для лицензии | Увеличение полезной площади — улучшение достаётся собственнику здания |
Стоимость изготовления проекта перепланировки и согласования в МВК
Итоговая сумма зависит от типа объекта (отдельно стоящее нежилое здание или помещение в МКД), площади, наличия вмешательства в несущие конструкции и от того, нужны ли заключения сторонних организаций.
| Услуга | Стоимость | Сроки |
|---|---|---|
| Изготовление проекта перепланировки в многоквартирном доме | от 90 000 руб. | от 5 дней |
| Изготовление проекта перепланировки в нежилом здании | от 80 000 руб. | от 5 дней |
| Техническое заключение о выполненной перепланировке (МКД) | от 90 000 руб. | от 5 дней |
| Получение заключения СЭС | от 150 000 руб. | от 5 дней |
| Согласование в МЖИ/МВК | от 150 000 руб. | от 30 дней |
| Изготовление технического плана | от 70 000 руб. | от 1 дня |
| Регистрация изменений в ЕГРН | от 90 000 руб. | от 10 дней |
| Регистрация изменений в БТИ | от 60 000 руб. | от 1 дня |
Позиции складываются в разном порядке: отдельно стоящему зданию хватает проекта, техзаключения, техплана и регистрации, помещению в МКД добавляются СЭС и согласование в комиссии. Предварительное заключение от жилинспекции считается индивидуально — полный прайс с разбивкой по услугам помогает собрать смету под конкретный объект.
Работу удобнее оценивать по результату, а не по описанию процесса: отзывы собственников и арендаторов показывают, как проходят сроки и приёмка на реальных объектах.
Выводы
Комплект для межведомственной комиссии собирается по строгой схеме: текстовая часть с семью подразделами пояснительной записки, графика из трёх планов с цветовой маркировкой демонтажа и монтажа, раздел КР со статическим расчётом там, где затронуты несущие, выписка СРО и доверенность в приложениях. Значительная доля отказов возникает не из-за конструктива, а из-за исходных данных — красных линий в поэтажке, отсутствующих сведений о перекрытии, расхождения экспликации с ЕГРН. Проект закрывает только то, что не подпадает под реконструкцию, и эту границу стоит проверять до старта работ.
В Смарт Вэй такие комплекты готовят инженеры, конструкторы и кадастровые инженеры внутри одной команды, поэтому раздел АР сразу выпускается под будущий технический план. Если нужно обсудить конкретный объект, можно оставить заявку — инженер разберёт исходные документы и скажет, укладываетесь ли вы в перепланировку.
Часто задаваемые вопросы
Нужна ли доверенность, если проект подписывает главный инженер проекта?
Да. В приложения комплекта входит документ, подтверждающий полномочия лица на подписание проекта электронной подписью от имени проектной организации, — это доверенность. Вторым обязательным приложением идёт действующая выписка из реестра членов СРО проектировщиков. Если документы подаёт представитель заказчика, ему нужна отдельная доверенность на подачу заявления и получение результата.
Можно ли заказать только раздел КР без прохождения согласования?
Такой формат встречается: арендодатель или управляющая компания требуют подтверждения безопасности конструкции, а изменения в ЕГРН собственник вносить не планирует. Раздел КР с узлами, спецификацией и расчётом нагрузок в этом случае работает как рабочая документация для монтажной организации. Понимать нужно одно: без акта и записи в ЕГРН работы остаются несогласованными со всеми вытекающими для собственника.
Что делать, если данных о перекрытии для расчёта нет?
Три рабочих пути. Первый — запросить раздел КР у управляющей компании или автора проекта дома, у них хранится проектная документация. Второй — вскрытие участка перекрытия до арматуры с определением марки бетона в лаборатории. Третий — заказчик сам предоставляет исходные значения (марку бетона, диаметр и схему увязки арматуры) и подтверждает их письмом по электронной почте. Без любого из трёх вариантов конструктор не начинает расчёт.
Войдёт ли площадь антресоли в общую площадь помещения по ЕГРН?
По норме — нет: конструкция сборно-разборная, и площадь объекта из-за неё не меняется. Проект готовится без учёта этой площади. Подать сведения об учёте в составе технического плана можно, решение принимает регистратор, и практика по регионам расходится. Графическая часть выписки антресоль покажет в любом случае — это и подтверждает законность её возведения.
Кто выходит на приёмку после завершения работ?
Приёмочная комиссия сверяет фактическое состояние помещения с распоряжением: перечнем работ, видами конструкций, расположением сантехнического оборудования. В состав входят представитель жилинспекции, собственник, кадастровый инженер, представитель проектной организации, иногда управляющая компания. Результат — акт о завершённом переустройстве с приложением графической части проекта и печатью инспекции.
Что произойдёт, если на объекте выполнили больше работ, чем в распоряжении?
Акт не выдадут. Комиссия фиксирует несоответствие, и лишние работы придётся либо демонтировать, либо согласовывать заново отдельным циклом — с корректировкой проекта, повторной подачей и новым сроком в 45 дней. Если в ходе ремонта появилась новая задача, дешевле внести изменения в проект до приёмки.
Сколько времени проект остаётся пригодным для подачи?
По практике комплект, пролежавший больше года, перед подачей актуализируют: за это время меняются региональные требования, а фактическое состояние помещения расходится с чертежами. Актуализация дешевле полного перевыпуска, но закладывать её в график всё равно приходится, поэтому разрыв между выпуском проекта и подачей лучше держать минимальным.
