Проект перепланировки: состав разделов АР и КР в 2026 году

Проект перепланировки нежилого объекта собирается из раздела АР, технического заключения и, если работы затрагивают конструкции, раздела КР с расчетами. Разберем, как квалифицировать работы по 432-ПП, чтобы не попасть в реконструкцию, из каких листов состоит текстовая и графическая часть, как оформляется усиление проема рамой из швеллеров и почему площадь антресоли упирается в 40 процентов. Сроки и стоимость проектирования на 2026 год, чек-лист исходных данных и ответы на вопросы проектировщиков разобраны во второй половине статьи.

Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.

Перепланировка, реконструкция или капитальный ремонт: как квалифицировать работы

Градостроительный кодекс понятия перепланировки не содержит. Есть реконструкция по статье 51 ГрК РФ — изменение параметров объекта: высоты, этажности, объема, площади, замена или восстановление несущих конструкций. Есть капитальный ремонт. Все остальное для нежилого фонда квалифицируется от обратного. Именно поэтому московское постановление 432-ПП называется перечнем видов работ, которые не являются реконструкцией, а не перечнем работ, которые считаются перепланировкой. Жилищный кодекс дает определение перепланировки, но работает оно только для жилых помещений.

Для проектировщика это означает одно: квалификация работ выполняется до того, как открыт первый лист чертежа. Ошибка на этом шаге стоит дороже, чем весь проект, потому что документация уходит в кадастровый учет, а регистратор смотрит не на название файла, а на состав работ.

Граница между строками таблицы проходит по двум признакам: меняются ли габариты объекта и затрагивается ли несущая способность. Если оба ответа отрицательные, работы закрываются проектом перепланировки и техническим планом, без разрешения на строительство.

Когда проект перепланировки задачу не решает

Проект перепланировки бесполезен, если заказчик планирует надстройку, пристройку с фундаментом, новый лифтовой узел, демонтаж колонн или увеличение площади здания. Здесь работает статья 51 ГрК РФ и полный комплект проектной документации по 87-ПП. Второй случай — когда заказчику нужен настоящий проект капитального ремонта: с ведомостью объемов работ, сметами на материалы и работы. Это другой документ и другая трудоемкость, к кадастровому учету он отношения не имеет.

Отдельная история — наименование документа. Часть регистраторов в Москве и области выносит приостановки с формулировкой, что проект не может называться проектом перепланировки, поскольку термина нет в Градостроительном кодексе. В Петербурге таких требований нет, там документ по аналогии с Жилищным кодексом принимают спокойно. Мы в Смарт Вэй в таких случаях меняем титул на проект капитального ремонта: состав разделов, объем работ и стоимость не меняются, меняется заголовок, и регистрация проходит без спора.

Состав проекта перепланировки: текстовая и графическая части

Проект разрабатывается в рамках 87-ПП о составе разделов проектной документации, 432-ПП по перечню работ, приказов Росреестра (в том числе П/0082) и статьи 51 ГрК РФ. Обязательное приложение — действующая выписка из реестра членов СРО проектировщиков. Нумерация страниц сквозная, текстовая и графическая части нумеруются отдельно.

Текстовая часть начинается с двух титульных листов. На первом — наименование документа, адрес, кадастровый номер, шифр, год, данные проектной организации и поле «Согласовано» под подпись заказчика. На втором — подпись уполномоченного лица и печать разработчика. Дальше содержание, на этом листе появляется основной штамп с шифром, стадией и датами.

Раздел 2 — справка главного инженера проекта. В ней габариты здания, прямое указание на отсутствие реконструктивных работ, ссылки на исходные документы. Если фасад не затрагивается, ГИП обосновывает, почему объект не подпадает под требования 94-ПП и не идет на согласование в Москомархитектуру.

Раздел 3 — общая пояснительная записка, самый объемный текстовый блок:

• 3.1. Основания для разработки: задание на проектирование и исходные документы.
• 3.2. Нормативная база: перечень законов, сводов правил и ГОСТов, использованных при проектировании.
• 3.3. Краткая характеристика здания: этажность, подвал, антресоли, год постройки, конструктивная схема (каркасная, полукаркасная, бескаркасная), материалы наружных стен, перегородок и перекрытий.
• 3.4. Архитектурно-планировочное решение: площади до и после, методика замера (по внутреннему контуру наружных стен либо иная), перечень выполненных работ, указание на сохранение общедомовых стояков за исключением местных подводок.
• 3.5. Инженерное оборудование: отопление, вентиляция, водоснабжение и канализация, прокладка отводных труб из ПВХ или оцинкованной стали вдоль стен, прямой запрет штробления несущих стен под скрытую проводку.
• 3.6. Противопожарные мероприятия: светоуказатели «Выход» над эвакуационными выходами и прочие решения по объекту.
• 3.7. Указания к производству работ: отключение сетей на время работ, мероприятия по технике безопасности и охране труда, защита перекрытий, требование о наличии у подрядчика допуска СРО на строительно-монтажные работы.

Графическая часть строится на результатах обмеров. План до перепланировки чаще готовится по данным ЕГРН, о чем в наименовании листа делается приписка, реже по документам БТИ. Состав листа: поэтажный план плюс экспликация, масштаб 1:100. Демонтажно-монтажный план содержит только поэтажный план с цветовой кодировкой: зеленым показано демонтируемое, красным — возводимое. План после перепланировки идет с пересчитанной экспликацией. При необходимости добавляются чертежи узлов: гидроизоляция пола санузла, крепление кирпичной перегородки к несущей стене и перекрытию.

Штамп графической части располагается в правом нижнем углу и отличается от текстового: в нем указывается конкретное наименование документа и адрес объекта. Если по этажу изменений нет, в проект включается только план до перепланировки с отметкой об отсутствии изменений. В практике Смарт Вэй такой лист все равно вкладывается: он снимает вопрос регистратора о том, почему этаж пропущен.

Исходные данные для проектирования: что собрать до старта

Комплект исходных данных: задание на проектирование с пожеланиями заказчика, выписки ЕГРН на земельный участок, здание и помещения, техническая документация БТИ, инженерно-техническая документация, сторонняя проектная документация, если она есть. Без задания на проектирование раздел 3.1 писать не из чего.

Поэтажный план БТИ проверяется первым. Красные линии означают изменения, которые техник зафиксировал при инвентаризации, но которых нет в архиве и на которые нет разрешения. Черные линии — согласованная или исходная планировка. Если на плане красное, сначала узаканивается ранее выполненное, и только потом проектируются новые работы, иначе объем и сроки поедут по ходу проекта.

Условные обозначения планов БТИ строятся по приказу Минземстроя РФ № 37 от 4 сентября 2000 года в действующей редакции. Часть из них проектировщик переносит в свои чертежи. Арка обозначается пунктирной линией по границе стен, то есть читается как проем без заполнения. Заложенный полностью или частично проем показывается штриховкой косыми линиями. Колонны и отдельно стоящие столбы вычерчиваются сплошной фигурой, и по 432-ПП их демонтаж и устройство новых относятся к реконструкции, поскольку они работают как ядра жесткости. Граница антресоли на плане этажа проводится одной сплошной линией, высота проставляется синим, номер помещения и площадь пишутся дробью.

Сверьте площадь и кадастровый номер объекта по данным Росреестра

Для расчета конструкций нужны данные о перекрытии: тип (монолит, пустотный настил), марка бетона, диаметр арматуры и схема ее увязки. Приехать и увидеть марку бетона через отделку невозможно. Рабочих путей три: получить раздел КР проекта строительства у управляющей компании или застройщика, вскрыть участок перекрытия до арматуры, либо принять значения по данным заказчика. Третий вариант допустим, но фиксируется письмом по электронной почте, где заказчик прямо указывает исходные параметры.

Константин М, судебный эксперт:
«Прийти и посмотреть марку бетона физически невозможно, на бетоне не написано, что это за марка, а арматуру сквозь бетон не увидеть. Поэтому сведения берутся у управляющей компании, вскрытием либо от заказчика. И все решения по исходным данным мы фиксируем на почте: устные договоренности и переписка в мессенджерах юридической силы не имеют.»

Для помещения в многоквартирном доме конструктор работает не со своими допущениями, а с цифрой из заключения. ГБУ «Экспертный центр» указывает предельную полезную нагрузку на плиту перекрытия, в одном из наших проектов это было 800 кг на квадратный метр, и конструктор обязан считать по этому значению. Услуги ГБУ заказчик оплачивает отдельно.

Последний исходник, о котором проектировщики вспоминают в день подачи, — доверенность. Для физического лица она нотариальная. Для юридического — машиночитаемая доверенность при электронной подаче. В перечень органов включают Мосжилинспекцию, МФЦ и Управление Росреестра по Москве, а при работах на фасаде добавляют Москомархитектуру. Требования к составу заявления и способу подачи собраны в инструкции по оформлению перепланировки на портале мэра Москвы, документы принимаются только в электронном виде.

Чек-лист проверки перед началом проектирования

1. Поэтажный план БТИ. Есть ли документ на руках, нет ли на нем красных линий, совпадает ли планировка с фактом.
2. Выписка ЕГРН. Площадь, этаж, назначение и границы помещения, наличие обременений.
3. Тип здания. Отдельно стоящее нежилое (432-ПП) или помещение в МКД (508-ПП), панель или монолит.
4. Конструктив. Какие стены несущие, где пилоны и диафрагмы жесткости, есть ли раздел КР проекта строительства.
5. Перекрытие. Тип, марка бетона, арматура и увязка либо письменно согласованные с заказчиком значения.
6. Нагрузки и назначение. Что будет в помещении и на антресоли: офис, склад, кафе, оборудование с паспортным весом.
7. Полномочия. Доверенность на представителя с нужным перечнем органов и сроком.

Проем в несущей стене: рама усиления, двутавр и восстановление стены

В майской редакции 432-ПП 2025 года в пункты 2.8 и 3.8 добавлена прямая формулировка про устройство проемов в несущих стенах. Условие одно: прочностные характеристики здания не нарушаются. Формулировка внутренне противоречива, и закрывается она единственным способом — разделом КР по усилению, который доказывает, что рама компенсирует вырезанный участок кладки или панели.

Константин М, инженер-проектировщик:
«Появилась фраза про проемы в несущих стенах, чего раньше в постановлении не было. Но в конце приписка, что прочностные характеристики меняться не должны. Спасает здесь только разработка раздела КР по усилению: по нежилью делаем КР и ссылаемся на 432-ПП, по помещениям в жилых домах путь ведет к автору проекта дома или в ГБУ.»

Что входит в раздел КР по проему

Комплект по одному проему включает схему усиления с привязкой к осям, чертежи узлов, спецификацию металла и статический расчет. Классическое решение для кирпичной стены — рама из двух швеллеров, установленных с обеих сторон стены и стянутых болтами через кладку; между профилями приваривается стальная полоса толщиной не менее 6 мм. При большем пролете надпроемную перемычку набирают из двутавра. Если рядом с проемом остается простенок, его по расчету заключают в металлическую обойму; узкий простенок менее 400 мм требует отдельного обоснования. Проем сначала перекрывается перемычкой и только потом разбирается кладка под ней.

Расширение существующего проема и восстановление несущей стены

Расширить существующий проем проще, чем пробить новый в глухой стене: часть нагрузки уже перераспределена, а обоснование строится вокруг зоны демонтируемой кладки. На чертеже показывают исходный проем, штриховкой зону демонтажа, стену после расширения и узел усиления с опорными пластинами, а в разрезе — заделку бетоном и оштукатуривание по сетке. Обратная задача, восстановление несущей стены, тоже проектируется: закладка проема меняет конфигурацию помещения, попадает в план демонтажа и монтажа, а способ перевязки новой кладки с существующей описывается узлом. На плане БТИ такой проем будет показан штриховкой.

Панельный дом добавляет отдельный слой работы. Несущими там оказываются внутренние панели, а наружные часто нет, и по планам это не читается. Автором проектов большинства московских панельных серий выступает МНИИТЭП, и заключение по расширению проемов идет через него. Наши проектировщики готовят раздел КР сразу в формате, который институт принимает к рассмотрению, что снимает круг доработок.

Как спроектировать проем в несущей стене: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Определите статус стены по разделу КР проекта строительства или по данным автора проекта дома, а не по толщине на поэтажном плане.
2. Шаг 2. Проверьте по 432-ПП, что работы не задевают пилоны, диафрагмы жесткости и колонны, иначе задача уходит в реконструкцию.
3. Шаг 3. Зафиксируйте в разделе АР габариты проема, привязку к осям и отметку низа перемычки, согласуйте их с заказчиком до расчетов.
4. Шаг 4. Передайте конструктору задание с габаритами, материалом стены, данными перекрытия и нагрузками.
5. Шаг 5. Получите раздел КР: схему усиления, узлы, спецификацию металла и статический расчет.
6. Шаг 6. Для помещения в МКД направьте комплект автору проекта дома или в ГБУ «Экспертный центр», затем в Мосжилинспекцию через портал mos.ru.
7. Шаг 7. После работ передайте кадастровому инженеру согласованный проект для подготовки технического плана.

Сколько стоит ошибка в квалификации работ

Штраф за самовольную перепланировку для юридического лица доходит до 500 000 рублей, и параллельно выдается предписание вернуть помещение в исходное состояние за свой счет. Дальше считается упущенное: проектная документация имеет ограниченный срок актуальности, через год ее уже не понесешь в Мосжилинспекцию, и раздел придется переделывать. Приостановка Росреестра по признакам реконструкции разворачивает срок на месяцы и часто снимается только в суде. Отдельная строка потерь — арендатор: сетевые арендаторы требуют закрытый комплект документов до въезда, и срыв сроков означает срыв договора.

Образцы проектной документации по перепланировке

Комплект для сверки состава разделов: начните с образца проекта, дальше смотрите техническое заключение и раздел ВК.

Расчет антресольного этажа: 40 процентов, высота 4,5 метра и нагрузки

Антресоль — площадка в объеме существующего помещения, доступ на которую идет по лестнице из этого же помещения. Лестница с общей лестничной клетки превращает конструкцию в отдельный уровень со всеми последствиями. Высота исходного помещения для устройства антресоли — не менее 4,5 метра. Площадь антресоли ограничена 40 процентами площади помещения, в котором она возводится: при 100 квадратных метрах помещения максимум 40 квадратных метров площадки. Превышение автоматически читается как устройство нового этажа, а это реконструкция с разрешением на строительство и вводом в эксплуатацию.

Конструктивно антресоли делятся на два типа. Первый — на вертикальных стойках, которые передают нагрузку на перекрытие пола, расчет предсказуем. Второй — враспор, когда балки врезаются в капитальные стены; такой вариант требует технического обследования стен, и его выбирают редко. Раздел КР по антресоли содержит расстановку балок и стоек, узлы крепления балки к стойке и приварки двутавра к площадке, чертежи лестницы с углом наклона и типом ступеней, спецификацию металла и статический расчет.

Исходные данные для расчета нагрузок дает заказчик: что окажется на площадке. Офис со столами и людьми, склад с оборудованием, кафе с посадочными местами, технологическое оборудование с паспортным весом. Уменьшение количества стоек по просьбе заказчика перераспределяет нагрузку, ведет к более массивным балкам и увеличивает массу металла в спецификации, а вместе с ней и стоимость монтажа. Этот эффект стоит показывать заказчику на этапе эскиза, а не на этапе сметы.

Константин М, начальник технического отдела:
«Клиенты часто хотят перекрыть помещение целиком и умножить площадь на два. Если антресоль выходит больше 40 процентов, это рассматривается как устройство нового этажа, а значит разрешение на строительство и полноценное перекрытие. Мы объясняем разницу сразу: добавляем площадку внутри объема помещения, а не строим этаж.»

Площадь антресоли в общую площадь помещения по ЕГРН не включается: конструкция разборная, и площадь объекта от нее меняться не должна. В отдельных регионах сложилась иная практика учета. Мы готовим проект без учета этой площади, но при подаче технического плана попытаться заявить ее к учету никто не запрещает, финальное решение остается за регистратором. На графическом плане в выписке антресоль отображается в любом случае, и это подтверждает законность конструкции.

От проекта до ЕГРН: приемка, техплан и изменения поэтажного плана

Для помещения в МКД после работ вызывается приемочная комиссия Мосжилинспекции. Она сверяет фактическое состояние с распоряжением: одна новая перегородка, одна антресоль, одна раковина. Любая работа сверх проекта означает отказ в акте. Известны случаи, когда собственник дополнительно пробивал два проема под потолком в расчете, что комиссия не заметит; акт не подписали, и работы пришлось выносить в отдельную процедуру.

С апреля 2025 года технический план подается в Мосжилинспекцию вместе с заявлением на акт, а после подписания акта инспекция сама направляет его в Росреестр. Для отдельно стоящего нежилого здания цепочка короче: проект, работы, технический план по проекту, подача в Росреестр. Изменения поэтажного плана фиксируются в графике технического плана и в новой экспликации, а до внесения сведений в ЕГРН перепланировка законченной не считается, даже если акт на руках.

Константин М, кадастровый инженер:
«Раньше финальным документом был акт от жилищной инспекции. Сейчас наличие акта без внесения данных в ЕГРН не означает, что перепланировка узаконена. Работа считается завершенной, когда сведения обновились в реестре и собственник получил выписку, где на графическом плане видны новые решения.»

Приоритеты проектировщика меняются в зависимости от объекта. Таблица ниже собрана по нашей практике ведения таких проектов.

Вывод из таблицы простой: в отдельно стоящем здании узкое место — расчеты, в многоквартирном доме — доступ к исходным данным и очередь в согласующей организации.

Стоимость проекта перепланировки и сопутствующих работ в 2026 году

Цена зависит от типа объекта, площади, состава разделов и от того, находится помещение в отдельно стоящем здании или в многоквартирном доме. Ниже позиции, которые чаще всего входят в комплект по перепланировке.

Итоговая сумма складывается из площади объекта, количества разделов и наличия работ с конструкциями: проем в несущей стене и антресоль добавляют раздел КР с расчетами, а помещение в МКД — заключение согласующей организации. Точные цифры по конкретной услуге удобно сверять по прайсу на согласование перепланировки с разбивкой по этапам.

О том, как проекты проходят регистрацию на практике и в какие сроки, судить проще по обратной связи заказчиков: отзывы собственников и арендаторов коммерческих помещений собраны отдельным разделом.

Выводы

Проектирование перепланировки в нежилом фонде держится на трех решениях: правильно квалифицировать работы по 432-ПП, собрать исходные данные до начала расчетов и закрыть каждое вмешательство в конструкции разделом КР. Проем в несущей стене и антресоль требуют статического расчета и узлов, а не только красивых планов. Финальной точкой остается ЕГРН: пока сведения не обновлены, набор согласований юридически незавершен.

В Смарт Вэй мы ведем такие проекты с 2013 года: от обмеров и раздела АР до расчетов конструктора, заключений согласующих организаций и технического плана. Если по конкретному объекту нужно понять, укладываются ли работы в перепланировку, можно оставить заявку и обсудить исходные данные с инженером.

Часто задаваемые вопросы

Почему проект иногда называют проектом капитального ремонта и что меняется в составе?

Состав не меняется. Часть регистраторов в Москве и Московской области выносит приостановки с требованием изменить наименование, ссылаясь на отсутствие термина «перепланировка» в Градостроительном кодексе. В таких случаях меняется только титул документа, разделы, объем работ и стоимость остаются прежними. Настоящий проект капитального ремонта — другой документ: он содержит ведомость объемов работ и сметы на работы и материалы, и для кадастрового учета не используется.

Нужен ли раздел КР, если проем не пробивается, а закладывается?

Да. Закладка проема меняет схему работы стены и конфигурацию помещения, поэтому работа попадает в демонтажно-монтажный план, а способ перевязки новой кладки с существующей описывается узлом. Для помещения в МКД такие работы идут по 508-ПП через заключение автора проекта дома или ГБУ «Экспертный центр», для отдельно стоящего здания достаточно раздела КР со ссылкой на 432-ПП.

Кто отвечает за исходные данные о марке бетона и арматуре, если их нет у управляющей компании?

Ответственность распределяется по тому, кто предоставил сведения. Рабочих варианта три: раздел КР проекта строительства от управляющей компании или застройщика, вскрытие участка перекрытия до арматуры, либо параметры, которые заказчик заявляет письменно. Третий вариант оформляется письмом по электронной почте с прямым указанием марки бетона, диаметра и схемы увязки арматуры: без такой фиксации спор о результатах расчета решить нечем.

Учитывается ли площадь антресоли в площади помещения по ЕГРН?

По общей норме площадь антресоли в площадь помещения не включается: конструкция разборная, и площадь объекта от нее меняться не должна. Практика регионов отличается, в отдельных субъектах площадку учитывают как полезную площадь. Проект мы готовим без учета этой площади, а при подаче технического плана заявить ее к учету можно, решение остается за регистратором. На графическом плане в выписке антресоль отображается независимо от этого.

Что делать проектировщику, если на поэтажном плане БТИ есть красные линии?

Красные линии означают ранее выполненные и несогласованные изменения. Проектировать новые решения поверх них бессмысленно: приемочная комиссия и регистратор увидят расхождение с архивными данными. Сначала выполненные работы включаются в проект и техническое заключение и легализуются, и только после этого закладываются новые. Объем, сроки и бюджет считаются с учетом этого этапа.

Можно ли демонтировать вентиляционный или технический короб на фасаде без разрешения на строительство?

В редакции 432-ПП от мая 2025 года устройство, изменение и ликвидация вентиляционных, технических и декоративных коробов прямо включены в перечень работ, не требующих разрешения на строительство, в том числе на фасаде. Работы отражаются в разделе АР и на плане фасада со ссылкой на конкретный пункт постановления. Выступающие архитектурные элементы, пилястры и части конструктива под этот пункт не подводятся.