Проект организации строительства – показываем, как правильно оформить

Для строительства и реконструкции обязательно нужен проект. Именно там застройщик (подрядчик) увидит перечень работ и решений, требования к материалам и другие важные сведения. Но всю работу на строительной площадке или существующем объекте нужно правильно организовать. Для этого мы оформляем проект организации строительства (ПОС) и проект производства работ (ППР). Оба они входят в общий комплект проектной документации. В статье расскажу, почему без проекта организации строительства нельзя приступать к работам, и как его оформляют специалисты компании «Смарт Вэй».

Когда, кому и зачем нужен проект организации строительства

Посмотрим, что указано в Постановлении Правительства № 87. Именно в этом нормативном акте описаны требования к содержанию проекта на возведение или реконструкцию объектов. Информация должны быть структурирована по разделам. Каждый из них включает текстовое описание и графическую часть. Как прямо следует из п. 23 Постановления № 87, обязательно нужно заполнить раздел 7 «Проект организации строительства». Таким образом, это требование закона, которое мы не можем игнорировать.

Что касается практики, а не теории, то может возникнуть путаница между тремя разными понятиями – проектная документация на строительства, ПОС и ППР. Отличия между ними заключаются в следующем:

• проектная документация – это полный комплекс материалов, по которому будут вестись работы и который передается на экспертизу и согласование;
• ПОС – это документ, который позволяет организовать все работы, с учетом особенностей участка и существующей застройки, других нюансов;
• ППР – это документ, который описывает последовательность выполнения всех работ.

Очевидно, что ПОС и ППР должны соответствовать всем решениям, которые указаны в остальных разделах проектной документации.

Итак, проект организации строительства нужен для застройщика и подрядчика, а соответственно, для специалистов этих компаний – прорабов, рабочих, инженеров и т.д. Там будет видно:

• в чем заключается особенности планировки участка и непосредственно пятна застройки, строительной площадки и т.д.;
• как выглядит существующая застройка, в том числе на прилегающих участках;
• где расположены подземные коммуникации и объекты, ведь только там можно защитить их от повреждений.

Еще в проекте будет календарный план. Там мы покажем сроки разных этапов строительства или реконструкции, их последовательность.

Можно ли начинать работы без проекта организации строительства?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». До начала работ заказчик (застройщик) передает все документы на экспертизу, а затем и на проверку в органы госстройнадзора. Помимо прочего, будет проверено соответствие по всем разделам проектной документации. И если там не будет ПОС, то вы можете получить отказ по формальным основаниям. Ну и само сбой, сам подрядчик не сможет начать работы без предварительной их организации.

Кто может разработать проект

Весь объем документов для строительства или реконструкции, в том числе и ПОС, может разработать только компания, состоящая в СРО архитектурно-строительного проектирования. Это подтверждается выпиской из реестра, которую мы обязательно увидим в приложениях к проекту. Поэтому обращаться в организации, которые не отвечают этим требованиям, не имеет смысла.

Для нашей компании разработка документов на строительные работы является основным направлением деятельности. Мы подготовим проект организации строительства и другие материалы в строгом соответствии с нормативной базой. По мере необходимости, вам предложат услуги по согласованию, без при строительстве и реконструкции без этой процедуры не обойтись.

Список полезных документов

Как правильно оформить проект организации строительства и что указать в его содержании

В Постановлении № 87 мы видим, что должно быть в содержании проекта организации строительства (текстовая часть и графика). Еще одним важным руководящим актом является СП 48.133300.2019. Вот основные положения положений из этого свода правил:

• ПОС разрабатывается под строительство и реконструкцию, снос объекта или капитальный ремонт;
• три основные стадии, которые будут раскрыты в документе – проектная подготовка, производство работ на участке или объекте, приемка;
• по проекту можно будет определить матрицу ответственности всех участников строительных работ, распределить их функции и обязанности.

Действительно, при капитальном ремонте тоже не обойтись без проекта организации и производства работ. Они будут выполняться одновременно на разных частях объекта, его конструкциях и инженерных коммуникациях. Нам важно скоординировать действия рабочих, поставщика материалов и других участников, чтобы работы шли по намеченному плану и завершились точно в установленные сроки.

При сносе здания тоже важно правильно организовать все работы. К примеру, нельзя подпускать рабочих с механическими инструментами, пока техника не разберет или не снесет опасные конструкции на высоте. Спецтехника тоже работает по согласованной схеме – условно, сверху зданий и вниз, с расчетом опасных зон и т.д. Все это мы обязаны подробно расписать в проекте.

Кстати, снос существующего здания можно описать в проекте на возведение нового объекта. В этом случае в ПОС мы последовательно укажем, как нужно действовать организовать сначала работы по демонтажу (ликвидации) строения, а зачем по расчистке участка и строительству. Все пояснения и указания в документах должны быть понятны и логичны, соответствовать общим проектным решениям.

Как быстро вы оформляете проект организации строительства?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». В каждом случае сроки проектирования мы рассчитаем индивидуально. Это вполне разумно, ведь нужно изучить исходные данные и документы заказчика, оценить объем работ и т.д. Также будут важны и цели оформления ПОС. Очевидно, что проект под капитальный ремонт сделать проще и быстрее, чем для полноценного строительства здания. Подробнее об условиях сотрудничества вам расскажут консультанты компании «Смарт Вэй».

Где взять исходные данные

Прежде всего, при подготовке ПОС мы руководствуемся решениями, указанными в проектах на строительство, реконструкцию, снос (демонтаж) или капремонт. На практике, работа ведется сразу по всем разделам. Также для правильной организации строительства мы можем проводить:

• инженерные изыскания – это комплекс обследований, проверок и других работ на участке или объекте, прилегающих территориях и подземных зонах;
• обследования объектов, которые расположены в черте близлежащей застройки;
• расчеты зон опасных фактов, мест для размещения техники и стройматериалов;
• геодезические и лабораторные исследования.

Для выбора решений по организации строительства мы работаем с генеральным и ситуационным планом, кадастровыми сведениями из ЕГРН. Чтобы защитить от повреждений подземные коммуникации, уточняем их местоположение по запросу в уполномоченные структуры.

Если разрабатываем ПОС для ликвидации здания, то решающее значение будет иметь способ сноса или демонтажа. Также нам нужно показать, как будет доставлена техника на участок, по каким путям и траекториям будут передвигаться краны, тракторы, самосвалы и т.д. Места размещения конструкций и стройматериалов должны быть вблизи строительной площадки, но так, чтобы не мешать работам и не создавать угрозы для людей. Все это будет предусмотрено проектом организации строительства.

Согласно СП 48.13330.2019, ПОС и ППР входят в состав организационно-технической документации. Также туда могут входить:

• указания по производству работ и технологические схемы;
• контрольные карты, чек-листы и другие документы для контроля качества (под разные этапы работ);
• технологические карты и регламенты;
• модели и графики, карты трудовых процессов.

Наши специалисты знают, что нужно заказчику и подрядчику для разных вариантов строительных работ. Вы получите все документы, которые нужны для успешного прохождения согласований и безопасного строительства, капремонта или сноса здания.

Текстовая и графическая часть документа

В Постановлении № 87 указано почти три десятка пунктов, которые должны быть в проекте организации строительства. Естественно, их точное содержание зависит от особенностей проектных решений и вида работ. Помимо прочего, в текстовой части ПОС мы опишем:

• характеристики района и территории в месте размещения объекта (участка), производства работ;
• описание транспортной инфраструктуры (дороги, мосты, подъезды и разъезды, стоянки техники и т.д.);
• указание о возможности и необходимости использовать территорию близлежащих участков (например, для проезда техники или складирования материалов);
• описание особенностей работ, которые будут выполнены на действующем предприятии (оно будет продолжать работать, но с учетом ряда ограничений);
• описание работ в условиях плотной и стесненной городской застройки.

Правильно организовав место проведения работ, можно избежать хаоса и непоследовательных действий. Представители подрядчика будут знать свой участок работы, план с разбивкой по разным этапам.

Что касается непосредственно строительных работ на месте, то в проекте мы опишем:

• технологическую схему с последовательностью работ (условно: котлован-фундамент-возведение перекрытий и стен, и т.д.);
• список работ, конструкций и сетей, после завершения которых нужно провести освидетельствование с оформлением акта (это важно, так как результат этого этапа будет скрыт последующими работами);
• обоснование потребностей в технике, материалах, машинах, топливе, энергоресурсах и т.д.

Для любых видов работ необходимо обосновать размеры и оснащение площадок, где будут временно находиться материалы, конструкции, модули, оборудование. Чтобы перемещать их на расстояние, мы описываем соответствующие решения, путь движения и разлет стрел кранов, маршруты транспортных средств от погрузки до разгрузки.

Чтобы выполнить требования по охране окружающей среды и близлежащих территорий, в ПОС мы указываем:

• решения и мероприятия по охране окружающей среды на весь период строительства или иных работ;
• мероприятия по защите зеленых насаждений, поверхностного слоя почвы;
• действия по благоустройству территории после завершения работ (очистка от мусора, обеззараживание, замена части грунта и почвы, высадка насаждений и т.д.).

Помимо этого, в проекте будут и другие решения по организации работ, их мониторингу и приемки.

Что касается графики проекта организации строительства, то туда может входить:

• план выполнения работ в календарном виде;
• генеральный строительный план для подготовительного и основного этапа работ;
• схемы перемещения транспорта и техник в границах строительной площадки;
• чертежи и планы для сноса объекта (там укажем места размещения защитных средств и ограждающих конструкций, другие важные моменты).

Генеральный план содержит описание мест выполнения работ, хранения материалов и техники, мест установки и перемещения кранов, точки подключения для обеспечения водой и т.д. Это массивный документ, где информация представлены еще и в виде условных знаков, обозначений.

Нужно ли согласовывать проект организации строительства и где это сделать?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». ПОС – это вспомогательный комплект документов. Он передается на согласования и экспертизы вместе со всей проектной документацией. Соответственно, разрешение будет выдано на строительство или реконструкцию в целом. При сносе здания проходит не согласование, а уведомительная процедура. Но и здесь все документы будут проверять уполномоченные ведомства.

Как подрядчик работает с проектом организации строительства

Для человека, который далек от сферы проектирования и строительства, содержание ПОС будет набором сложных фраз, пояснений и обоснований, объемных планов и схем. Для подрядной организации и ее специалистов все будет понятно. На основании проекта они:

• увидят, как нужно действовать для реализации проектных решений (с чего начать, как переходит к последующим этапам и т.д.);
• будут знать, как безопасно разместить и использовать технику;
• где нужно выставить ограждающие конструкции;
• как расположены опасные зоны на месте строительства.

На основании ПОС можно рассчитать потребности в рабочих и материалах, организовать процесс приемки от поставщиков, проводить мониторинг за качеством завершенных работ на отдельных этапах.

В ПОС не будет решения и работ, которые не были бы описан в основной проектной документации. Отступления от требований проекта недопустимы. Если возникают спорные вопросы (например, когда определенный вопрос описан недостаточно четко), подрядчик всегда может обратиться в проектную организацию за разъяснениями.

Наши услуги

Чтобы узнать подробнее о сроках и стоимости разработки проекта организации строительства, заполните форму на сайте или свяжитесь с консультантами компании «Смарт Вэй». Также мы предлагаем:

• разработку проектов и других документов на разные виды работ, от сноса и демонтажа до перепланировки нежилых помещений;
• помощь в прохождении согласований, получении разрешений в уполномоченных органах;
• проведение обмеров и обследований под разные задачи.

С примерами наших работ вы можете ознакомиться по ссылке. О стоимости некоторых работы и услуг компании «Смарт Вэй» я указал ниже.

Подведем итоги

• Проект организации строительства покажет, как действовать на каждом этапе работ. Это организационно-технический документ, который нужен не только при строительстве, но и для реконструкции, сноса здания или капитального ремонта.
• При строительстве или реконструкции ПОС будет являться разделом общей проектной документации. Для сноса или капремонта проект можно разработать в виде отдельного документа.
• Основные требования к содержанию ПОС мы берем из Постановления № 87 и СП 48.13330.2019. Заказать разработку проекта организации строительства вы можете в компании «Смарт Вэй».