Примеры проектов АГР и АГО: требования к 3D-моделям 2026

Примеры проектов АГО и АГР дают проектировщику то, чего нет в тексте распоряжений: реальную структуру альбома, порядок листов и связку буклета с трехмерными моделями. По готовому примеру сверяют три вещи: состав графики, параметры низкополигональной и высокополигональной модели и заполнение цифровой информационной модели в формате IFC, без которой пакет с апреля 2026 года не принимают. Разберем, из чего собран согласованный альбом, какие требования предъявляются к НПМ, ВПМ и ЦИМ, чем петербургский АГО отличается от московского АГР и что делать с изменениями в паспорт фасада. Стоимость разработки и согласования на 2026 год, разбор корректировки уже утвержденного решения и ответы на частые вопросы — во второй половине статьи.

Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.

Что показывает согласованный пример проекта АГР

Буклет АГР редко бывает толстым: 20 листов для простого объекта, до 50 для сложного. Порядок листов в согласованных альбомах устойчив: титул, содержание, план расположения участка с выносками из ГПЗУ, топографическая основа, фотофиксация окружения, трехмерная модель в нескольких ракурсах, поэтажные планы, разрезы, развертки фасадов по всем улицам и проездам, экспликация отделочных материалов с типами панелей, стеклопакетов и цветами по RAL. Топооснову заказывают в Мосгоргеотресте отдельно либо получают от заказчика.

Фотофиксация в примере выглядит скромно — два-три кадра, но в архиве, который уходит вместе с буклетом, снимков десятки. Смысл в том, чтобы показать проверяющему всю развертку окружающей застройки, а не удачный ракурс.

Константин М, начальник технического отдела: «Мы выезжаем на объект, делаем фотофиксацию района, места этого, все, что вокруг находится. У нас один раз запросили 40 фотографий вообще местности вокруг.»

Основная трудоемкость альбома сосредоточена не в чертежах. Планы и разрезы делаются из той же модели, что уходит на проверку, поэтому расхождение геометрии между буклетом и файлом FBX — типовое основание вернуть пакет на доработку.

Константин М, инженер-проектировщик: «Модель — это 95% работы всей. Поэтому самое сложное, что и разрабатывается.»

При разборе чужого альбома полезно смотреть не на визуализацию, а на два служебных признака. Первый — выноски из ГПЗУ на плане расположения: по ним видно, в каких предельных параметрах автор держал объект. Второй — развертки фасадов по всем улицам и проездам, а не только по главному фасаду: именно они показывают, что решение проверяли в контексте квартала. Альбом без этих двух вещей выглядит как презентация и на подаче работает плохо.

Образцы альбомов АГР, паспорта фасада и градостроительных документов

Начните с готового альбома АГР: по нему видно порядок листов, а остальные файлы закрывают смежные документы, которые запрашивают вместе с решением.

Нормативная рамка примера: чем заданы требования к моделям

Порядок утверждения архитектурно-градостроительного решения в Москве установлен постановлением Правительства Москвы от 30.04.2013 № 284-ПП. Технические требования к трехмерной цифровой модели живут отдельно, в совместных распоряжениях профильного департамента и Департамента информационных технологий: базовое от 19.04.2023 № 64-16-192/23/769, изменения от 22.08.2025 № 64-16-429/25/1736 вступили в силу 19 января 2026 года, требования к материалам в формате IFC введены распоряжением от 16.01.2026 и применяются со 2 апреля 2026 года. В декабре 2025 года Москомархитектура вошла в состав Департамента градостроительной политики Москвы, где публикуются актуальные редакции требований и информация о порядке подачи.

Для регионов рамка другая. Согласование архитектурно-градостроительного облика закреплено статьей 40.1 Градостроительного кодекса, введенной Федеральным законом от 29.12.2022 № 612-ФЗ; норма применяется с 1 сентября 2023 года и действует до 1 сентября 2028 года. Требования к облику устанавливает градостроительный регламент, поэтому состав петербургского и подмосковного АГО определяется местным порядком, а не московским распоряжением.

Практический вывод для проектировщика: пример альбома двухлетней давности показывает структуру, но не показывает действующие лимиты моделей. Перед стартом моделирования редакция требований проверяется заново, потому что между редакциями менялись и лимиты полигонов, и число источников света, и допустимый размер архива.

Как устроен пакет моделей: НПМ, ВПМ и ЦИМ

Пакет АГР состоит из буклета и трех разных по назначению моделей. Низкополигональная встраивается в цифровую модель города, высокополигональная показывает объект на рассмотрении, цифровая информационная модель в формате IFC подтверждает технико-экономические показатели.

Три модели собираются из одного источника геометрии. Если ВПМ делает визуализатор, НПМ — подрядчик по оптимизации, а IFC выгружает проектировщик из своей BIM-модели, расхождения по высотным отметкам и габаритам появляются гарантированно, и проверка это видит.

Сверьте сведения ЕГРН об объекте перед моделированием существующего здания

Для реконструкции модель существующей части строится по фактическим параметрам, а показатели в ЦИМ сопоставляются со сведениями реестра. Расхождение площади или этажности с ЕГРН означает, что до подачи АГР нужно разобраться с историей изменений объекта.

Требования к низкополигональной модели АГР

Низкополигональная модель передает габариты, силуэт, форму кровли, крупные архитектурные элементы и положение здания на местности. Внутренняя геометрия, мелкие профили и декоративные детали в нее не переносятся: модель загружается в общегородскую сцену вместе с сотнями соседних объектов, и вес каждого файла имеет значение.

Параметры, которые проверяются формально и по которым пакет возвращают чаще всего:

• Полигональный бюджет. По редакции требований 2024 года на один объект капитального строительства рекомендовано 15 000 треугольников, предельно допустимо 150 000, на файл благоустройства — до 180 000. Превышение даже на сотню треугольников читается автоматической проверкой.
• Формат. FBX версии 7.4 (FBX 2014) бинарного типа, текстуры PNG, все вместе упаковано в ZIP.
• Система координат. Местная система координат Москвы, единица измерения 1 метр, геометрия на своих абсолютных высотах в соответствии с проектной документацией.
• Текстуры. Диффузная карта и карта нормалей, размер до 2048 на 2048 пикселей, плотность текселя в заданном диапазоне.
• Наименование файлов. Только латиница, цифры и нижнее подчеркивание, адрес транслитерацией, схема наименования архива и файлов ОКС задана требованиями.
• Комплектность. Один файл благоустройства и отдельные файлы на каждый объект капитального строительства в границах подачи.

Важный нюанс из практики: оптимизация НПМ из рабочей BIM-модели редко проходит одним нажатием кнопки. Мы закладываем отдельный этап ретопологии и запекания карт, потому что автоматическое упрощение оставляет невидимую внутреннюю геометрию, и модель на 40 000 треугольников после чистки ужимается до нескольких тысяч без потери силуэта.

Требования к высокополигональной модели АГР

Высокополигональная модель показывает объект так, как его увидят на рассмотрении: материалы, профили, витражи, ночная подсветка. Она адаптируется под визуализацию в игровом движке, поэтому к ней предъявляются требования не архитектурного, а производственного характера.

Комплект ВПМ включает модель FBX, набор текстур, файл метаданных geojson с координатами размещения и исходники светового оборудования, если подсветка предусмотрена. Для текстур обязательны карты Diffuse, ERM и Normal с разрешением 2048 или 4096 пикселей и плотностью текселя в заданном диапазоне. Лимит полигонов на один файл распоряжением пересматривался: в редакции 2024 года он составлял до 2 млн треугольников на FBX-файл, после изменений 2025 года лимит для объекта капитального строительства снижен, а для благоустройства поставлен в зависимость от площади территории. Тогда же выросли требования к сцене освещения: число источников света увеличено до 250 при обязательном расстоянии между ними от 1,5 до 5 метров, а предельный размер ZIP-архива по благоустройству поднят до 1 Гб.

В практике Смарт Вэй самая частая правка на этом этапе — не архитектурная. Модель приходит от визуализатора с материалами, настроенными под рендер, и ее приходится пересобирать под требования проверки: перекладывать развертку, переименовывать объекты латиницей, вычищать источники света, стоящие ближе полутора метров друг к другу.

ЦИМ в формате IFC: что добавилось со 2 апреля 2026

Цифровая информационная модель АГР — это модель объекта капитального строительства в открытом формате IFC, которая подается вместе с буклетом и моделями FBX. Она нужна не для картинки, а для проверки показателей: строительного объема, площади застройки и этажа, высотных отметок, сведений о подземной части и рельефе. Показатели читаются из набора атрибутов Rus_set_AGR, минимальный состав заполняется в том числе для элементов IfcSite, IfcZone и IfcSpace.

Требование распространяется на новые объекты, которые проходят согласование впервые, и на объекты реконструкции. Пустое значение атрибута для проверки равнозначно его отсутствию, поэтому выгрузка IFC без предварительной настройки классификации и параметров почти всегда возвращается на доработку.

Перед подачей IFC проверяется в стороннем просмотрщике, а не в среде, где модель создавалась: так видно, что реально попало в выгрузку. Смотрят три вещи — привязку модели к площадке и координатам, наличие атрибутов у элементов, а не только у проекта в целом, и совпадение строительного объема и площадей с показателями в буклете. Расхождение между буклетом и IFC читается быстрее, чем ошибка в геометрии, потому что показатели сравниваются напрямую.

Константин М, кадастровый инженер: «Проект изменения фасада и АГР являются документами, которые мы можем приложить к техническому плану для того, чтобы внести изменения в сведения об объекте недвижимости в ЕГРН.»

Пример проекта АГО: Санкт-Петербург и Московская область

В Москве документ называется архитектурно-градостроительным решением, в Санкт-Петербурге, Московской области и других регионах — архитектурно-градостроительным обликом. Различается не только название: питерский АГО согласуется в Комитете по градостроительству и архитектуре, подмосковный — в областной или городской архитектуре, требования к трехмерным моделям московского распоряжения на них не распространяются.

Из таблицы следует практическое ограничение: московский альбом нельзя взять за образец для областного объекта без пересборки состава. Пригодится логика подачи и структура графики, но не перечень файлов.

Региональная специфика: в Санкт-Петербурге к теме фасадов примыкает паспорт фасада, который утверждается заключением КГА. В Москве изменение внешнего вида здания без конструктивных работ закрывается колористическим паспортом, а комплексные изменения уходят в АГР.

Изменения в паспорт фасада и корректировка утвержденного АГР

Внести изменение в паспорт фасада точечной правкой одного листа не получится: документ переоформляется, а если вместе с цветом и материалами меняются проемы, входные группы или габариты, вопрос уходит уже в АГР. Граница простая: колористический паспорт описывает цвет и материалы отделки, АГР описывает все, включая новые оконные и дверные проемы, тамбуры, изменение этажности и высоты.

Константин М, начальник технического отдела: «АГР сам по себе комплексный документ, который по факту содержит в себе и колористические решения, и решения по изменению фасадов здания.»

Корректировка действующего свидетельства — отдельный тип работы, и запрашивают ее часто. Причина обычно техническая: в процессе стройки изменилось решение, поменялась высота из-за машинных помещений лифтов, скорректировался материал панелей. Прежние проектировщики к этому моменту могут быть недоступны, поэтому корректировку ведет новый исполнитель по уже утвержденному альбому и по действующей редакции требований к моделям, а не по той, что действовала при первом согласовании.

Константин М, судебный эксперт: «Обычно внешний фасад он самонесущий, это значит, что он не несущий, и его замена не является реконструкцией. Но АГР потребует, свидетельства потребует на новый фасад.»

Когда АГР и АГО не требуются

Перечень исключений короткий, и проектировщику он нужен раньше, чем начинается моделирование. Согласование не требуется для объектов площадью до 1500 м² и этажностью не более двух, если они не предназначены для проживания граждан; для строительства и реконструкции индивидуальных жилых домов; для складских зданий с оговоркой по расположению; для объектов вне магистральных улиц общегородского и районного значения; для некапитальных зданий и сооружений, включая временные; для инженерных сооружений; для работ по реконструкции и замене несущих конструкций, не меняющих внешний облик. Объекты культурного наследия и их зоны идут по своему порядку, там процедура другая.

АГР и проект реконструкции живут параллельно. Свидетельство подтверждает архитектурное решение, но не заменяет проектную документацию по постановлению № 87 и не отменяет ограничений ПЗЗ по изменению характеристик здания.

Константин М, инженер-эксперт: «АГР — это чисто фасады, чисто архитектура. Она отдельно идет. Проект реконструкции — это восемьдесят седьмое постановление, там 12 разделов.»

Подготовка пакета: цена ошибки и порядок подачи

Ошибка в модели стоит не переделки файла, а цикла проверки. Пакет возвращается, комплект пересобирается, срок рассмотрения запускается заново, и календарь смещается на месяцы. Отклонение построенного объекта от утвержденного решения обходится дороже: изменение материалов и цвета относительно свидетельства оценивается штрафом от 500 000 руб., а изменение конструкции фасадов ведет к более серьезным санкциям и требованию привести объект в соответствие. За несогласованное изменение фасада в Москве штраф предусмотрен отдельно.

Кейс из практики: заказчик по нежилому зданию настаивал на входной группе длиной 30 метров, которая выходила за границы его участка на землю, принадлежащую городу. Разработка альбома в такой конфигурации потребовала бы участия имущественного департамента и растянула бы согласование, поэтому решение пришлось пересобирать в границах участка. Проверка границ по ГПЗУ до начала эскиза снимает подобные сценарии за один рабочий день.

Как подготовить пакет АГР к подаче: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Проверьте исходные данные: ГПЗУ и предельные параметры, границы участка и права на него, действующие сведения ЕГРН по существующему объекту, наличие зон охраны объектов культурного наследия.
2. Шаг 2. Скачайте действующую редакцию требований к трехмерной цифровой модели и зафиксируйте лимиты полигонов, форматы, состав текстур и правила наименования до начала моделирования.
3. Шаг 3. Выполните фотофиксацию окружающей застройки полной разверткой, а не отдельными ракурсами: архив снимков подается вместе с буклетом.
4. Шаг 4. Согласуйте эскиз с заказчиком до разработки альбома. Правка концепции после сборки моделей означает пересборку НПМ, ВПМ и ЦИМ одновременно.
5. Шаг 5. Соберите буклет и модели из одного источника геометрии, затем сверьте габариты, высотные отметки и материалы буклета с FBX и IFC.
6. Шаг 6. Проверьте формальные параметры: система координат, единица измерения, версия FBX, размеры текстур, наименования файлов латиницей, заполненность атрибутов Rus_set_AGR, корректность geojson.
7. Шаг 7. Подайте пакет и заложите время на замечания. Разработка альбома занимает от одного до трех месяцев, согласование в архитектуре в среднем около трех месяцев.

Наши инженеры закладывают 2-3 дня на формальную проверку моделей перед подачей: этот этап дешевле любого повторного цикла рассмотрения.

Стоимость разработки АГР/АГО и согласования фасадных решений

Стоимость зависит от типа объекта, площади, сложности архитектуры и от того, нужна ли только разработка альбома или полное сопровождение согласования.

Итоговая цифра формируется после осмотра исходных данных: площадь и этажность, наличие подземной части, количество объектов в границах подачи, состояние BIM-модели, из которой предстоит собирать НПМ, ВПМ и ЦИМ. Полный перечень позиций по фасадным работам собран на странице цен на согласование фасадов вместе с работами по многоквартирным домам и разделом по объектам культурного наследия. Для расчета бюджета пригодится прайс-лист в PDF, доступный для скачивания.

Как проходят такие проекты на практике и с какими объектами мы работали, видно в отзывах заказчиков.

Выводы

Пример проекта АГР или АГО стоит разбирать по двум слоям одновременно: структура альбома от ситуационного плана до разверток фасадов остается устойчивой, а требования к моделям меняются от редакции к редакции. Сейчас пакет собирается из низкополигональной модели для городской сцены, высокополигональной для рассмотрения и цифровой информационной модели в формате IFC с заполненными атрибутами Rus_set_AGR. Основной риск лежит не в архитектуре, а в формальных параметрах: координатах, лимитах полигонов, текстурах и совпадении геометрии буклета с моделями.

Смарт Вэй разрабатывает альбомы АГР и АГО, готовит трехмерные модели по действующим требованиям и ведет согласование в архитектуре, включая корректировку ранее утвержденных решений. Если по объекту нужна оценка объема работ и сроков, исходные данные можно передать через форму заявки.

Частые вопросы по проектам АГР и АГО