Снос здания осуществляется в ходе строительных работ. Вы можете выполнить их только на основании проекта. Когда здание уже перестало существовать или работы находятся на завершающем этапе, нужно подготовить документы для снятия с кадастрового учета. Официальным основанием для этого станет акт обследования. Также к нему нужно приложить фотоматериалы, сделанные на месте, документы от собственника. О том, как они оформляются, я расскажу на примерах из работы кадастровых инженеров компании «Смарт Вэй».
- Зачем нужна и что означает регистрация сноса нежилого здания
- Почему важно сразу снять здание с учета после сноса
- Полный перечень документов для организации работ по сносу и снятию объекта с учета
- Нормативная база
- Список полезных документов
- Показываем на примерах, как оформляются документы на снятие здания с учета
- Акт обследования кадастрового инженера
- Фотоматериалы
- Документы от собственника
- Подаем документы на снятие с кадастрового учета
- Подведем итоги
Зачем нужна и что означает регистрация сноса нежилого здания
Сначала разберемся с понятиями кадастрового учета и регистрации. Обе этих процедуры входят в полномочия Росреестра. Если речь идет о сносе здания, после чего оно не будет существовать в натуре, то собственнику нужно:
- подтвердить, что снос завершен или работы по проекту находятся на завершающем этапе (для этого нужен акт обследования);
- подать заявление о снятии объекта с кадастрового учета;
- указать в заявлении о регистрации прекращения прав на здание (но не на участок, ведь он не перестает существовать в натуре).
Таким образом, говорить о регистрации сноса не совсем корректно. Основной целью обращения в Росреестр станет снятие объекта с учета и аннулирование кадастрового номера. И одновременно с этой процедурой ведомства зарегистрирует прекращение прав собственности.
Если вас интересует алгоритм действий при сносе и порядок снятия объекта с учета, советую изучать наш предыдущий материал. Там я тоже работал с примерами документов, оформленных проектировщиками и кадастровыми инженерами «Смарт Вэй», но еще и ссылался на личный опыт. В этом статье будет больше практики. Мы опишем не совсем очевидные моменты, которые могут возникать при подготовке акта обследования. Если вы тоже запланировали сноса здания, советуем обращаться за оформлением документов в компанию «Смарт Вэй».
Нужны ли документы на снос, если наше здание сгорело в пожаре?
Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Если здание полностью уничтожено и перестало существовать, то работы по сносу могут и не потребоваться. Этот факт вы подтвердите справкой из МЧС или материалами из уголовного дела. Проект будет не нужен, а вот для снятия с учета не обойтись без акта обследования. Только на основании этого документа Росреестр зарегистрирует прекращение прав и аннулирует кадастровый номер.
Почему важно сразу снять здание с учета после сноса
Вы являетесь законопослушным собственником и провел работы по сносу строго на основании проекта. Может возникнуть логичный вопрос – а зачем тратить деньги и время на снятие здания с учета? Есть несколько причин, по которым желательно сделать это как можно быстрее. Первая касается налогообложения:
- если зданием владело частное лицо, то ИФНС самостоятельно рассчитает налог и направит уведомление об оплате – проверять наличие или отсутствие объекта в натуре никто не будет, так как он все еще числится на бумаге (точнее, в ЕГРН);
- организация-собственник должна сама рассчитать и заплатить налог на имущество – так как здание все еще стоит на учете, то нет никаких оснований для снятия обязанности по налоговым платежам.
Налоговый орган работает напрямую со сведениями ЕГРН. Поэтому прекращение налоговых обязательств произойдет только после аннулирования кадастрового номера и снятия объекта с учета.
Не стоит забывать и о проблемах, которые могут возникнуть при дальнейшем пользовании участком. На месте, где ранее стояло снесенное здание, нельзя просто так законно возвести новый объект. Сначала нужно «освободить» участок и снять несуществующее строение с учета. Да и продать землю будет невозможно. По закону действует правило единой судьбы объекта капитального строительства и участка под ним. И если здания нет, но оно все еще видно по ЕГРН, то договор купли-продажи не пройдет регистрацию.
Учитывая изложенное, советуем сразу после завершения сноса обращаться за актом обследования, и далее подавать документы в Росреестр. Снятие с учета является бесплатной процедурой. За акт обследования нужно платить, но рано или поздно все равно придется это сделать. Но чем позже вы обратитесь к кадастровому инженеру, тем больше придется заплатить налогов за имущество.
Полный перечень документов для организации работ по сносу и снятию объекта с учета
Здание может перестать существовать по разным причинам. Если речь идет о сносе по решению собственника, то общий комплект документов будет включать:
- решение о необходимости сноса и демонтажа (например, оформленное в виде протокола участников ООО);
- проект организации работ по сносу и демонтажу;
- уведомления о начале и завершении строительных работ (направляются в местную администрацию или иной уполномоченный орган);
- договор с подрядной организацией, акт приемки выполненных работ;
- акт обследования, который оформляет кадастровый инженер;
- заявление о снятии здания с учета.
Дополнительно могут потребоваться документы, подтверждающие отсутствие здания на участке. Подробнее о них я расскажу ниже, в разделе с примером оформления акта обследования.
Если под снос идет самовольно построенное здание, то в состав документов может входить решение уполномоченного органа и/или судебный акт. Пример акта обследования, на который я буду ссылаться ниже, как раз связан с такой ситуацией. Там учредители ООО подтвердили своим решением, что нужно снести самострой.
Комментирует Константин, кадастровый инженер компании «Смарт Вэй»:
«Что касается снятия с учета, то основным документом будет акт обследования. Там мы заполняем заключение кадастрового инженера. Оно подтверждает, что здание уже не существует. Чтобы избежать претензий со стороны регистратора Росреестра, к акту мы стараемся приложить как можно больше документов, подтверждающих снос объекта. Также обязательно будут сделаны фотографии на участке (на месте, где находилось строение)».
Нормативная база
О правилах оформления проекта на снос и демонтаж здания вы можете узнать подробнее по ссылке. Что касается оформления акта обследования и снятия с учета (регистрации прекращения прав), то эти вопросы регулируются:
- Федеральным законом № 218-ФЗ – там указаны общие требования к форме и содержанию акта, описаны действия собственника и чиновников Росреестра;
- Приказ Росреестра № П/0217 – их утверждена форма акта, требования к его заполнению и подписанию.
Вы, возможно, не знаете, что акт может оформить только кадастровый инженер. Это обязательное требование закона. Только документ, подписанный указанным специалистом, примет Росреестр.
По сравнению с другими документами для кадастрового учета, акт содержит не так много информации. Там не нужно подробно описывать перечень и объем работ, выполненных по проекту. Главное указать цель оформления документа – подтверждение, что объект перестал существовать. Этот вывод будет указан в разделе с заключением кадастрового инженера.
Можно ли получить акт обследования без выезда кадастрового инженера на место?
Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Нет, это недопустимо. Инженер отвечает за результат своей работы и выводы в акте. Он обязан убедиться, что здание выведено из эксплуатации и фактически снесено, либо работы близки к завершению. Сделать это без выезда на место невозможно. Поэтому при заключении договора мы сразу согласовываем с клиентом время и место для осмотра участка.
Список полезных документов
№ п/п | Документ | Ссылка |
1 | Образец заявления в ДГИ | Скачать |
2 | Образец технического заключения | Скачать |
3 | Образец технического плана | Скачать |
4 | Образец технического паспорта | Скачать |
5 | Образец заявления о проведении кадастрового учета | Скачать |
6 | Образец акта межведомственной комиссии | Скачать |
7 | Проект перепланировки | Скачать |
8 | Образец заявления о переводе жилого помещения в нежилое | Скачать |
Показываем на примерах, как оформляются документы на снятие здания с учета
Так как для обращения в Росреестр основным документом является акт обследования, расскажу о примере его заполнения. В данном случае снос проводился на одноэтажном нежилом здании 1997 года постройки (Москва). Объект был в работоспособном состоянии. Однако его признали самостроем в судебном порядке. Учредители компании, владеющей зданием, согласились с решением суда и подтвердили необходимость сноса протоколом общего собрания.
К акту обследования мы приложили копию проекта, документы-основания для сноса. Проектная документация оформлялась в феврале-марте 2022 года, а к середине мая все работы были завершены. Собственник сразу обратился в компанию «Смарт Вэй» за актом обследования. Кстати, проект на снос тоже оформляли наши проектировщики. Поэтому договор на кадастровые работы был заключен заранее, в феврале 2022 года.
Акт обследования кадастрового инженера
На момент выезда и осмотра участка здание по нашему примеру снесли. Место застройки заасфальтировали, и оно уже использовалось для проезда транспорта. Но на практике бывает и так, что отдельные конструкции еще могут быть на участке на момент обследования. В этом случаем нам нужно убедиться:
- что здание не эксплуатируется, в нем не ведется деятельность;
- что работы по сносу и демонтажу идут по проекту;
- что на объекте отсутствуют люди (естественно, за исключением работников подрядной организации).
Если факт отсутствия здания подтвержден осмотром, кадастровый инженер оформляет акт. Для этого берем форму из Приказа Росреестра № П/0217.
В содержании текстовой части акта обследования для Росреестра мы обязательно указываем:
- вид объекта (здание) и его кадастровый номер;
- дата или год, когда объект прекратил существование;
- подробную информацию о кадастровом инженере, от ФИО до членства в СРО;
- сведения о заказчика работ (в нашем примере это ООО).
Подробные характеристики здания указывать не нужно, ведь речь идет о снятии его с учета. Достаточно прописать кадастровый номер, который позже будет аннулирован Росреестром.
Далее мы заполняем раздел с заключением кадастрового инженера, указываем там:
- сведения о договоре на кадастровые работы;
- общие сведения о кадастровом инженере;
- цель подготовки акта (снятие с учета в связи со сносом);
- адрес и кадастровый номер здания;
- ссылку на проект организации работ (он включен в приложения к акту);
- дату выезда для фотофиксации;
- итоговое подтверждение, что здание прекратило существование.
Если инженер приехал на место и увидел, что в здании ведется обычная деятельность, то об оформлении акта не может быть и речи.
Ниже заключения мы заполняем перечень документов, использованных при оформлении акта. Далее инженер подписывает акт электронной подписью. Документы выдается заказчику на диске.
Как быстро я смогу получить акт обследования, если обращусь в вашу компанию?
Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Сам осмотр и фотофиксация займет пару часов. Акт тоже заполняется достаточно быстро – 1-2 дня. Соответственно, если вы сразу договоритесь о времени и дате выезда, то готовый документ сможете получить уже через несколько дней. Точный срок будет указан в договоре.
Фотоматериалы
При осмотре участка инженер сделает несколько фотографий с разных ракурсов. Там будем видно, что здания уже нет на прежнем месте, отсутствуют его конструкции. В составе приложений к акту тоже будут графические материалы – из выписки ЕГРН, из проекта на снос и демонтаж. В совокупности, они покажут, где ранее располагалось здание и что на момент обследования оно уже не существует.
Документы от собственника
Чтобы подтвердить для Росреестр факт сноса здания, мы включаем в акт дополнительные документы:
- проект на снос и демонтаж;
- документы об основаниях для сноса (в нашем случае судебный акт и решение учредителей);
- выписка из ЕГРН.
Еще для организаций-собственников мы рекомендуем передавать для включения в отчет иные документы. В частности, это может быть бухгалтерская документация о снятии с баланса основных средств. В нашем примере ее нет в перечне приложений.
Подаем документы на снятие с кадастрового учета
Это завершающий этап действий собственника. Документы для Росреестра подает руководитель компании или его представитель. Обращаться нужно в МФЦ. В присутствии специалиста многофункционального центра:
- заполняется заявление о снятии с учета здания;
- вы передаете диск с актом обследования;
- вам выдают расписку о принятии документов.
Далее все документы МФЦ направит в Управление Росреестра. В общей сложности процедура снятия с учета занимает 7 дней. Далее заявителю выдадут выписку из ЕГРН. В ней останутся сведения об участке. А вот кадастровый номер и иные данные о здании будут удалены (их переносят в архив). В целом, если акт обследования соответствует Приказу № П/0217, оснований для приостановок или отказа не возникнет.
В дополнении, вы можете посмотреть примеры наших работ, связанных с оформлением проектов на снос и демонтаж, актов обследования. Информацию о примерных ценах на некоторые работы я указал ниже.
Изготовление акта обследования | От 20 000 рублей |
Изготовление заключения кадастрового инженера, в том числе для суда | От 25 000 рублей |
Изготовление технического плана после перепланировки | От 25 000 рублей |
Регистрация изменений в ЕГРН | От 10 000 рублей |
Подведем итоги
- После сноса здания нужно снять его с кадастрового учета. Одновременно Росреестр проведет регистрацию прекращения права собственности (по единому заявлению).
- Основным документом для обращения в Росреестр станет акт обследования. Его подготовит кадастровый инженер «Смарт Вэй» после осмотра участка, фотофиксации.
- В состав приложений к акту мы включаем документы, подтверждающие снос объекта. Сюда может входить проект, решение собственника, судебный акт, бухгалтерские документы и т.д.