Пример оформления АГР по требованиям Москомархитектуры

Пример оформления АГР по требованиям Москомархитектуры складывается из двух комплектов: альбома в одном PDF-файле с закладками и трехмерных моделей объекта, которые загружаются на mos.ru отдельными архивами. Состав альбома задает приложение к административному регламенту 284-ПП: 9 обязательных разделов и 2 условных, для каждого установлены масштаб и набор данных на листе. С 2 апреля 2026 года к низкополигональной и высокополигональной моделям в FBX добавлена цифровая информационная модель в формате IFC, без нее комплект возвращают на доработку. Ниже листы альбома разобраны в порядке закладок, приведены параметры 3D-моделей и причины, по которым материалы не принимают к рассмотрению. Порядок внесения изменений в утвержденное АГР и в паспорт фасада, стоимость на 2026 год и ответы на частые вопросы — во второй половине статьи.

Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.

Состав альбома АГР по 284-ПП: разделы, масштабы и требования к PDF

Перечень листов установлен приложением 1 к административному регламенту, который утвержден постановлением Правительства Москвы от 30.04.2013 № 284-ПП «Об оптимизации порядка утверждения архитектурно-градостроительных решений объектов капитального строительства в городе Москве». Последние правки в состав альбома внесены постановлениями № 1424-ПП от 19.06.2025, № 2341-ПП от 25.09.2025 и № 2358-ПП от 01.10.2025. Шаблон, собранный по редакции до 2023 года, содержит лишние разделы: пункты 1.2 и 1.5 утратили силу с 14 марта 2023 года, пункты 1.14 и 1.15 — с июня 2025 года.

Действующий состав альбома с масштабами и обязательным содержанием листов:

ТЭП из последней строки обязательных разделов не могут превышать показатели действующего ГПЗУ: это прямое требование пункта 2.3 приложения. Поэтому ведомость ТЭП сверяют с градпланом до верстки фасадов, а не после: превышение по высоте или площади меняет объемы, и перерисовывать приходится фасады, разрезы и модель одновременно.

Оформление файла тоже регламентировано. Альбом выполняется в цвете, с аннотациями и экспликациями, подается одним PDF из однослойных изображений с разрешением не менее 300 точек на дюйм, без пароля, с закладками по перечню разделов. Файл, который не читается или не соответствует требованиям к формату, дает основание для отказа в приеме документов по пункту 2.8.1.6 регламента, и решение об этом приходит в личный кабинет не позднее одного рабочего дня. В практике Смарт Вэй готовый альбом занимает от 20 до 50 листов, основной объем приходится на фасады, разрезы и визуализацию.

Как оформить ситуационный план, СПОЗУ, фасады и ТЭП без замечаний

На ситуационном плане и на СПОЗУ действуют одни и те же цветовые обозначения: границы участка по ГПЗУ — синим, объект строительства — красным, объект реконструкции — оранжевым. Реконструкция, показанная красным, выглядит для проверяющего как новое строительство, и лист перестает совпадать с видом работ в запросе. На СПОЗУ граница участка может соответствовать как действующему ГПЗУ, так и проекту планировки территории.

Координаты характерных точек внешнего контура объекта указываются в WGS84 с точностью не менее 7 знаков после запятой или в МСК77 с точностью не менее 2 знаков, система координат подписывается обязательно. Контур из СПОЗУ должен совпадать с положением 3D-моделей, которые тоже строятся в местной системе координат Москвы. Кроме листа в альбоме, СПОЗУ подается отдельным файлом DWG на основе М 1:500 с возможностью редактирования: это самостоятельная позиция в перечне документов по пункту 2.5.1.1.6 регламента.

Схемы фасадов несут четыре группы данных: наименование отделочных материалов, колористическое решение с номерами цветов по международным палитрам (на практике RAL или NCS), координационные оси и высотные отметки. Отметки нужны двух видов: относительные (верхняя, уровень земли, проектный ноль) и абсолютная верхняя отметка. Название материала без номера цвета или цвет без привязки к конкретному элементу фасада дают замечание уже на этапе проверки комплектности.

Высота объекта в ТЭП и на разрезах считается по пункту 2.3.2 приложения: от каждой существующей отметки земли до наивысшего конструктивного элемента. Это парапет плоской кровли, карниз, конек или фронтон скатной крыши, выходы на кровлю, надстройки для технического оборудования в капитальных конструкциях. Антенны и молниеотводы не учитываются, кроме объектов в границах приаэродромных территорий: там в высоту входят и они, и некапитальные конструкции.

Если на участке несколько строений, ведомость ТЭП заполняется на комплекс в целом и на каждое строение отдельно. Не подлежащие сносу существующие здания на участке тоже попадают в ведомость со своими показателями. В ТЭП дополнительно включаются показатели, которые вытекают из видов разрешенного использования по правилам землепользования и застройки, если они указаны в ГПЗУ.

Сверьте площадь и этажность существующего здания в ЕГРН перед заполнением ТЭП

Выписку из ЕГРН на существующий объект ведомство получает само, по межведомственному запросу. Если площадь или этажность в альбоме расходится с реестром, это квалифицируется как противоречивые сведения, и по пункту 2.10.1.3 регламента выносится отказ в предоставлении услуги. Для реконструкции сверка с ЕГРН выполняется до того, как показатели «до» попадут в ведомость.

Визуализация, фотофиксация и фотомонтаж в альбоме АГР

Пункт 2.1.6 приложения требует выполнять перспективы и фотомонтаж с колористическим решением не только объекта, но и окружающей застройки. Если участок входит в утвержденный проект планировки территории, на визуализации показывается и перспективная застройка по этому проекту. Фотофиксация существующего положения снимается по характерным направлениям обзора участка и соседних зданий.

Облик оценивается с учетом композиционных, масштабных, стилистических и колористических характеристик окружающей застройки: так сформулирован пункт 10 Положения об утверждении АГР. Визуализация, на которой объект показан без соседних зданий, не дает материала для такой оценки, и ракурсы приходится перестраивать.

Важный нюанс из практики: объем фотофиксации определяет ведомство, а не шаблон альбома. По одному из объектов архитектура запросила 40 фотографий местности вокруг участка, фактически полноценную развертку. В сам альбом Смарт Вэй ставит 2-3 характерных кадра, а полный архив снимков передает вместе с альбомом.

Константин М, инженер-проектировщик: «Фотомонтаж в документации Москомархитектуры так и прописан: изменения показываются средствами редактирования фотографий, и то, что видно, что это не по-настоящему, — так и должно быть. Раздел обязательный: без него документы сдать можно, но их вернут.»

Визуализации строятся по той же геометрии, что и 3D-модели. Если ракурс в альбоме показывает другой силуэт кровли или другой шаг витражей, чем модель, расхождение фиксируется как несоответствие модели альбому, и исправлять приходится оба комплекта.

Требования к 3D-модели АГР для Москомархитектуры: НПМ, ВПМ и IFC

Раздел 3 приложения к регламенту 284-ПП требует выполнять архитектурно-градостроительное решение также в форме трехмерной цифровой модели по требованиям совместного правового акта Москомархитектуры и Департамента информационных технологий. Формат подачи закреплен пунктом 2.5.3 регламента: низкополигональная модель (НПМ) направляется файлами FBX в ZIP-архиве, высокополигональная (ВПМ) — файлами FBX, PNG и GeoJSON в ZIP-архиве. Технические параметры установлены совместным распоряжением ДИТ и Москомархитектуры № 64-16-192/23/769, которое применяется с 16 января 2024 года и с тех пор корректировалось.

Высокополигональная и низкополигональная модель АГР решают разные задачи. НПМ оптимизирована для быстрой загрузки в общую 3D-модель города и использует единый текстурный атлас, ВПМ — максимально точная копия объекта для детальной оценки облика. Основные параметры обеих моделей:

Одна модель не может служить сразу НПМ и ВПМ: лимиты геометрии различаются в несколько раз, а у высокополигональной модели обязательны GeoJSON и UDIM-развертка. Обе модели готовят из общей исходной геометрии, которая сверена с альбомом, и только потом оптимизируют каждую под свой лимит.

Константин М, начальник технического отдела: «3D-модель разрабатывается в специальном программном обеспечении вместе с поэтажными планами, с разрезами, со всем необходимым, с дизайном. Модель — это 95% всей работы.»

ЦИМ в формате IFC для АГР: что добавилось с 2 апреля 2026 года

Совместным распоряжением ДГП и ДИТ от 16.01.2026 № ДГП-Р-1/26/64-16-6/26 утверждены требования к материалам АГР в формате IFC, на практике их применяют с 2 апреля 2026 года. IFC не заменяет FBX: НПМ и ВПМ подаются как раньше, к ним добавляются IFC-модель объекта с архитектурными решениями и помещениями (IfcSpace), IFC-модель планировочного решения участка и ведомость ТЭП в формате XML. Атрибуты передаются в наборе свойств RUS_SET_AGR: строительный объем, площадь участка, площади этажей, сведения о подземной части, высотные отметки.

Входной контроль IFC автоматический, и большая часть замечаний касается данных, а не геометрии: универсальные классы вместо корректных IFC-классов, пустые обязательные атрибуты, расхождение ТЭП между моделью, XML и ведомостью в альбоме, неверные уровни и помещения, из-за которых искажаются площади и объемы. Площадь, которую считает модель, должна совпасть с цифрой на листе ТЭП.

Как подготовить высокополигональную модель АГР к загрузке на mos.ru: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Сверить модель с альбомом: габариты, высотные отметки, членения фасадов, материалы и цвета совпадают с листами фасадов и разрезов.
2. Шаг 2. Перевести модель в МСК77 в масштабе 1:1, сбросить трансформации, поставить точку отсчета в геометрический центр по X и Y и на нулевую отметку проекта по Z.
3. Шаг 3. Разделить геометрию: основной объем отдельно, все светопрозрачные конструкции единой геометрией с материалами без текстур, не более 7 материалов; удалить камеры, частицы и материалы сторонних рендер-движков VRay, Corona, Arnold.
4. Шаг 4. Выполнить UDIM-развертку с тайла 1001 последовательно, без пропусков; UV-остров не должен принадлежать нескольким тайлам, текстурный отступ не менее 32 px.
5. Шаг 5. Подготовить текстуры PNG 2048×2048 или 4096×4096 px в наборе Diffuse, ERM, Normal, убрать альфа-канал из ERM и Normal, удалить пути к текстурам из материалов.
6. Шаг 6. Проверить геометрию: дубли вершин и полигонов, ориентацию нормалей, толщину стен не менее 10 см, локальные иерархические связи.
7. Шаг 7. Заполнить GeoJSON в кодировке UTF-8 по всем полям без пропусков и добавить превью объекта в base64 размером 256×256 px.
8. Шаг 8. Собрать ZIP-архив по правилам именования (SM_ для геометрии, T_ для текстур, M_ для материалов), используя только латиницу, цифры и нижнее подчеркивание.

Модель, не прошедшая проверку формата, приводит к отказу в приеме документов по пункту 2.8.1.6 регламента. Срок предоставления услуги исчисляется со дня регистрации запроса, поэтому после исправления модели 10 или 20 рабочих дней начинают отсчитываться заново, с новой подачи.

Подача АГР на mos.ru: сроки, межведомственные согласования и основания отказа

Постановлением Правительства Москвы № 2993-ПП от 03.12.2025 Москомархитектура присоединена к Департаменту градостроительной политики, который стал ее правопреемником. Порядок по 284-ПП продолжает действовать, заявление подается только в электронном виде: карточка услуги «Свидетельство об утверждении АГР» на mos.ru размещена в разделе ДГП, там же находятся отдельные поля для загрузки низкополигональной и высокополигональной моделей.

К запросу прикладываются материалы АГР, документ о полномочиях представителя с усиленной квалифицированной электронной подписью доверителя, правоустанавливающие документы на земельный участок, если права не зарегистрированы в ЕГРН, и СПОЗУ в DWG. Выписки из ЕГРЮЛ и ЕГРН ведомство запрашивает само. Для объектов в границах территорий и зон охраны ОКН запрашивается заключение Департамента культурного наследия, для средств размещения — заключение Комитета по туризму; на каждое отводится до 5 рабочих дней внутри общего срока.

Общий срок рассмотрения составляет 10 рабочих дней для объектов окружного значения и 20 рабочих дней для объектов городского значения, включая межведомственные согласования. К городскому значению пункт 13 Положения относит объекты хотя бы с одним из признаков:

• расположенные в Центральном административном округе;
• расположенные в границах территорий ОКН, выявленных ОКН, их зон охраны и непосредственно связанных с ними участков;
• расположенные на территориях, прилегающих к магистральным улицам общегородского и районного значения;
• с количеством надземных этажей более 5 и высотой более 20 м;
• общей площадью более 10 тысяч м²;
• строящиеся или реконструируемые за счет бюджета Москвы;
• культурного или религиозного назначения.

Приостановления в этой услуге нет: регламент прямо указывает, что оснований для него не предусмотрено. По итогам рассмотрения выдается либо свидетельство, либо отказ с обоснованием, а при наличии замечаний к материалам — с рекомендациями по доработке. Между первой подачей и свидетельством на практике проходит больше регламентного срока: мы закладываем на согласование до 3 месяцев с учетом доработок по замечаниям.

Основания для отказа в предоставлении услуги перечислены в пункте 2.10.1 регламента. Для проектировщика существенны следующие:

• несоответствие облика функциональному назначению и местоположению объекта с учетом объемно-планировочных, силуэтных, стилистических, колористических характеристик и окружающей застройки (п. 2.10.1.6);
• несоответствие ГПЗУ, проекту планировки территории или требованиям приложения к составу материалов (п. 2.10.1.7);
• противоречивые либо недостоверные сведения в документах (п. 2.10.1.3);
• отрицательное заключение Департамента культурного наследия (п. 2.10.1.8);
• обращение за свидетельством по объекту, для которого утверждение АГР не требуется (п. 2.10.1.11).

Признаки городского значения проверяются по адресу, ГПЗУ и ТЭП до подачи: от них зависит, 10 или 20 рабочих дней закладывать в график проектирования.

Образцы альбома АГР, свидетельства и заданий на проектирование

Начать стоит с примера готового альбома: по нему видно, как оформлены титул, нумерация листов и выписка из реестра СРО проектной организации.

Изменения в АГР и изменение в паспорт фасада: когда нужна корректировка

Изменения в утвержденное АГР вносятся в порядке, аналогичном первичному рассмотрению (п. 28 Положения): ранее оформленное свидетельство аннулируется, выдается новое. Отдельный случай — корректировка ТЭП без изменения облика и наружных габаритов по решению Градостроительно-земельной комиссии: после изменения ПЗЗ и выдачи нового ГПЗУ ведомство оформляет новое свидетельство самостоятельно (п. 28(1)).

Пункт 29 Положения перечисляет случаи, когда изменения в АГР не требуются:

• уточнение внутренних планировок без переноса санитарно-гигиенических помещений, в пределах видов разрешенного использования и предельных параметров ГПЗУ, без изменения наружных габаритов, размещения на участке, внешнего объема и облика;
• изменение ТЭП в пределах 10% на тех же условиях;
• изменение количества этажей в существующих габаритах без изменения облика фасадов, в пределах параметров ГПЗУ;
• корректировка элементов благоустройства и транспортной организации с заменой на аналогичные при сохранении внешнего облика;
• уточнение габаритов вентиляционных решеток без изменения их привязки и размещения на фасаде;
• размещение некапитального ограждения инженерного оборудования на кровле;
• замена отделочных материалов фасада без изменения конструктивных особенностей, вида, способа монтажа, архитектурного и колористического решения;
• изменение реквизитов ГПЗУ, распорядительных документов, кадастровых номеров участков, адреса объекта;
• замена материалов внутренней отделки помещений.

Важный нюанс из практики: повторное согласование может потребоваться из-за одной только высоты. У частного особняка площадью 8000 м² пересогласование АГР понадобилось после изменения высоты здания, связанного с лифтовым оборудованием и его помещениями на кровле.

Паспорт фасада и паспорт колористического решения по 114-ПП

В Москве под паспортом фасада на практике понимают паспорт колористического решения по постановлению Правительства Москвы № 114-ПП от 28.03.2012. Он фиксирует цвета по палитрам RAL или NCS и материалы отделки, но не отражает конструктивные изменения: новые проемы, тамбуры, изменение формы кровли. Паспорт оформляется на все здание, даже если меняется один фасад, а выдает его Москомархитектура на основании проекта колористического решения.

Проект для изменения в паспорт фасада включает пояснительную записку, чертежи всех фасадов с кодами цветов, фотофиксацию, развертку по улице с соседними зданиями и ведомость отделки с перечнем элементов (стены, цоколь, окна, балконы) и присвоенными им кодами. После получения паспорта на выполнение работ отводится 5 лет; если срок пропущен или цвета снова меняются, процедура проходится заново.

Константин М, кадастровый инженер: «АГР сам по себе комплексный документ, который по факту содержит в себе и колористические решения, и решения по изменению фасадов здания. Проект изменения фасада и АГР мы можем приложить к техническому плану, чтобы внести изменения в сведения об объекте недвижимости в ЕГРН.»

Какой документ оформлять, определяет характер изменений:

Колористический паспорт остается документом для архитектуры и на сведения ЕГРН не влияет. Если заказчику нужно зарегистрировать изменения объекта в Росреестре, путь лежит через АГР или проект изменения фасада и технический план.

Константин М, инженер-эксперт: «Соседнее здание нужно для того, чтобы сотрудник архитектуры, когда проверяет, видел архитектурный ансамбль. Если ближайшее здание серое, а мы решили перекрасить в зеленый, нам такое не дадут.»

Кейс из практики: собственник бизнес-центра в Москве планировал капитальный ремонт фасадов с изменением цвета, чтобы привлечь новых арендаторов. Подачи прежнего исполнителя заканчивались отказами. Смарт Вэй провел обследование и обмеры, разработал проект колористического решения и установил первопричину отказов — ошибки в технической документации БТИ. Исправление документов БТИ заняло 3 недели, паспорт колористического решения получен, весь комплекс работ выполнен за 3 месяца.

Когда АГР не нужен и почему он не заменяет проект реконструкции

Положение об утверждении АГР не распространяется на объекты культурного наследия, выявленные ОКН и объекты индивидуального жилищного строительства. Утверждение не требуется и при реконструкции, связанной с заменой или восстановлением несущих конструкций без изменения внешнего облика. Кроме того, правовым актом Москомархитектуры могут исключаться территории, где проект планировки утвержден для программы реновации.

Если меняется только цвет или отделка, достаточно паспорта колористического решения, а для точечных изменений фасада нежилого здания — проекта частичного изменения фасада по 94-ПП. Обращение за свидетельством по объекту, которому АГР не нужен, само по себе дает основание для отказа.

Полное остекление фасада по периметру оформляется через АГР, а не через реконструкцию, пока наружные стены самонесущие. Замена несущих наружных стен на стекло — уже замена несущей конструкции, то есть реконструкция; такие стены встречаются в основном у складов с внешними несущими колоннами. Для самонесущего фасада реконструкции нет, но свидетельство АГР на новый фасад потребуется.

Обратная ошибка — считать свидетельство АГР разрешением на весь объем работ. АГР утверждает облик, а проект реконструкции и экспертиза проектной документации остаются отдельными процедурами; застройщик получает свидетельство до экспертизы (п. 33 Положения).

Константин М, специалист по архитектурным решениям: «АГР не исключает проект реконструкции. Проект реконструкции — это абсолютно другая история: 87-е постановление, 12 разделов. А АГР — это чисто фасады, чисто архитектура, она идет отдельно.»

Облик согласуется в пределах прав на землю и параметров ГПЗУ. Когда заказчик хочет входную группу длиной 30 м, а участок за зданием принадлежит ДГИ, без согласия департамента такое решение не реализовать, и сроки растягиваются. Такие ограничения проверяются по выписке ЕГРН на участок и по ГПЗУ до эскиза. Цена ошибки в другую сторону тоже известна: заказчики, закупившие облицовку определенного цвета до согласования, получали отказ по цвету и меняли материал.

Региональная специфика: в Москве документ называется АГР и утверждается Москомархитектурой, с декабря 2025 года — Департаментом градостроительной политики. В Московской области, Санкт-Петербурге и других регионах аналог называется архитектурно-градостроительным обликом (АГО), в Петербурге его согласует КГА. Московский регламент 284-ПП, включая требования к НПМ, ВПМ и IFC, на эти регионы не переносится.

Стоимость разработки и согласования АГР в 2026 году

Стоимость зависит от площади и назначения объекта, состояния исходных документов, охранного статуса адреса и того, нужна ли разработка 3D-моделей с нуля.

Цены указаны с оговоркой «от» на дату публикации, государственные пошлины и платежи Росреестра и БТИ в них не входят. Из чего складывается итоговая сумма по этапам — анализ облика, обмеры и фотофиксация, проект, согласование, технический план — расписано на странице стоимости согласования фасадов и АГР.

Как проходили согласования фасадов у заказчиков, в том числе проекты, прошедшие Москомархитектуру, можно проверить по отзывам клиентов о работе компании.

Выводы

Альбом АГР собирается по приложению к регламенту 284-ПП: 9 обязательных разделов в фиксированных масштабах, один PDF с закладками и показатели, которые не расходятся с ГПЗУ и ЕГРН. Трехмерная часть в 2026 году состоит из FBX-моделей НПМ и ВПМ и цифровой информационной модели в IFC, и цифры в альбоме, моделях и XML должны совпадать. Изменения в утвержденное решение проходят как новое рассмотрение, кроме 9 случаев из пункта 29 Положения, а смена только цвета оформляется паспортом по 114-ПП.

Смарт Вэй разрабатывает альбомы АГР, проекты изменения фасадов и колористические решения и сопровождает их согласование в Москве и Санкт-Петербурге. Состав работ по конкретному объекту можно уточнить через форму заявки.

Частые вопросы