Приёмочная комиссия по перепланировке: когда вызывать в 2026

Приёмочная комиссия по перепланировке вызывается после того, как все работы из распоряжения физически закончены, но до того, как объект превратится в чистовую отделку без единого акта на скрытые слои. Ниже — точка вызова по стадиям СМР, состав исполнительной документации, которую проектировщик обязан предусмотреть в проекте, сроки, пошлина и граничные случаи, когда выезд инспектора заканчивается отказом. Разбор ориентирован на московскую практику: 508-ПП, Мосжилинспекция, Росреестр.

Кому и когда вообще нужна приёмочная комиссия: три ситуации

Приёмочная комиссия — институт Жилищного кодекса. Переустройство и перепланировка помещения в МКД проводятся на основании решения органа местного самоуправления, которое принимают по результатам рассмотрения заявления (ст. 26 ЖК РФ). Значит, и приёмка существует только там, где было это решение. Для нежилых зданий схема другая.

Проектировщик путает эти три колонки чаще, чем кажется. В практике Смарт Вэй приходит запрос «вызовите комиссию», а объект — отдельно стоящее нежилое, где никакой комиссии в природе нет: изменения проходят техпланом. И наоборот.

Точка вызова: какая стадия работ считается завершением

Завершение работ — это не «мы закончили черновую». Уведомление о завершении подаётся, когда выполнен весь перечень из распоряжения. А в распоряжении Мосжилинспекции перечисляются конкретные работы: демонтаж и монтаж перегородок, устройство мокрой точки, устройство или демонтаж дверного блока. Плюс срок производства работ. Плюс вторым листом — план, выдернутый из проекта.

Значит, к моменту вызова должны быть физически закончены: все перегородки по плану (и снесённые, и возведённые), проёмы — пробитые с усилением и заделанные, сантехническое оборудование перенесено и подключено в указанные точки, изменённые границы санузлов сформированы. Отделка — не предмет проверки. Инспектор сверяет конфигурацию, а не качество плитки.

Тут и возникает разрыв, из-за которого статья вообще написана. Скрытые работы — гидроизоляция, звукоизоляция, усиление проёмов — к финальной стадии уже закрыты стяжкой, подшивным потолком и отделкой. Освидетельствовать их на выезде инспектора невозможно физически. Поэтому график СМР строится так: акты оформляются по ходу, а комиссия вызывается в конце.

И ещё про календарь. Решение Мосжилинспекции о согласовании действует 18 месяцев со дня подписания. Не успели закончить и оформить акт — распоряжение утратило силу, весь путь заново. Мы в Смарт Вэй эту дату выносим в график отдельной строкой, потому что подрядчики её не отслеживают вообще.

Что инспектор сверяет на выезде

Инспектор Мосжилинспекции приезжает с распоряжением, проектом и документами БТИ. Дальше идёт формальная сверка: смонтированы ли указанные перегородки, есть ли заявленные дверные проёмы, перенесено ли сантехническое оборудование в указанное место.

Мосжилинспекция — надзорный орган, выездной осмотр обязателен. Скрыть отклонение не выйдет, это не история про «может, не заметят». Отдельно смотрят соответствие фактической планировки планам БТИ: любое расхождение, даже старая ошибка техника БТИ из инвентарного дела, всплывёт здесь.

Сверьте площадь и конфигурацию помещения по данным ЕГРН перед вызовом комиссии

Скрытые работы: освидетельствовать до того, как конструкции закрыты

Типовые скрытые работы при перепланировке в МКД — устройство гидроизоляции полов, устройство звукоизоляции перекрытий и усиление проёмов. Их результат после отделки визуально не проверяется, поэтому фиксируется актом. Логика простая: бетонное перекрытие, потом материал, потом шумоизоляция, потом штукатурка — и ничего не видно.

Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй:
«Для этого делаются акты скрытых работ, когда вы работы выполняются.»

При обращении за оформлением акта в составе документов представляются журнал производства работ — в случае, если при производстве работ затронуты несущие конструкции, — и акты (документы) освидетельствования скрытых работ. Требования к ведению журнала, оформлению актов на скрытые работы и авторскому надзору утверждены отдельным приложением (приложение 4) к 508-ПП. Форма акта освидетельствования и состав исполнительной документации при строительстве, реконструкции и капремонте утверждены приказом Минстроя от 16.05.2023 № 344/пр, приложение № 3 — сама форма; действующая редакция от 23.06.2025.

Акт подписывает та организация, которая выполняла строительно-монтажные работы. Проектная организация подписать за подрядчика не может — приехать и расписаться за чужой монтаж физически невозможно. К акту обычно прикладывают фотографии.

Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй:
«Акты подписываем не мы, то есть это невозможно, чтобы мы приехали и подписали. Это, то есть организация, которая вот монтажом занимается, строительно-монтажными работами.»

Роль проектировщика здесь другая: перечень скрытых работ определяется в проекте. Заложил в разделе КР усиление проёма двутавром или рамой — значит, на этот узел нужен акт. Заложил звукоизоляцию — нужен акт на звукоизоляцию. С 2024-2025 годов Мосжилинспекция во всех округах Москвы уделяет повышенное внимание разделу шумоизоляции: раздел должен быть в проекте всегда, а для помещений первого этажа под жилыми квартирами требуется дополнительная звукоизоляция потолка. Гидроизоляция — когда под помещением есть кого залить: технические, цокольные помещения; для паркинга требование не критично.

Константин М: На практике проектировщику проще всего закрыть вопрос одним листом: сразу после выдачи распоряжения свести перечень скрытых узлов из раздела КР в отдельную таблицу и отдать её подрядчику вместе с формой акта. Тогда к моменту вызова комиссии пакет собирается сам собой.

Мини-кейс, типовой до зевоты. Собственник купил помещение с готовым ремонтом, актов нет — фирма, делавшая монтаж, закрылась. На вопрос инспектора отвечает: «а мы гидроизоляцию и не делали». Ссылка не принимается: без подтверждения слоёв гидро- и звукоизоляции инспектор работы не примет. Выход единственный — частичное вскрытие. Ломаем плитку и вскрываем полы в нескольких местах, фиксируем фактически уложенные слои новым актом, потом заделываем вскрытые участки. Стоимость вскрытия и восстановления — целиком на собственнике, плюс минимум неделя к графику.

Порядок действий: от последнего дня СМР до записи в ЕГРН

После завершения работ заявитель направляет в орган согласования уведомление о завершении работ; при перепланировке к уведомлению прилагаются технический план и сведения об уплате государственной пошлины (ст. 28 ЖК РФ в редакции 125-ФЗ от 07.06.2025). Запрос подаётся в электронной форме через mos.ru, результат приходит в личный кабинет. Документы подаёт представитель по доверенности — тот, кто жмёт кнопку на портале, должен быть в доверенности назван.

Завершение переустройства и перепланировки подтверждается актом приёмочной комиссии. Председатель комиссии — представитель Мосжилинспекции. В состав включаются заявитель (собственник или его представитель), представитель проектной организации при работах, затрагивающих несущие конструкции, исполнитель работ и представитель управляющей организации при затрагивании общего имущества. То есть если вы проектировали проём в несущей кирпичной стене — вас на приёмке ждут.

Дальше БТИ и техплан. Порядок имеет значение. Если в смете есть изготовление свежего паспорта БТИ, выгоднее сначала вызвать БТИ, а затем готовить технический план: техники выйдут, обмерят с погрешностью в 1-2 см, и получится расхождение с распоряжением МЖИ. Исправить документ БТИ проще, чем повторно проходить Росреестр. С апреля 2024 года техплан подаётся в Мосжилинспекцию вместе с проектом перепланировки, а не изготавливается после распоряжения, дальше документы уходят в Росреестр по межведомственному взаимодействию. И отдельная ловушка: если графику проекта и графику техплана готовят разные исполнители, планировка в техплане не совпадёт с планом, приложенным к акту МЖИ. Результат — приостановка в Росреестре. Мы в Смарт Вэй одну и ту же графику ставим и в проект, и в техплан, просто чтобы не разбираться потом с регистратором.

Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй:
«если у нас в смете есть изготовление свежего паспорта БТИ, то нам лучше сначала сходить в БТИ, а потом сделать техплан для Росреестра»

Утверждённый акт орган согласования направляет в орган регистрации прав в течение 5 рабочих дней с даты утверждения.

Как подготовиться к вызову приёмочной комиссии и довести перепланировку до записи в ЕГРН

1. Шаг 1. Проверьте дату подписания распоряжения органа согласования и остаток от 18 месяцев его действия: приёмка и утверждение акта должны уложиться в этот срок.
2. Шаг 2. Составьте по проекту перечень скрытых работ — гидроизоляция полов, звукоизоляция перекрытий, усиление проёмов — и внесите освидетельствование каждого узла в график СМР до закрытия конструкций отделкой.
3. Шаг 3. Оформите на каждый скрытый узел акт освидетельствования по форме приложения № 3 к приказу Минстроя от 16.05.2023 № 344/пр с подписью организации, выполнявшей строительно-монтажные работы, и приложите фотофиксацию.
4. Шаг 4. Ведите журнал производства работ, если затронуты несущие конструкции: без него документы на оформление акта в Москве не примут.
5. Шаг 5. Завершите все работы из перечня распоряжения: перегородки, проёмы, перенос сантехнического оборудования, изменение границ санузлов.
6. Шаг 6. Сверьте фактическое состояние помещения с планом, приложенным вторым листом к распоряжению, и убедитесь, что расхождений по конструктиву нет.
7. Шаг 7. Оплатите государственную пошлину за кадастровый учёт изменений: 1 000 рублей для физических лиц, 2 000 рублей для организаций.
8. Шаг 8. Направьте через портал mos.ru уведомление о завершении работ, приложив технический план и сведения об уплате пошлины; подающее лицо должно быть указано в доверенности.
9. Шаг 9. Обеспечьте доступ на объект для выезда приёмочной комиссии и участие представителя проектной организации, если работы затрагивали несущие конструкции.
10. Шаг 10. Получите утверждённый акт о завершённом переустройстве и перепланировке: срок оформления в Москве — 10 рабочих дней с момента приёма запроса.
11. Шаг 11. Вызовите БТИ для обмеров и получения свежих поэтажных планов до подготовки технического плана, если изготовление паспорта БТИ предусмотрено сметой.
12. Шаг 12. Проверьте сведения ЕГРН после передачи акта в орган регистрации прав (5 рабочих дней с даты утверждения) и убедитесь, что площадь и конфигурация в реестре совпадают с планом из акта.

Образцы актов и техплана для оформления завершённой перепланировки

Сроки и платежи финального этапа

Акт приёмочной комиссии утверждается в срок не более 30 дней со дня получения органом согласования уведомления о завершении работ — это федеральная рамка ст. 28 ЖК РФ. В Москве срок оформления акта составляет 10 рабочих дней с момента приёма запроса, регламент 508-ПП, п. 2.7.

Сама государственная услуга по согласованию перепланировки и оформлению акта в Москве бесплатна. Платить придётся за кадастровый учёт: госпошлина за учёт в связи с изменением сведений об объекте недвижимости — 1 000 рублей для физических лиц и 2 000 рублей для организаций. Сведения об уплате прикладываются к уведомлению о завершении работ.

Плюс 5 рабочих дней на передачу акта в Росреестр. Плюс срок самой регистрации. Держите в голове главное: перепланировка считается завершённой со дня внесения изменений в сведения ЕГРН либо со дня кадастрового учёта образованных помещений (ст. 28 ЖК РФ в редакции 608-ФЗ от 19.12.2023). Переустройство — со дня утверждения акта. Разные точки финиша у двух видов работ в одном распоряжении.

Контрольные сроки финального этапа перепланировки

Когда вызывать комиссию рано или бесполезно

Стоп-лист. Комиссию не вызывают, если:

• фактическое состояние отличается от проекта хоть по одному узлу;
• истёк 18-месячный срок действия распоряжения;
• работы попадают под признаки реконструкции — изменение параметров объекта, высоты, площади, объёма, несущих конструкций (ст. 1 п. 14 ГрК РФ). Такие работы требуют разрешения на строительство и акта ввода в эксплуатацию (ст. 51 ГрК РФ), приёмочная комиссия по перепланировке их не принимает;
• нет актов скрытых работ, а конструкции уже закрыты;
• затронут фасад, а протокола общего собрания собственников нет: наружная стена относится к общему имуществу (ст. 36, ст. 40 ч. 2 ЖК РФ), без протокола МЖИ выдаёт отказ.

Кейс «Золоторожский». Проект антресоли предусматривал перекрытие толщиной 20 см. Собственник возвёл перекрытие 27 см. Семь сантиметров. Расхождение выявилось при выезде, приёмка не состоялась. И вопрос даже не в эстетике — если толщина другая, значит внутри что-то уложено не по проекту, а подтвердить обратное нечем.

Константин М: Семь сантиметров лишнего перекрытия в кейсе с антресолью — хорошая иллюстрация того, что инспектор сверяет геометрию, а не намерения. Любое изменение решения проще провести на стадии проектирования, чем объяснять на выезде.

Проектная организация по умолчанию не осуществляет авторский надзор и аудит стройки. Отклонился собственник от согласованного проекта — ответственность за отказ и переделки его. Любые изменения решений вносятся до подачи документов в Мосжилинспекцию, на стадии проектирования. После выдачи распоряжения «дослать» изменения нельзя: понятия дополнительного пакета в МЖИ нет, кроме случая приостановки.

Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй:
«все какие-то мысли окончательные они если это нас про и проектной работ они должны появиться до того как мы получили распоряжение»

Отдельно про антресоль, раз уж она всплыла. Сведения о допустимых нагрузках на перекрытия берутся у управляющей организации из раздела КР проекта на строительство либо, по новым правилам для МКД, в ГБУ «Экспертный центр». Не назначаются проектировщиком произвольно. Работы с несущими, перекрытиями и антресолями в МКД Москвы требуют технического заключения автора проекта дома; при неизвестном авторе — ГБУ «Экспертный центр», для ряда серий панельных домов — МНИИТЭП.

Цена ошибки на этапе приёмки

Самовольными считаются переустройство и перепланировка, проведённые при отсутствии решения о согласовании либо с нарушением проекта (ст. 29 ч. 1 ЖК РФ). Вторая часть формулировки — про тех, у кого распоряжение есть, а работы сделаны по-своему. Собственник обязан привести помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, установленном органом согласования (ст. 29 ч. 3).

Штраф по ст. 7.21 ч. 2 КоАП: на граждан 2 000-2 500 рублей, на должностных лиц 4 000-5 000, на юридических лиц 40 000-50 000 рублей. Нарушение, выявленное надзорным органом после ремонта, оформляется предписанием с ограниченным сроком устранения, к которому добавляется штраф. Уложиться в срок предписания на практике сложно — разбирать и восстанавливать конструкции дольше, чем их возводить.

Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй:
«Там будет предписание. Скорее всего, если там тот же ГИН, например, взять, а в предписании у вас будет срок, за который вы должны это устранить.»

Мини-кейс по магазину в МКД. Помещение на первом этаже, ремонт почти закончен, ждут арендатора. Выезд фиксирует переделанные инженерные сети, о которых собственник не сообщил. Итог: демонтаж, восстановление в прежнее состояние, только потом проект и подача. Вся заранее выстроенная цепочка согласования встаёт на паузу, пока помещение не приведут в исходный вид.

Прямые убытки считаются просто. Вскрытие полов ради утраченных актов — работы плюс восстановление покрытия. Переделка конструктива по кейсу с антресолью — демонтаж перекрытия и повторное возведение. Просроченное распоряжение — повторное проектирование и новые 30 дней рассмотрения в МЖИ. Приостановка в Росреестре из-за расхождения графики — повторная подача без гарантии, что второй заход пройдёт с первого раза. Отдельная строка — простой помещения: арендатор не заходит, пока планировка не легализована.

Стоимость проекта перепланировки и сопровождения приёмочной комиссии

Сумма зависит от площади помещения, типа здания, объёма затрагиваемых конструкций и того, нужен ли отдельно технический план, обмеры БТИ и техническое заключение.

Итоговый расчёт складывается из состава разделов проекта, наличия работ с несущими конструкциями и срочности — полный прайс с разбивкой по услугам поможет сориентироваться точнее.

Работу удобнее оценивать по результату: отзывы собственников и проектировщиков показывают, как проходят приёмка и регистрация изменений в ЕГРН.

Выводы

Момент вызова комиссии определяется не готовностью отделки, а перечнем работ в распоряжении: все они должны быть выполнены, а скрытые слои — зафиксированы актами ещё на стадии монтажа. Отступление от проекта хоть на семь сантиметров по толщине перекрытия обнуляет приёмку целиком, и переделка ложится на собственника.

Акт приёмочной комиссии перестал быть финалом. Переустройство завершается его утверждением, а перепланировка — только записью в ЕГРН, поэтому техплан, обмеры БТИ и графика проекта должны сходиться между собой до подачи, а не после приостановки регистратора.

Смарт Вэй ведёт такие объекты от обследования и проекта до записи в реестре: закладываем в проект перечень скрытых работ, сопровождаем выезд комиссии и следим, чтобы графика в техплане совпадала с планом из акта.

Часто задаваемые вопросы

Что делать, если обмеры БТИ разошлись с техническим планом уже после утверждения акта?

Расхождение в 1-2 см у техников БТИ — штатная погрешность, но для Росреестра это несовпадение с планом, приложенным к акту МЖИ, и основание для приостановки. Поэтому порядок такой: сначала вызов БТИ и получение свежего документа, потом изготовление технического плана под уже зафиксированные обмеры. Исправить документ БТИ проще и быстрее, чем повторно проходить регистрацию: при повторной подаче в Росреестр нет уверенности, что учёт пройдёт с первого раза.

Всегда ли нужен журнал производства работ?

Нет. По регламенту 508-ПП (п. 2.5.1.1.2.6) журнал производства работ представляется в составе документов только в случае, если при производстве работ затронуты несущие конструкции. Акты освидетельствования скрытых работ подаются независимо от этого. Требования к ведению журнала, оформлению актов на скрытые работы и осуществлению авторского надзора закреплены приложением 4 к постановлению № 508-ПП.

Кто принимает завершённые работы в Санкт-Петербурге и других регионах?

В Санкт-Петербурге и большинстве регионов завершённые работы принимает межведомственная комиссия при районной администрации, а не жилищная инспекция. Федеральная рамка при этом общая: решение о согласовании принимает орган местного самоуправления по ст. 26 ЖК РФ, а акт утверждается в срок не более 30 дней со дня получения уведомления о завершении работ. Московский регламент с 10 рабочими днями за пределами столицы не действует.

Может ли проектировщик подписать акт освидетельствования скрытых работ вместо подрядчика?

Нет. Акт подписывает организация, которая выполняла строительно-монтажные работы, — она подтверждает, что конкретный слой уложен в конкретном месте. Проектная организация не присутствовала при монтаже и подписать за подрядчика не может. К акту прикладывают фотофиксацию. Проектировщик влияет на другое: перечень скрытых работ, подлежащих освидетельствованию, определяется в проекте.

Что делать, если срок распоряжения истекает, а работы не закончены?

Решение Мосжилинспекции о согласовании действует 18 месяцев со дня подписания. Если в этот срок работы не завершены и акт не оформлен, решение утрачивает силу, и процедуру согласования приходится проходить заново — с подачей документов и новым сроком рассмотрения. Планировать график СМР нужно от даты подписания распоряжения, закладывая время на уведомление, выезд комиссии и утверждение акта.

Почему Росреестр видит в перепланировке реконструкцию и приостанавливает учёт?

30 января 2025 года Росреестр направил методические рекомендации, ориентируясь на которые регистраторы усматривают в перепланировке нежилых помещений признаки реконструкции и приостанавливают учёт. Причина — в Градостроительном кодексе понятие перепланировки отсутствует, есть только реконструкция (ст. 1 п. 14) с обязательным разрешением на строительство и актом ввода. Такие приостановки чаще всего оспариваются в суде.

Отличается ли момент завершения для переустройства и для перепланировки?

Да, и это принципиально для расчёта календаря. Переустройство считается завершённым со дня утверждения акта приёмочной комиссии. Перепланировка — со дня внесения изменений в сведения ЕГРН либо со дня государственного кадастрового учёта образованных помещений (ст. 28 ч. 3 ЖК РФ в редакции 608-ФЗ от 19.12.2023). Если в распоряжении есть и перенос сантехники, и снос перегородок, точки финиша будут разными.