Согласование перепланировок

Получение разрешение на реконструкцию

Кадастровые и проектные работы

Задайте вопрос напрямую в: WhatsApp info@smway.ru
+7 (499) 322-05-14 +7 (812) 425-35-90

Правила землепользования и застройки в Москве – как получить и быстро поменять?

0

Рейтинг статьи:

0 оценок, среднее: 0,00 из 50 оценок, среднее: 0,00 из 50 оценок, среднее: 0,00 из 50 оценок, среднее: 0,00 из 50 оценок, среднее: 0,00 из 5

Время чтения: 4 минут

Все земли в России распределены на зоны и территории, которые учитываются при определении видов их использования, для планирования застройки. Одним из ключевых нормативных актов, которым закрепляется зонирование, являются правила землепользования и застройки. В столице такой акт регламентирован Постановлением № 120-ПП.

Что такое ПЗЗ и ГПЗУ, как получать эти документы, какие существуют варианты внесения изменений в ПЗЗ — подробнее в статье.

Что такое ПЗЗ?

Хотя правила землепользования и застройки (далее – ПЗЗ) относятся к земельным правоотношениям, юридическая трактовка этого акта содержится в ст. 1 ГрК РФ. ПЗЗ – это акт градостроительного зонирования, в содержание которого входит:

  • описание территориальных зон, действующих на муниципальном или региональном уровне;
  • регламенты, т.е. условия возведения объектов капстроительства, определения их местоположения, целевого назначения и параметров, режим участков и подземных коммуникаций;
  • порядок применения, т.е. предоставление официальных данных гражданам и компаниям, выдачи разрешительных документов на основе ПЗЗ;
  • порядок изменения ПЗЗ, в том числе по видам использования участков, параметров допустимого строительства, о границах зон с особыми условиями.

Собственные правила должны быть разработаны и утверждены в каждом регионе, городах федерального значения, муниципальных образованиях. Документ обязательно передается в Росреестр для включения в базу данных ЕГРН. В столице ПЗЗ были утверждены Постановлением от 28.03.2017 № 120-ПП (скачать 120 ПП).

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

 

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров - звоните по телефонам:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

ПЗЗ юридическим и простым языком

Хотя ПЗЗ является общим сводом правил в сфере землеустройства  и градостроительства, они имеют практическое значение для граждан и юридических лиц. Вся застройка в пределах населенного пункта, отдельных кварталов, микрорайонов и конкретных участков должна соответствовать ПЗЗ по следующим условиям:

  • вид разрешенного использования участка (например, если в ПЗЗ земля отведена под сельское хозяйство, строить на нем торговый центр или производственный комплекс нельзя);
  • ограничения, связанные с возможным использованием земли (типичным примером ограничений являются санитарные или водоохранные зоны);
  • допустимые параметры строительства для отдельных участков, кварталов и целого поселения (например, максимальная этажность и высота объектов в пределах территориальной единицы);
  • транспортная доступность, возможность подключения к инженерным сетям, иные социальные и общественные факторы.

Процесс разработки и утверждения ПЗЗ предусматривает создание специальных межведомственных комиссий, проведение публичных слушаний с участием жителей территории, утверждение в виде нормативного документа, официальное опубликование акта. Не меньше сложностей при внесении изменений и дополнений в ПЗЗ, если это требуется для смены вида разрешенного использования или иных параметров. Только в отдельных случаях для изменений в ПЗЗ не нужно проводить публичные слушания.

Комментарий специалиста. Так как ПЗЗ является нормативным актом, он размещен в открытом доступе. Ознакомиться с правилами землепользования Москвы можно по ссылке: https://www.mos.ru/mka/documents/pravila-zemlepolzovaniya-i-zastrojki-goroda-moskvy/ . Даже предварительное изучения ПЗЗ дает возможность оценить перспективы получения участка под строительство в разных местах города, возможные проблемы при согласованиях. Кроме того, информацию из правил можно получить в виде различных документов – градостроительного плана (ГПЗУ), выписок из ЕГРН и правил землепользования. Использовать такие документы и сведения можно для получения участка под строительство или иные цели, для оформления разрешений и согласований.

Инфографика по ПЗЗ

Инфографика по ПЗЗ

Как правильно получать информацию о правилах землепользования и застройки?

Информацию из ПЗЗ можно получить в виде выписки или ГПЗУ. Эти документы имею разное правовое и целевое значение. Выписка выдается любому заинтересованному лицу, в том числе не собственнику участка. Получить выписку можно в отношении сведений ПЗЗ, которые есть в открытом доступе.  В частности, описание отдельных зон может охраняться режимом государственной тайны или персональных данных граждан.

Читайте также:  Перепланировка и регистрация аренды

Правила поучения выписок из ПЗЗ заключаются в следующем:

  • подать заявление можно через портал госуслуг, МФЦ. либо непосредственно в уполномоченный муниципальный орган;
  • выписка оформляется в течение 10 дней, а платить пошлину не нужно;
  • сведения в выписке носят информационный характер, т.е. не могут устанавливать или отменять права, изменять режим ограничений.

Градостроительный план (ГПЗУ), напротив, выдается в отношении конкретного участка и только его правообладателю (собственнику или арендатору). Помимо информации из правил, в ГПЗУ будут включены кадастровые сведения из ЕГРН, иные данные о фактических характеристиках участка, параметрах землепользования и строительства.

ГПЗУ указан в списке обязательных документов для получения разрешения на строительство и реконструкцию объектов. Кроме того, сведения этой формы применяются в проектировании, так как устанавливают общие допустимые параметры для вновь возводимых или реконструируемых объектов.

В столице ГПЗУ можно получить через уполномоченное ведомство – Москомархитектуру. Заявление можно подать только в электронной форме через портал Мэра Москвы. Важно, что с заявлением должен обращаться только правообладатель участка, иначе будет вынесен отказ. Если заявителю нужен бумажный вариант плана, нужно отдельно обращаться с Москомархитектуру. Срок оформления выписки из ПЗЗ составляет 10 дней, а для ГПЗУ – 20 дней. Оба документа выдаются бесплатно.

Комментарий специалиста. Если сведения в ПЗЗ защищены режимом государственной или иной тайны, получить их без соответствующего допуска будет невозможно. Также защищенные данные не публикуются в открытых источниках, как остальная информация из правил. На заявление о предоставлении таких данных будет вынесен отказ.

Образец ГПЗУ:

Какие данные есть в открытом доступе и что нужно получать отдельно?

Разберем, какой объем информации включен в ПЗЗ и доступен при получении выписок или градостроительных планов. Сведения в правилах представлены в виде текстовых и графических материалов, включают:

  • описание порядка применения и использования ПЗЗ. Внесения в них изменений;
  • карты зонирования;
  • градостроительные регламенты.

Правила применения ПЗЗ описывают все возможные процедуры, с которыми могут столкнуться муниципальные и государственные органы, правообладатели участков, иные заинтересованные лица. В частности, ПЗЗ Москвы содержат порядок изменения видов разрешенного использования, подготовки документации по планированию или по запросам заявителей. Также установлен порядок проведения общественных слушаний, если это необходимо для внесения корректировок в правила.

Карты зонирования содержат границы различных территориальных зон, применяемых на территории населенного пункта. Например, в ст. 35 ГрК РФ предусмотрены следующие виды зон:

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

 

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров - звоните по телефонам:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

  • жилой застройки (частные дома, малоэтажная и среднеэтажная блокированная застройка, МКД);
  • общественно-деловые (коммерческого, социально-бытового, коммунального и иного назначения);
  • производственные (для объектов, которые оказывают воздействие на окружающую среду);
  • коммунальные, в том числе с местами размещения складских объектов;
  • инженерной и транспортной инфраструктуры;
  • сельхозназначения;
  • иные виды зон.
Читайте также:  Технический паспорт без красных линий

Также зонирование предусматривает описание границ населенных пунктов, территорий с особыми условиями пользования, исторических и культурных объектов.

ПЗЗ не обязательно должны содержать все перечисленные элементы зонирования, так как особенности землепользования отличаются для разных населенных пунктов и регионов. По границам зон определяются основные, условно разрешенные и вспомогательные виды использования участков. Важно, что конкретный участок должен полностью входить в границу одной из зон, а отдельные исключения могут устанавливаться только ЗК РФ.

Не менее важны для граждан и организаций сведения градостроительных регламентов, входящих в ПЗЗ. Они содержат следующую информацию:

  • виды разрешенного использования для участков и ОКС;
  • предельно допустимые размеры участков и параметров строительства (реконструкции);
  • ограничения по использовании ЗУ и ОКС;
  • показатели инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, территориальной доступности.

Именно по этим сведения правил, включенным в ГПЗУ, будет приниматься решение о строительстве или реконструкции объекта, месту его размещения на участке, площади и высоте (этажности), отступам от границ, точкам подключения и инженерным коммуникациям.

Также к ПЗЗ оформляются приложения с описанием границ для всех зон и территорий, перечни их характерных точек. Эта информация должна соответствовать сведениям ЕГРН.

Так как правила землепользования носят общий характер для всего населенного пункта или региона, ряд сведений в ПЗЗ отсутствует. Заинтересованным лицам может потребоваться:

  • получение кадастровых сведений из ЕГРН (например, о наличии зарегистрированных обременений, о кадастровой стоимости участка или объекта, иные данные);
  • получение информации о местах размещения подземных коммуникаций, их протяженности, местах выхода на поверхности и глубине залегания;
  • запрос данные о зарегистрированных обременениях на землю или объект капстроительства;
  • получение информации о правообладателях соседних земельных наделов;
  • получение данных об архитектурно-художественных требованиях к фасадам и внешнему облику зданий, действующих на территории населенного пункта;
  • иные данные, в зависимости от целей заявителя.

ГПЗУ носит только общий информационный характер о параметрах разрешенного строительства для конкретного участка. Однако при инженерных изысканиях и проектировании нужно учитывать строительные нормы и правила (СНиП, СП), стандарты ГОСТ, санитарные и иные нормативы. Эти критерии также не содержатся в ПЗЗ, так как зависят от точных характеристик будущего объекта.

Комментарий эксперта. Хотя без получения сведений из ПЗЗ не обойтись при проектировании и согласовании строительства (реконструкции), их будет недостаточно для решения всех важных вопросов. Например, отдельные данные можно получить только путем визуального или инструментального обследования участка или объекта, состава почвы и особенностей ландшафта.

 Обратившись в компанию Смарт Вэй, вы получите полный комплекс услуг по сопровождению проектирования, получения разрешений на строительство. Услуги будут включать получение всех необходимых документов и сведений.

Семинар по изменению ПЗЗ:

Как обойти ограничения, которые существуют в ПЗЗ Москвы?

В правилах землепользования любого населенного пункта или региона всегда есть ограничения, которые повлияют на возможность строительства или его допустимые параметры. В частности, ПЗЗ может предусматривать следующие формы ограничений:

  • сервитуты, т.е. обременения участка, установленные в пользу конкретных субъектов, неопределенного круга лиц (установление сервитутов возможно в силу закона, договора, судебного акта);
  • зоны санитарно-защитного назначения (например, вокруг производственных территорий всегда устанавливаются санитарные зоны, где нельзя строить жилье, ряд коммунальных объектов);
  • водоохранные зоны, в пределах которых строительство любых объектов запрещено или ограничено максимально жесткими требованиями.
Читайте также:  Кадастровый учет перепланировки в 2019 году

К ограничениям может относиться и вид разрешенного использования участка, отнесение его к отдельным видам зон. Например, чтобы приступить к жилой застройке на участке, входящем в общественно-деловую зону, нужно добиться внесения изменений в ПЗЗ, получить другой вид разрешенного использования.

Наличие ограничений нужно учесть еще на начальной стадии принятия решения о строительстве или реконструкции. Обойти их можно следующими способами:

  • заказать оценку градостроительного потенциала, чтобы снять все или большинство ограничений до обращения за ГПЗУ и сведениями из правил землепользования (это проще и быстрее, чем проходить официальную процедуру);
  • изменить характеристики и параметры будущего строительства, т.е. привести их в соответствие с действующими ограничениями (например, если границы водоохраной зоны изначально нельзя изменить, можно спроектировать объект на другом пятне застройки);
  • пройти официальную процедуру внесения изменений в ПЗЗ (в ряде случаев, если меняется не более одного вида разрешенного использования участка и не более 10% от исходных параметром строительства, можно избежать проведения общественных слушаний);
  • оспорить сведения ПЗЗ в судебном порядке;
  • принять решение об отказе от строительства на данном участке, если обойти ограничения невозможно, либо это сделает проект нерентабельным.

Самостоятельно пройти любые официальные или неофициальные процедуры, связанные с обходом, снятием или изменение ограничений, практически невозможно. Вам придется заказывать обследования, экспертизы и различную документацию, взаимодействовать с государственными и муниципальными службами. Обращайтесь в компанию Смарт Вэй, чтобы получить содействие в устранении или изменении ограничений ПЗЗ.

Что такое градостроительный потенциал и почему его нужно получать перед заказом ГПЗУ?

Градостроительный потенциал представляет собой полноценный анализ участка будущей застройки, до получения официальных сведений в ГПЗУ. Заказав заключение о градостроительном потенциале участка в компании Смарт Вэй, вы сможете:

  • сократить сроки на снятие или изменение ограничений ПЗЗ (после оформления ГПЗУ придется проходить официальные процедуры, что может затянуться на несколько месяцев);
  • принять объективное решение о целесообразности строительства или реконструкции, исходя из допустимых параметров объекта, расчетных показателей;
  • оценить возможные строительные и инвестиционные риски, связанные с реализацией проекта.

Для оценки градостроительного потенциала изучается информация  и документация на участок, проводится полноценное обследование территории, запрашиваются данные о характеристиках объектов, уже расположенных на земле. Эксперты учтут ландшафтные, климатические, эстетические, архитектурно-художественные и иные факторы, который повлияют на подготовку проекта, прохождения экспертизы и получения разрешения на строительство.

Выводы

Правитель землепользования и застройки (ПЗЗ) являются документом градостроительного планирования. В столице ПЗЗ утверждены Постановлением № 120-ПП. В содержании правил указываются границы территориальных зоны, виды разрешенного использования участков, регламенты, иные данные. Получить сведения из ПЗЗ можно в виде выписки или ГПЗУ.

Если вам нужна дополнительная информация о применении и изменении ПЗЗ, обращайтесь в компанию Смарт Вэй. По всем возникшим вопросам мы окажем бесплатную консультацию.

Остались вопросы?

Позвоните нашим специалистам, мы работаем без выходных, а консультация – бесплатная!

8 (499) 322-05-14 - Москва;

8 (812) 425-35-90 - Санкт-Петербург.

 

 

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

Похожие статьи

Общие темы: , , , , ,